老年公寓的市場化設(shè)計初探

1、<p>　　老年公寓的市場化設(shè)計初探</p><p>　　摘要：我國老齡化程度不斷加深，老齡人口增加迅速，對老年公寓的需求量日益加大。然而老年公寓的發(fā)展不如人意，設(shè)計模式化，運營困難。本文從市場角度入手，考慮多因素相互作用對設(shè)計中的影響，提出市場化設(shè)計的概念及設(shè)計原則，對老年公寓的開發(fā)設(shè)計做出初步研究。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：老年公寓 市場化 建筑環(huán)境設(shè)計 </p&

2、gt;<p>　　中圖分類號：F713.5 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　正文： </b></p><p>　　一 、老年公寓面臨的挑戰(zhàn) </p><p>　　21世紀是老齡化的世紀，全世界206個國家和地區(qū)中有70多個進入老齡型社會，我國也已進入老齡社會，60歲以上的老年人接近1.78億。面對老齡化的

3、挑戰(zhàn)，我國提出使老人“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所學，老有所樂，老有所為”，大力發(fā)展和扶持老齡產(chǎn)業(yè)，全面創(chuàng)造適宜養(yǎng)老的社會環(huán)境。老年住區(qū)、老年住宅等老年居住體系紛紛涌現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展。 </p><p>　　老年公寓屬于養(yǎng)老地產(chǎn)，是按老年人特點設(shè)計的綜合性居住建筑，包括日常居住、醫(yī)療保健、文化娛樂、養(yǎng)老服務(wù)等功能，配套有生活服務(wù)系統(tǒng)或者護理系統(tǒng)，通過設(shè)施建設(shè)和運營管理實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)。目前市面上的老年公寓數(shù)量有限，

4、無法滿足老齡人口增長速度和老齡化發(fā)展的需要，項目投資大回報慢周期長，規(guī)劃建筑設(shè)計不切合市場需要，入住率低運營艱難，使老年公寓的發(fā)展面臨新的挑戰(zhàn)。 </p><p>　　二、老年公寓的市場化設(shè)計 </p><p>　　市場前景看好發(fā)展緩慢，其原因有觀念意識的制約，“養(yǎng)兒防老”“三世同堂”的傳統(tǒng)觀念和宣傳認識不足；有政策法規(guī)的缺失，法制不完善，行業(yè)無統(tǒng)一標準，資金和政策援助少，許多政策缺乏持續(xù)

5、性；有經(jīng)濟利益的影響，容積率小，公建比例高，管理維護復(fù)雜，盈利能力差，回報率低；有規(guī)劃設(shè)計的缺陷，缺乏針對性，檔次類型沒有拉開，規(guī)劃選址不恰當，功能分區(qū)混亂；有管理服務(wù)的混亂，無專門的管理體系，無專業(yè)護理隊伍等。 </p><p>　　對存在的問題，應(yīng)考慮多因素交互影響。市場是老年公寓項目的最終實現(xiàn)者，從這個角度出發(fā)，對開發(fā)設(shè)計進行指導(dǎo)是未來老年公寓發(fā)展的趨勢。 </p><p>　　市場

6、化設(shè)計指前期分析預(yù)測和實地調(diào)研后基于市場角度的考慮的設(shè)計，具有藝術(shù)文化和商業(yè)雙重價值，前者是設(shè)計要滿足精神欲求和審美的需要，后者是設(shè)計在市場中的交換價值，功能滿足使用要求，產(chǎn)生經(jīng)濟利益并持續(xù)下去。 </p><p>　　老年公寓的市場化設(shè)計從市場出發(fā)，在滿足功能要求的前提下考慮市場需要和運營成本進行設(shè)計。老年公寓開發(fā)過程包括配套與條件、策劃與政策、土地與信貸、設(shè)計與工程、售樓與出租、運營與管理五方面，市場化設(shè)計過

7、程中考慮各因素綜合作用，從老年人的普遍需求和當?shù)乩夏晔袌龅奶厥庖笕胧郑x擇滿足經(jīng)濟社會效益的開發(fā)模式和適宜地域條件的設(shè)計方案。 </p><p>　　三、老年公寓的市場化設(shè)計原則及方法 </p><p>　?。ㄒ唬┰O(shè)計原則有適老性，針對性，經(jīng)濟性和可持續(xù)發(fā)展四條。 </p><p>　　1.適老性原則是基本要求，包括通用性設(shè)計和適老化設(shè)計。通用性設(shè)計初旨在與為盡可

8、能多的人提供沒有障礙的環(huán)境，希望更廣泛的包容人類的各種活動。通用化設(shè)計使住宅具有自然性，非刻意性，潛伏性。適老化是指老年公寓符合老年人的身心特征，提供舒適、安全、方便的居住環(huán)境。 </p><p>　　2.針對性原則首先考慮市場特征，市場消費能力和供求關(guān)系決定項目市場定位，開發(fā)模式等基本情況；其次考慮用地特征，城市規(guī)劃的影響和用地周圍空間規(guī)劃交通關(guān)系；再次考慮地域特征，根據(jù)氣候差異以及地形地貌、自然景觀進行規(guī)劃和

9、建筑設(shè)計；地方精神和歷史人文條件也是地域的重要特征，要保持地方傳統(tǒng)的延續(xù)性，創(chuàng)造獨特的設(shè)計風格和建筑特色。 </p><p>　　3.經(jīng)濟性原則指老年公寓的開發(fā)建設(shè)中考慮設(shè)計成本和建設(shè)成本的問題，高效的利用整合社會資源；全面的考慮老年市場的特征，從現(xiàn)有經(jīng)濟條件出發(fā)，綜合分析建設(shè)成本，運作成本和改造成本，選擇合理的方案，進行設(shè)計管理，使得項目的商業(yè)價值和市場價值最大化。 </p><p>　

10、　4.可持續(xù)發(fā)展原則包括經(jīng)濟和自然兩方面。經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要求設(shè)計者明白老年公寓是一個動態(tài)性的過程，老年人老化程度不斷改變，對場所需求不斷的發(fā)生變化；建筑環(huán)境和管理運營都是一個變化著的形態(tài)，考慮可能的改變和干擾，為需求變化提供應(yīng)急的余量，給項目發(fā)展留下彈性空間；科技自然可持續(xù)發(fā)展要求建筑和環(huán)境開發(fā)設(shè)計要符合綠色建筑的要求，在環(huán)境設(shè)計建設(shè)中堅持生態(tài)可持續(xù)的原則，使用當?shù)夭牧虾椭参?，?chuàng)造自然和諧的生態(tài)環(huán)境。 </p><p

11、>　?。ǘ┦袌龌O(shè)計方法 </p><p>　　1.根據(jù)市場定位和城市規(guī)劃，確定選址和開發(fā)模式。我國地產(chǎn)市場按照經(jīng)濟水平分為四級，北京上海深圳等特大都市為一級市場，省會城市等為二級市場，地區(qū)的中心城市，小城市和縣城為三，四級市場，不同市場的養(yǎng)老政策，供求關(guān)系和老年特征不同，影響老年公寓的開發(fā)模式。城市規(guī)劃和建設(shè)的空間布局、土地利用、基礎(chǔ)設(shè)施影響老年公寓的選址。綜合以上因素，適合的開發(fā)模式有為老年人提供的多

12、種養(yǎng)老設(shè)施和居住類型的綜合性老年公寓，在社區(qū)中劃分部分區(qū)域設(shè)置老年組團的混合型老年公寓，與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系的醫(yī)護型老年公寓， 與旅游休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)結(jié)合的旅游型老年公寓，與商業(yè)地產(chǎn)搭配建設(shè)的商業(yè)型老年公寓和改造閑置建筑的改建型老年公寓。 </p><p>　　2.結(jié)合規(guī)劃數(shù)據(jù)和城市形態(tài)，進行總圖設(shè)計。規(guī)劃中用地范圍，容積率，建筑覆蓋率，綠化率，建筑高度，退讓距離，入口的方位規(guī)定及城市公共配套，交通規(guī)劃，空間形態(tài)對

13、總圖的布局形態(tài)產(chǎn)生決定性影響。在總圖設(shè)計時，控制好規(guī)劃指標，配合開發(fā)模式劃分功能分區(qū)，組織交通，布置建筑設(shè)施及活動場地，使項目的整體布局，出入口的位置、內(nèi)外交通路線、建筑體型朝向、空間組合、與城市道路及其他建筑、場地內(nèi)建筑之間的間距等滿足開發(fā)要求。一般來說，老年公寓項目市區(qū)的建筑密度不宜大于30%，郊區(qū)不宜大于20%，容積率最好控制在0.5以下，容積率在1.0-0.1。提高土地利用率和增加土地價值可以采取兩代居的開發(fā)。 </p&g

14、t;<p>　　3.考慮老年人特點和自然人文條件，進行建筑和環(huán)境設(shè)計。進入老年，生理方面對聲光熱環(huán)境和無障礙設(shè)計的要求更高，心理方面對安全感、歸屬感、鄰里感、家庭感、私密感的要求增加，行為特征方面要相互獨立又相互補充的活動區(qū)域，老化的階段方面對公共和住宅空間提出可變性要求；地形氣候?qū)ㄖ季?、高度、體型、道路和景觀設(shè)計有影響。在建筑設(shè)計和景觀設(shè)計時考慮建筑的體量、功能空間、組織形式、空間造型，創(chuàng)造適合老年人的道路及步行、活

15、動作息空間和綠化小品布置，提供具穩(wěn)定性的，較集中的活動場地，可識別性強，具有安全性。 </p><p>　　結(jié)語：老年公寓的市場化設(shè)計可以使項目更具操作性和推廣性，從市場角度考慮老年公寓的設(shè)計，發(fā)揮市場在資源配置中的作用，充分利用各種社會資源，有助于解決目前存在的盈利模式單一和經(jīng)濟效益不足的問題，形成良性循環(huán)和完整的服務(wù)平臺，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對改善老年人的居住條件，提高老年人的生活質(zhì)量，實現(xiàn)老年公寓福利化事業(yè)商業(yè)化，控

16、制成本節(jié)約資源，促進住宅體系結(jié)構(gòu)健康合理發(fā)展有積極作用。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　馬建堂“全國第六次人口普查數(shù)據(jù)”2011.4 </p><p>　　《老年人居住建筑設(shè)計標準》GB/T50340-2003 </p><p>　　楊小東、劉燕輝“通用設(shè)計理念及其對住宅建設(shè)的其