房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理探討

1、<p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理探討</p><p>　　摘要：隨著我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，商品住房需求量日益增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)質(zhì)量問題成為了各界人士共同關(guān)注的焦點(diǎn)。質(zhì)量問題一旦出現(xiàn)不僅會(huì)給購買者帶來經(jīng)濟(jì)損失和安全隱患，也會(huì)給開發(fā)商帶來維修的麻煩和信譽(yù)問題。因此作為開發(fā)方，一定要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，將質(zhì)量問題解決在萌芽階段。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理存在

2、的問題從體制、設(shè)計(jì)階段和施工階段提出了一些建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量；監(jiān)督；管理 </p><p>　　Abstract: with the development of our country's rural urbanization, commercial housing demand is growing, China's real estat

3、e development market continues to expand, the real estate industry rapid development, real estate quality problems become the focus of attention of the people from all walks of life together. Quality problem once appear,

4、 will not only give the buyer bring economic loss and potential safety problems, also can give developers bring maintenance trouble and credit problems. So </p><p>　　Keywords: real estate; Quality. Supervisi

5、on; management </p><p>　　中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012） </p><p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有廣義性、時(shí)效性和相對性。廣義性指在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi)，組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求，而產(chǎn)品、過程和體系又都必須

6、具有其固有特性。時(shí)效性：由于組織工作的顧客群體和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的，例如，原先被顧客認(rèn)可認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會(huì)因?yàn)轭櫩蜐M意度的提高而不再受到顧客的認(rèn)可。因此，組織應(yīng)定期對質(zhì)量進(jìn)行評定，不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求，相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量，才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性：組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求；也可能對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀

7、</p><p>　　點(diǎn)的需求。需求不同，功能也就不同，只有滿足不同功能要求的產(chǎn)品才會(huì)被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理存在問題 </p><p>　　（一）重事后整改輕事前控制 </p><p>　　一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有正確樹立事先質(zhì)量控制的意識和概念，在工程施工質(zhì)量管理過程中，只是在施工單位施工過程中或

8、者施工完成后才針對發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行補(bǔ)救，不僅影響了工程質(zhì)量和工期，同時(shí)也增大了建筑成本。例如，在對主體施工單位的管道井蓋的標(biāo)高定位問題方面，由于事先沒有充分考慮綠化景觀覆土對室外標(biāo)高的影響，導(dǎo)致建設(shè)的所有管道進(jìn)口偏低的問題。導(dǎo)致在后期景觀施工的覆土過程中，一些井口被埋沒。由于管道井的設(shè)計(jì)變更過多，而相關(guān)資料記錄整理工作跟不上，變更的和增加的管道井標(biāo)識重復(fù)、不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)混亂，導(dǎo)致工程驗(yàn)收不能順利進(jìn)行，只有進(jìn)行二次施工調(diào)整，這不僅影響了工程的質(zhì)

9、量和進(jìn)度，同時(shí)也增加了不必要的工程施工和管理成本。 </p><p>　　（二）規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段存在問題 </p><p>　　現(xiàn)今的建設(shè)項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)過程中往往存在各專業(yè)協(xié)調(diào)不到位、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)在施工圖設(shè)計(jì)過程中遇到相互矛盾沖突的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對初步設(shè)計(jì)的進(jìn)一步細(xì)化，是施工過程的指導(dǎo)性文件，施工圖設(shè)計(jì)深度須嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市現(xiàn)行的有關(guān)主要法律法規(guī)等規(guī)程及工程建設(shè)強(qiáng)制性

10、標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)別建設(shè)項(xiàng)目在工程沒有地質(zhì)勘察之前就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，嚴(yán)重違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；某些建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)各個(gè)階段為追求速度，不能嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)質(zhì)量，不能保障設(shè)計(jì)與工程實(shí)際情況完美融合，使得后期施工過程中變更圖紙多于原設(shè)計(jì)圖紙的怪現(xiàn)象。另外在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，目前，我國的建設(shè)監(jiān)理參與的極少，主要是對項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，如果建設(shè)監(jiān)理能在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段就參與到設(shè)計(jì)中去，對提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量及合理利用有效成本會(huì)具

11、有極大的幫助和推動(dòng)作用。 </p><p>　　（三）實(shí)施階段存在的主要問題 </p><p>　　重視驗(yàn)收質(zhì)量，輕視成品保護(hù)。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視對工程質(zhì)量的管理，但只是對施工產(chǎn)品進(jìn)行程序化的驗(yàn)收，沒有樹立對產(chǎn)品的保護(hù)意識。這樣容易造成一個(gè)階段產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題后，難以確認(rèn)責(zé)任方，維修費(fèi)用由后續(xù)施工單位承擔(dān)，影響后續(xù)施工單位的情緒，導(dǎo)致管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。 </p>

12、<p>　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量監(jiān)督管理措施 </p><p>　?。ㄒ唬┙㈤_發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。 </p><p>　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，并組織實(shí)施；按進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評審活動(dòng)；對發(fā)現(xiàn)重大的

13、管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。 </p><p>　　（二）做好設(shè)計(jì)階段監(jiān)督管理 </p><p>　　1、向不同的咨詢公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)方面的咨詢，在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，綜合考慮各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最終選定一個(gè)最優(yōu)方案。 </p><p>　　2、正確編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)

14、計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。 </p><p>　　3、為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，就必須對設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計(jì)檔進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，審核人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)檔(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計(jì)檔進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注

15、意過分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。 </p><p>　　4、建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系檔情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。 </p><p>　　5、建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度

16、和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制。 </p><p>　　做好施工階段監(jiān)督管理 </p><p>　　在施工階段管理員要做好質(zhì)量監(jiān)督管理工作，

17、具體驗(yàn)證是否存在下列質(zhì)量問題。 </p><p>　　1、結(jié)構(gòu)質(zhì)量監(jiān)督管理 </p><p>　　（1）模板工程模板軸線偏位、標(biāo)高不準(zhǔn)、支模過程中出現(xiàn)凸肚、縮頸和翹曲，致砼料澆灌振搗時(shí)出現(xiàn)漏漿、跑模、模板拆除后出現(xiàn)蜂窩麻面、孔洞、露筋或幾何尺寸超出設(shè)計(jì)尺寸等。 </p><p>　?。?）鋼筋工程 使用再生鋼材現(xiàn)象，鋼筋抗拉強(qiáng)度達(dá)不到設(shè)計(jì)要求；鋼筋規(guī)格，布筋間距尺寸

18、與設(shè)計(jì)圖紙不符；墻、柱、主筋偏位，樓板及懸挑板上筋下陷；同截面接頭過多，綁扎及焊接不符合規(guī)范要求，骨架歪斜和基礎(chǔ)鋼筋倒鉤板底鋼筋墊塊不足；板頂鋼筋馬凳支撐不足；梁內(nèi)縱筋間距小，不便澆灌。 （3）混凝土工程 </p><p>　　混凝土配合比不規(guī)范；混凝土振搗棒插入深度不到位，振搗不密實(shí)，對復(fù)雜的節(jié)點(diǎn)，如遇到鋼筋密集，不采取措施，不增加人工插釬搗實(shí)，出現(xiàn)蜂窩麻面、孔洞、混凝土柱爛腳等現(xiàn)象等。 </p>

19、<p><b>　　（4）砌體工程 </b></p><p>　　砌體灰縫砂漿飽滿度不足80%，豎縫內(nèi)無砂漿，清水墻縮口大于2cm以上，混水墻豎縫相互搭接小于25mm，出現(xiàn)錯(cuò)縫、留槎不妥、接槎不嚴(yán)、拉結(jié)筋長度、間距、數(shù)量不夠，造成墻體開裂等。 2、建筑質(zhì)量監(jiān)督 </p><p>　?。?）伸縮縫、女兒墻、窗臺(tái)、飄板、外墻裝飾條，欄桿擋板等是否存在問題，樓梯

20、處梁下、板下凈空高度是否滿足通行要求，門開啟方向是否符合疏散要求，工程消防安全專項(xiàng)是否存在問題。 </p><p>　　（2）墻面空鼓多出現(xiàn)于面層與結(jié)合層之間，或結(jié)合層與基層之間，用小錘敲擊有空鼓聲，后期使用過程中會(huì)出現(xiàn)脫落，既影響墻面使用功能又影響建筑空間的美感。 </p><p>　?。?）沿預(yù)埋件周邊,或預(yù)埋件附件出現(xiàn)滲漏水。管道通水后,衛(wèi)生器具排水不通暢. </p>

21、<p>　　(4)暖氣在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影響汽或水流量的合理分配,使供熱不正常。 </p><p><b>　　3、電氣質(zhì)量監(jiān)督 </b></p><p><b>　?。?）管路敷設(shè) </b></p><p>　　鋼管和PVC管壁厚不足，鋼管毛刺，鋼管防腐，線管堵塞，預(yù)埋線管處的裂縫，線管保護(hù)層不夠，

22、金屬管未做跨接接地線或者不論材質(zhì)一律焊跨接接地線以及鍍鋅管直接采用套管熔焊連接、套管連接不牢。 </p><p>　?。?）配電箱箱體預(yù)埋 </p><p>　　箱體電焊開孔、開長孔，管直入箱體，箱體壁厚、銹蝕、暗配電箱外殼變形，箱體內(nèi)設(shè)置不全 </p><p><b>　?。?）接地防雷 </b></p><p>　　

23、接地裝置的材料品種選擇不當(dāng)；鋼材不是熱浸鍍鋅產(chǎn)品；材料的規(guī)格，尺寸（厚度或直徑）小；接地體（極）間距大，連接工藝不符合要求；接地裝置未按設(shè)計(jì)要求（點(diǎn)數(shù)和位置）設(shè)置測試點(diǎn)；防雷接地的人工接地裝置在經(jīng)人行通道處的埋設(shè)深度不夠；接地線（PE）的截面積偏小。 </p><p>　?。?）照明器具安裝 </p><p>　　個(gè)別燈具的型號、規(guī)格、安裝位置、安裝高度不符合設(shè)計(jì)要求； 高度低于2.4m的

24、燈具，其金屬外殼未做保護(hù)接地。應(yīng)有專用接地螺栓，具有標(biāo)識；當(dāng)采用螺口燈頭時(shí)，相線未接于螺口燈頭中間的端子上，而將零線接在該端子上，極易造成人身安全事故。 </p><p>　　開關(guān)、插座安裝開關(guān)不靈活或接觸不良，插座插孔太松或太緊，安全插座安全擋板損壞；插座接線不符合規(guī)范要求，①單相兩孔插座，面對插座的右孔或上孔與相線連接，左孔或下孔與零線連接；單相三孔插座，面對插座的右孔與相線連接，左孔與零線連接。②單相三孔、

25、三相四孔及三相五孔插座的接地線接在上孔。插座的接地端子不與零線端子連接。同一場所的三相插座，接線的相序一致。③接地或接零線在插座間不串聯(lián)連接。 </p><p>　　結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督管理是保證工程質(zhì)量，降低成本投入，實(shí)現(xiàn)利益最大化的重要環(huán)節(jié)。因此，一定要抓住各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點(diǎn)，加強(qiáng)預(yù)防措施的落實(shí)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b>&

26、lt;/p><p>　　[1]吳堅(jiān).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理摸式的選擇分析[J].建筑管理 現(xiàn)代化，2004,(02). </p><p>　　[2]朱廣安.論現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析[J].廣東科 技，2007,(03). </p><p>　　[3]伍明峰.談建筑電氣施工管理的幾點(diǎn)體會(huì)[J]建材與裝飾,2007(10) . </p><p>