房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的控制與管理

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的控制與管理</p><p>　　摘要：開發(fā)好一個房地產(chǎn)項目，在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本投人，創(chuàng)造出滿意的經(jīng)濟利潤，并使其最大化，這是開發(fā)好每個房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存的根本，同時也為贏得更廣闊的市場提供有利的條件和前提。換一角度看，房地產(chǎn)項目的成本管理就處于重要的位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心內(nèi)容。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的控制與管

2、理的措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本；控制；管理；措施 </p><p>　　中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A </p><p>　　隨著我國的經(jīng)濟和全球一體化步伐的加快，我國的房地產(chǎn)市場也在飛速的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸的進入了成熟期，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的在國家的宏觀調(diào)控下競爭變得更加的規(guī)范。在市場化競爭越來越殘酷的今天，成本無疑起著非

3、常重要的作用，房地產(chǎn)也一樣，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)成本的控制有著重要的意義。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 </p><p>　　1、開發(fā)成本直接費用。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中的直接 </p><p><b>　　費用主要有: </b></p><p>　?。?）土地費用。土地費用包括了程鎮(zhèn)的土地出讓金、征用

4、費、拆遷安置費等，一般房地產(chǎn)企業(yè)通過招標或者拍賣的形式取得土地使用權(quán)。其中拍賣方式是眾多開發(fā)商經(jīng)常使用的。土地費用占總成本的20%左右。 </p><p>　?。?）前期工程費用。前期工程費用主要存在開發(fā)前期的具體規(guī)劃中的費用，主要有設(shè)計費、土地勘測費和研究費。前期工程費在開發(fā)成本中占有7%左右的比例。 </p><p>　?。?）房屋開發(fā)費用。房屋開發(fā)費用占總成本比例最多，一般為30%左

5、右，該費用主要包括了市政公共設(shè)施費用和建筑工程費用以及安裝費用。 </p><p>　　2、開發(fā)成本間接費用 </p><p>　?。?） 管理費用。管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)的行政部門在對房產(chǎn)進行組織和管理過程中產(chǎn)生的費用支出總和，主要包括了公司經(jīng)費、培訓(xùn)費、保險費、咨詢費、審計費、壞賬損失費和其他相關(guān)的管理費用。管理費用種類雖然很多，但是所占總成本的比例較小，一般在3%以內(nèi)。 </p

6、><p>　?。?）銷售費用。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售行為中產(chǎn)生的支出費用或者將銷售行為委托給其他機構(gòu)的費用之和。主要包括銷售員工的工資、福利、獎金、提成、出差費、廣告費以及銷售許可證申領(lǐng)費用等。 </p><p>　?。?）財務(wù)費用。財務(wù)費用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金過程中產(chǎn)生的費用，主要是借款和利息。另外手續(xù)費也屬于財務(wù)費用的范疇。 </p><p>　?。?/p>

7、4）其他費用。其他費用主要有施工圖紙預(yù)算和編制費用、招標管理費、合同證明費、施工執(zhí)照費用等。 </p><p>　?。?）稅金。一般所占成本比例約為25%。成本費用的發(fā)生是個消費的過程，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的過程。對于該過程的成本控制就要在項目開發(fā)過程中對構(gòu)成成本的這些內(nèi)容進行控制，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的控制與管理的措施 </p>

8、;<p>　　1、項目決策階段成本控制 </p><p>　　項目決策階段三個環(huán)節(jié)至關(guān)重要，一是確定項目最小化的深度投資方案；二是編制相當深度的可行性研究報告；三是強化可行性研究報告在項目財務(wù)評價方面的審查。本階段項目主要對于編制投資的項目進行控制。開發(fā)項目決策離不開投資估算的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，投資估算對于項目的開發(fā)與否有著決定性的作用。投資主要采用朗格系數(shù)法，指標估算法，生產(chǎn)能力指數(shù)法

9、和資金周轉(zhuǎn)率法等方法來進行估算。然而在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，投資估算的編制通常采用的是指標估算法：(1)采用類似工程概預(yù)算編制，即對于已建的和本項目工程的建筑標準和建筑規(guī)模類似的工程，并按照不同標準的用料和其他做法進行換算；(2)市場詢價加系數(shù)法編制，這種方法主要對于專業(yè)分包工程和設(shè)備安裝工程較為適用；(3)單項工程造價指標編制，這種方式適用于規(guī)劃不嚴格的估算編制或者用于建設(shè)項目的附屬配套項目之中。 </p><p>

10、;　　2、規(guī)劃設(shè)計階段的控制 </p><p>　　設(shè)計對于整個成本的管理至關(guān)重要，設(shè)計的程度及精細度直接影響施工階段的成本和效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對樓的布局、容積率、面積、樓間距等性能指標進行精細的設(shè)計，用具體的指標控制設(shè)計質(zhì)量，并進行內(nèi)部審核，除此之外，可以通過多方的競標選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，總之，任何一方面的改進都可以提高整個項目的經(jīng)濟效益；在建筑設(shè)計方面，企業(yè)應(yīng)該使用的材質(zhì)和配套設(shè)施進行衡量和評價，例如使用的

11、門窗材料，以及電梯的選擇等，只有進行合理的配置，才能形成最優(yōu)的方案和效果；另外，“三通一平”費用對于很多企業(yè)是需要考慮的重要方面，因此，在拆遷過程中要與利益相關(guān)者進行良好的溝通和協(xié)調(diào)，以盡快取得場地，如果出現(xiàn)矛盾，盡量利用當?shù)氐耐练疥牐员慵涌旖桓兜倪M度；建立完善的項目預(yù)算控制，房地產(chǎn)企業(yè)的工程時間較長、項目較多，因此，企業(yè)應(yīng)該對項目的籌資、投資、采購等進行預(yù)算，從而進行執(zhí)行過程中差異的分析，并及時找出修改意見和措施；利用目標成本法，以

12、及價值工程技術(shù)對項目成本進行分解，并將之傳遞給設(shè)計部門，以便降低設(shè)計部門的設(shè)計成本，提高成本預(yù)測的準確性，強化設(shè)計部門降低成本的意識。 </p><p>　　3、在實施項目階段進行成本控制與管理 </p><p>　　在整個項目建設(shè)過程中，資金投入最大的是施工階段，這一階段既延伸了投招標工作，同時也將合同進行具體化。重視管理過程，避免發(fā)生工程索賠; 設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制度，全面控制工程造價、質(zhì)量

13、和進度; 從經(jīng)濟、技術(shù)兩方面出發(fā)，對工程造價進行控制; 在建設(shè)工程中控制其價款的結(jié)算工程。 </p><p>　　在變更工程時，首先要分析工程造價，做到心中有數(shù)，尤其是在提出變更施工方案時，要分析是否存在變更的必要，避免施工單位在投標時方案作假，防止出現(xiàn)工程造價過高。工程簽證一般都是在工程現(xiàn)場進行，建設(shè)方的工程師受到專業(yè)的限制，對工程預(yù)結(jié)算等內(nèi)容缺乏了解，如果簽證出現(xiàn)問題也會引發(fā)工程結(jié)算糾紛。因此這就要求建設(shè)方的

14、現(xiàn)場管理人員在工程現(xiàn)場時盡量做到簽量不簽消耗也不簽價，必須配有相關(guān)圖形或者詳細計算公式; 與合同一致不抵觸; 工程現(xiàn)場簽單價不簽總價; 弄清簽證各個事項的來源。 </p><p>　　當乙方供給材料時，要對材料進行控制，主要查看材料是否是招標過程中所規(guī)定的品牌，采購回來材料的品牌、規(guī)格、型號是否符合招標要求，并做好詳細記錄，如果和招標不一致，則拒絕其進場，如果在進場時沒有注意到這個問題，那么在結(jié)算過程中予以調(diào)整。

15、支付進度款時，一般都是由施工方先將進度工程量提供出來，然后現(xiàn)場監(jiān)理會對相關(guān)工程量進行核實并審核，確認是否符合合同內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，如果符合就將其向建設(shè)方提交，經(jīng)審核確認后就可以將進度款支付給施工方。在支付進度款時，應(yīng)嚴格遵守合同要求，按照實際施工進度計算，尤其要注意扣除保修金、分包項目和甲方供給材料，此外，招標時的清單工程量中，單價普遍較高，因此要注意在計算進度款時不能完全以招標清單來計算，而是按照實際數(shù)據(jù)計算。 </p>&

16、lt;p><b>　　三、結(jié)束語 </b></p><p>　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控工作應(yīng)從立項一直籌劃到工程竣工結(jié)算，只有這樣才能更有效、更精準的控制好項目成本，采用合理的物力、人力和財力，確保企業(yè)獲得最優(yōu)的社會效益和經(jīng)濟效益。與此同時，應(yīng)全面提高員工素質(zhì)，強化員工的工作能力和管理能力，降低閑散人員的占有比例，優(yōu)化人力費用的開銷，從而使成本費用降至最低。 </p>

17、;<p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 顧鵬.房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本管理與控制[J]. 建材技術(shù)與應(yīng)用. 2009(05) </p><p>　　[2] 李耀峰.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本[J]. 四川建材. 2010(01) </p><p>　　[3] 黃中智.對工程造價的成本管理與控制的探討[J]