經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　項(xiàng)目總論</b></p><p><b>　　項(xiàng)目名稱： </b></p><p><b>　　項(xiàng)目地址： </b></p><p>　　項(xiàng)目總投資：248萬元</p><p>　　項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積——1500平米 層數(shù)——3層 客房數(shù)——

2、50間 員工人數(shù)——10人 </p><p>　　市場(chǎng)定位： 針對(duì)工薪層商務(wù)人士和旅游者的二－三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間租金初步定價(jià)于188元，商務(wù)大床房租金初步定價(jià)于178元。</p><p>　　方案介紹：項(xiàng)目總投資248萬元，其中建設(shè)投資162萬，流動(dòng)資金86萬；</p><p>　　248萬中有148萬通過銀行貸款取得，預(yù)計(jì)2年還清，另外100萬自

3、有；該項(xiàng)目預(yù)計(jì)營業(yè)期第1年出租率可達(dá)65％，以后每年按5％速度遞增，第3年開始穩(wěn)定在75％；故營業(yè)期第1年?duì)I業(yè)收入可達(dá)216.8萬，第二年?duì)I業(yè)收入可達(dá)233.5萬，第3年開始穩(wěn)定在250.2萬。</p><p><b>　　市場(chǎng)分析</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位</p><p>　　隨著中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與國際社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平差

4、距的縮短，經(jīng)濟(jì)型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。近期在中國發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展是酒店的新機(jī)會(huì)。國內(nèi)的酒店集團(tuán)，如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、首旅集團(tuán)，在近年內(nèi)，已開始啟動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店并使之有品牌、連鎖的計(jì)劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會(huì)、市場(chǎng)的積極反應(yīng)，獲得了經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　經(jīng)濟(jì)型酒店，英文為Ecnomy Hotel或B

5、udget Hotel,定位于普通消費(fèi)大眾，價(jià)格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟(jì)型酒店把客房作為經(jīng)營的絕對(duì)重點(diǎn)，客房的條件可與三星級(jí)酒店媲美。同時(shí)，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會(huì)廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費(fèi)用，從而使房?jī)r(jià)降到合理的水平。另外，經(jīng)濟(jì)型酒店多分布在大、中城市的繁華路段或要沖，借助成熟街區(qū)豐富的餐飲娛樂設(shè)施、城市基礎(chǔ)建設(shè)、交通條件,為客人提供便利。</p><p>　　煙臺(tái)市萊山

6、區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)狀及前景分析</p><p>　?。?）萊山區(qū)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理和經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)空擋給經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展提供了大好機(jī)遇：萊山區(qū)目前已經(jīng)建成的酒店在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈明顯的“兩頭大,中間小”的“啞鈴狀”的不合理狀態(tài),即質(zhì)量好、價(jià)格高的高星級(jí)酒店和質(zhì)量次、價(jià)格低的社會(huì)旅館數(shù)量大,質(zhì)量與價(jià)格較適中的經(jīng)濟(jì)型酒店很少。高星級(jí)酒店（四星五星級(jí)酒店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價(jià)格卻讓普通消費(fèi)大眾望而卻步；

7、社會(huì)旅館（一、二星級(jí)或者招待所）雖然價(jià)格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡(jiǎn)陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費(fèi)大眾。而中間硬件設(shè)備與價(jià)格都適中的經(jīng)濟(jì)型酒店（相當(dāng)于三星級(jí)酒店）最能吸引大眾，卻基本處于真空狀態(tài)，經(jīng)過本人調(diào)查，全國知名的經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌酒店在萊山區(qū)只有如家，錦江之星，7天連鎖三家，這一消費(fèi)斷層,給經(jīng)濟(jì)型酒店在萊山區(qū)發(fā)展提供了大好機(jī)遇。</p><p>　?。?）煙臺(tái)作為一個(gè)沿海開放城市，豐富的旅游資源吸引了大批游客

8、和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的有利因素。另外，周邊城市自駕車游客，以及江蘇等地的自駕車游客也明顯給煙臺(tái)酒店業(yè)帶來了客源。</p><p>　　三、項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營</p><p><b>　　項(xiàng)目經(jīng)營策略：</b></p><p><b>　　簡(jiǎn)化功能</b></p><p>　　

9、項(xiàng)目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實(shí)用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費(fèi)。把服務(wù)功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡(jiǎn)化。除客房外沒有設(shè)置餐廳，不搞宴會(huì)、會(huì)議、娛樂設(shè)施。</p><p><b>　　提高性價(jià)比</b></p><p>　　項(xiàng)目把性能提升的重點(diǎn)放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時(shí)熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計(jì)理念和裝潢水平上大大超越了

10、二星，把現(xiàn)代家居的簡(jiǎn)約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。其服務(wù)宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。</p><p><b>　　節(jié)約成本</b></p><p>　　項(xiàng)目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。如：實(shí)行“一專多能，一職多崗”，要求每個(gè)員工熟練掌握多個(gè)崗位技能，對(duì)于某些職責(zé)相同、工作相似的崗位合并由一人承擔(dān)

11、，員工與客房比例僅為0.2,是一般低星級(jí)酒店的1/5-1/7，這樣大大節(jié)約了勞力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡(jiǎn)單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團(tuán)統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20％的成本。</p><p><b>　　投資估算和資金籌措</b></p><p><b>　　投資計(jì)劃與資金籌措<

12、/b></p><p>　?。?）投資計(jì)劃：該項(xiàng)目總投資248萬，其中主要用于建設(shè)投資162萬，還包括86萬的流動(dòng)資金。建設(shè)投資一次性投入，流動(dòng)資金在經(jīng)營期開始投入。（詳見表1）</p><p>　?。?）固定資產(chǎn)投資162萬中：包括設(shè)備購置費(fèi)53.5萬，裝修費(fèi)用100萬，遞延資產(chǎn)投資重要指項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)，約8.5萬。（詳見表2）</p><p>　?。?）資

13、金籌措計(jì)劃：248萬總投資中自有資金100萬，長(zhǎng)期借款102萬。流動(dòng)資金借款46萬。長(zhǎng)期借款利率為8%，流動(dòng)資金借款利率為6%（詳見表1）</p><p><b>　　六、不確定性分析</b></p><p><b>　　盈虧平衡分析</b></p><p>　　以生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)，其計(jì)算公式為：</p&

14、gt;<p>　　BEP=年固定總成本/（年?duì)I業(yè)總收入-年可變總成本-年?duì)I業(yè)稅金及附加）×100%=110.3/（250.2-17.01-13.14）×100%=50%</p><p>　　計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目只要客房入住率達(dá)到50%，酒店就可以保本。這表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。盈虧平衡圖見下圖：</p><p><b>　　敏感性分析</b&g

15、t;</p><p>　　該項(xiàng)目作了所得稅后全部投資的NPV單因素敏感性分析?；痉桨傅膬衄F(xiàn)值為320.78萬元，投資回收期為2.78年，均滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求?？紤]項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不定因素的變化，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入作了提高10%和降低10%的單因素變化對(duì)凈現(xiàn)值、投資回收期影響的敏感性分析。</p><p><b>　　敏感性分析見表14</b>

16、;</p><p>　　從表14可以看出，各因素的變化都不同程度的影響凈現(xiàn)值以及投資回收期，其中營業(yè)收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之，投資最不敏感。</p><p>　　敏感性分析圖見下圖：</p><p><b>　　概率分析</b></p><p>　　本方案選擇年凈現(xiàn)值作為不確定性因素，運(yùn)用蒙特卡洛模擬方法對(duì)

17、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率分析。</p><p>　　蒙特卡洛模擬概率計(jì)算見下表</p><p>　　表15 單位：萬元</p><p>　　根據(jù)蒙特卡洛模擬結(jié)果做出凈現(xiàn)值（NPV）的頻數(shù)分布直方圖如下：</p><p>　　利用上表，通過概率計(jì)算，

18、可得該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于0的概率為93%，說明該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。</p><p>　　從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，借款償還期能滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求。從不確定性分析看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。</p><p><b>　　七、結(jié)論及建議</b></p><p>&

19、lt;b>　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</b></p><p><b>　　表16</b></p><p><b>　　可行性結(jié)論：</b></p><p><b>　　社會(huì)效益：</b></p><p>　　（1）該經(jīng)濟(jì)型酒店的建立，填補(bǔ)了萊山區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店的缺口，符

20、合普通消費(fèi)大眾的消費(fèi)需求，適應(yīng)煙臺(tái)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展需要，有良好的社會(huì)效益；</p><p>　?。?）為國家創(chuàng)造更多的稅收；</p><p>　　（3）項(xiàng)目符合國家“以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為重點(diǎn)促進(jìn)住宿業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整”的宏觀政策；</p><p><b>　　經(jīng)濟(jì)效益：</b></p><p>　?。?）總投資248萬，

21、自有100萬，借入148萬，資金籌措可行；</p><p>　?。?）償還期2年，符合借款要求；</p><p>　?。?）投資回收期2.78年，小于10年的行業(yè)基準(zhǔn)回收期，該項(xiàng)目可行；</p><p>　?。?）該項(xiàng)目投資收益率高達(dá)36%，第10年末凈現(xiàn)值NPV>0，內(nèi)部收益率FIRR>行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目收益超過行業(yè)基準(zhǔn)收益，故該項(xiàng)目可行；&l