房地產開發(fā)項目成本控制探討

1、<p>　　房地產開發(fā)項目成本控制探討</p><p>　?。ńK軟件園開發(fā)建設有限公司 江蘇） </p><p>　　[內容摘要]本文首先分析房地產開發(fā)項目之中進行成本控制的意義，進而從房地產開發(fā)項目成本構成的主要元素和有效控制成本的相關措施著手，對房地產開發(fā)項目的成本控制進行簡單探討。 </p><p>　　[關鍵字] 房地產；開發(fā)項目；成本控制；探討

2、 </p><p>　　1.房地產開發(fā)成本控制的意義 </p><p>　　1.1房地產市場有序健康發(fā)展的要求 </p><p>　　自從改革開放以來，隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，城市土地使用制度和住房制度不斷改革，房地產行業(yè)逐漸成為我國目前經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，得到了迅猛快速的發(fā)展。然而，在快速發(fā)展的同時，由于行業(yè)規(guī)范不明確等問題，房地產行業(yè)仍然存在著諸多不足。為保

3、證房地產市場有序健康的發(fā)展，從開發(fā)成本著手，進行有效科學合理的成本控制，不僅能夠促使企業(yè)獲得更多的經濟利益，而且也能夠在保障提供高質量的商品房的同時給顧客更多的優(yōu)惠與質量保證，從而能使人民實現安居樂業(yè)。 </p><p>　　1.2房地產企業(yè)生存的要求 </p><p>　　由于房地產行業(yè)目前屬于社會經濟發(fā)展的重要組成部分之一，故越來越多的人開始投身于房地產行業(yè)，房地產企業(yè)不斷增多。為了獲

4、得更大的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)能夠實現長久發(fā)展，在激烈的市場競爭中始終處于不敗之地，房地產企業(yè)必須進行成本控制。也只有進行開發(fā)成本控制，房地產企業(yè)才能對相關成本進行精準的核算，確保每一分錢都能夠用在該用之處，從而實現在一定成本之下實現項目建設，確保資金流動，并能夠有更多的資金投入到質量和技術方面，使企業(yè)能夠不斷與時俱進。因此，進行房地產開發(fā)成本控制，是房地產企業(yè)生存的要求之一。 </p><p>　　1.3抑制房價的要

5、求 </p><p>　　當下居高不下的房價已經逐漸成為社會公眾時刻關注的熱點問題之一。而構成目前高房價的因素除了社會物價水平的提高，部分投資商哄抬房價之外，房地產開發(fā)成本過高也是重要因素之一。為抑制當下居高不下的房價，除了需要政府推行的相關調控政策之外，房地產企業(yè)自身對項目開發(fā)成本進行控制，在影響成本的多個方面都采取一定措施實現合理科學地控制，也能夠對降低房價起到一定作用。因此，進行房地產開發(fā)成本控制，是目前抑

6、制房價的要求。 </p><p>　　2.房地產開發(fā)成本構成主要元素 </p><p>　　為探討房地產開發(fā)項目的成本控制，首先應對房地產開發(fā)成本的構成要素有所了解。以下五種即為房地產開發(fā)成本的主要構成。 </p><p><b>　　2.1地價 </b></p><p>　　地價主要是指房地產開發(fā)企業(yè)獲得土地所付出的價

7、格，主要包括有土地出讓金，土地征用費以及拆遷安置補償費等等。目前房地產開發(fā)企業(yè)在獲得土地時大多采用招標、拍賣和掛牌的形式，而各大城市為追求GDP和相關征集，土地掛牌標價不斷提高，土地費用也不斷加大，逐漸成為房地產開發(fā)成本中的重要費用之一。 </p><p><b>　　2.2前期工程費 </b></p><p>　　前期工程費主要為房地產羨慕開發(fā)中的前期調研、策劃、規(guī)

8、劃、設計費，可行性研究費，地質勘探費以及“三通一平”等的土地開發(fā)費用。這一部分在整體的成本構成中占據比例較小，但仍然存在一定軟成本。 </p><p><b>　　2.3建安費 </b></p><p>　　建安費即為建筑安裝工程費，主要包括有房地產建設過程之中所發(fā)生的建筑工程費、設備購置費及安裝工程費用等等，又被稱為房屋建筑安裝造價。由于其主要在建筑安裝過程之中產生

9、花費，故存在一定不可預見性。在整個房地產開發(fā)成本之中，其也基本占據約一半的比例，故這項成本的控制也是極為關鍵的。 </p><p><b>　　2.4稅費 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目成本中的稅費主要包含有兩個部分，即稅收和行政性費用。前者主要是指與房地產開發(fā)建設有關的稅收，包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護

10、建設稅和教育費附加）、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等等。而后者主要是由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)所收取的費用，種類繁多也較不規(guī)范，包括征地管理費和商品房交易管理費等等。此外，相關市政配套規(guī)費也是這一部分重要成本，主要包括基礎設施和公共配套設施建設費用等等。 </p><p>　　2.5資金成本及管理費用 </p><p>　　資金成本和管理費用在房

11、地產開發(fā)項目的成本中所占據的比例相對較少。資金成本主要是指貸款利息，即由于借貸而產生的一定利息，其多少主要與所開發(fā)的項目的大小有關，存在一定不穩(wěn)定性。而管理費用則主要是房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而產生的一系列費用，主要有管理人員工資和差旅辦公費用等等。 </p><p>　　3.有效控制成本的相關措施 </p><p>　　3.1建立成本管理體系 </p>

12、<p>　　項目的成本控制是一個全過程的、長時間的控制過程，其從宏觀到微觀、從粗放到細致，不斷根據項目運作的不同階段的性價比進行優(yōu)選，是一個長期的問題。因此，在房地產開發(fā)項目的成本控制之中，首先應該樹立全面成本控制的理念，建立一個基本完善的成本管理體系。其次，在建立成本管理體系的同時，各大相關管理人員必須對目標成本有著明確的認識，確保在開發(fā)過程之中不會出現花銷過大從而導致超出目標成本，影響房地產開發(fā)工程的進度的問題。此外，就基

13、本的目標成本確立以后，房地產企業(yè)還應該有長期的持續(xù)性的跟蹤審計，確保每一分都用在刀刃上，確保成本費用使用地光明合理公開。而這一目標的實現，需要房地產企業(yè)大力倡導全員、全過程的成本控制方法，需要各個專業(yè)人員的通力配合，才能使決策更加科學合理，才能最終實現成本控制。 </p><p>　　3.2嚴格施工現場管理 </p><p>　　在房地產項目施工過程中，相關人員應該嚴格施工現場管理，采取一

14、系列措施。首先，針對可能出現的項目變動情況，在發(fā)生現場簽證時應該做到先算賬后實施，先行進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，確保成本控制。其次，在關于施工質量問題上，管理人員必須嚴肅檢查，確保質量無誤；在關于按時施工方面，工期的重要性也是不言而喻。質量和工期的安全都將會影響成本，因此，管理人員需要采取全方位的控制監(jiān)督，通過委派經驗豐富、協(xié)調能力強、職業(yè)素養(yǎng)好的現場代表和監(jiān)理公司進駐現場，加強對工程質量、工期和成

15、本的管理，從而避免無謂的成本損耗。此外，在施工實際中，應避免設計變更帶來的成本增多。 </p><p>　　3.3優(yōu)化設計，從圖紙上減成本 </p><p>　　在房地產項目設計的過程之中，首先應該做到優(yōu)化設計，從設計圖紙上就開始注重降低成本。這一方面需要對于設計的合理性進行充分的驗證，另一方面也需要通過研究鋼材和混凝土的含量來降低建材使用費用，實現在成本控制的同時保證建筑的質量。 <

16、;/p><p>　　3.4規(guī)范招標、采購管理 </p><p>　　在房地產項目招標過程之中，企業(yè)也應該充分引入市場競爭機制，通過規(guī)范的招標流程，根據合同形式和合同文件，編制出內容詳盡的招標文件，廣泛發(fā)布信息，從而選擇出信譽高、工期短、技術力量強、質量好、造價適中的承包單位，從而對進行有效的造價控制。而在工程材料的采購過程之中，也才采取同樣方法，選擇資質優(yōu)良且成本低廉的設備材料供應單位，選出最

17、具性價比的產品。 </p><p><b>　　4.總結 </b></p><p>　　綜上所述，房地產開發(fā)項目的成本控制是一個實時的全過程、全方位、全員的控制，只有做到各方面綜合平衡，才能實現開發(fā)成本的有效控制。而在實施全過程的成本控制的過程中，相關人員在建立成本管理體系，嚴格施工現場管理，優(yōu)化設計，從圖紙上減成本，規(guī)范招標和采購管理的同時，還必須做到全面綜合考慮，

18、采用動態(tài)管理理論，確定成本目標，進行主動控制，才能夠更好的實現成本控制，從而不斷提高房地產企業(yè)的核心競爭力，更好地為社會經濟發(fā)展提供動力。 </p><p><b>　　[參考文獻] </b></p><p>　　[1] 王新芳 房地產開發(fā)成本控制研究 [D] 西南科技大學 2008 </p><p>　　[2] 楊麗琛 房地產成本控制研究 [