房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制探討_第1頁(yè)
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1、<p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制探討</p><p> ?。ńK軟件園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 江蘇) </p><p>  [內(nèi)容摘要]本文首先分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中進(jìn)行成本控制的意義,進(jìn)而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的主要元素和有效控制成本的相關(guān)措施著手,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行簡(jiǎn)單探討。 </p><p>  [關(guān)鍵字] 房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制;探討

2、 </p><p>  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義 </p><p>  1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展的要求 </p><p>  自從改革開(kāi)放以來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市土地使用制度和住房制度不斷改革,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),得到了迅猛快速的發(fā)展。然而,在快速發(fā)展的同時(shí),由于行業(yè)規(guī)范不明確等問(wèn)題,房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在著諸多不足。為保

3、證房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康的發(fā)展,從開(kāi)發(fā)成本著手,進(jìn)行有效科學(xué)合理的成本控制,不僅能夠促使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益,而且也能夠在保障提供高質(zhì)量的商品房的同時(shí)給顧客更多的優(yōu)惠與質(zhì)量保證,從而能使人民實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。 </p><p>  1.2房地產(chǎn)企業(yè)生存的要求 </p><p>  由于房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分之一,故越來(lái)越多的人開(kāi)始投身于房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多。為了獲

4、得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于不敗之地,房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行成本控制。也只有進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制,房地產(chǎn)企業(yè)才能對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行精準(zhǔn)的核算,確保每一分錢都能夠用在該用之處,從而實(shí)現(xiàn)在一定成本之下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè),確保資金流動(dòng),并能夠有更多的資金投入到質(zhì)量和技術(shù)方面,使企業(yè)能夠不斷與時(shí)俱進(jìn)。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制,是房地產(chǎn)企業(yè)生存的要求之一。 </p><p>  1.3抑制房?jī)r(jià)的要

5、求 </p><p>  當(dāng)下居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸成為社會(huì)公眾時(shí)刻關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。而構(gòu)成目前高房?jī)r(jià)的因素除了社會(huì)物價(jià)水平的提高,部分投資商哄抬房?jī)r(jià)之外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高也是重要因素之一。為抑制當(dāng)下居高不下的房?jī)r(jià),除了需要政府推行的相關(guān)調(diào)控政策之外,房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制,在影響成本的多個(gè)方面都采取一定措施實(shí)現(xiàn)合理科學(xué)地控制,也能夠?qū)档头績(jī)r(jià)起到一定作用。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制,是目前抑

6、制房?jī)r(jià)的要求。 </p><p>  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成主要元素 </p><p>  為探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制,首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素有所了解。以下五種即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成。 </p><p><b>  2.1地價(jià) </b></p><p>  地價(jià)主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地所付出的價(jià)

7、格,主要包括有土地出讓金,土地征用費(fèi)以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等等。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地時(shí)大多采用招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式,而各大城市為追求GDP和相關(guān)征集,土地掛牌標(biāo)價(jià)不斷提高,土地費(fèi)用也不斷加大,逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要費(fèi)用之一。 </p><p><b>  2.2前期工程費(fèi) </b></p><p>  前期工程費(fèi)主要為房地產(chǎn)羨慕開(kāi)發(fā)中的前期調(diào)研、策劃、規(guī)

8、劃、設(shè)計(jì)費(fèi),可行性研究費(fèi),地質(zhì)勘探費(fèi)以及“三通一平”等的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。這一部分在整體的成本構(gòu)成中占據(jù)比例較小,但仍然存在一定軟成本。 </p><p><b>  2.3建安費(fèi) </b></p><p>  建安費(fèi)即為建筑安裝工程費(fèi),主要包括有房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程之中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等等,又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。由于其主要在建筑安裝過(guò)程之中產(chǎn)生

9、花費(fèi),故存在一定不可預(yù)見(jiàn)性。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之中,其也基本占據(jù)約一半的比例,故這項(xiàng)成本的控制也是極為關(guān)鍵的。 </p><p><b>  2.4稅費(fèi) </b></p><p>  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中的稅費(fèi)主要包含有兩個(gè)部分,即稅收和行政性費(fèi)用。前者主要是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收,包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)

10、建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等等。而后者主要是由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所收取的費(fèi)用,種類繁多也較不規(guī)范,包括征地管理費(fèi)和商品房交易管理費(fèi)等等。此外,相關(guān)市政配套規(guī)費(fèi)也是這一部分重要成本,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等等。 </p><p>  2.5資金成本及管理費(fèi)用 </p><p>  資金成本和管理費(fèi)用在房

11、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中所占據(jù)的比例相對(duì)較少。資金成本主要是指貸款利息,即由于借貸而產(chǎn)生的一定利息,其多少主要與所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的大小有關(guān),存在一定不穩(wěn)定性。而管理費(fèi)用則主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的一系列費(fèi)用,主要有管理人員工資和差旅辦公費(fèi)用等等。 </p><p>  3.有效控制成本的相關(guān)措施 </p><p>  3.1建立成本管理體系 </p>

12、<p>  項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)全過(guò)程的、長(zhǎng)時(shí)間的控制過(guò)程,其從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致,不斷根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段的性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選,是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題。因此,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制之中,首先應(yīng)該樹(shù)立全面成本控制的理念,建立一個(gè)基本完善的成本管理體系。其次,在建立成本管理體系的同時(shí),各大相關(guān)管理人員必須對(duì)目標(biāo)成本有著明確的認(rèn)識(shí),確保在開(kāi)發(fā)過(guò)程之中不會(huì)出現(xiàn)花銷過(guò)大從而導(dǎo)致超出目標(biāo)成本,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度的問(wèn)題。此外,就基

13、本的目標(biāo)成本確立以后,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該有長(zhǎng)期的持續(xù)性的跟蹤審計(jì),確保每一分都用在刀刃上,確保成本費(fèi)用使用地光明合理公開(kāi)。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要房地產(chǎn)企業(yè)大力倡導(dǎo)全員、全過(guò)程的成本控制方法,需要各個(gè)專業(yè)人員的通力配合,才能使決策更加科學(xué)合理,才能最終實(shí)現(xiàn)成本控制。 </p><p>  3.2嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理 </p><p>  在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中,相關(guān)人員應(yīng)該嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理,采取一

14、系列措施。首先,針對(duì)可能出現(xiàn)的項(xiàng)目變動(dòng)情況,在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)該做到先算賬后實(shí)施,先行進(jìn)行工程量及成本增減分析,變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制,確保成本控制。其次,在關(guān)于施工質(zhì)量問(wèn)題上,管理人員必須嚴(yán)肅檢查,確保質(zhì)量無(wú)誤;在關(guān)于按時(shí)施工方面,工期的重要性也是不言而喻。質(zhì)量和工期的安全都將會(huì)影響成本,因此,管理人員需要采取全方位的控制監(jiān)督,通過(guò)委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場(chǎng)代表和監(jiān)理公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成

15、本的管理,從而避免無(wú)謂的成本損耗。此外,在施工實(shí)際中,應(yīng)避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增多。 </p><p>  3.3優(yōu)化設(shè)計(jì),從圖紙上減成本 </p><p>  在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中,首先應(yīng)該做到優(yōu)化設(shè)計(jì),從設(shè)計(jì)圖紙上就開(kāi)始注重降低成本。這一方面需要對(duì)于設(shè)計(jì)的合理性進(jìn)行充分的驗(yàn)證,另一方面也需要通過(guò)研究鋼材和混凝土的含量來(lái)降低建材使用費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)在成本控制的同時(shí)保證建筑的質(zhì)量。 <

16、;/p><p>  3.4規(guī)范招標(biāo)、采購(gòu)管理 </p><p>  在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程之中,企業(yè)也應(yīng)該充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)流程,根據(jù)合同形式和合同文件,編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件,廣泛發(fā)布信息,從而選擇出信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價(jià)適中的承包單位,從而對(duì)進(jìn)行有效的造價(jià)控制。而在工程材料的采購(gòu)過(guò)程之中,也才采取同樣方法,選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的設(shè)備材料供應(yīng)單位,選出最

17、具性價(jià)比的產(chǎn)品。 </p><p><b>  4.總結(jié) </b></p><p>  綜上所述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)實(shí)時(shí)的全過(guò)程、全方位、全員的控制,只有做到各方面綜合平衡,才能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的有效控制。而在實(shí)施全過(guò)程的成本控制的過(guò)程中,相關(guān)人員在建立成本管理體系,嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理,優(yōu)化設(shè)計(jì),從圖紙上減成本,規(guī)范招標(biāo)和采購(gòu)管理的同時(shí),還必須做到全面綜合考慮,

18、采用動(dòng)態(tài)管理理論,確定成本目標(biāo),進(jìn)行主動(dòng)控制,才能夠更好的實(shí)現(xiàn)成本控制,從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,更好地為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。 </p><p><b>  [參考文獻(xiàn)] </b></p><p>  [1] 王新芳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究 [D] 西南科技大學(xué) 2008 </p><p>  [2] 楊麗琛 房地產(chǎn)成本控制研究 [

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