珠海市房地產抵押管理條例探討與研究

1、<p><b>　　積分</b></p><p><b>　　都是垃圾</b></p><p><b>　　撒旦發(fā)生發(fā)大</b></p><p><b>　　水范德薩</b></p><p><b>　　發(fā)撒旦</b><

2、;/p><p>　　珠海市房地產抵押管理條例</p><p>　　(1997年12月29日珠海市第四屆</p><p>　　人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過)</p><p><b>　　第一章　總則</b></p><p>　　第一條　為加強房地產抵押管理，保障抵押當事人的合法權益，維護房地

3、產抵押活動的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。</p><p>　　第二條　房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償。</p><p>　　第三條　以本市行政區(qū)

4、域內的房地產進行抵押的，適用本條例。</p><p>　　第四條　房地產抵押，應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則。</p><p>　　依法設定并履行抵押登記的房地產抵押權利，受法律保護。</p><p>　　第五條　房地產抵押實行土地使用權與房屋所有權同時抵押的原則。</p><p>　　第六條　市房地產管理部門是本市房地產抵押的登記機關，

5、負責房地產抵押的管理工作。</p><p>　　第二章　房地產抵押權的設定</p><p>　　第七條　下列房地產可以抵押：</p><p>　　(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;</p><p>　　(二)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;</p><p>　　(三)抵押人依法辦理了登

6、記備案的預購商品房;</p><p>　　(四)抵押人依法可以抵押的其他房地產。</p><p>　　第八條　集體土地使用權不得單獨抵押。以村集體所有土地上的企業(yè)廠房、村民所有的房屋等建筑物設定抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。</p><p>　　前款中的房地產抵押應當符合下列規(guī)定：</p><p>　　(一)應當先報市房地產管理部

7、門審核并報市政府批準;</p><p>　　(二)需要轉為國有的，由該村委會出具保證書，保證在實現(xiàn)抵押權時同意按本市現(xiàn)行的土地征用補償標準補償后依法定程序轉為國有土地;</p><p>　　(三)需要轉為國有的，抵押人必須向市房地產管理部門出具保證書，保證在處分抵押房地產時，先向市政府補交地價款，然后才能清償債務。</p><p>　　第九條　下列房地產不得抵押：&

8、lt;/p><p><b>　　(一)土地所有權;</b></p><p>　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本條例第八條第一款規(guī)定的除外;</p><p>　　(三)以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設施和其他社會公益設施;</p><p>　　(四)未經(jīng)房地產登記機關登記

9、發(fā)證的土地使用權及房屋所有權，但本條例第十四條和第六章規(guī)定的除外;</p><p>　　(五)房地產開發(fā)企業(yè)未付清地價款的房地產;</p><p>　　(六)未取得預售許可證的商品房;</p><p>　　(七)已依法公告例入征用、拆遷范圍的房地產;</p><p>　　(八)所有權、使用權不明或者有爭議的房地產;</p>&l

10、t;p>　　(九)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產;</p><p>　　(十)依法不得抵押的其他房地產。</p><p>　　第十條　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押房地產的價值。房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。</p><p>　　第十一條　下列房地產辦理抵押登記前，抵押當事人應當委托有合法資格的房

11、地產評估機構進行評估：</p><p>　　(一)以劃撥土地使用權及其地上房屋所有權設定抵押的;</p><p>　　(二)以村集體所有土地上的企業(yè)廠房、村民所有的房屋等建筑物設定抵押的。</p><p>　　第十二條　除本條例第十一條規(guī)定的情形外，設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由有合法資格的房地產評估機構評估確定，也可以由抵押當事人協(xié)商議定。</p&

12、gt;<p>　　第十三條　以劃撥土地使用權及其地上房屋所有權設定抵押的，應當經(jīng)市政府批準后方可簽訂房地產抵押合同。</p><p>　　第十四條　以預購商品房設定抵押的，抵押人必須付清房價款，并履行商品房預購合同約定的義務。未經(jīng)抵押權人書面同意，抵押人不得采取任何行動致使商品房預購合同失效。</p><p>　　第十五條　房地產開發(fā)企業(yè)對已經(jīng)預售的商品房不得設定抵押;已抵押

13、的商品房未經(jīng)抵押權人書面同意不得預售，抵押權人同意預售的，抵押權人、抵押人及商品房預購人三方應當簽訂預售商品房協(xié)議書，購買者按協(xié)議書約定將款項足額匯入指定的銀行帳戶。無三方簽訂的預售商品房協(xié)議書，預售行為無效。</p><p>　　第十六條　以在建工程已完成部分設定抵押的，其土地使用權隨之抵押。</p><p>　　第十七條　以出讓土地使用權及其房屋所有權設定抵押的，抵押權終止期限應當先于

14、土地使用權出讓終止期限。</p><p>　　第十八條　抵押人將其出租的房地產設定抵押的，應當將租賃情況告知抵押權人，并在抵押合同履行登記30日前書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。</p><p>　　第十九條　抵押人以共同共有的房地產設定抵押的，應當先經(jīng)全體共有人書面同意;抵押人以按份共有的房地產中所分攤的份額抵押的，應當自抵押合同履行登記之日起30日內書面通知其他共有人。</p

15、><p>　　第二十條　抵押權因抵押的房地產滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。</p><p>　　第二十一條　抵押權人與抵押人約定抵押的房地產需要投保的，由抵押人向保險公司投保，在抵押期間，抵押權人應當為保險的第一受益人。</p><p>　　第三章　房地產抵押合同</p><p>　　第二十二條　抵押人和抵押權人應當以書面形式

16、訂立抵押合同。抵押合同不得違反土地使用權出讓合同的約定和規(guī)劃對土地的使用要求。</p><p>　　第二十三條　抵押合同主要包括以下內容：</p><p>　　(一)抵押當事人的姓名或者名稱、住所地;</p><p>　　(二)主債權種類、數(shù)額;</p><p>　　(三)債務人履行債務的期限;</p><p>　　(

17、四)抵押房地產的座落、用途、結構、面積、使用期限、權屬狀況;</p><p>　　(五)抵押擔保的范圍;</p><p>　　(六)抵押房地產的估價;</p><p>　　(七)抵押房地產意外毀損、滅失的風險責任;</p><p>　　(八)抵押房地產處分的方式;</p><p>　　(九)抵押合同訂立的時間與地點;&

18、lt;/p><p>　　(十)當事人認為需要約定的其他事項。</p><p>　　第二十四條　以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：</p><p>　　(一)房地產權利證書、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》的編號;</p><p>　　(二)地價款交付的情況;</p><p>　　(三)施工進度、已

19、投入的工程款、已完成工程量及竣工日期。</p><p>　　第四章　房地產抵押登記</p><p>　　第二十五條　有下列情形之一的，抵押當事人應當自抵押合同簽訂之日起15日內向登記機關申請房地產抵押登記備案或者抵押登記：</p><p>　　(一)以依法登記的房地產設定抵押的;</p><p>　　(二)以依法登記的土地使用權連同在建工程設

20、定抵押的;</p><p>　　(三)以預購商品房設定抵押的;</p><p>　　(四)以購買的在建或者現(xiàn)成的商品房進行貸款抵押的。</p><p>　　申請抵押登記的，應當先辦理房地產權屬登記;未辦理房地產權屬登記的，只能申請抵押登記備案。抵押當事人在領取房地產權證書后，應當轉辦房地產抵押登記。</p><p>　　第二十六條　申請房地產

21、抵押登記備案或者抵押登記的，應當提交下列文件：</p><p>　　(一)房地產抵押登記申請書;</p><p>　　(二)申請人身份證明文件;</p><p>　　(三)主合同及房地產抵押合同;</p><p>　　(四)房地產權證或者商品房預購登記證書;</p><p>　　(五)登記機關認為應當提交的其他文件。&

22、lt;/p><p>　　房地產抵押時，其土地屬于集體所有的土地，或者是以行政劃撥方式取得土地使用權的國有土地的，應當提交有關部門的批準文件。</p><p>　　未建有房屋的土地，其使用權抵押時，屬房屋建設工程的，應當提交完成開發(fā)投資總額25%以上的驗資證明;屬成片開發(fā)土地的，應當提交已形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的證明文件。</p><p>　　以依法登記的土地使

23、用權連同在建工程抵押的，應當提交有關批準建設的文件。</p><p>　　申請預購商品房抵押或者購買在建商品房貸款抵押登記備案的，應當提交商品房購銷合同、購房發(fā)票或者收據(jù)。</p><p>　　第二十七條　房地產抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當自書面變更協(xié)議簽訂之日起15日內向登記機關申請變更抵押登記備案或者抵押登記。</p><p>　　第二十八條　登記機關對房

24、地產抵押登記備案或者抵押登記的申請，應當在規(guī)定時間內進行審查;對符合規(guī)定的，應當自受理申請之日起20日內核準登記，頒發(fā)房地產他項權證書、預購商品房抵押登記備案證書或者購買商品房貸款抵押登記備案證書。</p><p>　　房地產抵押合同自登記之日起生效。</p><p>　　第二十九條　房地產抵押合同發(fā)生解除或者終止的，抵押當事人應當自抵押關系解除或者終止之日起15日內向登記機關申請注銷抵押

25、登記備案或者抵押登記。</p><p>　　第三十條　申請注銷抵押登記備案或者抵押登記，應當提交下列文件：</p><p>　　(一)房地產抵押注銷登記申請書;</p><p>　　(二)申請人身份證明文件;</p><p>　　(三)房地產權證書或者商品房預購登記證書;</p><p>　　(四)房地產他項權證書或者

26、預購商品房抵押登記備案證書或者購買商品房貸款抵押登記備案證書;</p><p>　　(五)房地產抵押權已終止的證明文件;</p><p>　　(六)登記機關認為應當提交的其他文件。</p><p>　　第三十一條　登記機關對申請注銷抵押登記備案或者抵押登記的，必須在規(guī)定時間內進行審查;對符合規(guī)定的，應當自受理申請之日起15內核準注銷登記，并注銷房地產他項權證書、預購

27、商品房抵押登記備案證書或者購買商品房貸款抵押登記備案證書。</p><p>　　第三十二條　抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。但抵押雙方當事人可以協(xié)商在債務清償前注銷抵押登記，也可以協(xié)商延遲清償，并辦理變更抵押登記。</p><p>　　第三十三條　抵押房地產依法繼承或者遺贈的，原設定的抵押權繼續(xù)有效。繼承人或者受遺贈人應當在辦理房地產權變更登記后10日內通知抵押權人

28、，并在同一期間辦理變更抵押登記。</p><p>　　第三十四條　抵押權可以隨債權的轉讓而轉讓。抵押權轉讓合同應當與債權轉讓合同同時簽訂，并自該轉讓合同簽訂之日起15日內辦理變更抵押登記，原抵押權人應當在同一期間內通知抵押人。</p><p>　　第三十五條　房地產抵押登記資料可以公開查詢。登記資料查詢實行收費，收費標準由市物價部門制定。</p><p>　　第五章

29、　抵押房地產的占管和處分</p><p>　　第三十六條　抵押房地產由抵押人占管。抵押人在占管期間，應當維護抵押房地產的安全、完好。抵押房地產發(fā)生嚴重損毀或者滅失的，抵押人應當在抵押房地產損毀之日起5日內將情況通知抵押權人，如抵押人無過錯，在取得有關主管部門證明后，可以免除抵押人向抵押權人重新提供或者增加擔保的責任，但不能免除債務人清償債務的責任。</p><p>　　抵押權人有權按抵押合

30、同的約定檢查由抵押人占管的抵押房地產。</p><p>　　第三十七條　抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得擅自拆建、擴建或者改建抵押房地產。依法設定并已登記的抵押房地產在抵押期間被政府決定或者批準拆遷、拆建的，拆遷補償?shù)姆康禺a或者賠償補償?shù)膬r款所得應當作為抵押財產。</p><p>　　第三十八條　抵押期間，經(jīng)抵押權人書面同意，抵押人可以轉讓已辦理抵押登記的房地產，但應當符合《中華人民共和國擔保

31、法》第四十九條的規(guī)定。</p><p>　　出租已設定抵押的房地產的，應當經(jīng)抵押權人書面同意。</p><p>　　第三十九條　處分抵押的劃撥土地使用權所得的價款，應當先依法補交地價款和繳納有關稅費后，抵押權人方可優(yōu)先受償。</p><p>　　處分抵押的劃撥土地使用權時，應當提前10日報市房地產管理部門審核，并報市政府批準。</p><p>

32、;　　第四十條　抵押合同對抵押房地產的處分方式有約定的，從約定;沒有約定或者約定不明確的，在申請?zhí)幏謺r，抵押雙方當事人可以重新約定;沒有重新約定的，依照法定程序采用拍賣方式。</p><p>　　第四十一條　有下列情形之一的，抵押權人有權申請?zhí)幏值盅悍康禺a：</p><p>　　(一)債務履行期屆滿，債務人不履行債務的;</p><p>　　(二)抵押人或者債務人被

33、宣告解散或者破產的;</p><p>　　(三)抵押人或者債務人死亡、被宣告死亡而又無人代其履行債務的;</p><p>　　(四)抵押人或者債務人的繼承人、受遺贈人或者代管人拒不履行債務的;</p><p>　　(五)符合購買商品房貸款抵押合同約定的處分抵押房地產的條件的。</p><p>　　第四十二條　遇有本條例第四十一條所列情形之一，

34、抵押權人、抵押人及有關當事人對抵押房地產處分沒有異議的，抵押權人可以向登記機關提出申請，按雙方協(xié)議確定的方式直接處分該抵押房地產，登記機關自接到處分抵押房地產申請之日起10日內刊登抵押權人申請?zhí)幏值墓?，?jīng)30日沒有異議的，作出處分決定。對抵押房地產處分有異議的，由登記機關告知抵押雙方當事人或者第三人協(xié)議向仲裁機構申請仲裁或者依法向人民法院起訴。</p><p>　　第四十三條　同一房地產向兩個以上債權人抵押的，

35、拍賣、變賣抵押房地產所得的價款按照房地產抵押登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。</p><p>　　第四十四條　抵押房地產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。</p><p>　　第四十五條　房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增

36、房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。抵押雙方當事人在抵押合同中有特別約定的除外。</p><p>　　第四十六條　依照本條例規(guī)定以村集體所有土地上的企業(yè)廠房和村民所有的房屋等建筑物及其占用范圍內的土地使用權抵押的，在處分抵押房地產時，登記機關可以根據(jù)村委會的承諾及依照法定程序將該地征為國有，并依法辦理登記。</p><p>　　第四十七條　抵押的房地產被拍賣的，抵押權人和拍賣機構應當在拍賣前1

37、0日內向原登記機關備案。成交后，轉讓雙方應當自成交之日起30日內持有關證明文件向原登記機關辦理登記手續(xù)。</p><p>　　以折價或者變賣方式處分抵押房地產的，轉讓雙方當事人從處分之日起30日內向原登記機關辦理登記手續(xù)。</p><p>　　第四十八條　不論以何種形式處分抵押房地產，都必須由具有合法資格的房地產評估機構進行評估，其評估結果報告書必須經(jīng)市房地產管理部門審核確認，屬于國有資產

38、的還必須由市國有資產管理部門審核確認。經(jīng)依法確認的評估價值是房地產折價或者拍賣、變賣的底價和計征稅費的主要參考依據(jù)。</p><p>　　第四十九條　在租賃期內，抵押房地產處分后，受讓人應當與原承租人按原租賃合同的條款及存續(xù)期限重新簽訂租賃合同，并辦理產權變更登記和租賃變更登記。</p><p>　　提前終止租賃期限的抵押人、抵押權人或者抵押房地產處分受讓人應當按原租賃合同約定給予承租人相

39、應經(jīng)濟補償。對已出租但未約定租賃期的抵押房地產處分后，原租賃合同終止，但必須給承租人不少于60日的搬遷時間。</p><p>　　第五十條　處分抵押房地產所得款項，依照下列順序分配：</p><p>　　(一)支付處分抵押房地產的費用;</p><p>　　(二)扣繳抵押房地產應繳的稅費;</p><p>　　(三)向抵押權人清償債務;<

40、;/p><p>　　(四)剩余款項交還抵押人。</p><p>　　抵押人所得款項不足清償債務的，抵押權人有權追索不足部分。</p><p>　　第五十一條　處分抵押房地產時，下列當事人在同等條件下，依次享有優(yōu)先購買權：</p><p><b>　　(一)共有人;</b></p><p><b&

41、gt;　　(二)承租人;</b></p><p><b>　　(三)抵押權人。</b></p><p>　　第六章　購買商品房貸款抵押</p><p>　　第五十二條　購買商品房的貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的價款后，由貸款銀行代其向房地產開發(fā)企業(yè)支付購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款，履行擔保的行為。</

42、p><p>　　第五十三條　購房人以購買商品房設定抵押的，應當向貸款銀行提交申請書和合法有效的購房合同。</p><p>　　辦理商品房的貸款抵押業(yè)務，由房地產開發(fā)企業(yè)憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂合作協(xié)議書，并送登記機關備案。</p><p>　　第五十四條　購房人辦理購買商品房貸款抵押時，應當與貸款銀行簽訂貸款抵押合同。合同除應當包括本條例第二十三條的內

43、容外，還應當包括：</p><p>　　(一)商品房的成交價格、購房合同書、發(fā)票或者房地產權證書編號;</p><p>　　(二)商品房的權證保管。</p><p>　　第五十五條　凡已辦理抵押登記備案而貸款抵押合同未終止的，房地產開發(fā)企業(yè)應當自房屋交付使用之日起15日內，通知貸款銀行、抵押人同時向登記機關辦理房地產權登記，并按本條例規(guī)定申請抵押登記。</p&

44、gt;<p>　　第五十六條　購買商品房貸款抵押合同登記生效后，貸款銀行有權對購房款的使用和工程建設行使檢查的權利。</p><p>　　第五十七條　房地產開發(fā)企業(yè)應當向貸款銀行提供下列保證：</p><p>　　(一)保證抵押貸款?？顚Ｓ?</p><p>　　(二)保證購房人用抵押貸款購買的商品房按期、按質竣工驗收交付使用;</p>

45、<p>　　(三)負責辦理房地產權證;</p><p>　　(四)雙方約定的其他保證事項。</p><p>　　前款規(guī)定的保證事項應當在雙方合作協(xié)議書中約定。</p><p>　　第五十八條　房地產開發(fā)企業(yè)應當在貸款銀行設立?？顜?，將所收購房款存入該帳戶，由貸款銀行監(jiān)管。</p><p>　　貸款銀行應當根據(jù)雙方約定，按工程進度轉

46、劃款項。</p><p>　　房地產開發(fā)企業(yè)將購房貸款挪作他用的，貸款銀行有權拒絕劃款。</p><p>　　第五十九條　房地產開發(fā)企業(yè)因故終止已抵押商品房工程建設的，應當自終止之日起10日內通知貸款銀行與購房人，并應當清償貸款銀行本息和賠償購房人的經(jīng)濟損失。</p><p><b>　　第七章　法律責任</b></p><

47、p>　　第六十條　抵押人隱瞞抵押房地產存在共有、爭議、被查封、被扣押或者已抵押、已出租等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。</p><p>　　第六十一條　抵押人違反本條例第三十八條的規(guī)定，擅自將抵押房地產出租、出售(預售)、贈與或者以其他方式處分的，其行為無效，并應當承擔由此產生的法律責任。</p><p>　　第六十二條　抵押當事人不按本條例規(guī)定的期限申請登記的，每逾期1

48、日，登記機關可以處以登記費3#%#以下的罰款。</p><p>　　第六十三條　抵押當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，應當協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方可以向仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。</p><p>　　第六十四條　違反本條例第三十九條、第四十六條或者第四十八條的規(guī)定，造成國家土地收益方面的應繳納費用和稅款無法及時繳納的，有關責任人應當向有關當事人追繳，并承擔連帶法律責任。

49、</p><p>　　第六十五條　登記機關及貸款銀行工作人員因玩忽職守、濫用職權或者循私舞弊給抵押當事人造成經(jīng)濟損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任;不構成犯罪的，依法給予行政處分。</p><p><b>　　第八章　附則</b></p><p>　　第六十六條　以斗門縣管理范圍內的房地產設定抵押的，參本條例執(zhí)行。</p><