探討房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理

1、<p>　　探討房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理</p><p>　　摘要：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)設(shè)計管理也越來越受到房地產(chǎn)公司的重視?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)項目設(shè)計存在的問題主要是由于缺乏及時有效的管理措施所造成的。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計決定了未來消費者對產(chǎn)品的滿意度，也就決定了產(chǎn)品可能帶來的收益值，另一方面設(shè)計也決定了產(chǎn)品的大部分支出。想要更大的收益必須加強對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的管理。 </p>

2、<p>　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)設(shè)計管理；控制措施 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A </p><p>　　1 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段管理概述 </p><p>　　房地產(chǎn)項目設(shè)計階段管理的主要作用是，在設(shè)計階段及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，避免在施工階段影響項目的質(zhì)量、進度、及造價，其作用主要體現(xiàn)于在設(shè)計階段能夠合理有效的避免不必要

3、的資金及自資源浪費，為開發(fā)商節(jié)約項目的總成本。 </p><p>　　2 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理存在的問題 </p><p>　　在市場經(jīng)濟體制下，設(shè)計單位為了追求其自身的經(jīng)濟效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設(shè)單位或開發(fā)商選取自己的設(shè)計方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標準配置，甚至不惜為此徇私舞弊。 </p><p>　　近些年來，在施工過程經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)施工

4、圖紙的問題，給建設(shè)單位帶來不少的損失，這些都是由于在設(shè)計過程中沒有良好的設(shè)計管理造成的，歸結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： </p><p>　　2.1 在設(shè)計階段總體方案及專業(yè)方案優(yōu)化設(shè)計不夠，有的設(shè)計方案一經(jīng)確定便需直接進行施工圖設(shè)計，但有的工程設(shè)計方案需要按步驟分級進行。深化設(shè)計是應(yīng)貫穿于整個設(shè)計過程中的，即從項目可行性研究、方案設(shè)計、初步設(shè)計直到項目施工圖設(shè)計，但經(jīng)常出現(xiàn)的問題是到了施工階段才發(fā)現(xiàn)有些專業(yè)

5、圖紙深化程度不夠，如果在設(shè)計階段管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，將深化、協(xié)調(diào)工作做好，就不會出現(xiàn)施工后再深化圖紙的現(xiàn)象，也將會減少各方經(jīng)濟利益上的一些糾紛。 </p><p>　　2.2 設(shè)計管理過程中只重視主體工程設(shè)計，忽視附屬及配套設(shè)計 不少設(shè)計單位在設(shè)計過程中只注重主體環(huán)節(jié)，而對附屬設(shè)施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設(shè)計階段，設(shè)計管理公司能夠及時發(fā)現(xiàn)這些問題，協(xié)調(diào)好各個專業(yè)

6、的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經(jīng)驗為例，項目A，項目 B 是同一園區(qū)內(nèi)的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設(shè)計單位，在室外管線設(shè)計時就需要管理公司特別注意，有誰來做此設(shè)計，做好接口工作。 </p><p>　　2.3 設(shè)計管理過程中，圖紙校審不認真 有些設(shè)計單位內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的管理措施，沒有嚴格的技術(shù)規(guī)范，當然這在選擇設(shè)計單位時需要建設(shè)單位或開發(fā)商走嚴格的招標程序或認真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的

7、設(shè)計單位出現(xiàn)此種情況，設(shè)計階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認真督促進行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計。 </p><p>　　3 房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的程序及分析 </p><p>　　我國房地產(chǎn)項目設(shè)計階段存在的問題主要是由于缺乏及時有效的管理措施所造成的。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一方面，設(shè)計決定了未來消費者對產(chǎn)品的滿意度，也就決定了產(chǎn)品可能帶來的收益值，另一方面設(shè)計決定

8、了產(chǎn)品的大部分支出。二者相減即為公司所獲利潤。可見有效的設(shè)計管理的重要性，我認為要做好設(shè)計階段的項目管理需要做好以下工作： </p><p>　　3.1 設(shè)計任務(wù)書的編制 設(shè)計任務(wù)書的編制好比項目的輸入，而最終的建筑產(chǎn)品就好比設(shè)計的輸出，好的設(shè)計輸出必須要以充分的設(shè)計輸入為前提。在不同的設(shè)計階段，有不同的設(shè)計輸入內(nèi)容，在方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入內(nèi)容主要應(yīng)涵蓋公司最高層領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、

9、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項目現(xiàn)場管理部門提供的勘測報告等等；在項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)涵蓋前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細化成本要求及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。在設(shè)計過程的不同階段，設(shè)計任務(wù)書輸入的側(cè)重點各不相同，前者的重心主要在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心主要在于報批反饋意見、成

10、本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計成果評審部門的建議基本與提供設(shè)計輸入部門的一致，因此如果此環(huán)節(jié)將某個部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計評審也將會缺乏相應(yīng)的針對性。一般說來，房地產(chǎn)企業(yè)都能意識到這個環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于種種原因?qū)е略O(shè)計輸入成果不高，主要原因有以下幾點： </p><p>　?、俸鲆暋Ｔ谖覈康禺a(chǎn)市場主要存在的現(xiàn)象有，在擴初設(shè)計時，項目現(xiàn)場管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計要求如果被忽視，由此將會導(dǎo)致后續(xù)土建、配套以及景

11、觀設(shè)計的矛盾；在方案設(shè)計的設(shè)計任務(wù)書編制時，地質(zhì)勘探報告的重要性如果被忽視，由此將導(dǎo)致大量后續(xù)的土方簽證和一系列的設(shè)計缺陷。 </p><p>　　②時間緊張。目前我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目，領(lǐng)導(dǎo)人員只求盡快竣工營業(yè)，忽視科學(xué)合理的安排工期，以內(nèi)部招標為例，從發(fā)出招標文件到簽訂合同甚至可能在短短幾天內(nèi)完成，由此造成的很多資料準備不充分，設(shè)計過程中的很多遺漏項目有待施工階段通過工程變更及洽商解決。 </p>

12、<p>　?、鄯e累不足。成本控制方面的積累不足，將會導(dǎo)致預(yù)算部門難以出具合理的預(yù)算限額，對成本缺乏合理的掌控范圍?？蛻舴矫娴姆e累不足導(dǎo)致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶建議等。 </p><p>　?、苋肆Y源緊張。目前很多開發(fā)商將工作交給總包，設(shè)計院，等來完成，而自身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員，沒有充足的客戶資料，市場需求等信息，設(shè)計階段的管理協(xié)調(diào)等工作很難做到位。 </p>&l

13、t;p>　　3.2 設(shè)計過程的控制 設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以實現(xiàn)圖紙化的有效措施。大多數(shù)工程在設(shè)計中缺乏對設(shè)計過程的控制，缺乏必要的追蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。我認為，做好此環(huán)節(jié)的工作需要從以下幾點考慮： </p><p>　?、龠^程記錄。在與設(shè)計單位的交流過程中，做好每一次設(shè)計交底記錄，往來郵件信函的整理記錄，避免同一問題反復(fù)出現(xiàn)，也為可能存在的糾紛做好證據(jù)材料。 </p>&l

14、t;p>　?、陉P(guān)鍵節(jié)點控制。在項目設(shè)計階段開始之前，設(shè)計部門及公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，由設(shè)計部門組織檢查工作，如有必要可組織相關(guān)部門人員開會參與討論，遇到不確定的問題，應(yīng)盡快征求規(guī)劃部門意見，及時發(fā)現(xiàn)解決問題。 </p><p>　?、廴粘８?。在項目的設(shè)計過程中，設(shè)計管理部門應(yīng)指定專門人員負責(zé)項目的追蹤工作，盡量避免出現(xiàn)設(shè)計方向的偏差，返工重做的現(xiàn)象。 </p>

15、<p>　　3.3 設(shè)計成果的評審 設(shè)計成果的評審是設(shè)計意圖得以實現(xiàn)圖紙化的一項重要手段，是建設(shè)單位或開發(fā)商對設(shè)計成果所進行的最后一次檢驗，此項工作的好壞決定了日后在施工階段出現(xiàn)設(shè)計變更及洽商的多少,很多房地產(chǎn)開發(fā)單位忽視此項工作或僅僅走過場了之，導(dǎo)致大量的后續(xù)工作出現(xiàn)，我認為做好設(shè)計成果評審，需要做好以下幾項工作：①評審會的合理組織。合理的組織需要有合理的時間安排，房地產(chǎn)開發(fā)項目的專業(yè)人才時間都非常寶貴，應(yīng)在評審會前根據(jù)圖紙

16、量的大小提前數(shù)日下發(fā)圖紙，使從業(yè)務(wù)部門抽選的評審會成員提前熟悉圖紙，評審時能立即作出判斷。另外應(yīng)采用有資歷的人員作為評審會主持人，以使大家對評審會給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時也可由其當即拍板，避免問題一拖再拖。②參與部門要充分。一般而言，提供設(shè)計輸入資料的部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均應(yīng)該參加，以確認輸入時所提供的設(shè)計要求在設(shè)計圖紙中的體現(xiàn)情況。如有必要，還應(yīng)邀請外部相關(guān)專家參與評審會。③評審紀要詳細。只有對評審紀要認真對待方可提高各部門對

17、評審會的重視程度，還可為日后的分析總結(jié)做好足夠的資料積累，每次的評審紀要都應(yīng)詳細，并要求相關(guān)人員簽字確認。④參與部門的充分重視。只有參與部門足</p><p>　　3.4 設(shè)計變更的控制 設(shè)計變更既可能帶來對建設(shè)單位或開發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：①公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計有了新的要求，想法，這

18、是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計要求并不贊成，要求改變。②營銷部門要求的變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來不便等情況，營銷部門因此提出進行變更。③設(shè)計院要求的變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。④施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備

19、缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。 </p><p><b>　　4 結(jié)語 </b></p><p>　　根據(jù)以上綜述可見現(xiàn)今的大部分的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理并不科學(xué)合理，而設(shè)計階段又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行中起到舉足輕重的作用，做好此項工作需要房地產(chǎn)開發(fā)公司以合理的人力資源配置做好設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制、設(shè)計成果的評審和設(shè)計