淺談房地產企業(yè)成本控制

1、<p>　　淺談房地產企業(yè)成本控制</p><p>　　摘 要：近幾年，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，由于高利潤，很多房地產公司只注重銷售收入，而輕視成本控制。但隨著政府調控越來越嚴格，房地產行業(yè)競爭日益激烈，導致原材料成本上升，使得開發(fā)成本提高，房地產利潤越來越薄，因此如何有效控制房地產成本是現(xiàn)在房地產開發(fā)的當務之急。 </p><p>　　關鍵詞：房地產；成本控制；開發(fā)成本；期間費用

2、</p><p>　　1 房地產企業(yè)成本控制的背景 </p><p>　　高利潤的房產時代，在很大程度上削弱了房地產企業(yè)對成本管理的重視，也催生了“重營銷、輕成本”的短視觀念，導致房地產管理水平整體落后。 </p><p>　　最近幾年，國內房地產市場競爭日趨激烈，國家房地產政策的深入改革。地產微利時代的來臨，很大程度上促進了國內房地產企業(yè)對成本管理的重視。在最近十

3、幾年，管理思想和模式有了深刻演變：從2003年開始，形成以萬科為代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合約規(guī)劃為事前控制的目標成本控制方法，再到2009年，形成以成本策劃和成本控制耦合的新理念。三大成本各有測重：成本核算階段重在核算，屬于事后型，強調算的準確；成本控制階段強調對目標成本的合理控制；成本策劃階段強調對前期成本設置 ，追求結構最優(yōu)。由此可見，房地產成本理論一直在創(chuàng)新。 </p><p>　　

4、2 房地產成本的構成 </p><p>　　研究房地產成本控制問題，首先要明確房地產成本的構成。房地產開發(fā)成本是指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用。房地產成本包括：土地出讓金、土地征收及拆遷安置補償款、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費，開發(fā)期間稅費、期間費用及其他費用。 </p><p>　　1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的

5、土地使用權有償出讓給土地使用者。 </p><p>　　2.土地征收及拆遷安置補償費。土地征用及拆遷補償費是指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。 </p><p>　　3.前期工程費。前期工程費主要包括： 前期工程費是指在取得土地開發(fā)權后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘查、測繪和“三通一平"等前期費用。”

6、</p><p>　　4.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑工程施工圖預算項目內的各項費用，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 </p><p>　　5.基礎設施費。基礎設施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內建筑安裝工程施工圖預算項目外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、通訊、照明和綠化等基礎設施工程費用，紅外線兩米與大市政接口的費用，以及向水

7、、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費用。 </p><p>　　6.公共配套設施費。公共配套設施費是指房產開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)、產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套支出。 </p><p>　　7.開發(fā)期間稅費。房地產開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。如：土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、耕地占用稅等。 </p

8、><p>　　8.期間費用。期間費用指企業(yè)本期發(fā)生的，不能直接或間接歸入營業(yè)成本，而是直接計入當期損益的各項費用。 </p><p>　　3 影響房地產成本上升因素分析 </p><p>　　3.1 土地出讓費用增加 </p><p>　　目前，房地產企業(yè)取得土地主要是采用招投標方式，由于土地儲備有限，競爭日益激烈，土地價格也逐步攀升。以金融街為

9、例，2012年金融街以34.25億摘得北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項目地塊，該地塊面積為1.62萬平方米，其中建設用地為1.56萬平方米，最大建筑面積為11.26萬平方米，折合樓面價30429元/平方米，刷新了北京商業(yè)用地的記錄。土地出讓費用作為房地產開發(fā)成本的重要組成部分，一般情況下在開發(fā)成本中所占比重約為30%左右，不同地方、不同區(qū)域、不同項目的土地出讓費用不盡相同。 </p><p>　

10、　3.2 房地產建安成本普遍上升 </p><p>　　就目前市場經濟發(fā)展現(xiàn)狀而言，在土地總體開發(fā)成本中，土地開發(fā)成本為最大的成本，約占40%-50%；其次是建安成本，約占30%左右。建安費用，包括建筑施工和設備安裝兩項，是指在建筑安裝施工期間發(fā)生的支出。隨著工程材料，人工費用的增長也導制了建安成本在近兩年急劇上升。 </p><p>　　3.3 房地產開發(fā)企業(yè)稅賦較重 </p>

11、;<p>　　房地產企業(yè)開發(fā)項目獲得的利潤多，上繳的稅金也多。房地產行業(yè)涉及的稅種比較多，在房地產購置環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅及交易手續(xù)費；在房地產出售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城建稅和教育費附加等，在房地產持有期間，涉及房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等；在房地產出租環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、房產稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。國家為了控制房價上漲和投資過熱，曾多次提高房地產稅金，特別是06年按超率累進稅率征收土地增值稅后，房地

12、產開發(fā)的成本不斷增加。為了維持高利潤，房地產商開始重視稅務籌劃，力求把稅收成本降至最低。 </p><p>　　3.4 財務費用增加，貸款利率居高不下 </p><p>　　改革開放以來，我國直接融資市場有了迅猛發(fā)展，但在短期仍難以改變以間接融資為主的格局，房地產業(yè)在很大程度上依賴銀行的信貸支持。目前我國房地產行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，融資結構單一、間接融資比重較大。尤其是近幾年，國家

13、出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發(fā)商提高了貸款門檻，房地產商的資金缺口、資金壓力越來越大，有的上市公司每年支付銀行貸款利息費用就達到上億，融資成本非常高。通過以上原因分析，不難看出，對于房地產企業(yè)，必須加強財務費用控制，降低資金占用費，才能提高企業(yè)利潤。 </p><p>　　4 控制房地產成本措施 </p><p>　　4.1 從全成本視角做好成本控制 </p><

14、p>　　成本管理者需要具備全成本視角，不能只強調某一項成本最低，更要關注后期的其他成本。比如，在房企項目分期時就要考慮后期財務和稅務問題，這才是全成本視角下的最優(yōu)，即開發(fā)成本、財務成本、稅收成本最優(yōu)。 　　4.1.1 房地產開發(fā)成本控制 </p><p><b>　　1）土地成本控制 </b></p><p>　　開發(fā)用地是房地產成敗的關鍵，地塊位置合適，地價

15、便宜，項目的成功率就過半，否則就會失敗。近兩年，在嚴厲的樓市調控政策下，房價滯漲，而開發(fā)商的拿地成本也越來越高，導致其利潤率下降。因此如何有效預測土地價格，在不損失企業(yè)利益的前提下取得土地，是控制土地成本的當務之急。 </p><p>　　控制這項成本，最關鍵的是選址決策。選擇建筑物的地址時一定要慎重，必須符合城市總體規(guī)劃，還要重點考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權不涉

16、及糾紛或抵押等相關的程序，毗鄰不能有異議。 </p><p><b>　　2）材料成本控制 </b></p><p>　　房地產企業(yè)可以通過批量采購的方式，降低材料成本。實行集中批量采購，使企業(yè)內部與流通環(huán)節(jié)接觸的人減少，便于管理。同時，大批量采購主要是與規(guī)模相當、信譽可靠的企業(yè)往來，減少采購風險。采購批量大，便于合理安排生產，降低單位生產成本。 </p>

17、<p>　　4.1.2 財務成本控制 </p><p>　　1）實行滾動開發(fā)，減輕資金壓力 </p><p>　　可以具體分為： （1）大型項目分期分批開發(fā)，形成一個項目多期滾動開發(fā)。（2）多項目統(tǒng)籌調度，滾動開發(fā)。對于前一種情況，通過分期開發(fā)，可以降低資金總量，盡早達到銷售條件，早日收回資金，且通過分期分批開發(fā)將前一批次收入款項投入到下一批次開發(fā)中，實現(xiàn)滾動開發(fā)。對于后一種

18、情況，可合理調度多個項目資金，組織企業(yè)內部閑置資金的橫向融通，使資金在各項目之間進行靈活調度。在保持資金鏈安全前提下，實現(xiàn)多項目動開發(fā)，減輕企業(yè)財務費用壓力。 </p><p>　　2）提高與金融機構談判技巧，降低銀行利率 </p><p>　　融資人員要具有良好的專業(yè)知識和豐富的融資經驗，同時要具有很好的談判能力。他要了解不同的融資方式、融資特點，要判斷以什么方式融資，選擇什么樣的融資機

19、構等等，通過權衡選擇對企業(yè)來說最有利的融資方式，只有這樣才能有效降低企業(yè)融資成本。例如：當利率較低時，企業(yè)可以傾向于獲得更多的借款，最好是固定資產借款，以此提高公司的資金杠桿作用，舉借長期貸款而非短期貸款，在企業(yè)的能力范圍內，還清利率較高的貸款，并較低的方式舉借新的貸款；當利率較高時，企業(yè)一般減少其債務融資的金額，并替代為權益融資，比如留存收益，如果預計利率近期可能下降，則企業(yè)可能通過籌集短期貸款而非長期貸款來融資。 </p>

20、;<p>　　3）加強市場營銷，促進銷售回款 </p><p>　　企業(yè)應加強廣告投放，采取營銷手段力爭早日完成銷售任務，取得銷售收入。比如，企業(yè)可以采取一次性付款獎勵的措施鼓勵客商支付全款，隨時督促客戶付款； 加強與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項回籠。待開發(fā)項目實現(xiàn)預售后，開發(fā)資金實現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負債，減少財務費用。 </p><p>

21、;　　4.1.3稅務成本控制 </p><p>　　1）選擇房地產開發(fā)模式 </p><p>　　從房地產企業(yè)開發(fā)的模式來看一般有企業(yè)自建、代建和合作共建三種形式。 采用自建方式就要以實際銷售收入計算營業(yè)稅、扣除相應的費用與營業(yè)稅及附加提取企業(yè)所得稅，還要按照不動產轉讓繳納土地增值稅。對于代建項目，計稅金額為代建費用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產轉讓，不需要繳納土地增值稅和契稅。

22、因此，代建比自建節(jié)省稅收成本。如果采用合作建房，按照相關稅法規(guī)定，雙方作為以投資方式進行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業(yè)稅，有效降低房地產企業(yè)的稅收成本。 </p><p>　　2）對清算時間的控制 </p><p>　　房地產企業(yè)預售時預繳所得稅是按預售毛利率計算的。企業(yè)可以適當推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。 </p><p>　　3）聘用高素

23、質的稅收人才 </p><p>　　作為稅務人員，應精通業(yè)務，能夠對稅法及相關法律有效的理解、掌握和運用，盡可能為企業(yè)合理的進行稅收籌劃。 </p><p>　　4）利用企業(yè)的優(yōu)惠政策，進行稅收籌劃 </p><p>　　稅法中有很多稅收優(yōu)惠政策，稅務籌劃人員，可以根據稅法優(yōu)惠政策，適當的降低稅收成本。例如：《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規(guī)定，納稅人建造普通

24、標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅。在企業(yè)出售個人住宅前，可以根據上述優(yōu)惠，進行測算，設定合理的價格，盡量使增值額20%以內，這樣就可以達到稅收籌劃、降低稅收成本的效果了。 </p><p>　　4.2 管理前置實現(xiàn)成本優(yōu)化 </p><p>　　將業(yè)務和管理前置是風險管理和進度控制的有效對策，在某種程度上，前置、前置、再前置已經成為未來成本管理和優(yōu)化的必然趨勢。

25、</p><p>　　眾所周知，設計階段決定了項目成本70%甚至更多，但卻沒有多少房企真正對這一階段，進行規(guī)范和精細的成本控制。但我們也看到一些標桿企業(yè)，已經開始推行設計階段的前置管理。具體而言，在設計階段的成本管控主要通過產品組合方案、路網布置方案、停車布置方案和場地標高方案的管控審批落地；在方案階段，則重點強調基于指標進行限額設計，具體有建筑方案、安裝方案、結構方案、精裝修方案等。這種在設計階段的成本管理前置

26、，有效實現(xiàn)了成本管理更高層次的控制。 </p><p>　　4.3 供應鏈競爭影響成本管理 </p><p>　　未來房企的競爭就是供應鏈的競爭，而不僅僅是房企自身的競爭，企業(yè)有什么樣的供應商，供應商的結構如何，供應商的整體競爭力以及信用如何，將直接決定企業(yè)成本管理的好壞。目前，大多數房企都缺乏對供應鏈的關注和投入，但是標桿企業(yè)已經行動，他們在構建成本控制平臺和管理規(guī)范后，整個成本管理開始

27、向上下游延伸，打造基于項目全價值鏈的供應鏈成本。 </p><p>　　面向未來，房企供應鏈成本管理，需要打破甲乙方思維，將供應商和開發(fā)商視為項目價值鏈上的不同部門，彼此合作由短期合作向長期合作方向邁進，最終建立和供應商的信任，實現(xiàn)雙贏。 </p><p><b>　　5 結論 </b></p><p>　　總之，在現(xiàn)在越來越激烈的房地產市場中

28、，我們不僅要關注銷售收入，還需要關注成本控制，減少不必要的費用支出，只有這樣才能提高企業(yè)利潤，增強競爭力。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]王健濱.現(xiàn)代商業(yè)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2000（6）. </p><p>　　[2]付本義.房地產成本控制精細化管理[D]，2012. </p>&l