探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制

1、<p>　　探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制</p><p>　?。◤V東省惠州保利龍勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東惠州 516000） </p><p>　　摘要：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體成本支出有所減少，從而使利潤更高，因而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵作了簡單介紹，然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管

2、理中成本控制的優(yōu)點，最后針對如何提高對該項成本的控制提出了一些建議和方法。 </p><p>　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)管理 成本控制 </p><p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本控制的內(nèi)涵 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常管理的過程中由于管理活動而產(chǎn)生的代價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理的過程中需要一些必要的開支，這些開支就

3、是管理中的成本[1]。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展不斷在進(jìn)步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對這一部分成本進(jìn)行控制成了很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要工作。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中產(chǎn)生的成本主要可以分為以下幾個部分：構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本、組織運作的成本、監(jiān)督和激勵成本、其他與管理活動有關(guān)的活動比如企業(yè)的文化建設(shè)等所產(chǎn)生的成本以及和外部市場主體的協(xié)調(diào)等相關(guān)活動的成本。 </p><p&

4、gt;　　其中，構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)的成本指的是在企業(yè)的構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)過程中所產(chǎn)生的支出，比如對管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、企業(yè)間的交流聯(lián)絡(luò)、企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度的制定等。組織運作成本指的是在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建之后進(jìn)行的一系列上傳下達(dá)工作所產(chǎn)生的支出，比如將企業(yè)的規(guī)章制度進(jìn)行傳達(dá)、貫徹，將各部門的工作進(jìn)行匯報等。監(jiān)督和激勵成本指的是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人力資源的組織過程中產(chǎn)生的支出，不包括工資和獎金，其目的是對內(nèi)部人員的工作產(chǎn)生監(jiān)督和激勵的作用。其他的諸如企業(yè)文化建

5、設(shè)的成本，主要包括企業(yè)文化的制定、文化氛圍的營造、文化活動的舉辦等等所產(chǎn)生的支出，企業(yè)的文化建設(shè)對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。 </p><p>　　二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制的好處 </p><p>　　首先，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，維護(hù)各個股東的利益，并且對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益也能

6、提供一定的保障。企業(yè)成本的支出對企業(yè)盈利能力有反作用力，當(dāng)成本降低時，企業(yè)的盈利能力才會提高。另外，通過對企業(yè)管理中的成本進(jìn)行有效控制，將節(jié)省出來的費用可以投入到企業(yè)的其他方面，從而對企業(yè)的整體發(fā)展可以產(chǎn)生推動作用，提高企業(yè)的整體利潤。 </p><p>　　其次，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制可以保證企業(yè)內(nèi)部的一切管理活動更好地開展。因此，對管理中的成本進(jìn)行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要

7、有效地利用，爭取每一分都能獲得最大利潤。將成本付出所獲得的收益進(jìn)行一定的分析，判斷是否產(chǎn)生了較為明顯的效果，然后根據(jù)分析的結(jié)果來決定下一次的投入，這樣可以確保企業(yè)管理的有效開展，是一個良性循環(huán)。 </p><p>　　最后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本進(jìn)行控制，能夠使企業(yè)獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對于企業(yè)的收益具有長久的有益影響。因此，對管理中的成本進(jìn)行控制并非指最大限度地對支出的費用進(jìn)行縮減，而

8、是要采用科學(xué)的方法，綜合考慮各種因素，合理地進(jìn)行控制，從而使成本的支出帶來的收入效果最佳。 </p><p>　　三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制的方法 </p><p>　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本控制，可以分為兩個部分進(jìn)行，分別是對企業(yè)管理費用的控制和財物費用的控制。 </p><p>　　1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用的控制 </p>&

9、lt;p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其主要功能是將房地產(chǎn)開發(fā)中的相關(guān)資源進(jìn)行整合與運營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理主要涉及的方面有：與土地使用權(quán)有關(guān)的管理費用、開發(fā)許可和預(yù)售許可的相關(guān)管理費用、勘察與設(shè)計的管理費用以及銷售環(huán)節(jié)的管理費用[3]。 </p><p>　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用進(jìn)行控制，可以綜合運用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業(yè)的開發(fā)能力要和其管理水平相協(xié)調(diào)，控制管理費用的支

10、出，不能一味地只是追求開發(fā)，要綜合考慮成本與收效之間的關(guān)系。其次是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理所涉及到的環(huán)節(jié)要具有針對性，支出成本和要進(jìn)行的事宜要彼此協(xié)調(diào)，要滿足一定的配比性，要能很好地體現(xiàn)出財物職權(quán)與事物職權(quán)之間的統(tǒng)一關(guān)系。但是，并非要求支出與收入之間每一時都能彼此相當(dāng)或者前者必須永遠(yuǎn)保持比后者小，應(yīng)該將目光放長遠(yuǎn)，在更長的時間內(nèi)能夠給企業(yè)帶來一定的收益即可，要能夠?qū)⒓s束性管理和彈性管理結(jié)合使

11、用，促進(jìn)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p>　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用進(jìn)行控制，可以采取全面預(yù)算管理的方式進(jìn)行，具體來說，可以分為三個步驟，分別是事前預(yù)算、事中預(yù)算和事后預(yù)算[3]。 </p><p>　　事前預(yù)算的思想主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展計劃來將確定年度管理費用支出總額的預(yù)算和各項支出的預(yù)算。在預(yù)算的時候，要綜合考慮各方面的因素，并且對于某些不能明確的因素要多加探討和研究

12、。對于項目規(guī)劃環(huán)節(jié)所涉及到的征地、征款、設(shè)計、招標(biāo)等方面預(yù)期的管理支持費用要詳細(xì)進(jìn)行規(guī)劃，以免在總額的預(yù)算過程中留下缺口。對于各項支出的預(yù)算，指的是將總額的費用支出具體化，根據(jù)以往經(jīng)驗，再結(jié)合目前的實際情況對各項的費用支出進(jìn)行一定的調(diào)整，從而可以對實際支出有所控制。 </p><p>　　事中費用控制指的是在實際的運作中，如果實際支出的費用與相對應(yīng)的預(yù)算產(chǎn)生了較大的偏離，則需要利用事中費用控制手段縮小其間的差距。

13、主要方式有：（1）采用企業(yè)參與的方式，綜合考慮實際情況對之前的費用預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，盡量不影響實際業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。（2）將事中費用控制方法和財物管理系統(tǒng)相互聯(lián)系，盡量保持事中費用預(yù)算和企業(yè)的各項業(yè)務(wù)開展的活動保持協(xié)調(diào)，彼此之間互相支持和制約，從而對管理中的成本進(jìn)行控制。（3）對管理成本的支出預(yù)算往往有很大的彈性，因此會產(chǎn)生一定的預(yù)算余額，在報賬時要將預(yù)算余額進(jìn)行明確，通過預(yù)算余額來對管理成本的支出進(jìn)行控制。 </p><

14、p>　　事后分析預(yù)算主要指一整個管理活動結(jié)束以后，要及時對活動結(jié)束后所發(fā)生的管理成本的支出進(jìn)行核算，并與預(yù)算進(jìn)行對比，如果發(fā)生比較明顯的偏離，則采取有效方法進(jìn)行控制，為以后做好預(yù)防工作。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用的控制 </p><p>　　財務(wù)費用往往發(fā)生在企業(yè)為了保證生產(chǎn)經(jīng)營的順利進(jìn)行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關(guān)的手續(xù)費[4]。這一部分的

15、支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對其進(jìn)行控制的過程中可以借助一些財務(wù)手段或者選擇對自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對于資金的調(diào)度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財項目來使資金升值。要定期對財務(wù)費用的支出情況進(jìn)行統(tǒng)計分析，找出支出規(guī)律和特點，并針對此采取有效的控制手段。 </p><p><b>　　四、結(jié)語 </b></p><p&

16、gt;　　如今，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，企業(yè)之間的差距在不斷縮小，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種局面下應(yīng)該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤空間，才能保持企業(yè)在市場上的競爭力。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的成本越來越高，對這方面的成本支出進(jìn)行控制顯得越來越重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對此引起足夠的重視。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b>

17、;</p><p>　　[1]楊東. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J]. 建筑經(jīng)濟， 2006 （8）： 69-72. </p><p>　　[2]馮偉. 論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J]. 四川建筑， 2005， 5. </p><p>　　[3]李光玉. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究[D]. 西南財經(jīng)大學(xué)， 2007. </p><p