商丘市土地供應(yīng)區(qū)片價(jià)格評估方法研究.pdf

1、城市土地的供應(yīng)是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段之一，土地價(jià)格在土地市場中更是發(fā)揮著及其重要的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。于是，探索如何構(gòu)建科學(xué)的城市土地價(jià)格評估方法機(jī)制并發(fā)揮其作用顯得非常重要，其作用發(fā)揮得如何，在很大程度上決定了城市土地利用效率、土地價(jià)格及其變化方向。
　　隨著商丘市區(qū)用地需求持續(xù)增長，土地資源供求矛盾突出，土地價(jià)格變化較快。而現(xiàn)行的城市土地價(jià)格體系中，宗地地價(jià)評估彈性較大且易受人為因素影響，基準(zhǔn)地價(jià)為級別區(qū)域平均價(jià)格且現(xiàn)勢性差，

2、對于指導(dǎo)土地供應(yīng)活動(dòng)、研究城市內(nèi)部地價(jià)空間變化及演化規(guī)律均存在一定的局限性。因此本文提出建立基于均質(zhì)地域的土地供應(yīng)區(qū)片價(jià)格制度，探索土地供應(yīng)區(qū)片價(jià)格測算方法，為商丘市政府建設(shè)公平規(guī)范的土地市場提供決策依據(jù)。
　　土地供應(yīng)區(qū)片價(jià)是政府定期制定的正常市場條件不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。其價(jià)格高低很大程度上取決于區(qū)位條件的優(yōu)劣，供地區(qū)片價(jià)的分布具有高

3、度的空間自相關(guān)性，因此本文探索利用地價(jià)模型法和空間插值法來測算供地區(qū)片價(jià)格。地價(jià)模型法是通過構(gòu)建地價(jià)樣點(diǎn)與因素綜合作用分值之間的數(shù)學(xué)模型測算供地區(qū)片價(jià)，能夠有效解決樣點(diǎn)不足地區(qū)地價(jià)評估問題。利用 Kriging（克里金）空間插值法來對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行插值分析，能夠揭示土地價(jià)格的分布特點(diǎn)，預(yù)測評估區(qū)域土地價(jià)格。所以本文首先調(diào)查搜集了商丘市2014年地價(jià)樣點(diǎn)，依據(jù)修正后的地價(jià)數(shù)據(jù)建立樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫；其次，利用多因素綜合評價(jià)法計(jì)算因素綜合作用分值

4、，建立樣點(diǎn)地價(jià)與因素作用分值之間的數(shù)學(xué)模型，依據(jù)數(shù)學(xué)模型計(jì)算道路網(wǎng)格地價(jià)；同時(shí)對數(shù)據(jù)進(jìn)行探索分析，選擇合適的模型進(jìn)行空間插值，建立相應(yīng)的Kriging空間插值模型，根據(jù)空間插值模型計(jì)算道路網(wǎng)格地價(jià)；通過對兩種方法計(jì)算結(jié)果的對比分析，提出應(yīng)采用疊加分析的方法將兩種方法所得的結(jié)果進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從而得出更加符合商丘市區(qū)土地市場水平的供地區(qū)片價(jià)格。
　　主要結(jié)論如下：
　?。?）基于樣點(diǎn)地價(jià)與因素綜合作用分值之間數(shù)學(xué)模型的方法評估供

5、地區(qū)片價(jià)，共劃分77個(gè)區(qū)片（路網(wǎng)），地價(jià)區(qū)間為884-3415元/平方米，得出的路網(wǎng)地價(jià)與實(shí)際的出讓地價(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，得出R2=0.9295，與實(shí)際情況比較符合。
　　（2）基于樣點(diǎn)地價(jià)Kriging空間插值的方法評估供地區(qū)片價(jià)，共劃分77個(gè)區(qū)片（路網(wǎng)），地價(jià)區(qū)間為1016-3871元/平方米，得出的路網(wǎng)地價(jià)與實(shí)際出讓地價(jià)進(jìn)行相關(guān)性分析，得出R2=0.8036，與實(shí)際情況基本符合。
　?。?）通過對兩種方法得到的路網(wǎng)地價(jià)進(jìn)