論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理

1、<p>　　論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理</p><p>　　摘要:隨著我國市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭也在不斷加大，因此，想要在激烈的市場競爭中取得更好的經(jīng)濟效益，加強企業(yè)的成本管理是十分必要的。 </p><p>　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 成本控制 價值工程 項目管理 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

2、 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　隨著經(jīng)濟危機的不斷沖擊，我國房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的打擊，為了保證企業(yè)的經(jīng)濟利潤，同時還要保證建筑的質(zhì)量問題，越來越收到人們的關(guān)注。在相當一段時間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。同時政府也加大基礎(chǔ)建設(shè)投入，增大施資力度，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的勢頭，這導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重眼前利益而不重視產(chǎn)品品

3、質(zhì)和企業(yè)內(nèi)涵的提升。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在新的形勢下既保證質(zhì)量又獲得利益，其中重要因素就是需要對房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本進行系統(tǒng)的研究，進而采取有效的措施降低開發(fā)成本。 </p><p>　　一、項目成本統(tǒng)計分析 </p><p>　　由于我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，加強企業(yè)的成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本是指企業(yè)在開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的過程中所必須支出的各種費用的總和。要想節(jié)省成本，就

4、需要在前期做好成本分析工作，嚴格控制成本，防止在施工過程中無計劃濫用成本。 </p><p>　　1.工程評估階段 </p><p>　　此階段主要包括兩部分工作。一是項目財務(wù)評估，根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。二是市場分析，主要分析市場的可支付的價格水平、供求關(guān)系、目標市場及其競爭環(huán)境。這一階段對企業(yè)來講至關(guān)重要，但并不會產(chǎn)生直接的費用支出。 2.開發(fā)前期階段

5、 </p><p>　　此階段主要有土地費用，包括土地征用費或拆遷安置補償費、城鎮(zhèn)土地出讓金、土地契稅及公證費等。目前在我國房產(chǎn)項目構(gòu)成中土地費約占20%以上，有些項目甚至達到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點，需要做好準備工作。 </p><p>　　3.項目建設(shè)階段 </p><p>　　本階段發(fā)生的費用主要有以下幾個方面：財務(wù)費用、管理費、市政公

6、共設(shè)施費用、建筑安裝工程費。財務(wù)費用主要是指項目開發(fā)過程中因融資而產(chǎn)生的利息支出費用及金融機構(gòu)手續(xù)費等，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。管理費主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、保險費、辦公費、差旅費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中該部分所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。建筑安裝工程

7、費是指按照施工圖施工時所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和材料設(shè)備費。主要由建筑材料成本、施工成本和設(shè)備成本決定。從我國目前情況看約占整個成本的35%~40%左右。 </p><p>　　2.4項目租售階段 </p><p>　　在租售階段發(fā)生的主要費用有稅費和銷售費用。稅費包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費用，在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費用包

8、括項目銷售過程中產(chǎn)生的代銷手續(xù)費、廣告費、銷售人員工資、展覽費等費用。大多數(shù)房產(chǎn)公司選擇專業(yè)的代理公司為其銷售，因而產(chǎn)生雇傭費用。 </p><p>　　二、土地成本報價控制 </p><p>　　土地成本的不斷提高是房地產(chǎn)成本提高的主要原因，表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發(fā)商還

9、是政府都在拼命地哄抬地價。開發(fā)商認為地價再高也會轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，自己只要有土地就有利潤，政府認為地價高了自己的利潤就會增大，因而導(dǎo)致土地價格不斷飆升。土地拍賣為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供了公平競爭的機會，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)間不得不為獲得土地而進行激烈的競爭。因為土地成本在整個項目開發(fā)成本中占的比重較大，其結(jié)果自然是大大壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，使之真正步入了微利時代。微利時代的到來使得投資決策更要慎之又慎。 </p&

10、gt;<p>　　面對激烈競爭報價過于保守將會面臨著關(guān)門的局面，而盲目競標又可能會導(dǎo)致土地價格按照當時的產(chǎn)品價格測算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對它們而言需要的不僅僅是膽識和魄力更需要科學(xué)的土地報價決策方法和依據(jù)。所以企業(yè)在參加土地競標的時候一定要結(jié)合自身的特點和競爭對手的情況通過科學(xué)、合理地研究形成自己的土地報價策略。 </p><p>　　三、項目管理成本的控制 </p>&l

11、t;p>　　項目是一個臨時機構(gòu)來完成特定工作的組織方式。項目中的工作彼此間有著密切的聯(lián)系，所有這些往往需要多個單位或部門需要統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)。所謂的項目管理是將相關(guān)的知識、技能、工具和技術(shù)應(yīng)用于項目活動，以成功地實現(xiàn)預(yù)期目標的活動。項目管理的目標是尋找項目的最佳平衡時間，成本，質(zhì)量，資源四個要素的控制。項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制具有廣泛的應(yīng)用范圍。其實，成本控制是房地產(chǎn)項目管理的核心內(nèi)容之一，因為房地產(chǎn)開發(fā)屬系統(tǒng)工程，涉及多

12、部門、多環(huán)節(jié)的過程，開發(fā)周期長，它必須結(jié)合整個過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財力上的損失。 </p><p>　　四、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策 </p><p>　　1.樹立成本控制意識 </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導(dǎo)向，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制管理也要以市場為導(dǎo)向，高度重視成本控制的實際工作，在意識上充分認識到良好的成本控

13、制給企業(yè)帶來長遠的利益。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應(yīng)社會主市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產(chǎn)項目建設(shè)的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強企業(yè)的成本效應(yīng)。積極開展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓(xùn)，加強對成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中企業(yè)能

14、立于不敗之地。 </p><p>　　2.加強成本控制監(jiān)督 </p><p>　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建設(shè)過程是一個建設(shè)周期長的工作，對于每一個項目實際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員應(yīng)設(shè)置一個科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通

15、過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。 </p><p>　　3.改善成本管理方法 </p><p>　　由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應(yīng)新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制管理

16、的有效途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目開發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競爭戰(zhàn)略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個企業(yè)的不同情況靈活地、適當?shù)丶右越梃b和運用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。 </p><p

17、>　　4.實施信息管理系統(tǒng) </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個全面信息化管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應(yīng)運用先進的信息技術(shù)進行企業(yè)項目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)進行成本控制，推進企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財務(wù)部門為中心，經(jīng)營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動高效率地運作。當前，ERP

18、成本管理系統(tǒng)是進行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。 </p><p><b>　　五、結(jié)語 </b></p><p>　　要降低房地產(chǎn)價格關(guān)鍵的一點就是要降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。本文研究的是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制，是房地產(chǎn)

19、行業(yè)的熱點、難點問題、理論發(fā)展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實踐中進一步總結(jié)、提高。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　1．張馳. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標體系研究D. 東南大學(xué) 2004 </p><p>　　2．王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究D. 西安科技大學(xué) 2008 &l