城市化進(jìn)程中土地資源的整合與高效利用

1、<p>　　城市化進(jìn)程中土地資源的整合與高效利用</p><p>　　【摘要】如何充分整合、科學(xué)規(guī)劃，實現(xiàn)土地資源的高效利用，關(guān)系城市建設(shè)的規(guī)模、容量和品質(zhì)，以及后續(xù)發(fā)展空間的拓展與延伸。本文以地處泉州市中心城區(qū)的鯉城江南新區(qū)為樣本，通過分析其土地利用現(xiàn)狀及存在的問題，研究并提出整合與盤活有限土地資源的辦法。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】城市化；土地資源；整合；空間 <

2、/p><p>　　中圖分類號：F291.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號： </p><p>　　鯉城江南新區(qū)位于泉州市的南大門，是泉州城市發(fā)展“東進(jìn)、南下、西拓”戰(zhàn)略中“南下”發(fā)展重點(diǎn)的新城區(qū)?？缃l(fā)展以來，鯉城區(qū)舉全區(qū)之力建江南新區(qū)，致力打造區(qū)域性中心城市核心區(qū)，城市規(guī)模不斷壯大，城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增強(qiáng)，城市環(huán)境顯著提升。但隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，江南新區(qū)的土地供需矛盾日益突出，成為制約發(fā)展的瓶頸。

3、 </p><p>　　一、江南新區(qū)的土地利用現(xiàn)狀 </p><p>　　江南新區(qū)總面積45平方公里，扣除教育、綠化、配套等功能的用地和保護(hù)區(qū)用地，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要載體的工業(yè)用地和商業(yè)用地總量十分有限，特別是工業(yè)用地已經(jīng)基本告磬，企業(yè)的擴(kuò)容、配套、產(chǎn)業(yè)鏈延伸和產(chǎn)業(yè)的集約集聚發(fā)展等方面都受到較大制約。 </p><p>　?。ㄒ唬┕I(yè)用地。規(guī)劃用地5625畝，已供用地

4、5452畝，儲備用地130畝，可開發(fā)用地43畝，主要集中在江南高新園區(qū)和部分原鎮(zhèn)辦、村辦的工業(yè)小區(qū)內(nèi)。儲備用地和可開發(fā)用地的量很小，增加新的工業(yè)用地已經(jīng)相當(dāng)困難，而由于多種原因，已供的部分工業(yè)用地開發(fā)進(jìn)度緩慢，有的用地閑置或部分閑置，有的用地雖已投產(chǎn)但產(chǎn)出遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)，一些優(yōu)質(zhì)項目卻因為用地限制無法進(jìn)一步發(fā)展壯大?，F(xiàn)有的大部分工業(yè)廠房均為低層建筑，已經(jīng)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)高層的總部、研發(fā)大樓并成功運(yùn)作，但如果要進(jìn)一步推廣還存在不少阻礙。總

5、體上工業(yè)用地的開發(fā)強(qiáng)度偏低，土地利用效益還有很大的提升空間。 </p><p>　?。ǘ┥虡I(yè)、居住及商住綜合用地。規(guī)劃用地18760畝，已供用地6210畝，儲備用地320畝，可開發(fā)用地2560畝，用地存量較大，但大部分為舊村鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊集中區(qū)域，需要進(jìn)行成片“三舊”改造，開發(fā)的難度和成本較高。江南新區(qū)范圍內(nèi)此類用地主要集中在濱江新城和江南新城兩大片區(qū)，“三舊”改造的推進(jìn)力度較大，部分地塊已經(jīng)啟動建設(shè)，城市

6、板塊初現(xiàn)雛形。區(qū)域內(nèi)的江南雅園、高科雅園、江南春天等項目先后建成，新塘商住區(qū)、南園商住區(qū)等用地成功出讓，拍賣成交價最高的達(dá)到410.14萬元/畝，但個別地塊由于條件尚不成熟而多次流拍。 </p><p>　　二、盤活土地資源的建議 </p><p>　　土地開發(fā)強(qiáng)度受到規(guī)劃、面積、投資、產(chǎn)業(yè)、時間等多種因素的影響。江南新區(qū)土地開發(fā)目前存在著容積率低、土地閑置、廠房閑置、產(chǎn)業(yè)落后等各種問題。

7、活江南新區(qū)的土地資源，應(yīng)確立“橫向拓展、縱深挖掘、靈活處置、統(tǒng)籌兼顧”的思路，既要想方設(shè)法擴(kuò)張發(fā)展載體，又要“上天入地”，從單位面積的產(chǎn)出上做足文章，把工業(yè)用地和商業(yè)用地的開發(fā)有機(jī)結(jié)合，綜合采用多種方式拓展發(fā)展空間、促進(jìn)集約用地、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提高經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)“從無變有、從少變多、從閑變寶”。 </p><p>　?。ㄒ唬┖喕瘜徟绦?。應(yīng)對市政府東遷的新情況，參照1997年鯉城區(qū)拆區(qū)時賦予洛江區(qū)的特殊政策，向市

8、委、市政府申請將江南新區(qū)的規(guī)劃、土地審批權(quán)限實質(zhì)性下放給鯉城區(qū)，以加快規(guī)劃審批、土地“招拍掛”手續(xù)辦理進(jìn)度，提高土地開發(fā)效率。 </p><p>　　（二）提高用地容積率。建立各部門聯(lián)動機(jī)制，對企業(yè)增加容積率、擴(kuò)大建筑面積或?qū)嵤S房改造的需求進(jìn)行全面摸底、匯總，集中爭取市政府相關(guān)部門的支持，把工業(yè)用地容積率提高到2.5以上，鼓勵有需求的企業(yè)利用圍墻內(nèi)宜建空地建廠房、宿舍，或者把臨時搭蓋、鋼屋架等拆除翻建，就地擴(kuò)容

9、提升。 </p><p>　?。ㄈ┖瞬橥恋禺a(chǎn)出效益。加強(qiáng)對入駐企業(yè)的跟蹤和管理，認(rèn)真分析每一宗用地的產(chǎn)出情況，對占地10畝以上、廠房全部自用沒有租賃、畝均稅收不到10萬的電子信息企業(yè)進(jìn)行核查。引導(dǎo)相應(yīng)企業(yè)充分重視廠房的合理利用，譬如除滿足自用外積極開展“二次招商”，引進(jìn)好的項目入駐，推行一地二企、一地多企，提高土地利用飽和度；督促、協(xié)助企業(yè)辦理完善工商、稅務(wù)等各項手續(xù)，杜絕占地在鯉城、納稅在區(qū)外現(xiàn)象，把土地效益

10、發(fā)揮到最大化。 </p><p>　　（四）深入挖掘招商潛力。變“土地招商”為“樓宇招商”，鼓勵火炬、洋嶼、玉霞等老工業(yè)小區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)工藝美術(shù)、皮塑包袋、小五金等效益較差的企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)產(chǎn)，利用現(xiàn)有的土地、廠房進(jìn)行招商，引進(jìn)好的項目入駐，或提供給龍頭企業(yè)作為生產(chǎn)、配套基地，提升產(chǎn)業(yè)層次、增加產(chǎn)出效益。同時督促部分容積率尚未飽和、建設(shè)投資強(qiáng)度尚未達(dá)標(biāo)的企業(yè)盡快啟動后續(xù)建設(shè)，新建廠房如閑置的，則及時協(xié)助開展二次招商，杜絕土

11、地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。 </p><p>　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)外遷企業(yè)總部大樓。參照新盛機(jī)械公司、豐業(yè)機(jī)械公司的模式，對近幾年外遷企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查回訪，協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門共同支持，鼓勵企業(yè)利用其原在區(qū)內(nèi)的用地改造建設(shè)總部大樓，作為集辦公、研發(fā)、銷售、展示等于一體的核心基地。對于外遷后在我區(qū)已經(jīng)沒有用地的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以幫其在區(qū)內(nèi)租賃合適場所作為企業(yè)建設(shè)總部，并根據(jù)納稅情況給予減免租金，，從而把外遷企業(yè)的一部分稅收留在鯉城。 &l

12、t;/p><p>　?。﹥渖虡I(yè)商住開發(fā)用地?？茖W(xué)測算每塊土地的成本和收益，將部分建設(shè)條件尚不成熟、目前利用效益相對較低的商業(yè)和商住地塊先儲備起來，在周邊片區(qū)發(fā)展到一定程度以后再行出讓，以較小投入獲得較大回報，既可以完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施，又有利于緩解政府資金困難的問題。當(dāng)前重點(diǎn)應(yīng)有步驟、有計劃地做好二期七號路片區(qū)、二期田洋片區(qū)、樹兜商住區(qū)、三期301線工礦汽配城周邊片區(qū)的改造和土地儲備工作。 </

13、p><p>　?。ㄆ撸┱{(diào)整規(guī)劃用地功能。一是用活用足《泉州市人民政府關(guān)于推進(jìn)中心市區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造意見》中有關(guān)舊廠房改造的政策措施，有步驟地對南環(huán)路、縣道301線、常泰路等主干道路沿線一些納稅少、商業(yè)價值高的工業(yè)用地實施改造，豐富新區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套，提高地塊使用效益。二是在充分論證的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地的區(qū)位、交通、現(xiàn)狀以及資源配置等因素，積極向市政府申請對江南新區(qū)的土地控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 </p

14、><p>　　（八）推行土地開發(fā)市場化運(yùn)作。一是探索引進(jìn)社會資金與政府投資公司合作進(jìn)行土地開發(fā)的新模式，把部分三舊改造、土地盤整項目推向市場。二是采取“一企一策”的辦法，將三舊改造所得的部分用地安排給龍頭企業(yè)、上市企業(yè)作為辦公、宿舍等配套，與企業(yè)簽訂協(xié)議約定取得用地后的納稅增長幅度，引導(dǎo)企業(yè)將原在區(qū)外繳納的稅收轉(zhuǎn)移到鯉城區(qū)內(nèi)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b&

15、gt;</p><p>　　[1]梁保平 李藝 劉慶業(yè)，快速城市化背景下的桂林市土地利用時空動態(tài)分析，國土與自然資源研究，2012年4期； </p><p>　　[2]吉亞輝 王軍，第三產(chǎn)業(yè)、城市化和城鄉(xiāng)收入差距關(guān)系實證分析，商業(yè)時代，2012年23期； </p><p>　　[3]卞中佩 陳慧敏，臺北的城市化與拆遷，黨政論壇，2012年 14期； </p&g