探討房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理

1、<p>　　探討房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理</p><p>　　摘要：本文介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的重要意義，結(jié)合實(shí)際工程，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工階段的過(guò)程控制和管理對(duì)策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；現(xiàn)成施工管理；對(duì)策 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p><b>

2、;　　1、前言 </b></p><p>　　在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，對(duì)施工企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。作為一個(gè)集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè)，施工項(xiàng)目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的基點(diǎn)。我們?cè)趯?duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工推行承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制后，從基數(shù)的確定，指標(biāo)的制定，到實(shí)施落實(shí)，最終效益的考核，方法的采用是實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制一個(gè)非常重要的手段。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)

3、力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素。可以這樣說(shuō)，在知識(shí)爆炸的時(shí)代，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的意義 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)安全管理中現(xiàn)場(chǎng)管理是基礎(chǔ)，應(yīng)通過(guò)抓好現(xiàn)

4、場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。同時(shí)應(yīng)強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)保證體系的建立，這是引導(dǎo)和監(jiān)督建筑企業(yè)安全生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的有效途徑，當(dāng)前建筑施工過(guò)程中看到，房地產(chǎn)業(yè)安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理基本上還停留在突擊性的安全生產(chǎn)大檢查上，缺少日常的監(jiān)督管理制度和措施，監(jiān)監(jiān)管體系不夠完善，資金不落實(shí)，手段落后，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故，項(xiàng)目部或施工企業(yè)愿意私了或千方百計(jì)采取隱瞞行為。因此房地產(chǎn)業(yè)安全監(jiān)督部門應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)安全事故預(yù)測(cè)與評(píng)評(píng)價(jià)工作，從被動(dòng)的

5、事后管理向源頭控制轉(zhuǎn)變，從源頭上控制安全事故的發(fā)生。為了最大程度地減少和預(yù)防安全事故的發(fā)生，降低事故發(fā)生后的經(jīng)濟(jì)成本和社社會(huì)成本，有必要在現(xiàn)實(shí)管理過(guò)程中找尋出完善建筑安全管理體制、管理方法和管理手段的有效方法和途徑，尤其強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理體系進(jìn)行探索和研研究，都具有重要的理理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 </p><p>　　4、加強(qiáng)管理工程的質(zhì)量 </p><p>　　加強(qiáng)質(zhì)量管理，

6、控制返工率。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過(guò)程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。 </p><p>　　4.1要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工 </p><p>　　甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處

7、理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 </p>&l

8、t;p>　　4.2加大對(duì)隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗(yàn)收 </p><p>　　房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未

9、經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。 </p><p>　　4.3確保工程按期完成 </p><p>　　在施工進(jìn)度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出來(lái)。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的

10、，要適當(dāng)延長(zhǎng)工期或者督促施工單位加人加班。 </p><p>　　5、做好各個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作 </p><p>　　5.1充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性 </p><p>　　工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問(wèn)題的多數(shù)都是一些小的東西，一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較大的問(wèn)題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無(wú)法挽救。即便是這些小的問(wèn)題，如果事先不

11、設(shè)法考慮解決，事后處理起來(lái)也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 </p><p>　　5.2加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式 </p><p>　　這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過(guò)場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的

12、目的。 </p><p>　　5.3監(jiān)理單位在施工中的作用 </p><p>　　（1）應(yīng)該對(duì)監(jiān)理的權(quán)力進(jìn)行明確 </p><p>　　甲方代表應(yīng)該提供書(shū)面的授權(quán)書(shū)，詳細(xì)的寫清監(jiān)理單位的權(quán)力。要讓監(jiān)理單位在接受授權(quán)后，在一定的范圍內(nèi)，享有對(duì)施工質(zhì)量和工程的施工進(jìn)度、施工使用的材料的檢查和監(jiān)督權(quán)，以及對(duì)工程施工的款結(jié)算具有復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這樣監(jiān)理單位的權(quán)力就得到

13、了明確，可以保證在工程的施工過(guò)程中，使監(jiān)理單位充分的發(fā)揮其技術(shù)協(xié)調(diào)和輔助甲方代表的作用。 </p><p>　?。?）要監(jiān)督監(jiān)理方履行其職責(zé)的情況 </p><p>　　甲方代表認(rèn)真檢查監(jiān)理是否根據(jù)甲方的授權(quán)范圍內(nèi)認(rèn)真開(kāi)展監(jiān)理工作。例如，在監(jiān)理方在進(jìn)行查驗(yàn)質(zhì)量后，甲方代表應(yīng)該對(duì)監(jiān)理方批準(zhǔn)在施工中采用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，再次進(jìn)行質(zhì)量實(shí)測(cè)。如果在實(shí)測(cè)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方立即監(jiān)督

14、施工單位更換建筑材料、設(shè)備和構(gòu)件，同時(shí)還要根據(jù)《建筑法》中的法律條款要求責(zé)任方進(jìn)行賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 </p><p>　　6、重視市政工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收 </p><p>　　6.1市政配套設(shè)施建造 </p><p>　　市政配套是房地產(chǎn)項(xiàng)目中非常重要的一部分，且自來(lái)水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實(shí)施難度極大，體現(xiàn)為時(shí)間要求緊、作業(yè)場(chǎng)地小

15、、互相影響大，壟斷單位多等特點(diǎn)。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備，比如說(shuō)天然氣工程，目前其設(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)脫節(jié)，但要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計(jì)及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問(wèn)設(shè)計(jì)圖紙的疊加，及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和加強(qiáng)對(duì)各專業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)的審查：是對(duì)壟斷專業(yè)隊(duì)伍的選擇慎之又慎。 </p><p>　　6.2必須安排好竣工驗(yàn)收 </p><p>

16、;　　做好竣工驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成，質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃，計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求，明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間，明細(xì)由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的工程驗(yàn)收小組，施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。做好竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會(huì)資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套開(kāi)始施工時(shí)，就適時(shí)安排消防檢測(cè)和聯(lián)系

17、規(guī)劃驗(yàn)線；是保證申報(bào)驗(yàn)收的資料正確完整，因?yàn)檎尿?yàn)收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯(cuò)誤肯定會(huì)延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。 </p><p><b>　　7、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和

18、項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓新創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]金雷.淺談建設(shè)工程中甲方管理的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)[J].大眾科技，2005. </p><p>　　[2]肖艷，蔡茂強(qiáng)．淺議房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理[J]中國(guó)港灣建設(shè)，2005，(03) </p&