論房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理

1、<p>　　論房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理</p><p>　　【摘 要】伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的形式、內(nèi)容、方法也一定會(huì)發(fā)生巨大的改變，控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本已儼然成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的重要武器。文章以房地產(chǎn)項(xiàng)目范疇及發(fā)展現(xiàn)狀分析為切入點(diǎn)，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題， 并對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出了幾點(diǎn)建議。 </p><p>

2、　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；范疇及發(fā)展；經(jīng)營(yíng)管理 </p><p>　　隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有的比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)本身能否健康發(fā)展，在很大程度上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康增長(zhǎng)有著不可忽視的影響力，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)基本生產(chǎn)要素。[4]從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略高度著手分析，重點(diǎn)是從控制項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程全方位每個(gè)細(xì)節(jié)，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，才能在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中，贏得先機(jī)。 </p>&

3、lt;p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　　（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的范疇 </p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用，努力達(dá)到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上全過(guò)程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)十分繁復(fù)，不同目標(biāo)具有特殊性，使得項(xiàng)目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項(xiàng)

4、、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且必須是一個(gè)系統(tǒng)完整的操作過(guò)程，作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將工程的各工作職能、各投入單位、各項(xiàng)目任務(wù)、各個(gè)階段融合成一個(gè)統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)房屋的建設(shè)、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有計(jì)劃、有目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。[4] </p><p>　

5、?。ǘ┪覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　　目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要有部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理的終極目的是以最高的效率完成項(xiàng)目工程，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為切入點(diǎn)，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程是一項(xiàng)繁復(fù)的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、計(jì)劃、控制和營(yíng)銷(xiāo)的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)規(guī)劃和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)

6、項(xiàng)目的全過(guò)程和保證最終目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略高度，全過(guò)程、全方位地對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)組織和實(shí)施過(guò)程管理加以控制，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。 </p><p>　　二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理存在的問(wèn)題 </p><p>　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)定位及決策機(jī)制

7、不完善 </p><p>　　項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，那么項(xiàng)目管理的就難以控制，如項(xiàng)目工程進(jìn)度拖拉，延期交房普遍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)嚴(yán)格控制，管理費(fèi)用過(guò)高及未知費(fèi)用超出預(yù)期額度，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)由于對(duì)市場(chǎng)調(diào)查不充分，沒(méi)有充分心理準(zhǔn)備，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，無(wú)法抉擇，導(dǎo)致拖慢項(xiàng)目決策。 </p><p>　?。ǘ╉?xiàng)目設(shè)計(jì)資源協(xié)調(diào)性欠缺 </p><p>

8、;　　由于一時(shí)又無(wú)法跟上設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目的施工中會(huì)造成許多設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工在設(shè)計(jì)上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設(shè)計(jì)圖紙。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：沒(méi)有恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)招標(biāo)程序，沒(méi)有考慮設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，缺乏設(shè)計(jì)監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當(dāng)工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無(wú)法決定時(shí)，因市場(chǎng)定位的前期準(zhǔn)備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方

9、面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”， 前期的市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品研究問(wèn)題此時(shí)就演變成了工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問(wèn)題和工程變更的技術(shù)問(wèn)題。[1] </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力不強(qiáng) </p><p>　　如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)凝聚力不強(qiáng)，那么項(xiàng)目運(yùn)行成本就會(huì)過(guò)高、房地產(chǎn)交易糾紛也會(huì)增多。 對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期規(guī)劃、銷(xiāo)售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資

10、手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計(jì)劃水平低下致使資金運(yùn)作成本偏高，項(xiàng)目最終收益會(huì)受到直接影響。另外銷(xiāo)售推廣與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過(guò)程中，紛爭(zhēng)不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買(mǎi)雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設(shè)施不齊全等，導(dǎo)致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3] </p><p>　　三、統(tǒng)籌解決我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題的途徑 </p><p>　?。ㄒ唬┲贫ㄩL(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力

11、 </p><p>　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長(zhǎng)遠(yuǎn)敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略計(jì)劃。 </p><p>　　一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細(xì)周全的全面計(jì)劃。 </p><p>　　二是漸進(jìn)式計(jì)劃。這一計(jì)劃與全面計(jì)劃恰巧形成兩個(gè)極端。由于企業(yè)可能會(huì)遇到諸多不確定

12、因素，要求企業(yè)的目標(biāo)能根據(jù)當(dāng)下情況而作出相應(yīng)的改變，走一步看一步。 </p><p>　　三是選擇性計(jì)劃。這是一種介于全面計(jì)劃和漸進(jìn)式計(jì)劃之間的折衷計(jì)劃，它一般只把主要的計(jì)劃擬定出來(lái)，而對(duì)今后三至五年內(nèi)的詳細(xì)計(jì)劃不做明確說(shuō)明。 </p><p>　?。ǘ┡?shí)現(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)，提高企業(yè)綜合管理能力 </p><p>　　努力貫徹產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)，提高工作效率。在方案項(xiàng)

13、目設(shè)計(jì)明確后，就可以進(jìn)著手規(guī)劃項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要堅(jiān)持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項(xiàng)要求，努力作好項(xiàng)目安全性與經(jīng)濟(jì)性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒(méi)有安全隱患的基礎(chǔ)下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)計(jì)到水電配套方案設(shè)計(jì)都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項(xiàng)目定位的各項(xiàng)指標(biāo)，不要隨意增加或刪減。（v）在項(xiàng)目施工階段，要把產(chǎn)品定位時(shí)的開(kāi)發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標(biāo)，分解為各階段指標(biāo)。和工程施工單位簽定合約時(shí)，就要把工期和品質(zhì)做為一項(xiàng)目標(biāo)要求明確地在合同中表達(dá)清

14、楚，并在以后的施工階段中進(jìn)行過(guò)程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對(duì)有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門(mén)窗無(wú)法靈活密閉開(kāi)啟時(shí)的工序要加強(qiáng)監(jiān)督。因?yàn)檫@些問(wèn)題雖然看上去很小，但對(duì)居民的正常日常生活卻有無(wú)法忽視的影響，嚴(yán)重時(shí)，因?yàn)榫用竦膱?bào)怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)形象與信譽(yù)，因此要重視此類(lèi)問(wèn)題避免發(fā)生。（v）目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過(guò)程管理中忽視了上述重

15、要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導(dǎo)致后期居民有很大意見(jiàn)，企業(yè)形象會(huì)造成難以挽回的損失</p><p>　?。ㄈ┘訌?qiáng)培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力 </p><p>　　企業(yè)文化建設(shè)其根本在于通過(guò)價(jià)值觀的引導(dǎo)， 促成企業(yè)價(jià)值觀與員工個(gè)體價(jià)值觀的趨同發(fā)展，達(dá)到具有共識(shí)的目標(biāo)，從而促進(jìn)企業(yè)員工自覺(jué)地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個(gè)人的行為標(biāo)準(zhǔn)并以此來(lái)約束自我行為， 以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀(jì)

16、理性營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代的到來(lái)，使個(gè)人英雄無(wú)法再在營(yíng)銷(xiāo)舞臺(tái)上獨(dú)唱主角，依靠個(gè)人力量叱咤風(fēng)云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團(tuán)隊(duì)，這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)尚名詞，開(kāi)始被越來(lái)越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強(qiáng)向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，擁有了一批彼此間互相鼓勵(lì)、支持、學(xué)習(xí)、合作的員工，企業(yè)才能不斷進(jìn)取、壯大。團(tuán)隊(duì)是開(kāi)放的，在不同階段都會(huì)有新成員加入，高團(tuán)隊(duì)凝聚力會(huì)讓團(tuán)隊(duì)成員在最短時(shí)期內(nèi)具備團(tuán)隊(duì)意識(shí)，形成對(duì)團(tuán)隊(duì)的歸屬感和認(rèn)同感，縮短新成員與團(tuán)隊(duì)的磨合期，提高

17、他們的適應(yīng)能力，在日常運(yùn)營(yíng)期間，大幅提高團(tuán)隊(duì)的工作業(yè)績(jī)。 </p><p>　　結(jié)束語(yǔ)：總的來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，同時(shí)也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力的具體體現(xiàn)。要做好這項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理方法，全員全過(guò)程的配合努力才能達(dá)成。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>

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