基于城市規(guī)劃過(guò)程中土地問(wèn)題的探究

1、<p>　　基于城市規(guī)劃過(guò)程中土地問(wèn)題的探究</p><p>　　【摘要】城市土地使用是城市規(guī)劃實(shí)際操作中最重要的對(duì)象之一。土地利用問(wèn)題，一直是城市規(guī)劃領(lǐng)域理論和與實(shí)踐的核心問(wèn)題。在我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市土地使用制度是與高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的，城市土地的使用采用行政劃撥的方式。本文主要探討了我國(guó)新時(shí)期下，城市規(guī)劃的過(guò)程中，對(duì)土地的利用問(wèn)題，并根據(jù)具體問(wèn)題提出了相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略。 </p&

2、gt;<p>　　【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；土地資源；發(fā)展；研究 </p><p>　　在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，城市正處于一系列激烈的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革之中。從1954年開(kāi)始無(wú)償使用土地，到90年代全面認(rèn)識(shí)土地在城市開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)性地位，其間經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)而曲折過(guò)程。理論界對(duì)土地利用的探索也從未停止過(guò)，這些研究工作對(duì)建構(gòu)適合我國(guó)國(guó)情的城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃新機(jī)制都有重要的基礎(chǔ)性作用。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、結(jié)構(gòu)的調(diào)

3、整、城市用地的急劇擴(kuò)張以及城市化進(jìn)程日益加速等諸多矛盾中，城市土地問(wèn)題是首當(dāng)其沖最基本、最重大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。城市土地的無(wú)償使用，決定了傳統(tǒng)的城市規(guī)劃只注重在對(duì)城市土地進(jìn)行實(shí)物的管理方面。我國(guó)城市土地使用制度的改革，是其中發(fā)生最深刻變化的客體。城市土地商品屬性的回歸、房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起、土地資源配置中市場(chǎng)機(jī)制的切入，都使城市土地在制度、理論與技術(shù)上發(fā)生了深刻的變化。城市土地使用制度改革的歷程不斷沖擊著我國(guó)舊有的城市土地管理體制，同時(shí)，也向只關(guān)

4、注于城市土地功能劃分和容量指標(biāo)控制的傳統(tǒng)城市規(guī)劃提出了新的挑戰(zhàn)。 </p><p>　　一、規(guī)劃領(lǐng)域?qū)ν恋氐难芯颗c探索 </p><p>　　1.1用地統(tǒng)計(jì)分析與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制訂 </p><p>　　城市的發(fā)展、調(diào)整都離不開(kāi)現(xiàn)狀基礎(chǔ)，只能在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整，逐步完善，這也是多數(shù)城市確定用地規(guī)模時(shí)采用的方法?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》是城

5、市規(guī)劃的兩部依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。這兩部標(biāo)準(zhǔn)的控制指標(biāo)是建立在已有專項(xiàng)用地的研究和國(guó)內(nèi)若干城市的類比分析之上的。如居住區(qū)用地平衡指標(biāo)，是根據(jù)全國(guó)不同地區(qū)大、中、小城市改革開(kāi)放以來(lái)，規(guī)劃建設(shè)的不同規(guī)模居住區(qū)的調(diào)查資料進(jìn)行綜合分析制訂的。 </p><p>　　1.2土地有償使用與房地產(chǎn)研究 </p><p>　　隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和沿海開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施，規(guī)劃界開(kāi)始認(rèn)識(shí)到土地的價(jià)值，在1980年全國(guó)城市規(guī)

6、劃工作會(huì)議上，第一次由規(guī)劃工作者提出要實(shí)行土地有償使用的建議。隨后，國(guó)家文件中第一次允許私人房屋買賣，1989年修改憲法，允許土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，奠定了房地產(chǎn)業(yè)的法律基礎(chǔ)。隨著我國(guó)的不斷發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和土地有償使用政策的認(rèn)識(shí)也逐漸深化。與此同時(shí)，深圳、廣州等沿海開(kāi)放城市也在陸續(xù)實(shí)施這一政策。 </p><p>　　二、我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中城市土地的變化 </p><p>　　2.1城市規(guī)劃的

7、基本作用 </p><p>　　城市規(guī)劃的基本作用，體現(xiàn)在保證城市土地及城市空間，合理、有效、有序的使用，因此，城市規(guī)劃體系的改革和創(chuàng)新，自然應(yīng)首先圍繞著對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)利用的有效管理與控制這一核心問(wèn)題開(kāi)展。 </p><p>　　2.2城市規(guī)劃是政府重要的宏觀調(diào)控手段 </p><p>　　城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展起引導(dǎo)作用，主要集中在城市空間與土地使用方面?？刂瞥?/p>

8、市土地使用及其變化是城市規(guī)劃工作的技術(shù)要點(diǎn)。城市規(guī)劃在城市土地開(kāi)發(fā)利用中擔(dān)負(fù)的應(yīng)是控制、引導(dǎo)和中介的角色，城市規(guī)劃實(shí)施必須以土地的有效經(jīng)營(yíng)與調(diào)控作為重要的手段，在城市土地市場(chǎng)中，城市規(guī)劃應(yīng)作為市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)范而發(fā)揮調(diào)控作用，進(jìn)而提出契合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城市用地規(guī)劃?rùn)C(jī)制。從城市規(guī)劃體系方面進(jìn)行全面的創(chuàng)新，改變純技術(shù)層面的城市規(guī)劃編制體系，使之不僅是為實(shí)施而開(kāi)發(fā)的技術(shù)方案，而是更多的向成為公共管理決策提供技術(shù)依據(jù)的政策文件轉(zhuǎn)變；建立完善的城市規(guī)劃法

9、律法規(guī)制度，用來(lái)規(guī)范城市規(guī)劃的行政行為，確保城市規(guī)劃實(shí)施的依法管理；強(qiáng)調(diào)必須從監(jiān)督機(jī)制的建立上推動(dòng)城市規(guī)劃公眾參與的實(shí)質(zhì)化，以保障城市規(guī)劃的有效實(shí)施。 </p><p>　　三、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下城市土地與規(guī)劃規(guī)律的揭示 </p><p>　　在我國(guó)城市規(guī)劃中，對(duì)土地使用的規(guī)劃，按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確定的規(guī)劃內(nèi)容要求似乎很明確，“確定城市用地的規(guī)模；劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍；確定城市用地布局結(jié)構(gòu)”等，完成

10、城市用地平衡的技術(shù)要求內(nèi)容，也就是說(shuō)只要“套進(jìn)了”《國(guó)標(biāo)》的指標(biāo)，做好對(duì)建設(shè)用地的容量控制，對(duì)城市土地使用的規(guī)劃即告完成。至于城市用地布局結(jié)構(gòu)的合理性，這是城市規(guī)劃人員最基本的“看家本領(lǐng)”。以教課書(shū)上的“布置原則”和“布置要求”等理論，結(jié)合城市的具體情況，在城市規(guī)劃方案中，實(shí)際運(yùn)用便可以完成規(guī)劃任務(wù)。因此，在以“圖面評(píng)價(jià)”視為城市規(guī)劃工作準(zhǔn)則的機(jī)制中，對(duì)城市土地“合理使用”的深層結(jié)構(gòu)缺乏研究。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的城市土地利用，首先呈現(xiàn)出來(lái)的是城

11、市土地的商品化，即要求實(shí)現(xiàn)城市土地的商品化“經(jīng)營(yíng)”。土地價(jià)格和土地市場(chǎng)的出現(xiàn)，使產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的城市規(guī)劃理論和實(shí)踐都有許多問(wèn)題亟待研究。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃實(shí)施必須以土地的有效經(jīng)營(yíng)與調(diào)控作為操控手段，認(rèn)識(shí)城市土地商品化的經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)現(xiàn)形式，這對(duì)把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地使用的規(guī)律及土地使用在城市發(fā)展過(guò)程中運(yùn)行的特點(diǎn)，是首先要面對(duì)的新課題。 </p><p><b>　　四、結(jié)束語(yǔ) </

12、b></p><p>　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市土地利用的首要特征是要實(shí)現(xiàn)城市土地的商品化經(jīng)營(yíng)。城 </p><p>　　市土地的商品化，是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于存在土地所有權(quán)并要求以 </p><p>　　地租的形式在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，不是商品的城市土地，仍然要通過(guò)價(jià)格，采取商品的形式進(jìn)行權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)移與經(jīng)營(yíng)使用，并受商品經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律所制約的一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

13、。城市土地不是一般意義的商品，是具有特殊性質(zhì)的商品綜合體。城市土地商品化的經(jīng)濟(jì)特征，使城市土地資產(chǎn)價(jià)值凸現(xiàn)。土地利用是人類占有土地的最終目的，因此，作為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)載體的城市土地利用，實(shí)際上是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，由土地的實(shí)質(zhì)決定城市土地的“兩重性”，土地不僅是資源，同樣也是資產(chǎn)，特別是城市土地，它是由人類開(kāi)發(fā)形成的，現(xiàn)實(shí)中的土地開(kāi)發(fā)是有成本的，是人類勞動(dòng)投入在土地中的有形或無(wú)形的土地資產(chǎn)，所以，城市土地全部是城市地產(chǎn)。 &l

14、t;/p><p>　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市土地利用，更多地表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)利用的特征。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市土地的價(jià)格機(jī)制主要是通過(guò)市場(chǎng)配置來(lái)完成，城市土地的配置活動(dòng)也主要是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的。市場(chǎng)配置土地資源，就是根據(jù)價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的要求，按照城市用地者生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)所能承受的實(shí)際租賃力，與土地所有者和土地使用權(quán)的支配者預(yù)期的土地收益之間的較量與均衡。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制中，城市地價(jià)作為政府管理城市土地非常重要的

15、一種方式，在促進(jìn)城市土地資源的合理配置中發(fā)揮著不可替代的作用。城市土地的“商品化”，使城市規(guī)劃不再僅是政府干預(yù)土地利用方式的工具，而是作為政府干預(yù)城市經(jīng)濟(jì)的一種主要形式而發(fā)揮作用。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]劉曉田. 城市化進(jìn)程中的土地集約利用問(wèn)題研究[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2010. </p><