關(guān)于集體土地上的房屋登記的思考

1、<p>　　關(guān)于集體土地上的房屋登記的思考</p><p>　　【摘要】房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房屋登記應(yīng)慎之又慎，保障村民的宅基地使用權(quán)，對(duì)維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，有著非常重要的意義。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】 集體土地房屋登記村鎮(zhèn)居民 住宅 </p><p>　　中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p>

2、;<p>　　當(dāng)前，集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)成為大家熱議的話題，而要使集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)就必須先進(jìn)行房屋登記。物權(quán)法64條為集體土地上的房屋屬于村鎮(zhèn)居民的私人財(cái)產(chǎn)提供了明確的法律依據(jù)。物權(quán)法6條確立了以登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度。但同時(shí)《房屋登記辦法》82條規(guī)定了集體土地上房屋登記的范圍，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋。結(jié)合《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體土地范圍內(nèi)可登記的房屋

3、分為兩類：一是村鎮(zhèn)居民住宅，包括宅基地上新建、改建、擴(kuò)建和重建的房屋；二是經(jīng)依法批準(zhǔn)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建造的房屋。據(jù)此在實(shí)際工作中，個(gè)人名下商業(yè)或工業(yè)用途的集體土地因不符合法律要求就不能辦理房屋登記 </p><p>　　一、集體土地上房屋登記具有其特殊性 </p><p>　　1、《房屋登記辦法》依舊將宅基地使用權(quán)視為一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員

4、資格相聯(lián)系。 </p><p>　　為了確保房屋所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人一致，從源頭限制宅基地和村鎮(zhèn)房屋私下流轉(zhuǎn)，第八十三條規(guī)定村民申請(qǐng)住宅所有權(quán)初始登記，須提供申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明和宅基地使用權(quán)證明。這樣做的目的在于，限制集體土地上房屋非法流轉(zhuǎn)。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，禁止集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。同時(shí)對(duì)集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記做出了嚴(yán)格

5、限制。房屋流轉(zhuǎn)行為，如房屋買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、受遺贈(zèng)會(huì)導(dǎo)致權(quán)利主體在法律上的變化，因此第八十六條規(guī)定村鎮(zhèn)房屋轉(zhuǎn)移登記需提供宅基地使用權(quán)證明和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。如果當(dāng)事人先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再去辦理宅基地使用權(quán)，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權(quán)的情形，無法辦理宅基地使用權(quán)變更，從而造成宅基地使用權(quán)主體和房屋所有權(quán)主體不一致。所以集體土地范圍內(nèi)村民住房轉(zhuǎn)移登記以“先地后房”為原則，集體土地范圍內(nèi)的房屋交易過戶先

6、進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記，實(shí)際上將宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記作為房屋轉(zhuǎn)移登記的前置，借此將村鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間。為了使集體土地上房屋登記能明顯區(qū)別于國(guó)有土地上房</p><p>　　2、宅基地使用權(quán)是村民安身立命的非常重要的社會(huì)保障 </p><p>　　宅基地使用權(quán)對(duì)于依賴其生存的村民而言，既是“財(cái)產(chǎn)權(quán)”，也是“身份權(quán)”，還是“生存權(quán)”。農(nóng)民一旦失去宅基地和住房，在農(nóng)

7、民社會(huì)保障制度還不成熟、不健全的情況下，將會(huì)失去最基本的生存條件，甚至?xí)?yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。所以根據(jù)《物權(quán)法》184條之規(guī)定，現(xiàn)階段還不允許辦理村民住宅的抵押登記。我們房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房屋登記應(yīng)慎之又慎，保障村民的宅基地使用權(quán)，對(duì)維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，有著非常重要的意義。二、目前房屋登記的基本情況及存在的問題 </p><p>　　1、房屋登記的基本情況 </p><p>　

8、　在《房屋登記辦法》出臺(tái)之前，我們自1988年已開展了集體土地上的房屋登記工作，在多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了試點(diǎn)發(fā)證，取得了社會(huì)認(rèn)可和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾的支持。在農(nóng)村，許多農(nóng)民要求辦理房屋登記的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是隨著法律意識(shí)的增強(qiáng)，村民覺得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有權(quán)證的話，面對(duì)政府拆遷征收將有更多話語(yǔ)權(quán)。二是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使農(nóng)村村民有較強(qiáng)的融資需求。廣大農(nóng)民要求發(fā)展經(jīng)濟(jì)、脫貧致富奔小康的愿望迫切。宅基地是他們最貴重的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該

9、讓這些不動(dòng)產(chǎn)充分發(fā)揮其增值創(chuàng)收的效用。三是村民房屋流轉(zhuǎn)意愿較為強(qiáng)烈，宅基地上的房屋私下交易頻繁。 </p><p>　　但是，目前，農(nóng)村集體土地上房屋登記工作進(jìn)展緩慢，原因是多方面的。其一，農(nóng)村房屋建設(shè)管理跟不上，違法建筑面廣量大，少批多建、未批先建現(xiàn)象突出，再加上宅基地和集體建設(shè)用地登記發(fā)證滯后登記發(fā)證工作推進(jìn)困難。其二，因國(guó)家土地管理制度導(dǎo)致集體土地上房屋流轉(zhuǎn)、抵押受限，農(nóng)民對(duì)房屋登記的內(nèi)在需求受到抑制。其三

10、，許多集體經(jīng)濟(jì)組織在自己經(jīng)濟(jì)組織土地上建設(shè)村民安置住宅樓，向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售，存在大量的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，集體土地上房屋登記的試點(diǎn)，也引起了對(duì)農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)”房將逐步轉(zhuǎn)正的猜測(cè)，再加上個(gè)別新聞媒體不負(fù)責(zé)任的報(bào)道，也為基層政府帶來了解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的壓力。 </p><p>　　2、房屋登記中遇到的問題 </p><p>　　有三類主體不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，但在獲得房屋時(shí)并未

11、違反法律規(guī)定。即因子女上學(xué)導(dǎo)致戶口遷出集體經(jīng)濟(jì)組織的原農(nóng)村戶口人員，因婚姻關(guān)系導(dǎo)致村鎮(zhèn)房屋共有的非農(nóng)村戶口人員，因繼承獲得村鎮(zhèn)房屋的非農(nóng)村戶口人員。這三類主體在實(shí)際獲得村鎮(zhèn)房屋時(shí)并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，如果為其辦理房屋登記，但因其不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，土地管理部門往往不為其辦理土地登記，從而陷入光有房屋所有權(quán)證沒有土地使用權(quán)的尷尬境地。 </p><p>　　因此，形勢(shì)的發(fā)展要求國(guó)家立法部門早日制定一套完