房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制探討</p><p>　?。ńK軟件園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 江蘇） </p><p>　　[內(nèi)容摘要]本文首先分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中進(jìn)行成本控制的意義，進(jìn)而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的主要元素和有效控制成本的相關(guān)措施著手，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行簡(jiǎn)單探討。 </p><p>　　[關(guān)鍵字] 房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；探討

2、 </p><p>　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義 </p><p>　　1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展的要求 </p><p>　　自從改革開(kāi)放以來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市土地使用制度和住房制度不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，得到了迅猛快速的發(fā)展。然而，在快速發(fā)展的同時(shí)，由于行業(yè)規(guī)范不明確等問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在著諸多不足。為保

3、證房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康的發(fā)展，從開(kāi)發(fā)成本著手，進(jìn)行有效科學(xué)合理的成本控制，不僅能夠促使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，而且也能夠在保障提供高質(zhì)量的商品房的同時(shí)給顧客更多的優(yōu)惠與質(zhì)量保證，從而能使人民實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。 </p><p>　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)生存的要求 </p><p>　　由于房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分之一，故越來(lái)越多的人開(kāi)始投身于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多。為了獲

4、得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行成本控制。也只有進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)才能對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行精準(zhǔn)的核算，確保每一分錢都能夠用在該用之處，從而實(shí)現(xiàn)在一定成本之下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)，確保資金流動(dòng)，并能夠有更多的資金投入到質(zhì)量和技術(shù)方面，使企業(yè)能夠不斷與時(shí)俱進(jìn)。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，是房地產(chǎn)企業(yè)生存的要求之一。 </p><p>　　1.3抑制房?jī)r(jià)的要

5、求 </p><p>　　當(dāng)下居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸成為社會(huì)公眾時(shí)刻關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。而構(gòu)成目前高房?jī)r(jià)的因素除了社會(huì)物價(jià)水平的提高，部分投資商哄抬房?jī)r(jià)之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高也是重要因素之一。為抑制當(dāng)下居高不下的房?jī)r(jià)，除了需要政府推行的相關(guān)調(diào)控政策之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制，在影響成本的多個(gè)方面都采取一定措施實(shí)現(xiàn)合理科學(xué)地控制，也能夠?qū)档头績(jī)r(jià)起到一定作用。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，是目前抑

6、制房?jī)r(jià)的要求。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成主要元素 </p><p>　　為探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素有所了解。以下五種即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成。 </p><p><b>　　2.1地價(jià) </b></p><p>　　地價(jià)主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地所付出的價(jià)

7、格，主要包括有土地出讓金，土地征用費(fèi)以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等等。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地時(shí)大多采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，而各大城市為追求GDP和相關(guān)征集，土地掛牌標(biāo)價(jià)不斷提高，土地費(fèi)用也不斷加大，逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要費(fèi)用之一。 </p><p><b>　　2.2前期工程費(fèi) </b></p><p>　　前期工程費(fèi)主要為房地產(chǎn)羨慕開(kāi)發(fā)中的前期調(diào)研、策劃、規(guī)

8、劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘探費(fèi)以及“三通一平”等的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。這一部分在整體的成本構(gòu)成中占據(jù)比例較小，但仍然存在一定軟成本。 </p><p><b>　　2.3建安費(fèi) </b></p><p>　　建安費(fèi)即為建筑安裝工程費(fèi)，主要包括有房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程之中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。由于其主要在建筑安裝過(guò)程之中產(chǎn)生

9、花費(fèi)，故存在一定不可預(yù)見(jiàn)性。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之中，其也基本占據(jù)約一半的比例，故這項(xiàng)成本的控制也是極為關(guān)鍵的。 </p><p><b>　　2.4稅費(fèi) </b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中的稅費(fèi)主要包含有兩個(gè)部分，即稅收和行政性費(fèi)用。前者主要是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)

10、建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等等。而后者主要是由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的費(fèi)用，種類繁多也較不規(guī)范，包括征地管理費(fèi)和商品房交易管理費(fèi)等等。此外，相關(guān)市政配套規(guī)費(fèi)也是這一部分重要成本，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等等。 </p><p>　　2.5資金成本及管理費(fèi)用 </p><p>　　資金成本和管理費(fèi)用在房

11、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中所占據(jù)的比例相對(duì)較少。資金成本主要是指貸款利息，即由于借貸而產(chǎn)生的一定利息，其多少主要與所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的大小有關(guān)，存在一定不穩(wěn)定性。而管理費(fèi)用則主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的一系列費(fèi)用，主要有管理人員工資和差旅辦公費(fèi)用等等。 </p><p>　　3.有效控制成本的相關(guān)措施 </p><p>　　3.1建立成本管理體系 </p>

12、<p>　　項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)全過(guò)程的、長(zhǎng)時(shí)間的控制過(guò)程，其從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致，不斷根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段的性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選，是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制之中，首先應(yīng)該樹(shù)立全面成本控制的理念，建立一個(gè)基本完善的成本管理體系。其次，在建立成本管理體系的同時(shí)，各大相關(guān)管理人員必須對(duì)目標(biāo)成本有著明確的認(rèn)識(shí)，確保在開(kāi)發(fā)過(guò)程之中不會(huì)出現(xiàn)花銷過(guò)大從而導(dǎo)致超出目標(biāo)成本，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度的問(wèn)題。此外，就基

13、本的目標(biāo)成本確立以后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該有長(zhǎng)期的持續(xù)性的跟蹤審計(jì)，確保每一分都用在刀刃上，確保成本費(fèi)用使用地光明合理公開(kāi)。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)大力倡導(dǎo)全員、全過(guò)程的成本控制方法，需要各個(gè)專業(yè)人員的通力配合，才能使決策更加科學(xué)合理，才能最終實(shí)現(xiàn)成本控制。 </p><p>　　3.2嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，相關(guān)人員應(yīng)該嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理，采取一

14、系列措施。首先，針對(duì)可能出現(xiàn)的項(xiàng)目變動(dòng)情況，在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)該做到先算賬后實(shí)施，先行進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制，確保成本控制。其次，在關(guān)于施工質(zhì)量問(wèn)題上，管理人員必須嚴(yán)肅檢查，確保質(zhì)量無(wú)誤；在關(guān)于按時(shí)施工方面，工期的重要性也是不言而喻。質(zhì)量和工期的安全都將會(huì)影響成本，因此，管理人員需要采取全方位的控制監(jiān)督，通過(guò)委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場(chǎng)代表和監(jiān)理公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成

15、本的管理，從而避免無(wú)謂的成本損耗。此外，在施工實(shí)際中，應(yīng)避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增多。 </p><p>　　3.3優(yōu)化設(shè)計(jì)，從圖紙上減成本 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，首先應(yīng)該做到優(yōu)化設(shè)計(jì)，從設(shè)計(jì)圖紙上就開(kāi)始注重降低成本。這一方面需要對(duì)于設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)行充分的驗(yàn)證，另一方面也需要通過(guò)研究鋼材和混凝土的含量來(lái)降低建材使用費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)在成本控制的同時(shí)保證建筑的質(zhì)量。 <

16、;/p><p>　　3.4規(guī)范招標(biāo)、采購(gòu)管理 </p><p>　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程之中，企業(yè)也應(yīng)該充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)流程，根據(jù)合同形式和合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛發(fā)布信息，從而選擇出信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價(jià)適中的承包單位，從而對(duì)進(jìn)行有效的造價(jià)控制。而在工程材料的采購(gòu)過(guò)程之中，也才采取同樣方法，選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的設(shè)備材料供應(yīng)單位，選出最

17、具性價(jià)比的產(chǎn)品。 </p><p><b>　　4.總結(jié) </b></p><p>　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)實(shí)時(shí)的全過(guò)程、全方位、全員的控制，只有做到各方面綜合平衡，才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的有效控制。而在實(shí)施全過(guò)程的成本控制的過(guò)程中，相關(guān)人員在建立成本管理體系，嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理，優(yōu)化設(shè)計(jì)，從圖紙上減成本，規(guī)范招標(biāo)和采購(gòu)管理的同時(shí)，還必須做到全面綜合考慮，

18、采用動(dòng)態(tài)管理理論，確定成本目標(biāo)，進(jìn)行主動(dòng)控制，才能夠更好的實(shí)現(xiàn)成本控制，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，更好地為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。 </p><p><b>　　[參考文獻(xiàn)] </b></p><p>　　[1] 王新芳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究 [D] 西南科技大學(xué) 2008 </p><p>　　[2] 楊麗琛 房地產(chǎn)成本控制研究 [