房地產(chǎn)市場管制制度的完善畢業(yè)論文

1、<p>　　房地產(chǎn)市場管制制度的完善</p><p>　　中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)探索、起步、快速發(fā)展和調(diào)整等幾個階段，取得豐碩成績的同時，也存在一些問題，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格波動大、房地產(chǎn)交易秩序較為混亂等等。房地產(chǎn)市場管制指政府基于公共利益或其他目的，依據(jù)本國法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場微觀經(jīng)濟主體的活動進行的行政管理和限制。管制應當是政府站在完全中立的立場上依法實施的外部管理，這是一種不能授權(quán)給他人代理的責權(quán)，

2、具有法律強制性。當市場秩序較為混亂時，需要政府及時采取管制政策，以降低交易費用。本文對房地產(chǎn)市場管制的正當性和合理性進行探討，分析房地產(chǎn)市場管制制度的依據(jù)和完善建議，為房地產(chǎn)市場管制制度的完善提供參考。</p><p>　　1.管制與市場的關系</p><p>　　按照經(jīng)濟學原理，政府管制和市場是現(xiàn)代經(jīng)濟運行中的“兩只手”，其中，政府是調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行的“看得見的手”，市場是進行資源配置和調(diào)節(jié)

3、的“看不見的手”。現(xiàn)代經(jīng)濟正是在這“兩只手”的共同作用之下，進行著自我調(diào)節(jié)和應有的調(diào)整，從而實現(xiàn)著相應的發(fā)展和成長。在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域里，也毫無例外地遵循著這樣的規(guī)律。房地產(chǎn)經(jīng)濟領域里的政府管制和市場是一對矛盾統(tǒng)一體，兩者之間的關系既對立又統(tǒng)一。管制是市場的管制，市場是管制的市場，其中，對立的一面是指將房地產(chǎn)經(jīng)濟作為考查的對象，政府也是市場經(jīng)濟的一個主體，但要具體到整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，政府就是獨立于這個經(jīng)濟運行體的外在力量了。統(tǒng)一的一面

4、是指不論是政府管（論文寫作加vx：17354321606，免費的專業(yè)咨詢?。┲七€是市場調(diào)節(jié)，其目的都是為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。在這一點上，政府管制和市場調(diào)節(jié)的目的是統(tǒng)一的。或者說，政府和市場雖然在作用方向上有所差異，但都統(tǒng)一于共同的行為目的，都是為了房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。</p><p>　　但是市場不是自發(fā)的，市場有失靈的時候，必須要有制度作為保障。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身及其生產(chǎn)

5、、交換、分配和消費過程，都有著自身的特殊性。例如，房地產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，一旦建成，其位置便難以改變，或者調(diào)整和改變的費用都很高。所以，合理的規(guī)劃和控制對房地產(chǎn)而言非常重要。再者，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于高值耐用品，使用年限又特別長，房地產(chǎn)投資決策是否得當，對整個社會的供給總量和需求總量的平衡及其結(jié)構(gòu)平衡有著極大的關系。所以，對房地產(chǎn)投資的管理和控制非常重要。第三，房地產(chǎn)交易在本質(zhì)上是一種權(quán)益交易，需要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)和完成，比如產(chǎn)權(quán)的界定、分

6、割、復合、重組和轉(zhuǎn)移等，都需要依靠法律來界定、確認和保護，因而更需要通過法律手段來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行。</p><p>　　2.房地產(chǎn)市場管制的正當性與合理性</p><p>　　2.1 房地產(chǎn)市場管制正當性在于土地資源的產(chǎn)權(quán)屬性</p><p>　　按照產(chǎn)權(quán)理論，產(chǎn)權(quán)通常包括排斥非所有者使用的權(quán)利、從資源的使用和投資中獲得租金的權(quán)利以及將資源出賣或轉(zhuǎn)讓他人的權(quán)利

7、。產(chǎn)權(quán)不僅提供了影響經(jīng)濟績效的投資和其他經(jīng)濟行為的動因，而且決定了誰是社會經(jīng)濟的參與者并界定財富的分配。產(chǎn)權(quán)界定的清晰程度影響著市場的價格和交易的成敗，按照法律經(jīng)濟學的基本原理，只有當產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，產(chǎn)權(quán)才能夠流動并增值，而且交易成本趨于降低，而產(chǎn)權(quán)歸屬不明，產(chǎn)權(quán)效率低，其結(jié)果必然影響到資源的最有效率的利用。</p><p>　　土地是與其他社會生產(chǎn)要素完全不同的本源性物質(zhì)，從自然屬性上講，它不屬于何人或組織，

8、但從歷史屬性上講它又會屬于何人或組織，從產(chǎn)權(quán)屬性上講它應當明確界定為何人或組織。人類社會在生存發(fā)展中不僅要對土地的自然屬性進行改造，而且在每個不同的經(jīng)濟發(fā)展階段還需要以新的產(chǎn)權(quán)屬性對土地的歷史屬性加以改造。土地產(chǎn)權(quán)同其他產(chǎn)權(quán)一樣，具有排他性、有限性、可分解性、可讓渡性等特征。正由于土地產(chǎn)權(quán)具有可分解性，可以分解為所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和他項權(quán)利等多種權(quán)能，這些土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能可以界定并且分離，可以在不同權(quán)益主體之間進行分割或

9、配置，從而形成不同的土地產(chǎn)權(quán)組合和結(jié)構(gòu)。土地產(chǎn)權(quán)可以理解為以土地（論文寫作加vx：17354321606，免費的專業(yè)咨詢?。┧袡?quán)和使用權(quán)等權(quán)能為基礎，并反映這些權(quán)利在轉(zhuǎn)讓或交易過程中所體現(xiàn)的個人或社會受益或受損的權(quán)利。清晰的土地產(chǎn)權(quán)有利于保障真正平等的主體地位及平等的交易，減少產(chǎn)權(quán)主體間的交易摩擦，降低交易成本。因此，根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，產(chǎn)權(quán)效率較低的情況，只有加強政府管制，促使產(chǎn)權(quán)主體獨立化和真實化，形成各利益主體之間在經(jīng)濟、法律和利益方

10、面內(nèi)在的約束機制，才能促使土地利用主體</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場管制合理性在于市場的失靈</p><p>　　政府管制存在的合理性有不同的理論解釋，從其本質(zhì)上來說政府管制是為了減少或避免市場經(jīng)濟的盲目性，解決市場經(jīng)濟存在的自身難調(diào)節(jié)問題，使市場資源得到合理配置。完全競爭的市場是一個完美但不現(xiàn)實的市場狀態(tài)，完全競爭只有理論上的可能，現(xiàn)實的市場經(jīng)濟條件是一個復雜的系統(tǒng)，存在著眾多

11、問題阻礙了完全競爭實現(xiàn)的可能，例如壟斷、外部效應、信息不對稱、交易成本等問題。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場存在壟斷。土地供給的稀缺性和土地的社會主義公有制決定了我國土地供給市場存在一定程度的壟斷。房地產(chǎn)商品強烈的地域性和異質(zhì)性使得我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出寡頭壟斷的格局，進一步削弱了市場競爭力。（2）房地產(chǎn)市場存在信息不對稱。房地產(chǎn)一級市場上開發(fā)企業(yè)獲得的國有土地出讓信息不充分；房地產(chǎn)二級市場上賣方比買方對（

12、論文寫作加vx：17354321606，免費的專業(yè)咨詢！）房地產(chǎn)商品的權(quán)屬關系、質(zhì)量好壞、真實銷售情況等信息更為了解；房地產(chǎn)三級市場上中介機構(gòu)比房地產(chǎn)交易雙方掌握更多信息。（3）房地產(chǎn)市場存在負外部性。如施工建設過程中會產(chǎn)生噪音和環(huán)境污染等問題；高收入者購買高檔住宅，造成房價虛高以及畸形的住房供給結(jié)構(gòu)，損害了中低收入者的利益。（4）房地產(chǎn)市場主體存在不正當競爭行為。如開發(fā)商可能通過非法手段獲得土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中也存在偷

13、工減料、價格欺詐等違規(guī)行為。因此，政府有必要對房地產(chǎn)市場主體的經(jīng)濟行為加以規(guī)范和限制。</p><p>　　3.房地產(chǎn)市場管制制度的依據(jù)</p><p>　　3.1 市場標尺——管制與否取決于產(chǎn)權(quán)效率</p><p>　　產(chǎn)權(quán)制度是房地產(chǎn)制度的核心，產(chǎn)權(quán)制度對土地利用的約束主要表現(xiàn)為對土地產(chǎn)權(quán)的約束。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的效率影響甚至決定著城市房地產(chǎn)資源的利用效率，因此，

14、房地產(chǎn)市場管制或者放松與否取決于產(chǎn)權(quán)效率的高低。產(chǎn)權(quán)效率主要看是否把某種資源配置到了最能發(fā)揮其作用、體現(xiàn)其價值的地方，是否產(chǎn)生出了最大的綜合效益。市場化是資源配置優(yōu)化的先決條件，包括獨立決策、自負盈虧的產(chǎn)權(quán)主體，產(chǎn)權(quán)的可流動性與市場化獲取方式等。</p><p>　　當然，不管采用何種產(chǎn)權(quán)制度，其效率的評價都必須在這個前提和框架內(nèi)進行。任何良好的動機都不成為剝奪他人的理由，違反法律，嚴重損害社會公平所獲取的效率，

15、不要也罷。文明社會的效率，尤其是產(chǎn)權(quán)制度的效率，應該以法制和基本的社會公平為前提。如果單純追求產(chǎn)出數(shù)量，而不考慮過程與代價，那么強征強拆無疑最有效率，更極端的效率則來自搶劫。這種有損社會公平和可持續(xù)發(fā)展的效率，不是我們追求的目標。因此，本文要探討的產(chǎn)權(quán)效率是指符合人類需求和社會發(fā)展需要，以法制和社會公平為基礎，通過集約和節(jié)約利用方式取得的具有可持續(xù)性的產(chǎn)出結(jié)果。</p><p>　　3.2 法律依據(jù)——管制必須堅

16、持依法管制</p><p>　　政府過度干預會破壞市場機制，政府宏觀層面的過度干預會扭曲價格信號，微觀層面的過度干預則扼殺了企業(yè)的積極性。因此。政府干預必須尊重市場運行規(guī)律，依法管制，并逐步減少行政手段的運用。房地產(chǎn)市場失靈需要政府干預，但政府管制也會失靈，二者都會導致效率損失。既要解決市場失靈又要克服政府失靈，需要政府依法管制。首先，明確房地產(chǎn)市場管制范圍，保證政府在該管的領域不缺位。其次，在制定管制政策時要進

17、行成本-收益分析，確保管制措施能帶來市場效益提升。而有限管制就是加強對政府權(quán)力的約束，避免政府越位。要對管制機構(gòu)實行全方位的監(jiān)督，健全內(nèi)部和外部監(jiān)督機制，通過社會公眾、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及外部監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)管，約束政府的權(quán)力，防止政府干預過度帶來的資源配置機制扭曲以及權(quán)力尋租?？傊行в邢薜墓苤埔笳盐蘸霉苤频姆秶土Χ龋炔蝗蔽?、錯位，也不越位，既能有效規(guī)制市場失靈，又能最大限度避免政府失靈，讓有效的市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)節(jié)相結(jié)合，從而實

18、現(xiàn)資源配置效率最大化。</p><p>　　3.3 政策邊界——管制邊界要止于市場失靈</p><p>　　為了防止政府管制缺位、錯位和越位，需要界定管制邊界。政府管制應止于市場失靈領域；并且在市場失靈領域，是否管制還要取決于其能否提高市場效率，如果管制不當反而導致資源錯配更加嚴重，那么這種管制就是不必要的。判斷房地產(chǎn)市場管制政策是否有效，可以借助于成本-收益分析。度降低管制成本。政府盡量

19、減少行政性審批和重復性管制政策，簡化登記備案手續(xù)。同時，加強對政府機構(gòu)的監(jiān)督，防止政府對公權(quán)力的濫用。既要健全內(nèi)部監(jiān)督機制，也要充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用。一方面推動政府決策信息公開，接受社會公眾和房地產(chǎn)行業(yè)組織的監(jiān)督；另一方面建立獨立于政府的監(jiān)督機構(gòu)，構(gòu)建嚴格的外部監(jiān)督機制。</p><p>　　4.房地產(chǎn)市場管制的法律制度完善建議</p><p>　　4.1 健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，提高產(chǎn)權(quán)效

20、率</p><p>　　土地是關系到整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重大問題，如何利用稀缺的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，有賴于土地資源的優(yōu)化配置。而建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實施的產(chǎn)權(quán)制度，是推進土地市場化改革的前提條件。同時，政府還應當積極地從社會意識、法制建設、監(jiān)督和信息管理等方面為土地市場的高效運行營造良好的制度環(huán)境。在住宅產(chǎn)權(quán)方面，更是需要盡快建立完

21、善的住宅產(chǎn)權(quán)體系?，F(xiàn)在，在我國的住宅市場中，只有新建商品房的產(chǎn)權(quán)是完整的。隨著經(jīng)濟適用房的不斷建成和入住，其在住宅市場中的份額也越來越大。房地產(chǎn)的交易，在本質(zhì)上是依附在房地產(chǎn)上的各種權(quán)益的交易。住宅產(chǎn)權(quán)的不完整，在很大程度上阻礙了我國房地產(chǎn)市場交易的順利進行。</p><p>　　4.2 明確政府管制的邊界，發(fā)揮市場機制的重要作用</p><p>　　市場是資源配置最有效率的方式，然而，市

22、場在宏觀領域和微觀領域都可能發(fā)生失靈?！皫缀跛械默F(xiàn)代國家都從事收入再分配、宏觀經(jīng)濟管理和市場規(guī)制的活動”，因為政府干預能克服市場內(nèi)在的缺陷，“用稅收、補助和管制消除特定的市場失靈，用管制分配體系替代不可修正的根本性缺陷市場，將住房作為調(diào)整不可分配利益（如收入再分配、地區(qū)增長平衡等）的工具”，對市場機制進行補充和完善。政府干預必須尊重市場運行規(guī)律，并逐步減少行政手段的運用。目前在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和微觀管制領域，都存在著過度使用行政手段

23、的問題。在宏觀調(diào)控領域，限購政策在打壓投機投資需求時，也誤傷了部分剛性需求。宏觀調(diào)控不應當是政府直接干預市場主體的決策，而應是調(diào)整各方經(jīng)濟利益讓其自由決策。在微觀管制領域，主要表現(xiàn)為行政審批較多。層層審批加重了房地產(chǎn)市場的壟斷性，增加了政府權(quán)利尋租的可能。十八屆三中全會指出，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。政府對房地產(chǎn)市場的干預也應適應經(jīng)濟體制改革的要求，利用市場化手段促使市場正常運行。（論文寫作加vx：1735432

24、1606，免費的專業(yè)咨詢?。┓康禺a(chǎn)市場宏觀調(diào)控側(cè)重于目標的宏觀性，政策實施對象具有</p><p>　　4.3 明確房地產(chǎn)市場管控目標，完善各項法律制度</p><p>　　房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標是實現(xiàn)總供求均衡和解決中低收入者的住房保障問題，因此其調(diào)控內(nèi)容要著眼于調(diào)控目標的實現(xiàn)，在此目標下確定調(diào)控政策的邊界。其次，政府作為市場參與者，重在發(fā)揮引導和組織作用，協(xié)調(diào)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的比例關系

25、、住房市場化與住房保障的關系以及不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。</p><p>　　（1）完善房地產(chǎn)交易制度</p><p>　　完善房地產(chǎn)交易制度，對房地產(chǎn)銷售過程中出現(xiàn)的捂盤惜售、內(nèi)部認購、虛假廣告宣傳、合同霸王條款等損害消費者利益和擾亂市場秩序的行為進行嚴格管制；對房地產(chǎn)租賃過程中，出租人隨意解除租賃合同、提高房租、扣留押金、強制驅(qū)逐承租人，以及承租人擅自改動房屋結(jié)構(gòu)和設施、轉(zhuǎn)租房屋

26、、拖欠房租等行為予以禁止；對房地產(chǎn)中介服務過程中散布虛假房源和不實價格信息、分割出租、挪用交易資金等行為進行嚴厲處罰，等等。</p><p>　?。?）完善房地產(chǎn)開發(fā)制度 </p><p>　　房地產(chǎn)市場是一個信息不全面的市場，購房者對房地產(chǎn)成本并不了解，導致房地產(chǎn)商制定價格比較隨意。一般情況下，房地產(chǎn)商會形成合作博弈，盡量抬高房價來謀取高額利潤。為使房地產(chǎn)價格更透明，我們可以采取以下措施

27、：1．對銷售的住宅明碼標價，明示每套房的面積、每平方米單價及該房總價；2．公示商品房銷售有關收費細則；3．標示該住宅的優(yōu)惠折扣情況；4．加強對媒體（電視、報紙、雜志）的監(jiān)督，要求其真實、客觀的報道有關房產(chǎn)信息，避免誤導購房者。同時安排有關主管部門加強對住宅明碼標價落實情況的監(jiān)管，嚴厲處罰違反價格成本透明的開放商，并規(guī)定其在有限時間內(nèi)停業(yè)整頓完畢，對情節(jié)特別嚴重的，將依法剝奪其銷售的權(quán)利。政府還應對一些比較規(guī)范的樓盤公示其成本情況，讓消費

28、可以有合理的尺度去衡量其他樓盤。對保障性住房的資金來源及使用細則公開，保證保障性住房的價格合理。同時政府還應對房地產(chǎn)商的財務進行公開，對其財務進行審計、核算，來規(guī)范房地產(chǎn)商的定價。房地產(chǎn)成本制度的建立，可以讓購房理性的認識房價的組成，減少非理性購買，間接地可以降低房價增速。</p><p>　?。?）完善住房保障體系</p><p>　　政府住房保障的政策邊界是實現(xiàn)應保盡保，即對于所有無法

29、通過自己努力在市場上實現(xiàn)住房權(quán)的住房困難對象，都要為其提供住房保障。要完善以公共租賃住房為主，棚戶區(qū)改造安置房、經(jīng)濟適用房和限價房等為輔的多層次住房保障體系，實現(xiàn)各類型保障性住房的保障對象無縫對接。政府要積極開拓新的融資渠道，運用PPP模式和特許經(jīng)營等方式引入社會資本參與建設，使住房保障具備長期穩(wěn)定的資金支持。構(gòu)建健全的住房保障體系不僅要大力發(fā)展各類保障房，也要實現(xiàn)住房保障政策的制度化。因此，要盡快制定《住房保障法》，明確保障房的資金來

30、源、戶型和質(zhì)量標準、范圍和對象、進入與退出機制等，同時將地方政府的住房保障職責規(guī)范化、法律化，實現(xiàn)住房保障政策的有效執(zhí)行。</p><p><b>　　5.總結(jié)</b></p><p>　　房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟活動中具有至關重要的地位。鑒于我國土地的國有性質(zhì)，政府在房地產(chǎn)市場管制中起決定性作用，國家對房地產(chǎn)市場管制有利于經(jīng)濟效益的全面提升，資源優(yōu)化配置和合理利用，房地產(chǎn)的