地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與機會展望

1、<p>　　地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與機會展望</p><p>　　過去的2014年，中國宏觀經(jīng)濟運行整體呈現(xiàn)出“底部徘徊、穩(wěn)定復蘇”狀態(tài)?！暗撞颗腔病币馕吨?jīng)濟增長不會失速，不會持續(xù)下行；“穩(wěn)定復蘇”意味著經(jīng)濟增長雖不會出現(xiàn)大的反彈，但仍然保持較高的增長水平。經(jīng)濟下行的因素雖仍存在，但經(jīng)濟逐步探底的態(tài)勢是比較明顯的。2015年，穩(wěn)增長仍是中國經(jīng)濟的首要任務。中央經(jīng)濟工作會議以保增長作為今年經(jīng)濟的首

2、要目標，政策上將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并強調(diào)財政政策要有力度，貨幣政策要松緊適度。近期，物價低迷、PMI的下行預示著2015年經(jīng)濟開局壓力較大，這將迫使決策層加快采取行動，確保經(jīng)濟增長能夠實現(xiàn)軟著陸。 </p><p>　　一、政策頻出，效果初現(xiàn) </p><p>　　2015年一季度，樓市整體延續(xù)去年的低迷態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較為平穩(wěn)，新開工面積增速有所下行，土地成

3、交指標也呈下滑趨勢。受此影響，國家和地方層面近期均密集出臺相應的救市政策。其中，今年3月30號五部委出臺政策組合拳，二套房商貸&公積金貸款、首套公積金貸款首付比例降低，鼓勵組合貸。同時，貨幣政策也有所調(diào)整，一季度分別有一次利率和存款準備金率的調(diào)整，4月份存款準備金率也下調(diào)1個百分點。 </p><p>　　二套房政策的調(diào)整往往會對行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，例如 2007 年10 月份二套房政策出臺后，行業(yè)開始一輪

4、調(diào)整，而在2008年底伴隨二套房政策的松綁，行業(yè)也開始走出反轉行情。同時，首次降準、降息之后的6個月左右，房價將止跌回升、開始上行。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月監(jiān)測的主要城市累計成交面積環(huán)比上月上漲11.37%，近7成城市環(huán)比上漲，同比去年4月亦上漲21.81%。4月份起受各種政策利好影響，樓市成交繼續(xù)回升。由此，新政對恢復市場信心、減緩庫存壓力的作用已經(jīng)見效。 </p><p>　　銷售方面，下降趨勢有所好轉，成交

5、量平穩(wěn)回升。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，4個一線城市商品房銷售面積下降2.6%，降幅比一季度收窄9.4個百分點；銷售額由一季度下降10.1%轉為增長5.3%。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)銷售市場正在逐漸褪去年初的低迷狀態(tài)。年初仍處于謹慎觀望的購買群體，入市情緒正逐漸恢復。 </p><p>　　開發(fā)投資方面，各項指標逐步企穩(wěn)，但增速仍繼續(xù)回落。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月份

6、回落2.5個百分點。其中，住宅投資15870億元，增長3.7%，增速回落2.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.1%。開發(fā)投資的疲軟，說明政策傳導需要時間。受整體經(jīng)濟低迷影響，房地產(chǎn)投資也進入新常態(tài)，以往高速增長也不會再現(xiàn)。盡管央行也幾次降息降準，但真正進入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的資金并不多，企業(yè)融資成本高的局面沒有改變。我們認為銷售的回暖進度將決定企業(yè)下一步的運作。隨著全國房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的溫和復蘇，地產(chǎn)投資將會逐步企穩(wěn)，但是整體而

7、言，短期內(nèi)較難有投資數(shù)據(jù)大幅回升的現(xiàn)象出現(xiàn)。 </p><p>　　企業(yè)資金到位方面，到位率降幅有所回升，整體房企資金壓力減少。1-4 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 36279 億元，同比下降 2.5% ，降幅比 1-3月份收窄 0.4 個百分點。房企資金供給的提升也間接使得投資降幅收窄。從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金到位率情況有所緩解，新政在一季度末才出臺，政策效應尚未體現(xiàn)在當季的數(shù)據(jù)上。我們認為政策的不斷放松對市

8、場心態(tài)及預期影響將會愈發(fā)顯著，這勢必成為激發(fā)市場交易活躍的動力。預計在各地政策的頻繁刺激之下，前期謹慎投資的房企也有望加速入市。 </p><p>　　土地市場方面，3月降幅收窄，市場回升跡象顯現(xiàn)。一季度，全國300城市共推出土地面積22482萬平米，同比減少34%。3月份，推出土地面積7281萬平米，環(huán)比增加16%，同比減少17%。共成交土地面積17110萬平米，同比減少41%。3月份，全國300個城市共成交土

9、地面積6097萬平米，環(huán)比增加50%，同比增加0.4%?？傮w來看，受春節(jié)假期及兩會等因素影響，外加房地產(chǎn)市場累加高庫存問題依然存在，造成土地市場持續(xù)低溫，也使得各項指標均不及去年同期。季末隨著政府托市政策頻出，各類型土地推出量降幅有所收窄。 </p><p>　　房企業(yè)績方面，多數(shù)房企出現(xiàn)下滑，開始謀求多元化轉型。一季度，品牌房企業(yè)績同比下滑，企業(yè)間分化較為明顯。經(jīng)歷高增長之后，各房企在面對高庫存、去化難的行情下

10、，推盤節(jié)奏和營銷動力均有所放緩，這也導致業(yè)績出現(xiàn)大幅度下滑。其中，碧桂園、富力、保利地產(chǎn)等房企業(yè)績下滑明顯，反觀萬達、華潤、融創(chuàng)、首創(chuàng)等房企則逆市實現(xiàn)一定增長。在土地投資方面，多數(shù)成交地塊仍聚集于一線及熱點二線城市。中小型房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)將成為為數(shù)不多的百強開發(fā)商和區(qū)域龍頭企業(yè)的角力場，這也給資金實力雄厚的大型房企帶來并購機遇。一些品牌房企通過低價收購中小型房企的優(yōu)質項目以此來減少自身在二級土地市場的投入。 &l

11、t;/p><p>　　二、市場分化，創(chuàng)新求進 </p><p>　　2015年一季度房地產(chǎn)行業(yè)各項新政將對市場心態(tài)及預期影響顯著。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)好于3月，全國40個典型城市的成交量較3月同期上升5%。北、上、廣、深等一線城市的累計成交量更是分別同比上漲86%、20%、64%、50%。從成交數(shù)據(jù)來看，各級城市之間及同級城市內(nèi)部均表現(xiàn)分化。雖然一二線城市相對較好，但

12、三四線城市表現(xiàn)仍然較弱?？梢姡抡久孑^好的城市帶來了積極作用，而對供過于求的城市提振作用有限。整體而言，由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調(diào)整尚未到位，中國樓市供需關系正在走向新平衡。 </p><p>　　房企開始布局海外房地產(chǎn)市場，品牌房企海外投資規(guī)模日趨擴大。據(jù)統(tǒng)計，2012年，中國海外總投資額約700億元；2013年，突破1000億元；而2014年上半年，萬科、綠地

13、、碧桂園等品牌房企“出?！蓖顿Y的趨勢更加火爆，僅2014年1-4月中國海外投資額已達600億元。萬科表示，在控制海外投資風險的前提下，公司會繼續(xù)關注可能存在的合作機會。綠地集團今年計劃確保海外銷售收入達到200億元，明年力爭海外銷售收入達到400億元。2014年，碧桂園再次亮劍，落子澳洲，成功拿下位于悉尼的優(yōu)質地塊，海外投資規(guī)模進一步擴大。 </p><p>　　大型房企向產(chǎn)品多元化發(fā)展，以突破業(yè)績冰點，增加盈利

14、。在地產(chǎn)景氣度低迷的情況下，部分房企在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文化地產(chǎn)等領域看到了全新的商機。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，過去30年中國旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額都超過了1萬億元，旅游地產(chǎn)高速發(fā)展趨勢不可小覷。在萬科、保利、綠城等都已有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的房企中，保利更為重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，表示計劃在未來5年對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入60億-80億元。而綠地開始大手筆投資建設文化地產(chǎn)。 </p><p>　　“互聯(lián)網(wǎng)

15、+房地產(chǎn)”新概念的介入，房地產(chǎn)企業(yè)也正在產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)巨頭。在過去調(diào)控的10年里，很多規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司倒下的原因，一方面是由于其產(chǎn)業(yè)單一，另外一方面則是由于缺乏與新興行業(yè)的溝通銜接，從而不能通過資源整合獲得持久發(fā)展動力。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去比較粗放，而未來則需更加精細化運行。從長遠來看，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”必將走的更遠，無論是電商、眾籌，還是社區(qū)APP、O2O，注重客戶體驗的互聯(lián)網(wǎng)將帶領房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展階段。與此同時，房企也將充

16、分運用互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展優(yōu)勢及特點，提高自身服務水平、管理效率及市場競爭力。 </p><p>　　三、順勢而為，并購風起 </p><p>　　房企競爭激勵，行業(yè)趨于集中化，并購重組不可避免。2015年是一個市場機制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。部分中小房企面臨難以為繼、資不抵債的風險，大規(guī)模并購重組的可能性在逐步增加。 </p><p>　　近年來，中國房

17、地產(chǎn)市場和證券市場均已實現(xiàn)快速發(fā)展，房企在境外發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）已有先例。近日，萬科與鵬華基金推出中國內(nèi)地首只公募發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過出售或出租給REITs以實現(xiàn)退市套現(xiàn)、回籠資金，對企業(yè)的吸引力將會大幅提升。由此我們認為，一、二線城市的相關物業(yè)在未來將迎來發(fā)展先機，最有望借由REITs實現(xiàn)與資本市場的對接。 </p><p>　　與此同時，資本市場的走牛，也使得并購基金

18、方興未艾。經(jīng)過長達7年的調(diào)整，2014年起股市開始迎來普漲行情，國內(nèi)股市已經(jīng)迎來良好發(fā)展機遇。以2009年為例，當年有176家公司提出重大資產(chǎn)重組預案或草案，按照提出的預案金額計算，通過并購重組注入上市公司的資產(chǎn)總計1248億元，增加上市公司總市值13250億元，并購退出擁有良好的收益。目前，比較成熟的是“PE+上市公司”并購基金模式，即：私募股權投資基金（PE）充當GP（普通合伙人）與上市公司或上市公司大股東或其關聯(lián)公司一同作為并購基

19、金的發(fā)起人，成立有限合伙制并購基金；并購基金作為上市公司產(chǎn)業(yè)整合的主體，圍繞上市公司既定的戰(zhàn)略發(fā)展方向開展投資、并購、整合等業(yè)務，提高和鞏固上市公司行業(yè)地位。對于并購基金投資的項目，由上市公司并購作為退出的主要渠道，提高投資的安全性。該模式可實現(xiàn)PE和上市公司共贏。 </p><p>　　專業(yè)的資產(chǎn)管理能力和卓越的創(chuàng)新精神，是長富匯銀投資與管理規(guī)模增長的兩大驅動力。長富匯銀基金自成立以來就著手開展商業(yè)并購方面的工