混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略

1、<p>　　混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略</p><p>　　摘要：本文通過“黃石市市建村城市綜合體項目”的規(guī)劃設計，探討了混合型高密度居住區(qū)與商業(yè)中心的規(guī)劃設計策略（即二、三線城市中的城市綜合體的規(guī)劃策略）。項目位于湖北黃石市黃石港區(qū)，特點是將大型城市綜合體建成當?shù)爻錆M活力的區(qū)域中心，并與黃石市城市主軸線—黃石大道實現(xiàn)了無縫接駁。為類似的項目規(guī)劃設計提供了可行的參考。 </p>

2、<p>　　關鍵詞：混合型 高密度 居住區(qū)與商業(yè)中心規(guī)劃策略 </p><p>　　中圖分類號： G322 文獻標識碼： A 文章編號： </p><p>　　引言： 隨著城市化進程的加速推進，我國城市綜合體項目的發(fā)展也日臻成熟。近幾年來，全國各地的二、三線城市也都興起了一股建設城市綜合體的熱潮。城市綜合體的蓬勃發(fā)展正是因為它滿足了城市在經(jīng)濟、社會、環(huán)境三方面對建筑的新要求。 &

3、lt;/p><p>　　城市綜合體的發(fā)展及其設計特點 </p><p>　　1.1關于城市綜合體 </p><p>　　城市綜合體（HOPSCA）是出于城市土地資源高度集約需要而產(chǎn)生的，是將城市中酒店（Hotel）、辦公（Office）、停車（Parking）、商業(yè)（Shopping mall）、集會（Convention）、公寓（Apartment）的功能空間中的三項

4、以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互補充的能動關系，形成一個多功能、多元復合而高度集約的街區(qū)建筑群落。綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標的作用。同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力方面起著重要的作用。城市綜合體可分為三類：城市CBD型城市綜合體、城市副中心型城市綜合體和城市交通樞紐型城市綜合體。 </p><p>　　1.2城市綜合體設計特點 </p>

5、<p>　　1.2.1 多功能的城市開發(fā) </p><p>　　城市綜合體給城市帶來土地的多功能開發(fā)。傳統(tǒng)城市的開發(fā)項目主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它功能只作為附屬配套，如住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等。城市綜合體將酒店、辦公、城市廣場、商業(yè)、會議、公寓等功能空間中的三種以上功能進行綜合集中開發(fā)，形成一個多功能復合城市微縮體。大型商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，現(xiàn)代化的寫字樓使城市充滿了時代氣息，星級

6、酒店的進駐提升了消費的檔次，高檔公寓及住宅區(qū)充滿了生機，城市廣場聚集了城市的能量與人氣。通過公共空間的功能復合，城市綜合體催發(fā)了沖動性購物和目的性購物混合消費行為，將更多的間接顧客轉化為直接顧客，在為商家?guī)砭薮笊虡I(yè)價值的同時也引導建立了一種全新的城市生活模式。城市綜合體必將成為城市中心區(qū)的一種主要的商業(yè)模式，其綜合程度和方式也將不斷演化發(fā)展。當城市功能需求發(fā)生變化時，項目整體可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)“自給自足”，各種功能相互協(xié)調(diào)，形成“城

7、中之城”的經(jīng)營方式。 </p><p>　　1.2.2 開放式的城市空間 </p><p>　　城市綜合體是以高容積率和高密度的設計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集約布局的規(guī)劃手法使得項目中能夠設置大型的市民廣場等公共開放式空間。開放的廣場不但有效聯(lián)系了綜合體內(nèi)各個功能空間，而且與城市空間之間形成了有機的聯(lián)系。綜合體內(nèi)部空間向城市開放，城市空間變成了綜合體內(nèi)部空間的外延；城市空間滲

8、透到綜合體內(nèi)部，綜合體成為城市的內(nèi)涵。這種空間一體化的過程也是綜合體城市化的過程，構成了集約化城市的基礎。 </p><p>　　1.2.3 街坊式的街區(qū)布局 </p><p>　　城市綜合體的街坊式布局很好的保留了城市的骨架-道路和歷史文脈。街坊式的布局使綜合體建筑群與原有的城市機理形成呼應，將城市的歷史文脈延續(xù)下去。不會對城市原有的機理造成傷害，割裂人們原有的城市記憶。 </p&

9、gt;<p>　　1.2.4 地標式的城市建筑 </p><p>　　綜合體的多功能、大體量的設計，主流開發(fā)商的實力打造，大批品牌商家的引入，因此，城市綜合體往往能成為一個城市的區(qū)域性地標建筑，甚至成為這個城市的新名片。 </p><p>　　湖北黃石市市建村城市綜合體項目規(guī)劃策略 </p><p>　　項目鳥瞰圖（圖1） </p>&l

10、t;p>　　2.1 項目背景與概況 </p><p>　　2.1.1 項目背景 </p><p>　　黃石，位于湖北省東南部，江南長江中游沿岸。是繼武漢之后湖北省建立的第二座城市，武漢城市副中心城市。黃石港區(qū)是黃石市中心區(qū)域，面積42.4平方公里，人口22萬。近幾年，黃石港區(qū)的財政收入、居民人均收入等主要指標年均以12%以上的速度遞增，總量居全市城區(qū)第一。黃石港中心區(qū)不僅聚集了黃石稅

11、務、、財政、、民政、、交通、港務、等政府職能部門，更涵蓋了衛(wèi)生、電信、中小學校、文化活動中心、電影院等市政配套工程。隨著黃石大道十幾萬平方米的大型商業(yè)中心的建成并投入運營，屆時必然匯聚大量居住、商務、商業(yè)、休閑等復合型消費群體。 </p><p>　　2.1.2 項目概況 </p><p>　　項目位于黃石港區(qū)，地塊東側為城市主軸線—黃石大道，西臨濱湖大道，地塊南面的天津路是聯(lián)系城市舊區(qū)中

12、心和新區(qū)的主要干道，地理位置優(yōu)越。地塊自然條件優(yōu)越，位于長江和城市核心景觀區(qū)——慈湖風景區(qū)之間，景觀資源豐富。項目主要涉及商務、商業(yè)、居住三種功能性質。用地33575平方米，總建筑面積約22萬平方米，容積率5.49，建筑密度48%，建筑高度110米。項目包括一棟110m高29層的星級商務酒店、一棟99m高29層高級服務式公寓、七棟30層高檔住宅、大型綜合性商業(yè)中心，及大型地下停車庫。 </p><p>　　2.2

13、 設計理念及規(guī)劃特點 </p><p>　　2.2.1 項目設計理念 </p><p>　　項目設計緊緊圍繞著“Lifestyle Shopping Center”的規(guī)劃理念：一條步行休閑購物主街、三條次要街道以及中心下沉廣場組合形成。這種理念強調(diào)商業(yè)場所具有開放的空間結構、人性化的空間尺度，及公共空間的生活場景化、城市化。 </p><p>　　項目總平面圖（圖2

14、） </p><p>　　2.2.2 項目規(guī)劃特點 </p><p>　　項目地塊沿西南至東北方向傾斜，與流經(jīng)此地的長江水流方向一致，傾斜的地塊為錯落的建筑布局提供了有利的條件。建筑錯落布置，爭取到了更多的陽光和無遮擋的景觀。建筑群體布局由南往北依次規(guī)劃了七棟高檔住宅，一棟星級商務酒店，一棟高級服務式公寓。住宅、酒店、公寓沿用地邊界均勻布置，建筑單體通過底層商業(yè)聯(lián)系起來，形成了500米長的

15、“U型”步行內(nèi)街。建筑組群形成了混合型的高密度居住區(qū)和商業(yè)中心布局，既滿足了居住功能采光、日照和通風的要求，又實現(xiàn)了商業(yè)功能的最大化。簡潔大方的單體建筑經(jīng)過精心的排布組合，形成了震撼的現(xiàn)代建筑群體，具有國際大都市的風范，成為區(qū)域標志性的地標。與傳統(tǒng)的購物中心相比，本項目的商業(yè)中心以藍天白云代替天花板，自然清風代替了空調(diào)管道新風，簡潔清新又不失絢爛的建筑，寬窄適宜的街道，沒有人潮擁擠的逼迫感，為消費者創(chuàng)造出了一個舒適宜人、富有親和力的開放

16、式購物環(huán)境，讓消費者從擁擠的江邊小城來到了富有現(xiàn)代氣息的國際大都市。 </p><p>　　2.2.3 交通流線 </p><p>　　項目用地周圍的城市道路狀況為：東側為黃石大道，北側為蕪湖路，南側為天津路，西側道路為規(guī)劃路，主要人流方向為黃石大道。據(jù)此分析，項目商業(yè)主要入口設置在場地的東側，西側道路為住宅區(qū)入口，南北兩側為地下車庫出入口，實現(xiàn)了地面人行系統(tǒng)與地下車行系統(tǒng)的分流。商業(yè)主要

17、步行入口位于地塊東北側蕪湖路與黃石大道交界處，及東南側黃石大道與天津路交界處，在地塊西南側、西北側靠近蕪湖路和天津路的位置分別設置有商業(yè)次入口。綜合體在東北側入口通過一條弧形走廊進入商業(yè)步行街內(nèi)部，到達街區(qū)的中心下沉廣場。廣場周圍分布了通往四個方向的商業(yè)街，通過景觀電梯、自動扶梯、景觀樓梯和人行坡道，將不同層面的商業(yè)空間有機的串聯(lián)起來。 中心廣場直徑達40米，上下聯(lián)通5層商業(yè)空間（地上4層，地下1層），不僅消除了建筑地下空間的封閉感，而

18、且提升地下商業(yè)空間的附加價值。 </p><p>　　2.2.4 景觀綠化 </p><p>　　景觀以硬質景觀為主，采用規(guī)則的樹陣、灌木、草坪等景觀植物。在步行街主入口設置開放的市民廣場，以標志性的演藝電子屏幕為引導，吸引城市道路上的行人駐足、停留，將人流有效的引入商業(yè)內(nèi)街。步行街通過精心設計的鋪地、小品，使得景觀更加生活化、情景化。同時，對商業(yè)的屋頂進行了綠化種植，形成了立體的綠化，實

19、現(xiàn)項目整體設計界面的景觀化。 </p><p>　　2.3 酒店、公寓與居住功能 </p><p>　　住宅區(qū)由七棟塔樓組成，沿地塊西側的四棟塔樓可以俯瞰慈湖景區(qū)的優(yōu)美景色。良好的景觀，提升了住宅的品質。住宅戶型為四居室和三居室戶型，頂層設計有豪華觀景套房。住宅戶型設計方正，動靜分區(qū)合理，采光通風效果良好。建筑主體采用框架剪力墻結構體系，滿足了底部商業(yè)大空間的需求，使住宅單體和商業(yè)空間有機

20、結合起來。位于地塊北側的高級服務公寓，入口位于蕪湖路。公寓立面采用玻璃幕墻，與主體結構輕盈的脫開，凸顯公寓的高檔氣息。公寓裙房屋面設置屋頂花園，為居住在公寓內(nèi)人士提供了便捷的室外活動場所，提升的公寓的居住品質。星級商務酒店高110米，是本綜合體項目中最高的建筑，也是進入商業(yè)步行街的標志物。酒店裙房屋面設有露天咖啡座和觀景平臺，裙房還與商業(yè)街的精品店結合一起，居住在酒店中的客人可以方便的進入商業(yè)步行街購物，融入到體驗式購物的樂趣中。 &l

21、t;/p><p>　　2.4新的輔助設計手段 </p><p>　　城市用地越來越緊張，建筑技術、材料的更新，現(xiàn)代建筑越蓋越高，建筑群體之間的日照間距的處理要求也更高了。本項目規(guī)劃中，建筑日照設計軟件在方案設計初期就參與其中。通過日照軟件的計算，在保證建筑日照間距符合國家技術要求的情況下，實現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)高密度的建筑群體規(guī)劃。 </p><p>　　日照分析圖（圖3） &l

22、t;/p><p><b>　　商業(yè)規(guī)劃策略 </b></p><p>　　3.1 新的購物中心理念 </p><p>　　生活方式購物中心（Lifestyle Shopping Center）起源于美國，在上世紀八、 </p><p>　　九十年代得到蓬勃發(fā)展。它提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比

23、擬的開放的體驗消費環(huán)境。國際購物中心協(xié)會對 Lifestyle Shopping Center的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好的環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所?！?</p><p><b>

24、;　　3.2 商業(yè)功能 </b></p><p>　　本項目商業(yè)區(qū)總建筑面積為73500平方米，包含16000平方米超市、57500平方米綜合商業(yè)中心（含17000平方米公寓、13000平方米酒店、2500平方米電影院）和商業(yè)步行街，形成了合理的區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)主力店憑借著品牌吸引力，吸引人流前來消費，成為整個項目聚集人氣的“吸收器”。商業(yè)步行街依托主力店旺盛的人流，經(jīng)營與主力商家互補的商

25、品，提供差異化服務，滿足人們多樣化的購物需求。 </p><p><b>　　3.3 商業(yè)動線 </b></p><p>　　商業(yè)動線設計在商業(yè)建筑的規(guī)劃中起著至關重要的作用，一個優(yōu)秀的商業(yè)項目必然有著合理的動線設計。商業(yè)街的動線設計主要從人流引導和消費者的心理感受兩方面來考慮，最佳的商業(yè)動線應該是“通而不暢”、“暢而不漏”?！巴ǘ粫场钡淖龇ㄊ?，商業(yè)內(nèi)街連接各個街面

26、的店鋪，讓消費者方便的到達，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。內(nèi)街設計疏密結合，避免出現(xiàn)長直的“鉛筆路”，在的街內(nèi)盡量多的提供“興奮點”。通過空中連廊和商業(yè)廣場，將商鋪有機的串聯(lián)起來，讓置身其中的顧客能夠獲得愉快的購物體驗?！皶扯宦?，是交通動線從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使得所有商鋪的人流通行量趨于最大化。通過商鋪的組合以及各種手法引導顧客在商業(yè)街內(nèi)流動，形成“內(nèi)循環(huán)”的模式。增加顧客的逗留時間，促進顧客在其中進行消費，達到商業(yè)利益的最大化。中心

27、下沉廣場設置于商業(yè)街交匯的中心，是人流活動最頻繁處。音樂燈光噴泉廣場、兒童活動專區(qū)、精美花車等娛樂設施一應俱全，多種休閑方式的提供，使消費者在愉悅中提高消費興趣，實現(xiàn)“消費—疲勞—休息—再消費”的良性循環(huán)。 </p><p><b>　　結語 </b></p><p>　　席卷全球的Lifestyle Shopping Center重視消費體驗這一趨勢，將顧客從Sho

28、pping mall的大盒子中釋放出來，在一個開放的環(huán)境中完成消費。作為項目區(qū)域首個Lifestyle Shopping Park的市建村城市綜合體項目，不僅保留了Lifestyle Shopping Center的種種優(yōu)勢，而且更加貼合了消費者在物質和精神層面的需求，為消費者提供了一個多元的體驗式消費購物環(huán)境。項目區(qū)域內(nèi)配套設施完善，已經(jīng)形成了良好的教育、文化、商業(yè)為主體的城市中心區(qū)域的氛圍。隨著周邊高檔社區(qū)的不斷發(fā)展，未來這種趨勢將