地王“回巢”

1、<p><b>　　地王“回巢”</b></p><p>　　地王潮重現(xiàn)一線城市 </p><p>　　從新國(guó)五條細(xì)則落地之后，政策的干預(yù)映射到房地產(chǎn)的方方面面。反映在土地市場(chǎng)上，即為一線城市熱點(diǎn)區(qū)域高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄被屢屢刷新?？梢哉f(shuō)在全國(guó)土地的盛宴上，各大一線城市的土地市場(chǎng)都不甘示弱地演繹著出色的表現(xiàn)。 </p>&

2、lt;p>　　5月23日，經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)拍，保利地產(chǎn)聯(lián)合首開(kāi)股份奪下北京大興舊宮宅地，再造該區(qū)域“地王”。此前北京通州臺(tái)湖地塊也以高達(dá)112%的溢價(jià)率被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得，再造區(qū)域“地王”。 </p><p>　　無(wú)獨(dú)有偶，4月10日上海也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。上海浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D05-01住宅地塊經(jīng)過(guò)336輪激烈競(jìng)價(jià)后，以18199元/平方米樓面價(jià)、37.75億元總價(jià)，成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙

3、料“地王”。5月9日，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資以9.78億元競(jìng)得上海世博A09B-02商辦地塊，樓面價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率48.03%，成為新的上海單價(jià)地王。 </p><p>　　然而，地王紀(jì)錄被刷新的步伐并未停止。5月29日，滬總價(jià)地王刷新，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元奪長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓面價(jià)29229元/平方米。而將視線轉(zhuǎn)移到廣

4、州，5月6日佳兆業(yè)以最高限制價(jià)格18.68億元競(jìng)得白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，剔除保障房后，該地塊樓面成交地價(jià)高達(dá)約25600元/平方米，也讓該地塊一舉刷新2010年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的20600元/平方米的樓面地價(jià)，成為白云區(qū)新地王。 </p><p>　　5月16日下午，為爭(zhēng)奪廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)的地塊，中鐵建工、佳兆業(yè)、萬(wàn)科互不相讓，在約120輪漫長(zhǎng)的競(jìng)價(jià)后，央企中鐵建設(shè)最終以12億元總價(jià)艱難拿下，溢價(jià)率

5、高達(dá)136.6%。該地塊最終成交的樓面地價(jià)達(dá)到14194元/平方米，相比去年相鄰的地塊4834元/平方米的拍賣價(jià)翻了3倍，成為番禺商業(yè)“地王”。 </p><p>　　繼廣州番禺商業(yè)地王、白云地王出臺(tái)之后，越秀地產(chǎn)在海珠區(qū)的宅地“新地王”再度橫空出世。據(jù)了解，廣州新地王所在的南洲路十年前房?jī)r(jià)是3000元/平方米，現(xiàn)在樓面地價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米。 </p><p>　　遍地開(kāi)花的“地王”，讓

6、大型房企回歸一線城市的苗頭漸顯。據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，北京5月22日三地塊合計(jì)出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達(dá)582.6682億元。2013年以來(lái)，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。而上海土地出讓金截至今年5月底也達(dá)到432.34億元，占2012年全年的49%。在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數(shù)據(jù)。廣州方面，與2012

7、年全市土地出讓總額402億元相比，2013年僅前4個(gè)月已達(dá)300億元左右。隨著接連三個(gè)“地王”的出現(xiàn)，預(yù)計(jì)廣州上半年就有可能接近甚至超過(guò)去年全年的土地出讓總額。 </p><p>　　對(duì)于近期一線城市出現(xiàn)“地王潮”的情況，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為其特點(diǎn)顯著：“以北京為例，拿地情況從地域的分布來(lái)看主要集中在一些熱點(diǎn)地塊，如玉淵潭地塊、孫河鄉(xiāng)地塊、臺(tái)湖地塊、崇文門商業(yè)金融地塊以及石景山魯谷商業(yè)金融用地等。另外一個(gè)情況

8、則是重點(diǎn)城市商業(yè)辦公用地在此輪市場(chǎng)表現(xiàn)中較為突出。這是因?yàn)檎碌囊?guī)劃頻頻出臺(tái)，市場(chǎng)熱點(diǎn)及新的發(fā)展規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)加速布局這些價(jià)值洼地。而住宅市場(chǎng)頻頻調(diào)控，也使一些企業(yè)開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，以持有一部分物業(yè)規(guī)避住宅市場(chǎng)調(diào)控對(duì)于公司發(fā)展的影響。從往年來(lái)看，北京的地王基本以住宅為主，除非CBD等核心地段會(huì)出現(xiàn)商業(yè)用途的地王。但是今年除了崇文門的商業(yè)地塊，石景山魯谷也出現(xiàn)了商業(yè)地塊成交熱的情況。這也表明，企業(yè)在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，都在追求位置更好

9、、地段更佳的商業(yè)金融用地?！?</p><p>　　對(duì)于房企在一線城市拿地?zé)崆楦邼q的態(tài)勢(shì)，郭毅告訴本刊記者，這主要基于前幾年政府推出的地塊較少，從去年4月至今年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)的高成交，讓開(kāi)發(fā)商手里的土地與房子存量都出現(xiàn)了逐漸緊張的態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商需要滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這就要求企業(yè)擁有一定量的土地儲(chǔ)備。只有實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)率、更好的控制成本。 </p><p>　　2012年全國(guó)土地市場(chǎng)

10、整體供求不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。包括保利、萬(wàn)科在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商曾表示，由于政策調(diào)控影響，北京、廣州等一線城市土地供應(yīng)量明顯下降，拿地的成本也明顯高過(guò)控制線。 </p><p>　　為此，大小房企土地儲(chǔ)備明顯虛空。2012年?duì)I業(yè)收入30.8億元的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，2012年末土地儲(chǔ)備不足百萬(wàn)平方米。據(jù)推算，如果華遠(yuǎn)地產(chǎn)欲在三年內(nèi)挺進(jìn)“百億軍團(tuán)”，在今后幾年內(nèi)年均開(kāi)復(fù)工面積就要保持在180萬(wàn)平

11、方米之上。2012年?duì)I業(yè)收入40.7億元的萬(wàn)通地產(chǎn)，多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目已進(jìn)入后期，也缺乏新增項(xiàng)目。廣宇發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)等也都存在土地儲(chǔ)備不足而制約業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的問(wèn)題。 </p><p>　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始回歸一線城市角逐熱點(diǎn)地塊，是因?yàn)槠髽I(yè)在二線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)很多，急需要積極拿地?fù)Q倉(cāng)，布局下一輪的市場(chǎng)發(fā)展。此外，在房地產(chǎn)政策不斷加碼的情況下，房企經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，一線城市的市場(chǎng)相對(duì)二、三線城市來(lái)說(shuō)消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，

12、房企能夠迅速回籠資金且風(fēng)險(xiǎn)較低。 </p><p><b>　　拿地“不差錢” </b></p><p>　　對(duì)于現(xiàn)金流回收效率較好的企業(yè)來(lái)講則面臨著比較好的拿地機(jī)會(huì)，對(duì)于他們來(lái)講，當(dāng)前土地市場(chǎng)的“春天”就是拿地的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)金流充裕的企業(yè)尤其是高周轉(zhuǎn)房企、央字頭房企正在加速拿地，并且所拿的地塊基本上是市中心優(yōu)質(zhì)地塊。 </p><p>　　地王到

13、底是塊燙手的山芋，還是一個(gè)價(jià)值巨大的聚寶盆，就讓我們看看歷史上曾經(jīng)的“地王”命運(yùn)如何。富力地產(chǎn)2002年以31.6億元取得“雙井地王”，如今的富力城已經(jīng)建成乃至銷售一空，二手房?jī)r(jià)格都已經(jīng)漲至6萬(wàn)元/平方米。順馳置地2004年拿下的“大興地王”總價(jià)9億元出頭，樓面地價(jià)約2000元/平方米，斗轉(zhuǎn)星移之間二手房?jī)r(jià)格也提至2.5萬(wàn)元/平方米。2009年當(dāng)中化方興剛剛成為“廣渠路地王”的時(shí)候，包括潘石屹在內(nèi)的眾多地產(chǎn)大佬都在唱衰該公司，認(rèn)為他們沒(méi)

14、有太多北京開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，拍出的樓面價(jià)又高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米，認(rèn)為他們將步入困境、一籌莫展。但是北京“三年大變樣”的發(fā)展速度讓這些曾經(jīng)的“地王”都取得了成功。這也是為何十年之間京城的地王由二環(huán)路一直外溢到六環(huán)外的通州臺(tái)湖地區(qū)，仍然讓眾多房企爭(zhēng)先恐后、趨之若鶩的原因。 　　在土地資源日益稀缺與嚴(yán)重的供需失衡的情況下，臺(tái)湖這樣偏遠(yuǎn)的郊區(qū)也成為地王的誕生地。針對(duì)這一現(xiàn)象，郭毅告訴記者，臺(tái)湖區(qū)域規(guī)劃做得好，隨著環(huán)渤海高端總部基地、“兩站一街”站前

15、綜合區(qū)、三大公園的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域吸引了一大批開(kāi)發(fā)商入駐，從而帶動(dòng)了區(qū)域土地價(jià)格的持續(xù)走高，一些中小型開(kāi)發(fā)商以及謀</p><p>　　而另外一個(gè)促使“地王”頻出的重要原因則是開(kāi)發(fā)商手上的資金充裕。從各龍頭大佬的銷售目標(biāo)上也可以看出端倪：融創(chuàng)和世茂銷售目標(biāo)提高50%以上；恒大、碧桂園、綠城、富力、雅居樂(lè)等提高幅度普遍在25%以上；萬(wàn)科、保利兩家千億規(guī)模企業(yè)的目標(biāo)分別增長(zhǎng)8%和18%。僅中海地產(chǎn)較為保守，銷售目標(biāo)與

16、去年持平。 </p><p>　　毫無(wú)疑問(wèn)，“不差錢”背后，說(shuō)明的是房企對(duì)于2013年預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。 </p><p>　　今年5月以來(lái)，各地產(chǎn)商進(jìn)入拿地高峰期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月中旬一周之內(nèi)就有至少13家地產(chǎn)公司有拿地動(dòng)作，土地成交總價(jià)格超過(guò)133億元。其中，佳兆業(yè)近期在土地上投入近30億元，美聯(lián)集團(tuán)、天房發(fā)展、綠地集團(tuán)和中鐵建工耗資均超過(guò)10億元。中鐵建工更以12億元總價(jià)艱難壓下同場(chǎng)

17、競(jìng)拍的萬(wàn)科、佳兆業(yè)等，奪得廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)地塊，以折合14194元/平方米的樓面價(jià)、136.6%的溢價(jià)率，成為番禺商業(yè)“地王”。 </p><p>　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不想錯(cuò)過(guò)性價(jià)比較高的拿地“換倉(cāng)”時(shí)機(jī)。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，在土地市場(chǎng)成交量開(kāi)始大幅回升、土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)。在今年上半年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地

18、，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。另外，眾多房企也離不開(kāi)多渠道融資的支持。 </p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，僅今年3月，多家房企積極從海外資本市場(chǎng)籌集資金，貸款、發(fā)債融資掀起高潮。3月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)共發(fā)生融資15筆，累計(jì)融資金額超過(guò)400億元人民幣。同時(shí)，以協(xié)信為代表的6家房企準(zhǔn)備在香港上市，上市前后這些企業(yè)勢(shì)必也出現(xiàn)了大規(guī)模的融資、拿地行動(dòng)。 </p><p>

19、　　蘭德咨詢總裁宋延慶也認(rèn)為，2012年下半年以來(lái)全國(guó)各地出現(xiàn)總價(jià)“地王”、樓面價(jià)“地王”等，其實(shí)并不稀奇，因?yàn)檫@些地塊本身就是市中心優(yōu)質(zhì)地塊，這些“地王”的出現(xiàn)大多數(shù)不是因?yàn)橐鐑r(jià)率過(guò)高導(dǎo)致的。 </p><p><b>　　背后隱憂 </b></p><p>　　土地的價(jià)格越來(lái)越貴，房子的價(jià)格自然水漲船高。當(dāng)“面粉”的價(jià)格超越“面包”的價(jià)格時(shí)，已有房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人驚嘆

20、，這么高的地價(jià)，以后的房子怎么賣？然而頻頻涌現(xiàn)的“地王”不能不讓人們對(duì)房地產(chǎn)的后市隱隱擔(dān)憂。 </p><p>　　“高溢價(jià)拿地對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)首先要承擔(dān)的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家國(guó)土局有明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)拿地之后會(huì)存在一個(gè)交付時(shí)間以及交付要求，比如房企要分幾期開(kāi)發(fā)、何時(shí)交付等。房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)在前期承擔(dān)這個(gè)財(cái)務(wù)成本壓力，因?yàn)椴皇敲考移髽I(yè)都有那么多的空閑流動(dòng)資金來(lái)支撐，可能更多的房企需要用前期的融資來(lái)獲取資金。”郭毅表示

21、。 </p><p>　　不難看出，房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格而飆升成為一大隱憂。2009年至今，國(guó)務(wù)院先后頒布了四次樓市調(diào)控政策，對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)調(diào)控從未停止過(guò)。尤其今年初又推出了“新國(guó)五條”，比原來(lái)調(diào)控措施更嚴(yán)厲，仍無(wú)法阻擋“地王”誕生和房?jī)r(jià)上漲。目前，全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)一浪高過(guò)一浪，今年4月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲，房地產(chǎn)價(jià)格陷入了市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府管制雙重失

22、靈的尷尬境地。當(dāng)前，新“地王”不斷涌現(xiàn)，動(dòng)輒每平方米一兩萬(wàn)元的樓面價(jià)，對(duì)于地方政府和房企而言關(guān)鍵是雙方互贏，然而房企購(gòu)地成本必然以普通購(gòu)房者付出更多“血汗錢”為代價(jià)，“地王”頻現(xiàn)難免引發(fā)民眾對(duì)房?jī)r(jià)高企的擔(dān)憂。 </p><p>　　不過(guò)，每一輪“地王”的頻繁出現(xiàn)，也似乎都預(yù)示著更加“兇狠”的調(diào)控即將來(lái)臨。壓力之下，房地產(chǎn)政策是否還會(huì)調(diào)整？ </p><p>　　張宏偉認(rèn)為，無(wú)論何種形式以何

23、種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面剛剛回暖的市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”都不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009～2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，使調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。 </p><p>　　5月27日，已經(jīng)獲得7個(gè)報(bào)

24、價(jià)、原計(jì)劃將于28日成交的北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫停，或許就是政府政策干預(yù)的表現(xiàn)之一。但是，后續(xù)土地市場(chǎng)如何來(lái)走，政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行平衡，都是值得思考的問(wèn)題。 </p><p>　　在這個(gè)階段，北京主導(dǎo)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，廣州則是限地價(jià)拼配建保障房，上海和其他土地市場(chǎng)相對(duì)較熱的城市近期或許也有可能出臺(tái)土地新政，調(diào)控相對(duì)開(kāi)始高企的土地價(jià)格。盡管暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)上海和其他城市會(huì)出臺(tái)土地新政的

25、消息，但此前上海在出讓土地的時(shí)候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上?；蚱渌鞘袠O有可能重新重視土地政策中“配建”對(duì)于土地市場(chǎng)調(diào)控的作用。 </p><p>　　如果出臺(tái)配建保障房等方面的土地新政，預(yù)計(jì)也只是短期內(nèi)政策，也不會(huì)所有的地塊都這么執(zhí)行，只是局部區(qū)域個(gè)別地塊來(lái)執(zhí)行。如果新推出地塊容易引起市場(chǎng)關(guān)注，那么就有可能利用這樣的方式短期內(nèi)給土地市場(chǎng)降溫。 </p><p>　　但是，

26、要從根本上緩解地價(jià)上漲的現(xiàn)象，還必須想方設(shè)法增加土地供應(yīng)。以上海為例，雖然近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量看上去比較大，成交也很活躍，但很大比重是商辦用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供應(yīng)計(jì)劃面積是1000公頃，這個(gè)供應(yīng)量其實(shí)并不高，和去年是持平的。 </p><p>　　中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)表示，目前的土地市場(chǎng)不呼吁出現(xiàn)新政策，需要市場(chǎng)自己來(lái)調(diào)整資源。房

27、產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)限購(gòu)范圍、信貸政策的嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量的收縮，一旦出現(xiàn)收縮，房?jī)r(jià)就會(huì)很難大幅度上升。這些都是調(diào)控政策“只需穩(wěn)固，不需再升級(jí)”的理由。并且短期調(diào)控手段對(duì)于房?jī)r(jià)控制不能起到根本性的作用，樓市不能完全依賴政策，但在調(diào)控已經(jīng)深入進(jìn)行數(shù)年的情況下，此時(shí)限購(gòu)等“狠招”還不能退出，以防市場(chǎng)紊亂?！暗赝酢焙芸赡苓€會(huì)有，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然廣泛看好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久健康發(fā)展仍然任重道遠(yuǎn)。 </p><p>　　而郭

28、毅面對(duì)地王頻現(xiàn)與供地潮的來(lái)臨，則較為樂(lè)觀。她認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期要取決于未來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，市場(chǎng)的流動(dòng)性是否充沛決定著企業(yè)的擴(kuò)張速度，更決定著購(gòu)房者手里資金積累量增加的速度，更決定著市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)力。從政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，北京這種長(zhǎng)期緊縮的財(cái)務(wù)政策，已經(jīng)是明朗的。未來(lái)可能更多的是看購(gòu)房者的增量和商品房供應(yīng)增量的比例，這也決定著市場(chǎng)價(jià)格的走向。北京、上海、廣州等一線城市是外來(lái)人口居多的城市，以北京為例，每年外來(lái)人口增量達(dá)到60萬(wàn)人次的凈流入，對(duì)