論房地產開發(fā)企業(yè)成本管理

1、<p>　　論房地產開發(fā)企業(yè)成本管理</p><p>　　摘要:隨著我國市場競爭的日趨激烈，房地產開發(fā)企業(yè)的競爭也在不斷加大，因此，想要在激烈的市場競爭中取得更好的經濟效益，加強企業(yè)的成本管理是十分必要的。 </p><p>　　關鍵詞:房地產項目 成本控制 價值工程 項目管理 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

2、 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　隨著經濟危機的不斷沖擊，我國房地產企業(yè)受到很大的打擊，為了保證企業(yè)的經濟利潤，同時還要保證建筑的質量問題，越來越收到人們的關注。在相當一段時間內，國內房地產發(fā)展迅猛。同時政府也加大基礎建設投入，增大施資力度，保證了房地產行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的勢頭，這導致很多房地產企業(yè)只注重眼前利益而不重視產品品

3、質和企業(yè)內涵的提升。房地產企業(yè)如何能在新的形勢下既保證質量又獲得利益，其中重要因素就是需要對房地產的項目開發(fā)成本進行系統(tǒng)的研究，進而采取有效的措施降低開發(fā)成本。 </p><p>　　一、項目成本統(tǒng)計分析 </p><p>　　由于我國房地產企業(yè)競爭日趨激烈，加強企業(yè)的成本控制是十分必要的。房地產開發(fā)項目的成本是指企業(yè)在開發(fā)一個房地產項目的過程中所必須支出的各種費用的總和。要想節(jié)省成本，就

4、需要在前期做好成本分析工作，嚴格控制成本，防止在施工過程中無計劃濫用成本。 </p><p>　　1.工程評估階段 </p><p>　　此階段主要包括兩部分工作。一是項目財務評估，根據(jù)市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。二是市場分析，主要分析市場的可支付的價格水平、供求關系、目標市場及其競爭環(huán)境。這一階段對企業(yè)來講至關重要，但并不會產生直接的費用支出。 2.開發(fā)前期階段

5、 </p><p>　　此階段主要有土地費用，包括土地征用費或拆遷安置補償費、城鎮(zhèn)土地出讓金、土地契稅及公證費等。目前在我國房產項目構成中土地費約占20%以上，有些項目甚至達到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點，需要做好準備工作。 </p><p>　　3.項目建設階段 </p><p>　　本階段發(fā)生的費用主要有以下幾個方面：財務費用、管理費、市政公

6、共設施費用、建筑安裝工程費。財務費用主要是指項目開發(fā)過程中因融資而產生的利息支出費用及金融機構手續(xù)費等，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。管理費主要是房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資、保險費、辦公費、差旅費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。在房地產開發(fā)成本構成中該部分所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。建筑安裝工程

7、費是指按照施工圖施工時所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和材料設備費。主要由建筑材料成本、施工成本和設備成本決定。從我國目前情況看約占整個成本的35%~40%左右。 </p><p>　　2.4項目租售階段 </p><p>　　在租售階段發(fā)生的主要費用有稅費和銷售費用。稅費包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費用，在我國目前房地產開發(fā)成本構成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費用包

8、括項目銷售過程中產生的代銷手續(xù)費、廣告費、銷售人員工資、展覽費等費用。大多數(shù)房產公司選擇專業(yè)的代理公司為其銷售，因而產生雇傭費用。 </p><p>　　二、土地成本報價控制 </p><p>　　土地成本的不斷提高是房地產成本提高的主要原因，表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發(fā)商還

9、是政府都在拼命地哄抬地價。開發(fā)商認為地價再高也會轉嫁到消費者頭上，自己只要有土地就有利潤，政府認為地價高了自己的利潤就會增大，因而導致土地價格不斷飆升。土地拍賣為每個房地產企業(yè)提供了公平競爭的機會，也給房地產企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)間不得不為獲得土地而進行激烈的競爭。因為土地成本在整個項目開發(fā)成本中占的比重較大，其結果自然是大大壓縮了房地產企業(yè)的獲利空間，使之真正步入了微利時代。微利時代的到來使得投資決策更要慎之又慎。 </p&

10、gt;<p>　　面對激烈競爭報價過于保守將會面臨著關門的局面，而盲目競標又可能會導致土地價格按照當時的產品價格測算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對它們而言需要的不僅僅是膽識和魄力更需要科學的土地報價決策方法和依據(jù)。所以企業(yè)在參加土地競標的時候一定要結合自身的特點和競爭對手的情況通過科學、合理地研究形成自己的土地報價策略。 </p><p>　　三、項目管理成本的控制 </p>&l

11、t;p>　　項目是一個臨時機構來完成特定工作的組織方式。項目中的工作彼此間有著密切的聯(lián)系，所有這些往往需要多個單位或部門需要統(tǒng)一指揮和協(xié)調。所謂的項目管理是將相關的知識、技能、工具和技術應用于項目活動，以成功地實現(xiàn)預期目標的活動。項目管理的目標是尋找項目的最佳平衡時間，成本，質量，資源四個要素的控制。項目管理在房地產開發(fā)項目的成本控制具有廣泛的應用范圍。其實，成本控制是房地產項目管理的核心內容之一，因為房地產開發(fā)屬系統(tǒng)工程，涉及多

12、部門、多環(huán)節(jié)的過程，開發(fā)周期長，它必須結合整個過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財力上的損失。 </p><p>　　四、加強房地產企業(yè)成本控制的對策 </p><p>　　1.樹立成本控制意識 </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的經營必須要以市場為導向，房地產開發(fā)企業(yè)的項目成本控制管理也要以市場為導向，高度重視成本控制的實際工作，在意識上充分認識到良好的成本控

13、制給企業(yè)帶來長遠的利益。在房地產開發(fā)企業(yè)的經營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應社會主市場經濟發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產品的生產過程，應結合經濟與技術，管理與生產并重的原則，把房地產企業(yè)成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產項目建設的始終，降低企業(yè)的生產成本，增強企業(yè)的成本效應。積極開展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓，加強對成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中企業(yè)能

14、立于不敗之地。 </p><p>　　2.加強成本控制監(jiān)督 </p><p>　　由于房地產開發(fā)項目本身的建設過程是一個建設周期長的工作，對于每一個項目實際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產開發(fā)企業(yè)的領導和相關工作人員應設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通

15、過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應積極推廣應用先進的檢測手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。 </p><p>　　3.改善成本管理方法 </p><p>　　由于目前房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應新時期房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產開發(fā)企業(yè)成本控制管理

16、的有效途徑之一。房地產開發(fā)企業(yè)應將項目開發(fā)投資的成本控制在預算的范圍內，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過合理分配企業(yè)人、財、物等戰(zhàn)略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競爭戰(zhàn)略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個企業(yè)的不同情況靈活地、適當?shù)丶右越梃b和運用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。 </p><p

17、>　　4.實施信息管理系統(tǒng) </p><p>　　現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個全面信息化管理系統(tǒng)，房地產企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經營方式，在房地產管理領域應運用先進的信息技術進行企業(yè)項目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計算機技術進行成本控制，推進企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監(jiān)察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)企業(yè)各項業(yè)務活動高效率地運作。當前，ERP

18、成本管理系統(tǒng)是進行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術基礎上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業(yè)業(yè)務流程、提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。 </p><p><b>　　五、結語 </b></p><p>　　要降低房地產價格關鍵的一點就是要降低房地產項目的開發(fā)成本。本文研究的是房地產項目開發(fā)成本控制，是房地產

19、行業(yè)的熱點、難點問題、理論發(fā)展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實踐中進一步總結、提高。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　1．張馳. 房地產開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標體系研究D. 東南大學 2004 </p><p>　　2．王新芳. 房地產開發(fā)成本控制研究D. 西安科技大學 2008 &l