探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制

1、<p>　　探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制</p><p>　?。◤V東省惠州保利龍勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 廣東惠州 516000） </p><p>　　摘要：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體成本支出有所減少，從而使利潤(rùn)更高，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵作了簡(jiǎn)單介紹，然后分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管

2、理中成本控制的優(yōu)點(diǎn)，最后針對(duì)如何提高對(duì)該項(xiàng)成本的控制提出了一些建議和方法。 </p><p>　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)管理 成本控制 </p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常管理的過(guò)程中由于管理活動(dòng)而產(chǎn)生的代價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理的過(guò)程中需要一些必要的開(kāi)支，這些開(kāi)支就

3、是管理中的成本[1]。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展不斷在進(jìn)步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對(duì)這一部分成本進(jìn)行控制成了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中產(chǎn)生的成本主要可以分為以下幾個(gè)部分：構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本、組織運(yùn)作的成本、監(jiān)督和激勵(lì)成本、其他與管理活動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)比如企業(yè)的文化建設(shè)等所產(chǎn)生的成本以及和外部市場(chǎng)主體的協(xié)調(diào)等相關(guān)活動(dòng)的成本。 </p><p&

4、gt;　　其中，構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本指的是在企業(yè)的構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)過(guò)程中所產(chǎn)生的支出，比如對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、企業(yè)間的交流聯(lián)絡(luò)、企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度的制定等。組織運(yùn)作成本指的是在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建之后進(jìn)行的一系列上傳下達(dá)工作所產(chǎn)生的支出，比如將企業(yè)的規(guī)章制度進(jìn)行傳達(dá)、貫徹，將各部門的工作進(jìn)行匯報(bào)等。監(jiān)督和激勵(lì)成本指的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部人力資源的組織過(guò)程中產(chǎn)生的支出，不包括工資和獎(jiǎng)金，其目的是對(duì)內(nèi)部人員的工作產(chǎn)生監(jiān)督和激勵(lì)的作用。其他的諸如企業(yè)文化建

5、設(shè)的成本，主要包括企業(yè)文化的制定、文化氛圍的營(yíng)造、文化活動(dòng)的舉辦等等所產(chǎn)生的支出，企業(yè)的文化建設(shè)對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。 </p><p>　　二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制的好處 </p><p>　　首先，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，維護(hù)各個(gè)股東的利益，并且對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益也能

6、提供一定的保障。企業(yè)成本的支出對(duì)企業(yè)盈利能力有反作用力，當(dāng)成本降低時(shí)，企業(yè)的盈利能力才會(huì)提高。另外，通過(guò)對(duì)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行有效控制，將節(jié)省出來(lái)的費(fèi)用可以投入到企業(yè)的其他方面，從而對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展可以產(chǎn)生推動(dòng)作用，提高企業(yè)的整體利潤(rùn)。 </p><p>　　其次，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以保證企業(yè)內(nèi)部的一切管理活動(dòng)更好地開(kāi)展。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要

7、有效地利用，爭(zhēng)取每一分都能獲得最大利潤(rùn)。將成本付出所獲得的收益進(jìn)行一定的分析，判斷是否產(chǎn)生了較為明顯的效果，然后根據(jù)分析的結(jié)果來(lái)決定下一次的投入，這樣可以確保企業(yè)管理的有效開(kāi)展，是一個(gè)良性循環(huán)。 </p><p>　　最后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，能夠使企業(yè)獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對(duì)于企業(yè)的收益具有長(zhǎng)久的有益影響。因此，對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制并非指最大限度地對(duì)支出的費(fèi)用進(jìn)行縮減，而

8、是要采用科學(xué)的方法，綜合考慮各種因素，合理地進(jìn)行控制，從而使成本的支出帶來(lái)的收入效果最佳。 </p><p>　　三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制的方法 </p><p>　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本控制，可以分為兩個(gè)部分進(jìn)行，分別是對(duì)企業(yè)管理費(fèi)用的控制和財(cái)物費(fèi)用的控制。 </p><p>　　1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的控制 </p>&

9、lt;p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其主要功能是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的相關(guān)資源進(jìn)行整合與運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理主要涉及的方面有：與土地使用權(quán)有關(guān)的管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)許可和預(yù)售許可的相關(guān)管理費(fèi)用、勘察與設(shè)計(jì)的管理費(fèi)用以及銷售環(huán)節(jié)的管理費(fèi)用[3]。 </p><p>　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以綜合運(yùn)用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力要和其管理水平相協(xié)調(diào)，控制管理費(fèi)用的支

10、出，不能一味地只是追求開(kāi)發(fā)，要綜合考慮成本與收效之間的關(guān)系。其次是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理所涉及到的環(huán)節(jié)要具有針對(duì)性，支出成本和要進(jìn)行的事宜要彼此協(xié)調(diào)，要滿足一定的配比性，要能很好地體現(xiàn)出財(cái)物職權(quán)與事物職權(quán)之間的統(tǒng)一關(guān)系。但是，并非要求支出與收入之間每一時(shí)都能彼此相當(dāng)或者前者必須永遠(yuǎn)保持比后者小，應(yīng)該將目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的收益即可，要能夠?qū)⒓s束性管理和彈性管理結(jié)合使

11、用，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制，可以采取全面預(yù)算管理的方式進(jìn)行，具體來(lái)說(shuō)，可以分為三個(gè)步驟，分別是事前預(yù)算、事中預(yù)算和事后預(yù)算[3]。 </p><p>　　事前預(yù)算的思想主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃來(lái)將確定年度管理費(fèi)用支出總額的預(yù)算和各項(xiàng)支出的預(yù)算。在預(yù)算的時(shí)候，要綜合考慮各方面的因素，并且對(duì)于某些不能明確的因素要多加探討和研究

12、。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)所涉及到的征地、征款、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等方面預(yù)期的管理支持費(fèi)用要詳細(xì)進(jìn)行規(guī)劃，以免在總額的預(yù)算過(guò)程中留下缺口。對(duì)于各項(xiàng)支出的預(yù)算，指的是將總額的費(fèi)用支出具體化，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合目前的實(shí)際情況對(duì)各項(xiàng)的費(fèi)用支出進(jìn)行一定的調(diào)整，從而可以對(duì)實(shí)際支出有所控制。 </p><p>　　事中費(fèi)用控制指的是在實(shí)際的運(yùn)作中，如果實(shí)際支出的費(fèi)用與相對(duì)應(yīng)的預(yù)算產(chǎn)生了較大的偏離，則需要利用事中費(fèi)用控制手段縮小其間的差距。

13、主要方式有：（1）采用企業(yè)參與的方式，綜合考慮實(shí)際情況對(duì)之前的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，盡量不影響實(shí)際業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。（2）將事中費(fèi)用控制方法和財(cái)物管理系統(tǒng)相互聯(lián)系，盡量保持事中費(fèi)用預(yù)算和企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的活動(dòng)保持協(xié)調(diào)，彼此之間互相支持和制約，從而對(duì)管理中的成本進(jìn)行控制。（3）對(duì)管理成本的支出預(yù)算往往有很大的彈性，因此會(huì)產(chǎn)生一定的預(yù)算余額，在報(bào)賬時(shí)要將預(yù)算余額進(jìn)行明確，通過(guò)預(yù)算余額來(lái)對(duì)管理成本的支出進(jìn)行控制。 </p><

14、p>　　事后分析預(yù)算主要指一整個(gè)管理活動(dòng)結(jié)束以后，要及時(shí)對(duì)活動(dòng)結(jié)束后所發(fā)生的管理成本的支出進(jìn)行核算，并與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，如果發(fā)生比較明顯的偏離，則采取有效方法進(jìn)行控制，為以后做好預(yù)防工作。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制 </p><p>　　財(cái)務(wù)費(fèi)用往往發(fā)生在企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關(guān)的手續(xù)費(fèi)[4]。這一部分的

15、支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對(duì)其進(jìn)行控制的過(guò)程中可以借助一些財(cái)務(wù)手段或者選擇對(duì)自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對(duì)于資金的調(diào)度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財(cái)項(xiàng)目來(lái)使資金升值。要定期對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出支出規(guī)律和特點(diǎn)，并針對(duì)此采取有效的控制手段。 </p><p><b>　　四、結(jié)語(yǔ) </b></p><p&

16、gt;　　如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)之間的差距在不斷縮小，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這種局面下應(yīng)該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對(duì)管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤(rùn)空間，才能保持企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理中的成本越來(lái)越高，對(duì)這方面的成本支出進(jìn)行控制顯得越來(lái)越重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)此引起足夠的重視。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b>

17、;</p><p>　　[1]楊東. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)， 2006 （8）： 69-72. </p><p>　　[2]馮偉. 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J]. 四川建筑， 2005， 5. </p><p>　　[3]李光玉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2007. </p><p