工業(yè)用地年租制供應(yīng)模式研究.pdf

1、我國(guó)人均耕地資源嚴(yán)重稀缺，糧食安全問(wèn)題關(guān)系國(guó)家安危，推進(jìn)節(jié)約集約用地，是我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化快速發(fā)展時(shí)期緩解土地供求矛盾的必然選擇。工業(yè)用地占我國(guó)土地供應(yīng)量的比重最大，僅以嘉興市區(qū)為例，2004-2006年工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地占建設(shè)用地供應(yīng)總量的47.6％，因此加強(qiáng)工業(yè)用地集約利用管理對(duì)我國(guó)當(dāng)前緩解用地供需矛盾，實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)利用戰(zhàn)略有著極高的現(xiàn)實(shí)意義。 土地出讓制實(shí)施二十年來(lái)，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用，但隨

2、著土地資源的緊缺，其物權(quán)化的產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵對(duì)土地集約利用管理提出了挑戰(zhàn)，這種制度下，使得土地更多的被視為具有良好投資價(jià)值的資產(chǎn)，從而造成土地利用過(guò)程中更多的被作為資產(chǎn)來(lái)保有或用于投機(jī)，而非作為稀缺性生產(chǎn)要素加以充分利用。因此必須要從土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置入手，打破工業(yè)用地作為資產(chǎn)保有的屬性，恢復(fù)作為稀缺生產(chǎn)要素的屬性加以充分利用。債權(quán)化的土地年租制顯然可以克服出讓制的弊端，但問(wèn)題也隨之而來(lái)，突出表現(xiàn)在：①若土地承租者只能獲得債權(quán)性質(zhì)的土地承租權(quán)，則只能

3、自己占有和使用土地，而不能進(jìn)行土地交易，即不能將土地承租權(quán)加以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押，這樣用地者就缺乏經(jīng)營(yíng)的活力；若一定要進(jìn)行土地使用權(quán)的交易，也缺乏穩(wěn)定、安全的基礎(chǔ)。②土地所有者(政府)收取租金、調(diào)整租金，用地者在用地期滿時(shí)收回地上物等，都會(huì)發(fā)生種種糾紛，從而會(huì)提高交易成本。③實(shí)行年租制是把房屋所有權(quán)這種最充分、最完整的物權(quán)建立在一種不充分、不穩(wěn)定的債權(quán)基礎(chǔ)之上，一旦土地所有者與用地者之間因租金量、租期等發(fā)生糾紛而不能得到妥善解決，房屋所有

4、權(quán)就會(huì)變成“空中樓閣”。如果強(qiáng)化土地債權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，又會(huì)回到出讓制的弊端之中。本文力圖尋找年租制改良模式：房地合一的工業(yè)廠房租賃模式和一級(jí)市場(chǎng)租讓制模式，并詳細(xì)分析了工業(yè)廠房租賃模式必要性可行性以及存在的問(wèn)題，提出政策建議，創(chuàng)新性地提出了工業(yè)用地租讓制模式并作了簡(jiǎn)要分析。 在我國(guó)現(xiàn)行土地制度模式下，面對(duì)工業(yè)用地多元化的用地需求和多元化的土地利用要求，實(shí)行單一的土地供應(yīng)政策是不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多元化的工業(yè)用地供給模式必將形成。最