探討房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理的存在問(wèn)題

1、<p>　　探討房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理的存在問(wèn)題</p><p>　　摘要：隨著城鎮(zhèn)化推行的逐漸完成、人工工資及物價(jià)水平不斷增高，國(guó)家調(diào)控限購(gòu)及資本控制、建筑節(jié)能發(fā)展等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金成本、受政策及市場(chǎng)不確定性等風(fēng)險(xiǎn)變大；如何在不斷規(guī)范及競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇中去獲得項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)就必須形成有效的成本費(fèi)用控制管理制度。本文就成本費(fèi)用管理的重要性、遇到的問(wèn)題，以及解決辦法進(jìn)行了簡(jiǎn)單討論。 &

2、lt;/p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本費(fèi)用管理；問(wèn)題 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其良好發(fā)展可帶動(dòng)很多經(jīng)濟(jì)鏈，包括設(shè)備及原材料的租賃和采購(gòu)，人員就業(yè)等。房地產(chǎn)企業(yè)只有在

3、保證質(zhì)量的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行成本費(fèi)用控制，才能實(shí)現(xiàn)通過(guò)減少成本支出來(lái)獲得企業(yè)的最大利潤(rùn)。 </p><p>　　成本費(fèi)用管理的重要性 </p><p>　　2008年至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，市場(chǎng)供不應(yīng)求及利潤(rùn)率高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)商不斷加大開(kāi)發(fā)規(guī)模及以最快速度推銷(xiāo)出房產(chǎn)到市場(chǎng)，沒(méi)有重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制問(wèn)題?，F(xiàn)隨著市場(chǎng)需求降低、競(jìng)爭(zhēng)加劇及行業(yè)不斷規(guī)范下，如何提高開(kāi)發(fā)成本管理的科學(xué)

4、性，如何以最低成本在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)能夠滿足市場(chǎng)需求的房產(chǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)乎生存及發(fā)展的重要問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制不單是建設(shè)實(shí)施階段成本控制，而應(yīng)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用有效資源從整體上降低開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　二、成本費(fèi)用管理遇到的問(wèn)題 </p><p>　　房地產(chǎn)成本由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施

5、費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、水電費(fèi)、以及其他費(fèi)用構(gòu)成。因國(guó)家和行業(yè)的宏觀調(diào)控政策等不易控制，通常企業(yè)主要討論影響工程成本的是建筑安裝工程費(fèi)。 </p><p>　　目前一些房地產(chǎn)公司工程成本管理工作存在如下問(wèn)題： </p><p><b>　　成本預(yù)算的變動(dòng)性 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本涉及領(lǐng)域較廣，它不僅涵蓋有地皮升值價(jià)值，還包

6、括建筑物及附著物的不同質(zhì)量及建筑要求等。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，各種各樣的要求限制著房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，使得成本預(yù)算變動(dòng)性控制難度大。 </p><p>　　比如土地費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行占地興建房地產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)地皮時(shí)，要進(jìn)行稅務(wù)核算，向政府交納土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，并且向原土地使用者、擁有者支付一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)企業(yè)征占的農(nóng)村土地多半屬于農(nóng)村人民，其多數(shù)居住在“祖宅”里，不肯輕易地讓出自己的房屋。房地產(chǎn)企業(yè)需于當(dāng)?shù)卣M(jìn)

7、行協(xié)商補(bǔ)償，這又是一項(xiàng)計(jì)劃外的成本。 </p><p>　　比如說(shuō)建筑安裝工程費(fèi)用。建筑安裝周期長(zhǎng)，投資大，設(shè)計(jì)的不完整等會(huì)造成工程實(shí)際變更，導(dǎo)致原預(yù)算外成本增加。另因建筑工程現(xiàn)場(chǎng)的員工安全意識(shí)不強(qiáng)、現(xiàn)場(chǎng)管理疏忽等容易發(fā)生安全事故，此也會(huì)給建筑工程帶來(lái)一筆不小的計(jì)劃外支出費(fèi)用。2、設(shè)計(jì)及施工階段存在的問(wèn)題 </p><p>　　房地產(chǎn)建筑在很多細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上為了追求新穎，在一定程度上留下了安全

8、隱患，并且加大了工程的成本。比如常見(jiàn)的樓板設(shè)計(jì)問(wèn)題。樓板是建筑物中的重要承重構(gòu)件，是板將樓面及屋面的荷載傳送到主要承重構(gòu)件上，是荷載的第一接觸點(diǎn)，因此樓板的設(shè)計(jì)如果出現(xiàn)問(wèn)題將影響到梁墻柱的結(jié)構(gòu)性能，從而影響建筑物的整體結(jié)構(gòu)性能。有些設(shè)計(jì)人員直接將隔墻的總荷載附以板的總面積，這是錯(cuò)誤的。雙向板的有效高度值的取值偏大。常識(shí)可知雙向板在兩個(gè)方向都能產(chǎn)生彎矩，由此雙向板的抗彎矩鋼筋是從橫疊放，所以短跨方向的鋼筋應(yīng)該放在下面，長(zhǎng)跨方向的鋼筋置于短

9、筋的上面，有的設(shè)計(jì)者計(jì)算時(shí)取兩個(gè)方向的有效高度一致進(jìn)行，使得有效高度偏大，配筋減小，導(dǎo)致構(gòu)件存在著嚴(yán)重不足，存在著質(zhì)量隱患，嚴(yán)重時(shí)直接出現(xiàn)開(kāi)縫。這時(shí)，工程就要進(jìn)行返工再加工，這不但加長(zhǎng)了工程的工期，還浪費(fèi)了材料，并且設(shè)計(jì)時(shí)的設(shè)計(jì)費(fèi)用也一并浪費(fèi)了。 </p><p>　　因此，在設(shè)計(jì)時(shí)要周全的考慮，把質(zhì)量問(wèn)題及安全隱患盡可能消除，以免發(fā)生返工浪費(fèi)的現(xiàn)象。整個(gè)建筑投資的70%成本已在設(shè)計(jì)階段確定，讓施工及成本管理人員

10、參加設(shè)計(jì)階段，才會(huì)更好的完善設(shè)計(jì)。只有更好的做好限額設(shè)計(jì)，認(rèn)真做好施工圖審查，施工組織設(shè)計(jì)及方案審查、嚴(yán)格把控過(guò)程質(zhì)量等措施，才會(huì)最大限度的減少變更及額外成本，在保證質(zhì)量同時(shí)獲得做大經(jīng)濟(jì)效益3、在數(shù)據(jù)上缺乏對(duì)成本費(fèi)用的管理現(xiàn)在地產(chǎn)公司普遍情況是資金管理水平不高，缺乏計(jì)劃性。很多建筑企業(yè)的會(huì)計(jì)記賬步驟不夠完善，材料的入庫(kù)出庫(kù)只記流水賬不記明細(xì)賬，導(dǎo)致工程結(jié)算盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候帳實(shí)對(duì)不上。并且對(duì)購(gòu)進(jìn)或者租來(lái)的建筑設(shè)備不提折舊或者多提折舊，以此來(lái)影響

11、工程造價(jià)。很多公司在項(xiàng)目建立時(shí)，只有成本測(cè)算，而沒(méi)有資金測(cè)算，或者測(cè)算很粗糙，沒(méi)有進(jìn)行最佳資金周轉(zhuǎn)運(yùn)算，進(jìn)購(gòu)的材料大量的占用資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率降低，導(dǎo)致數(shù)據(jù)對(duì)于工程無(wú)法起到參考作用。并且以前的工程沒(méi)有系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料，導(dǎo)致新的工程沒(méi)有資料可以參考，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，有些盲目。 </p><p>　　對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的施工領(lǐng)料沒(méi)有嚴(yán)格的進(jìn)行管理，沒(méi)有計(jì)算最佳的在場(chǎng)材料數(shù)量，少領(lǐng)料以及多領(lǐng)料的情況時(shí)有發(fā)生。大量的材料堆積在施工現(xiàn)場(chǎng)

12、，這對(duì)于施工安全以及施工人員的效率都造成了一定影響。并且，由于施工現(xiàn)場(chǎng)多半為露天現(xiàn)場(chǎng)，因此，材料的保存并不容易，這在一定程度上影響了工程成本。 </p><p>　　成本費(fèi)用管理遇到問(wèn)題的解決措施 </p><p>　　1.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)算房地產(chǎn)行業(yè)的成本造價(jià)通常經(jīng)歷投資估算、初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和施工決算幾個(gè)步驟，不斷地趨向準(zhǔn)確。項(xiàng)目決策是在企業(yè)發(fā)展中心作出可行性研究報(bào)告、

13、出具投資估算并獲審批通過(guò)時(shí)就已作出，如果在預(yù)算時(shí)才能將目標(biāo)成本明確，往往是亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)晚矣。所以應(yīng)將估算作為目標(biāo)成本的雛形，要求概算及預(yù)算只能在估算的正常范圍內(nèi)變動(dòng)，這樣才能作出正確的經(jīng)營(yíng)決策。 2.進(jìn)行成本分工，培養(yǎng)成本意識(shí)貫徹責(zé)任成本負(fù)責(zé)制，培養(yǎng)全員參與成本控制的觀念和企業(yè)文化。應(yīng)把目標(biāo)成本考核同經(jīng)濟(jì)責(zé)任制結(jié)合起來(lái)，做到責(zé)任分明。為此要做到： </p><p>　　第一，以目標(biāo)成本為準(zhǔn)繩，指標(biāo)面前人人平等;

14、 </p><p>　　第二，實(shí)行成本否決，目標(biāo)成本完不成的，其他工作干得再好也不能評(píng)選先進(jìn)，并給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰; </p><p>　　第三，各部門(mén)的考核中應(yīng)加入可量化的成本費(fèi)用指標(biāo)，增強(qiáng)全員成本控制的意識(shí)。 </p><p>　　其次，還應(yīng)該注意費(fèi)用的產(chǎn)生，增強(qiáng)建筑工人的安全意識(shí)，杜絕安全隱患；合理的管理建筑材料，做到最優(yōu)的資源配置，減少存貨成本，減少間接費(fèi)用

15、的產(chǎn)生。 </p><p>　　同時(shí)，還應(yīng)該注意基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用通常包含有道路、供電、供水、供熱、排污、通訊、照明等，企業(yè)進(jìn)行建設(shè)之前，一定要根據(jù)自身的實(shí)際情況制定項(xiàng)目預(yù)算，采取招標(biāo)方式，確定各基礎(chǔ)設(shè)施施工單位。 </p><p>　　3、建立明確的獎(jiǎng)懲制度 </p><p>　　房地產(chǎn)成本的構(gòu)成對(duì)于各個(gè)部門(mén)都有影響，其中，最主要的雖然是施工部門(mén)，但是管

16、理部門(mén)對(duì)于成本的管理也有不可推卸的責(zé)任。因此，房地產(chǎn)有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)該建立良好的管理制度，對(duì)于各個(gè)部門(mén)建立獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于成本浪費(fèi)的人員追究其責(zé)任，進(jìn)行罰款處罰。對(duì)于提出節(jié)約成本意見(jiàn)的施工人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。以獎(jiǎng)懲制度加強(qiáng)施工人員的成本節(jié)約意識(shí)。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述，隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是一種重要的投資方

17、式也成為商業(yè)交易的重要組成部分。房產(chǎn)企業(yè)作為這一項(xiàng)投資的始提供者，在質(zhì)量管理上與成本控制上都有著不容忽視的責(zé)任；只有在保證建筑質(zhì)量的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做到成本費(fèi)用全過(guò)程的管理，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 張紹球.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制初探.住宅產(chǎn)業(yè)[J].2007 <