畢業(yè)論文外文翻譯--房地產(chǎn)制度泡沫

1、<p><b>　　英文原文：</b></p><p>　　How Real Is China’s Real Estate Bubble And What Should Be Done about It</p><p>　　Think U.S. housing prices have gone be

2、rserk? Try those in Shanghai and Beijing, where the cost of homes has been rising an estimated 25% annually in recent years. That’s twice the jump in the median sale price of existing U.S. homes over the past year, and a

3、 sign that China’s real estate market is in the midst of what some observers view as a potentially explosive bubble.　　The bubble is rooted in such factors as China’s strong economic growth since 1990 and investor bets t

4、hat China’s currency, </p><p>　　Inconsistent Data　　China’s real estate market is relatively new. After years of property being under the strict control of the communist government, China phased out free gov

5、ernment-provided houses in the early 1990s. But even now, there is a legacy of the communist system. The state technically owns the country’s land: Individuals essentially buy rights to build on top of the land or own st

6、ructures already there.　　　　As with other measures of the Chinese economy, it’s hard to get a precise gau</p><p>　　The Dangers of Panicked Selling　　As with other economic bubbles throughout history -- such

7、as Holland’s tulip craze in the 1600s and the Internet stock frenzy earlier this decade -- there’s a danger that China’s real estate prices will collapse quickly. That’s the flip side of the inflated prices associated wi

8、th a bubble, Zhang explains. Amid panicked selling, buyers may sit on the sidelines until prices crater to unreasonably low values. “When the price is on the way down,” problems can arise </p><p><b>　　

9、中文翻譯：</b></p><p>　　面對(duì)如此明顯的中國(guó)房地產(chǎn)制度泡沫，我們又該做些什么</p><p>　　你覺得美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)瘋了嗎，那么看看上海和北京的房?jī)r(jià)情況吧，這兩個(gè)城市的房間愛在近些年來(lái)達(dá)到了約25%的年漲幅，這一漲幅是去年美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中尾數(shù)漲幅的兩倍：據(jù)某些觀察人士指出，這預(yù)示著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷于可能破滅的泡沫之中。</p><p>

10、;　　中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫源于1990年以來(lái)中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及投資者對(duì)人民幣在近期內(nèi)升值的預(yù)期，不過(guò)，這一投機(jī)因素正在將房地產(chǎn)價(jià)格推高到中國(guó)主要城市的中產(chǎn)階層無(wú)力消費(fèi)的水平，并使市場(chǎng)突然崩盤的可能性增大，這種崩盤將會(huì)給中國(guó)虛弱的銀行業(yè)猛力一擊，并使眾多家庭的儲(chǔ)蓄化為烏有。</p><p>　　有些人認(rèn)為美國(guó)投資者逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的舉措—包括近期美洲銀行（Bank of America）購(gòu)買中國(guó)建設(shè)銀行9%的股份

11、—將會(huì)有助于平抑過(guò)熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)政府處于對(duì)因房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲或急速滑落而可能導(dǎo)致的社會(huì)不安定情況的考慮，已著手采取平抑市場(chǎng)的措施。</p><p>　　沃頓商學(xué)院營(yíng)銷學(xué)教授張忠（John Zhang）指出，中國(guó)政府的努力目前為止仍不足以平抑上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。他警告說(shuō)，政府必須對(duì)下一步的舉措慎之又慎。他認(rèn)為，“擠泡沫的過(guò)程的確需要謹(jǐn)慎對(duì)待?！?lt;/p><p>　　Inconsi

12、stent Data</p><p><b>　　不一致的數(shù)據(jù)</b></p><p>　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是新生事物，中國(guó)政府曾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)行嚴(yán)格管控，知道20世紀(jì)90年代早期免費(fèi)的政府公房退出歷史舞臺(tái)。但是，即便是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍帶有過(guò)去機(jī)制的遺風(fēng)。國(guó)家擁有中國(guó)全部的土地：個(gè)人只是購(gòu)買在土地上進(jìn)行建房的權(quán)利或購(gòu)買已存在的建筑物的權(quán)利。</p>

13、<p>　　與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的其他衡量指標(biāo)一樣，很難對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)做出精準(zhǔn)的衡量，據(jù)去年6月中國(guó)官方新華社引用中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一則報(bào)道指出，去年中國(guó)的平均房?jī)r(jià)上升了14.4%。該報(bào)道還稱，北京的房?jī)r(jià)甚至正在下跌。但是在該報(bào)道中，統(tǒng)計(jì)局的一位官員指出，這些數(shù)字“并不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面狀況”，一些政府的數(shù)據(jù)也是不一致的。</p><p>　　沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授格雷斯王（Grace Wong）認(rèn)為

14、，由于缺乏可信的數(shù)據(jù)，因此認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成泡沫可能也言之過(guò)早，王曾寫過(guò)一系列關(guān)于20世紀(jì)90年代末期香港快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格的分析文章。她指出，泡沫一般被定義為價(jià)格水平超出經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)的正常水平。市場(chǎng)投機(jī)心理—當(dāng)買方主要因預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格將上升而購(gòu)房時(shí)—會(huì)導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生，但是市場(chǎng)價(jià)格也因建筑成本上升或是供小于求等因素而出現(xiàn)上漲。她認(rèn)為，“如果是市場(chǎng)的基本面因素使然，那么對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲就無(wú)需擔(dān)心。”</p>

15、<p>　　尤爾莎哈萊（Usha Haley）現(xiàn)任紐黑文大選（University of New Haven）商學(xué)院的國(guó)際商業(yè)學(xué)教授，她認(rèn)為，對(duì)全國(guó)性泡沫的討論可能出現(xiàn)夸大事實(shí)的現(xiàn)象。她預(yù)計(jì)中國(guó)整體的房地產(chǎn)價(jià)格在近些年里每年的漲幅為10%。這一漲幅落后于包括美國(guó)在內(nèi)的全國(guó)許多國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅，哈哈萊就是其近期有關(guān)中國(guó)商業(yè)的新書題為《商業(yè)的中國(guó)之道（The Chinese Tao of Business）》一書中指出，上海

16、和北京等城市在過(guò)去幾年中房地產(chǎn)年漲幅近25-26%這一現(xiàn)象只是特殊的個(gè)案，在上海的漲幅達(dá)到約每平方米784美元。北京的房?jī)r(jià)相比偏低，漲幅也沒有這么大。甚至這些價(jià)格本身也未標(biāo)明市場(chǎng)的普遍情況。一家熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息渠道稱，新上海高層建筑集中地區(qū)的未完工公寓“毛坯”房市場(chǎng)售價(jià)仍達(dá)每平方米2000美元。</p><p>　　哈萊認(rèn)為，在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的眾多因素中，政府的腐敗現(xiàn)象也是原因之一，當(dāng)?shù)毓賳T或通過(guò)價(jià)格

17、合謀而達(dá)到謀取私利的目的，或通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而造成政績(jī)虛高，另一個(gè)因素是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。據(jù)美國(guó)政府部門指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在1990年到2004年之間平均以每年10%的速度增長(zhǎng)，這是全球最高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。中國(guó)在2004年的貿(mào)易總額超過(guò)1.1萬(wàn)億元，使中國(guó)成為名列美國(guó)與德國(guó)之后的全球第三大貿(mào)易國(guó)。</p><p>　　隨著中國(guó)已逐漸成為全球經(jīng)濟(jì)的核心，市場(chǎng)預(yù)計(jì)那些目標(biāo)客戶為外國(guó)公司高管及管理人員及其他外派人員的

18、房地產(chǎn)需求還會(huì)升溫。肯尼斯阿博西（Kenneth Aboussie）曾是位于奧士汀市的德克薩斯大學(xué)（University of Texas）邁克庫(kù)姆斯商學(xué)院（McCombs School of Business）的一名學(xué)生，他曾在2003年來(lái)到中國(guó)調(diào)查當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，他指出，上述需求的增長(zhǎng)導(dǎo)致了更高的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)在奧斯汀市柏木房地產(chǎn)顧問(wèn)公司（Cypress Real Estate Advisors）任職的阿博西認(rèn)為，“可以肯

19、定這一房地產(chǎn)高端市場(chǎng)肯定存在泡沫?！?lt;/p><p>　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮得另一個(gè)因素是市場(chǎng)廣泛預(yù)期人民幣不久就升值。中國(guó)政府受到美國(guó)日益加重的施壓，要求中國(guó)放棄與美元掛鉤的固定匯率體系，從而使人民幣升值，批評(píng)人士指出，人民幣的價(jià)值約被低估了25%，使中國(guó)的出口產(chǎn)品價(jià)格偏低，而進(jìn)口產(chǎn)品價(jià)格偏高。</p><p>　　沃頓的張教授認(rèn)為，如果人民幣出現(xiàn)升值，那么對(duì)中國(guó)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）的投資

20、也將預(yù)計(jì)出現(xiàn)上漲，“部分投機(jī)因素源于對(duì)于人民幣升值的預(yù)期?！睆埥淌谡J(rèn)為，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為來(lái)自國(guó)外的資金，不過(guò)中國(guó)公民也將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，尤其是中國(guó)的故事在幾年前進(jìn)入熊市以來(lái)。</p><p><b>　　恐慌性拋售的危險(xiǎn)</b></p><p>　　正如歷史上的其他經(jīng)濟(jì)泡沫一樣—例如，17世紀(jì)的荷蘭郁金香泡沫，以及21實(shí)際的互聯(lián)網(wǎng)股票—中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格

21、存在快速崩盤的危險(xiǎn)。張教授解釋道，這就是與泡沫相關(guān)的價(jià)格飛漲的另一面。在恐慌性拋售過(guò)程中，買家會(huì)在局外旁觀，知道市場(chǎng)價(jià)格降到極其不合理的低位為止。張教授說(shuō)道，“當(dāng)價(jià)格進(jìn)入下降通道”，種種問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成毀滅性的打擊?！?lt;/p><p>　　據(jù)哈萊指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的快速縮水會(huì)危及中國(guó)的主要銀行，她指出，包括房屋貸款在內(nèi)的家庭借貸僅占中國(guó)借貸總額的10%-15%左右，但是超過(guò)一半的借貸是以私有財(cái)產(chǎn)

22、作抵押的。</p><p>　　哈里森段（Harrison Duan）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲也存在著正面影響，他是在邁克庫(kù)姆斯商學(xué)院求學(xué)的中國(guó)學(xué)生，也是陪伴阿博西對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行第一手調(diào)研的伙伴。建筑行業(yè)和鋼鐵行業(yè)是受益于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮度的眾多行業(yè)中的兩個(gè)例子。他指出，“在過(guò)去五年中，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎?！彼€補(bǔ)充道，那些在三、四年前購(gòu)房的中國(guó)人已獲得巨大的收益，之多是紙面財(cái)富。

23、</p><p>　　但是，資產(chǎn)的升值對(duì)于那些自住用房的家庭而言并沒有多大意義：對(duì)于許多市民而言，即便是上海這些城市高漲的房?jī)r(jià)也是非常令人失望的。段說(shuō)道，“上海的中產(chǎn)階層已經(jīng)買不起一套地理位置較方便的住房?！彼救爽F(xiàn)在在任職于計(jì)算機(jī)巨頭戴爾公司（Dell），是負(fù)責(zé)無(wú)線通訊產(chǎn)品方面的全球商品經(jīng)歷。段目前居住在德克薩斯州的奧斯汀市，所持的是客工簽證（guest worker visa）,不過(guò)他覺得將來(lái)回到中國(guó)。如果段

24、的確回國(guó)了，那么上?！x他長(zhǎng)大的城市不遠(yuǎn)—將很可能是他的落腳點(diǎn)。不過(guò)，段認(rèn)為，對(duì)于一家當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)購(gòu)買住房而言，上海的家庭比奧斯汀的家庭要困難得多。</p><p>　　這些個(gè)人的掙扎完全有可能導(dǎo)致都市抗議活動(dòng)的發(fā)生，在過(guò)去一年中也曾有大量其他抗議事件的報(bào)道，張教授認(rèn)為，同時(shí)價(jià)格在一夜之間崩盤將會(huì)使許多中國(guó)人的儲(chǔ)蓄化為烏有，這是“使政府憂心重重的”另一個(gè)不安定因素。</p><p>　　

25、根據(jù)無(wú)語(yǔ)一篇新華社的文章指出，在此背景之下，中國(guó)政府已試圖才去措施平抑過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括調(diào)高房貸利率以及要求更多的收復(fù)額。從6月1日開始，將對(duì)出售那些購(gòu)房不足兩年的居住性房產(chǎn)前必須還清房貸。張教授認(rèn)為，即便如此，政府仍需要出臺(tái)更多的措施以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，“看起來(lái)，現(xiàn)有的這些措施仍不足以平抑過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！彼f(shuō)道，關(guān)鍵是出臺(tái)足以在今后幾年的時(shí)間內(nèi)平抑市場(chǎng)的溫和措施。那些希望在一年內(nèi)就解決問(wèn)題的強(qiáng)硬措施則會(huì)引發(fā)恐慌性拋盤的危

26、險(xiǎn)。張教授還認(rèn)為，提高利率的舉措也是不明智的，因?yàn)檫@在影響新房地產(chǎn)的建設(shè)貸款的同時(shí)也將會(huì)抑制中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。</p><p>　　沃頓商學(xué)院的王教授警告道，另一經(jīng)常被討論的用于緊縮泡沫的攻擊—高額的房地產(chǎn)交易稅—也有其負(fù)面影響。交易稅的確能減少投機(jī)性交易的數(shù)量，但是對(duì)泡沫的規(guī)模影響力有限。并且，這一措施“還會(huì)嚇退那些真正需要購(gòu)房的消費(fèi)者”。</p><p>　　中國(guó)政府并非可平抑過(guò)熱的房地

27、產(chǎn)價(jià)格的唯一力量。觀察人士指出，西方投資者對(duì)中國(guó)日益增長(zhǎng)的投資也能在其中起到正面的作用。阿博西認(rèn)為，隨著美國(guó)的銀行業(yè)和房地產(chǎn)投資者更多地融入中國(guó)的金融體系之中，他們也將帶來(lái)更加的借貸規(guī)范?！八麄儗⑻峁┖侠淼谋ｋU(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)投機(jī)的限制措施?！?lt;/p><p>　　西方對(duì)中國(guó)金融業(yè)日益增長(zhǎng)興趣的最為明顯的標(biāo)志也許就是美洲銀行在六月宣布，該銀行將支付30億美元獲取中國(guó)建設(shè)銀行9%的“戰(zhàn)略性股份”。中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)承認(rèn)他的

28、銀行在基于風(fēng)險(xiǎn)的借貸規(guī)范方面需要指導(dǎo)。行長(zhǎng)郭樹清在一份聲明中指出，“在建行轉(zhuǎn)型中最為根本性的也是最具挑戰(zhàn)性的任務(wù)是樹立起以客戶為中心的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型公司文化。”在該交易中，美洲銀行有權(quán)在今后的五年半時(shí)間內(nèi)增持建行的股份最高達(dá)到19.9%。</p><p>　　不過(guò)，哈萊對(duì)西方公司能影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的前景并不抱樂觀態(tài)度。在她看來(lái)，問(wèn)題在于，即便是這些外國(guó)公司在融合到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中需有很長(zhǎng)的一段

29、路要走，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系仍是不透明的，充滿了不確定性。她說(shuō)道，“有關(guān)中國(guó)市場(chǎng)，我們甚至不知道我們?nèi)鄙倌男┓矫娴牧私?。?lt;/p><p>　　這一觀點(diǎn)與王教授所認(rèn)為的在中國(guó)平抑房產(chǎn)投資并給個(gè)人以更多選擇的舉措中的關(guān)鍵一步—要有更高質(zhì)量的數(shù)據(jù)—所吻合，在美國(guó)，某戶主非常容易地就能得到其鄰近房屋的售價(jià)信息，但是這些信息在中國(guó)是很難得到的。王很希望能看到標(biāo)準(zhǔn)的全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及那些能對(duì)政府?dāng)?shù)據(jù)起到補(bǔ)充作用的私人數(shù)據(jù)服