畢業(yè)論文----淺談房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理</p><p>　　作 者： </p><p>　　院 系： </p><p>　　專 業(yè)： </p><p>　　導(dǎo) 師： </p>&l

2、t;p>　　內(nèi) 容 提 要</p><p>　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步,房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展,特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施,我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系,市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻國家經(jīng)濟建

3、設(shè)的同時,正朝著“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標

4、準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十</p><p>　　作者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗，系統(tǒng)地從組織、計劃、控制和營銷四個方面論述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的內(nèi)涵和外延，通過大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的全生

5、命過程。內(nèi)容上主要分為兩部分，第一部分論述了房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的四個方面以及當(dāng)前主要存在的一些普遍性問題，包括市場定位及決策機制不完善，施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢、變更多，工程收尾階段的工作矛盾突出等等，第二部分從組織、計劃、控制和營銷四個方面作了詳細闡述，其中對于高績效團隊建設(shè)、激勵機制建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進度管理、造價管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險管理、產(chǎn)品策略、價格策略、營銷策略、渠道策略等熱點難點問題進行了全方位的剖析，并結(jié)合案例提出了

6、解決的原則和方法，對于房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理具有很強的實戰(zhàn)意義。</p><p>　　組織管理方面，作者認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，這個團隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強了團隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、

7、監(jiān)督、落實、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　計劃管理方面，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。以往開發(fā)商僅僅認為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，

8、如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。</p><p>　　控制管理方面，進度管理、造價管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯節(jié)，應(yīng)爭取在確保質(zhì)量、保證進度的前提下把建造成本壓到最低。此外工程變更和簽證管理、會計核

9、算管理和項目風(fēng)險管理也非常重要?？傊椖砍杀竟芾砉ぷ?，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項目投標開始到項目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經(jīng)營效益。</p><p>　　營銷管理方面，由于房地產(chǎn)商品的組合性、位置的固定性、在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性、異質(zhì)性、價值的巨額性、政策限制性、使用的長期耐用性等不同于一般商品的特性，

10、我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。到位的物業(yè)管理，一定會為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在收費標準與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng)，如果不相當(dāng)，必然造成不良后果。</p>

11、;<p>　　總之，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關(guān)鍵。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項目 經(jīng)營管理 組織 計劃 控制 營銷</p><p>　　目 錄</p

12、><p>　　1房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容1</p><p>　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理1</p><p>　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理1</p><p>　　1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理1</p><p>　　1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理2</p><p>

13、　　2房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理存在的問題2</p><p>　　2.1市場定位及決策機制不完善2</p><p>　　2.1.1前期對市場研究不充分，決策緩慢2</p><p>　　2.1.2決策機制不完善2</p><p>　　2.2施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢、變更多3</p><p>　　2.3工程

14、收尾階段的工作矛盾突出4</p><p>　　3房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理4</p><p>　　3.1機構(gòu)配置4</p><p>　　3.2經(jīng)營團隊5</p><p>　　3.2.1房地產(chǎn)團隊凝聚力5</p><p>　　3.2.2房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力6</p><p>　　3

15、.3激勵機制建設(shè)6</p><p>　　3.3.1基本工資激勵7</p><p>　　3.3.2提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重7</p><p>　　3.3.3獎金激勵7</p><p>　　3.3.4培訓(xùn)和娛樂激勵7</p><p>　　3.3.5更加注重公平7</p>&l

16、t;p>　　3.3.6制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長8</p><p>　　4房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理8</p><p>　　4.1市場調(diào)查及市場定位8</p><p>　　4.1.1房地產(chǎn)市場的特性9</p><p>　　4.1.2房地產(chǎn)市場的功能10</p><p>　　4.1.3

17、獲取市場信息的方法11</p><p>　　4.1.4市場調(diào)查的內(nèi)容12</p><p>　　4.2可行性研究12</p><p>　　4.3總體配套策劃12</p><p>　　4.4新的設(shè)計理念的合理使用12</p><p>　　5房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理13</p><p

18、>　　5.1工程進度管理13</p><p>　　5.1.1計劃控制13</p><p>　　5.1.2過程控制13</p><p>　　5.1.3偏差控制14</p><p>　　5.2工程造價管理14</p><p>　　5.2.1招標制度14</p><p>

19、　　5.2.2造價計算14</p><p>　　5.3變更和簽證管理14</p><p>　　5.3.1變更管理15</p><p>　　5.3.2工程簽證管理15</p><p>　　5.4項目成本管理15</p><p>　　5.5會計核算管理16</p><p>　

20、　5.5.1合理選用準則，保證會計信息的完整反映17</p><p>　　5.5.2擴大信息的披露范圍17</p><p>　　5.5.3完善會計核算制度，促進信息化核算建設(shè)17</p><p>　　5.6施工質(zhì)量管理18</p><p>　　5.6.1施工單位自檢19</p><p>　　5.6.

21、2監(jiān)理公司復(fù)檢19</p><p>　　5.6.3建設(shè)單位核檢19</p><p>　　5.6.4工地現(xiàn)場及室外總體的建設(shè)管理19</p><p>　　5.7項目風(fēng)險管理19</p><p>　　5.7.1風(fēng)險回避19</p><p>　　5.7.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移20</p><p

22、>　　6房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理20</p><p>　　6.1產(chǎn)品策略20</p><p>　　6.1.1需要避免的定位錯誤20</p><p>　　6.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化21</p><p>　　6.2價格策略21</p><p>　　6.2.1定價策略21</p>&

23、lt;p>　　6.2.2價格控制23</p><p>　　6.3促銷策略23</p><p>　　6.3.1廣告23</p><p>　　6.3.2房地產(chǎn)展銷會23</p><p>　　6.3.3人員推銷23</p><p>　　6.4渠道策略24</p><p>

24、　　6.4.1開發(fā)商自行銷售24</p><p>　　6.4.2委托銷售代理24</p><p>　　6.5售后服務(wù)管理24</p><p><b>　　7結(jié)語25</b></p><p>　　淺談房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目

25、目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 </p><p>　　具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受

26、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。</p><p>　　房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主

27、要內(nèi)容</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理</p><p>　　這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理</p><p>　　對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、

28、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理</p><p>　　其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的

29、工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理</p><p>　　市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場、把握客戶，是一門很深的學(xué)問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r代已經(jīng)過去了，因為現(xiàn)在的“香醇美酒”實在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。</p><p&

30、gt;　　房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理存在的問題</p><p>　　市場定位及決策機制不完善</p><p>　　前期對市場研究不充分，決策緩慢</p><p>　　由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有

31、些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 </p><p><b>　　決策機制不完善</b></p><p>　　決策階段的匆忙、猶豫及其引起的

32、問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程不得不匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任

33、的“注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處?！?lt;/p><p>　　項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認期達半年之久；某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修

34、改；某項目重新進行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計已經(jīng)進行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”，項目管理目標往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程

35、管理和銷售部門等，還是參與項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房的客戶等各個方面都不滿意。 </p><p>　　施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢、變更多</p><p>　　因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。

36、</p><p>　　許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。</p><p>　　開

37、發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認為在設(shè)計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設(shè)的開

38、展，設(shè)計師成了“改圖師”，設(shè)計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。</p><p>　　項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計資源整合不足，景觀設(shè)計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動

39、，制約了項目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；建筑細部設(shè)計及裝修設(shè)計滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設(shè)計不到位、裝修設(shè)計滯后，往往后期裝修倉促上陣；許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。　　　　　　　　　　</p><p>　　工程收尾階段的工作矛盾突出</p><p>　　目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建

40、設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。</p><p>　　因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工

41、程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作過于單一，項目管理工作簡單，容易進行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半

42、成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理</p><p>

43、<b>　　機構(gòu)配置</b></p><p>　　一個項目的成敗，除了市場環(huán)境等客觀條件的制約外，項目公司經(jīng)營機構(gòu)的強勢配置是相當(dāng)重要的。在市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，企業(yè)如何瞄準市場進行經(jīng)濟決策，如何通過強強聯(lián)合壯大自己的競爭實力，如何利用資本市場解決低成本的營運資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以，資金實力較雄厚的一方必須絕對控股，擁有對日常經(jīng)營性活動進行決策的權(quán)力，這樣

44、才有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中把握因應(yīng)市場需求而進行及時調(diào)整的主動權(quán)，有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。</p><p>　　一個完整的項目經(jīng)營機構(gòu)通常包括董事會、總經(jīng)辦、營銷策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機構(gòu)。</p><p><b>　　經(jīng)營團隊</b

45、></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)濟不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見，供董事會及經(jīng)營機構(gòu)決策時參考。 這個團隊，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。</p><p><b>　　房地產(chǎn)團隊凝聚力</b></p&

46、gt;<p>　　所謂企業(yè)的團隊凝聚力，就是一個行業(yè)或一個企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團隊凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。影響房地產(chǎn)團隊凝聚力的因素很多，主要的經(jīng)營管理水平，政治思想工作狀況，勞動條件，分配制度、福利、待遇，職工隊伍素質(zhì)等，這種綜合性地提高企業(yè)素質(zhì)的工作即被稱作房地產(chǎn)團隊凝聚力工程。房地產(chǎn)團隊凝聚力的增強是必然的，只有這樣才能不斷補充勞動力。企業(yè)的發(fā)

47、展和他的房地產(chǎn)團隊凝聚力，是互相影響的：企業(yè)有了團隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強了團隊凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。</p><p>　　團隊凝聚力是維持固隊存在的必要條件。如果一個房地產(chǎn)團隊喪失凝聚力，就會像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團隊凝聚力較強的房地產(chǎn)團隊，其成員工作熱情高，做事認真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團隊凝聚力也是實現(xiàn)房地產(chǎn)

48、團隊目標的重要條件。作為房地產(chǎn)團隊領(lǐng)導(dǎo)人，在給予每位成員自我發(fā)揮的空間的同時，還要破除個人英雄主義，搞好房地產(chǎn)團隊的整體搭配，形成協(xié)調(diào)一致的房地產(chǎn)團隊默契；同時還需努力鞏固成員懂得彼此之間相互了解、取長補短的重要性。如果能做到這些，房地產(chǎn)團隊就能凝聚出高于個人力量的房地產(chǎn)團隊智慧，隨時都能創(chuàng)造就出驚人的房地產(chǎn)團隊表現(xiàn)和房地產(chǎn)團隊績效。</p><p>　　房地產(chǎn)團隊凝聚力包括以下幾個因素：職工對經(jīng)營者的滿意程度；

49、全體員積極性、主動性及創(chuàng)造性發(fā)揮程度；職工公平感及工作滿意度；企業(yè)內(nèi)部和諧程度等。房地產(chǎn)團隊凝聚力屬于企業(yè)文化范疇，它的大小決定著企業(yè)員工的士氣，影響著員工工作的精神狀態(tài)。房地產(chǎn)團隊凝聚力高低，決定著員工是否能主動、積極、有效地進行創(chuàng)造性的工作，相互間是否能很好地配合提高工作效率，以及企業(yè)目標是否能夠得以實現(xiàn)。</p><p><b>　　房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力</b></p>&l

50、t;p>　　所謂房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實施結(jié)果的能力。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認為所謂房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“企業(yè)獎懲制度的嚴格實施”。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認為，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。綜上所述，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“當(dāng)上級下達指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力。”</p><p>　　面對“市場更加多

51、變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計劃、實施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　提高執(zhí)行力，各級房地產(chǎn)團隊干部要切實發(fā)揮“橋梁”作用。房地產(chǎn)團隊干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達，既要對上級負責(zé)，又要對下級負責(zé)；既要吃透上級精神，把領(lǐng)導(dǎo)的意

52、圖完完整整地向職工傳達，又要結(jié)合實際，把落實過程中出現(xiàn)的問題及時全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報。譚小芳認為，當(dāng)好房地產(chǎn)團隊干部關(guān)鍵是要創(chuàng)新工作思路和工作方法，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，及時提出合理化建議，幫助領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策，并切實加強對執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項措施真正得到落實。</p><p><b>　　激勵機制建設(shè)</b></p><p>　　激勵機制是為了激勵員工而采取的一系列方針政

53、策、規(guī)章制度、行為準則、道德規(guī)范、文化理念以及相應(yīng)的組織機構(gòu)、激勵措施的總和。通過這一機制所形成的推動力和吸引力，使員工萌發(fā)實現(xiàn)組織目標的動機，產(chǎn)生實現(xiàn)目標的動力，引起并維持實現(xiàn)組織目標的行為；并通過績效評價，得到自豪感和響應(yīng)的獎酬，強化自己的行為。</p><p>　　與一般所謂勞動密集型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)是一種較為典型的知識密集型和資金密集型企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，擁有由一定數(shù)量的各種有

54、關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理人員組成的開發(fā)經(jīng)營隊伍。因此員工的素質(zhì)及精神狀況對公司的發(fā)展有著重要的影響，對員工進行激勵，調(diào)動員工的積極性也顯得尤為重要。</p><p><b>　　基本工資激勵</b></p><p>　　根據(jù)員工等級的不同，主要有年薪制和月薪制兩種不同的方式，高級的管理人員采用年薪制，稍低層次的員工主要采用月薪制。每個員工都會有自己的一份基本工資，然后根據(jù)公司

55、的發(fā)展狀況、工作年限、工作績效等因素進行調(diào)節(jié)。為了滿足員工的期望，基本工資都是每年遞增的。</p><p>　　提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重</p><p>　　根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒有保證的時候是很難有效地開展工作的。因此在獎金存在的情況下，適當(dāng)?shù)奶岣邌T工的基本工資是很有必要的。同時根據(jù)雙因素理論，在獎金分配問題時候，不但要有經(jīng)常性的

56、獎金，同時還會根據(jù)業(yè)績，不定時的發(fā)放獎金，這更有利于激勵。</p><p><b>　　獎金激勵</b></p><p>　　獎金激勵指在企業(yè)的經(jīng)營過程中，個體由于超額完成預(yù)定的目標而獲得的一種基本工資以外的貨幣收益。公司采用了豐富多樣的獎金激勵方式，根據(jù)自己工作的成績以及公司整體的業(yè)績水平，可以得到數(shù)目不等的獎金。一般來說，在員工整個薪金結(jié)構(gòu)中，獎金所占的比重較之基

57、本工資更大。</p><p><b>　　培訓(xùn)和娛樂激勵</b></p><p>　　公司會根據(jù)員工的表現(xiàn)，對員工進行各種類型的培訓(xùn)，提高各層員工的業(yè)務(wù)和管理技能，充實員工的知識結(jié)構(gòu)，并提供一定的升遷機會，保證員工有一個好的發(fā)展前途和方向。同時又給予員工各種福利，表現(xiàn)優(yōu)秀的員工有大量的外出旅游娛樂機會。</p><p><b>　　更

58、加注重公平</b></p><p>　　孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安?！眮啴?dāng)斯的公平理論也認為只有當(dāng)員工在自己付出和收獲的縱向比較或和其他人的橫向比較中感到滿意的時候才有積極性。因此在設(shè)計分配方案的時候應(yīng)該讓員工感到滿意，盡量公開透明，多聽取員工的意見。</p><p>　　制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長</p><p>　　公司的命

59、運是和員工的命運息息相關(guān)的，幫助員工定位和發(fā)展對公司也有益處。公司應(yīng)從本公司員工個人的職業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，有意識地將之與公司組織的人力資源需求和規(guī)劃相聯(lián)系、相協(xié)調(diào)、相匹配，為員工提供職業(yè)上不斷成長和發(fā)展的機會，幫助、支持員工根據(jù)對自我個性的感知和對社會條件的認知而確立職業(yè)發(fā)展的大致過程和步驟。這樣才能培育出具有凝聚力的企業(yè)文化。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理</p><p>

60、;　　項目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該地盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。 </p><p><b>　　市場調(diào)查及市場定位</b></p><p>　　以往開發(fā)商僅僅認為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商

61、一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場，脫離客戶的需求進行盲目開發(fā)，制作出所謂的“精品”必將被市場淘汰。我們在任何項目開發(fā)設(shè)計之前，一定要進行充分的市場調(diào)查，做到準確定位，必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點，使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，導(dǎo)致開發(fā)建

62、設(shè)的547套單元住宅中有206套單元房以成本的七折出售尚無人問津，隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。 </p><p>　　所以，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。研究房地產(chǎn)市場，必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或為其服務(wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十

63、分重要的，只有這樣，才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。 </p><p><b>　　房地產(chǎn)市場的特性</b></p><p>　　房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動

64、性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或某個機構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)(如：住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價格達成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長，資金投入量大的特點，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的效益情況做出精確的估計，也就

65、是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價值，而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如：某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)

66、和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約</p><p>　　房地產(chǎn)的不可移動性和受制于區(qū)域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場條件，供求關(guān)系，價格水平都是不可比的。例如：我市子固路商業(yè)街的商業(yè)用房和勝利路步行街商業(yè)用房及中山路的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的地理位置也近似，但子固路商業(yè)街的商業(yè)用房的價格比勝利路、中山路的價格要低得多

67、。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價格變動的最新情況，買賣雙方都會去尋找有利于自己的價格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價格差異。然而，房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情，而且在交易過程中費用十分昂貴。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購買者都是出于自用的目的去購買房地產(chǎn)，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機來達到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數(shù)購買

68、者來說，要想了解最新的市場行情，并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價格是件非常困難的事。</p><p><b>　　房地產(chǎn)市場的功能</b></p><p>　　在市場經(jīng)濟條件下，市場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達成彼此都能接受的

69、交易價格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。</p><p>　　房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供

70、需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。</p><p>　　開發(fā)商擬開發(fā)一個項目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟特性，以確定整體經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，一個地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實施，達到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會經(jīng)濟

71、發(fā)展的需求。因此，一個地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個地區(qū)的長遠和全局，從而確定這個地區(qū)的經(jīng)濟形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀八十年代末期，西方發(fā)達的資本主義國家的經(jīng)濟普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經(jīng)濟卻處在強勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，社會環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入

72、中國投資市場。例如：天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就是二十世紀七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環(huán)境，同時繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位</p><p>　　獲取市場信息的方法 </p><p>　　21世紀的房地產(chǎn)市場面臨著多種機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已

73、不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展過程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場中要實行理性化管理、理性化經(jīng)營、理性化決策，就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場。</p><p>　　房地產(chǎn)市場的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機，目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余

74、地。這也是房地產(chǎn)市場的特性之一。同時，房地產(chǎn)價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機地結(jié)合起來，

75、創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場，了解每一個地區(qū)房地產(chǎn)的需求情況和價格，可以通過網(wǎng)上了解一個地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運用實現(xiàn)了信息的價值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟增長方式和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及消費者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實體。</p><p&g

76、t;　　對于不同的開發(fā)項目，市場研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā)，那么市場研究將包括與房地產(chǎn)代理機構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價格水平和對現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發(fā)項目，要充分考慮該項目所處的地區(qū)流動人口和常住人口的數(shù)量，購買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。</p><p><b>　　市場調(diào)查的內(nèi)容 </b></p>&

77、lt;p>　　(1)房型：當(dāng)?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?</p><p>　　(2)單元面積：每一種房型的面積控制指標。 </p><p>　　(3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O(shè)計的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。 </p><p>　　(4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合

78、。 </p><p>　　(5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況(銷售價格及已出售成數(shù))。 </p><p><b>　　可行性研究 </b></p><p>　　在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報告，從技術(shù)指標(土地技術(shù)指標)、經(jīng)濟指標(建筑成本)、市場指標(預(yù)計銷售價格)及政府的相關(guān)稅費、銷售速度及現(xiàn)金流量預(yù)測(財務(wù)費用)，不可預(yù)

79、見費等多方面綜合測算，充分考慮各種不利因素，排除各種干擾及主觀意識，讓可行性報告客觀公正地表達現(xiàn)狀、預(yù)測未來，作為今后投資控制的依據(jù)，堅決杜絕以往那種以領(lǐng)導(dǎo)意圖作為可行性研究報告結(jié)論是否可行的依據(jù)。 </p><p><b>　　總體配套策劃 </b></p><p>　　隨著生活水平的不斷提高，民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外，也同時注意小區(qū)生活環(huán)境的配套，前期策

80、劃時應(yīng)做好以下幾項規(guī)劃： </p><p>　　(1)綠化設(shè)計：盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境，并配上品味不俗的局部園林進行點綴。 </p><p>　　(2)道路配套：道路設(shè)計應(yīng)確保車輛交通順暢，疏散合理，路燈設(shè)計別致新穎。人流與出入車輛盡量互不干擾，并注意無障礙設(shè)計。 </p><p>　　(3)公建配套：應(yīng)配套會所，會所內(nèi)應(yīng)設(shè)健身房、兒童活動室、棋牌室、游泳池

81、等，供住戶休閑使用，以服務(wù)為主，收取成本費。 </p><p>　　(4)學(xué)校配套：若為住宅小區(qū)，規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時，宜與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，對提高小區(qū)的品牌大有裨益，對住宅小區(qū)的銷售可以起到促進作用形成良性循環(huán)。 </p><p>　　新的設(shè)計理念的合理使用 </p><p>　　目前許多居民對傳統(tǒng)的單元房感到乏味，所以不斷有復(fù)式住宅、錯層住宅、排屋、連體別

82、墅、獨立別墅等各類新的住宅設(shè)計理念產(chǎn)生，以滿足不同客戶群體的需求。不過，這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場的檢驗，對于不太適用的設(shè)計即使概念再新，最終都會被市場淘汰。某省的別墅小區(qū)推出的排屋，采用了錯層設(shè)計理念，但從地盤開售至今三年多來，連一套都沒有售出，而同一地盤的獨立別墅、連體別墅及高級公寓均可順暢出售。我們應(yīng)提倡新的理念，提倡大膽創(chuàng)新，但同時也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟實用性，否則將事與愿違。 </p><

83、p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理</p><p>　　前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵，那么在確定了開發(fā)定位之后，在實施建設(shè)過程中，其管理又是相當(dāng)重要的，因為它直接關(guān)系到工程的進度、質(zhì)量和造價，直接關(guān)系到項目開發(fā)成本的控制問題。三者的關(guān)系是盤根錯節(jié)的，在確保質(zhì)量、保證進度的前提下把建造成本壓到最低。 </p><p><b>　　工程進度管理 </b></

84、p><p>　　進度對項目管理極為重要。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)50%的投訴為逾期交房。項目開工之后，由于資金和銷售的壓力，項目開盤時間和交付時間基本不會變更，這就要求項目進度必須滿足計劃要求，避免前緊后松的進度脫節(jié)。主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設(shè)計，并有足夠的流動資金支持工程的建設(shè)。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時查找原因，制定相應(yīng)的措施及時趕上，因為相當(dāng)一部分的建設(shè)資金

85、主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時，工程建設(shè)進度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經(jīng)營業(yè)績。 </p><p><b>　　計劃控制 </b></p><p>　　主要在開

86、工前制定科學(xué)合理的總進度計劃作為控制的依據(jù)。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負責(zé)，在項目經(jīng)理的主持下編制。總進度計劃主要用橫道圖形和網(wǎng)絡(luò)圖表示。 </p><p><b>　　過程控制 </b></p><p>　　主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制，主要采用甘特圖、計劃網(wǎng)絡(luò)圖和WBS(工作任務(wù)分解)等。 </p><p&

87、gt;<b>　　偏差控制 </b></p><p>　　主要是防止一些對項目進度有重大影響的變化出現(xiàn)，和影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進度的發(fā)生。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量或者工時數(shù)，衡量、分析與修訂工作每月一次。</p><p><b>　　工程造價管理</b></p><p><b>　　招標制度

88、</b></p><p>　　對選擇施工單位、采購主要機電設(shè)備及建筑原材料實行招標擇優(yōu)的辦法。一方面，在招標中應(yīng)標者必然提供各種優(yōu)惠條件，達到了壓低造價的目的;另一方面，在招標評標過程中能做到貨比三家，避免了決策的盲目性。 </p><p><b>　　造價計算</b></p><p>　　工程造價實行加系數(shù)一次性包干的作法。目前建

89、筑工程造價超預(yù)算的情況十分普遍，其原因不外是設(shè)計變更、政策性調(diào)價、三材市場價格波動。所以只有采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的作法才可以有效控制工程造價，控制建設(shè)成本開支，按預(yù)算執(zhí)行。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標前應(yīng)認真審圖，并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次，其次，在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計變更的情況產(chǎn)生，同時要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。 </p><p><b>　　變更和簽證管理</b></p&

90、gt;<p>　　抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理及設(shè)計變更的審批，要確保一次性就能得到貫徹實施。嚴格設(shè)計變更的審批制度，在變更前應(yīng)充分論證對非變更不可的項目才給予核批。由于工程建設(shè)歷時較長，在現(xiàn)代科技條件下，建筑材料的新舊更替更為頻繁。所以“設(shè)計變更是絕對的，設(shè)計不變更則是相對的”，重要的是我們?nèi)绾伟押眠@個關(guān)，盡最大努力降低建造費用，為企業(yè)爭取最大的經(jīng)濟效益。 </p><p><b>　　變

91、更管理 </b></p><p>　　變更管理是工程監(jiān)理工作中的一項重要內(nèi)容，變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進度的調(diào)整，是合同雙方利益的焦點。因此，合理確定并及時處理好項目變更，既可以減少不必要的糾紛，保證合同的順利實施，又有利于對工程造價的控制。</p><p>　　在項目建設(shè)的過程中，依據(jù)變更內(nèi)容的具體情況及重要程度，將設(shè)計變更分為重要設(shè)計變更和一般設(shè)計變更。重要設(shè)計

92、變更，指涉及項目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準的總工期及階段性工期等項改變的設(shè)計變更;一般設(shè)計變更，指涉及分部分項的改變、局部修改以及實施過程中一般設(shè)計問題處理引起的改變的設(shè)計變更。</p><p>　　對于參與項目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計變更要求和建議，首先交由監(jiān)理單位審查，分析研究設(shè)計變更在經(jīng)濟、技術(shù)上的合理性與必要性后，提出設(shè)計變更建議的審查意見。一般設(shè)計變更，在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準，報項目

93、部備案，屬業(yè)主授權(quán)范圍外的，由監(jiān)理單位組織審查，項目部批準;對重要設(shè)計變更由項目部組織最終審查后批準。 </p><p><b>　　工程簽證管理 </b></p><p>　　工程項目建設(shè)中，要使簽證過程中業(yè)主及承包商雙方的權(quán)益得到最大程度的保障，業(yè)主應(yīng)從嚴守工程簽證的簽發(fā)原則、加強簽證審核等方面加強管理;承包商則應(yīng)從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方

94、面加強管理。同時，業(yè)主和承包商應(yīng)注意在工程簽證管理中遵守并利用而非受制于簽證主體、時效、形式及程序等限制條。 </p><p>　　施工過程中的工程簽證，主要是指承包商就施工圖紙、設(shè)計變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費中未含有而施工中又實際發(fā)生費用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，通常是由于非施工方原因造成的。工程簽證工作是工程施工管理中很重要的一項內(nèi)容，工程簽證具有建筑施工合同同等的法律效力。</p

95、><p><b>　　項目成本管理</b></p><p>　　項目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項目投標開始到項目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經(jīng)營效益。作為房地產(chǎn)工程，應(yīng)加強全過程的成本管理。要從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階

96、段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。 </p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資

97、決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講

98、，必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這

99、一方面，必須加強監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 </p><p><b>　　會計核算管理</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，通過進行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈

100、，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風(fēng)險規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設(shè)招標建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算

101、工作，提高會計核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營工作的重點。</p><p>　　合理選用準則，保證會計信息的完整反映 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點，合理選用會計制度。不同的會計制度標準不同，如國家明確規(guī)定不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上的小企業(yè)，除了已經(jīng)按照規(guī)定執(zhí)行了新準則和《企業(yè)會計制度》外，都必須執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》；現(xiàn)有股份有限公

102、司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。 </p><p>　　在不影響對外的統(tǒng)一財務(wù)報告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對于會計科目進行自主增設(shè)，因為在上述會計制度中，只有行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算

103、方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開發(fā)費用成本的核算。第二，“開發(fā)間接費用”科目，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”，核算為了開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除去行政管理部門承擔(dān)的各項間接費用。第三，核算已經(jīng)開發(fā)完工且驗收合格的房地產(chǎn)的“開發(fā)產(chǎn)品”科目。第四，核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋的“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。 </p>

104、<p>　　擴大信息的披露范圍 </p><p>　　為了真實體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)必須加大信息的披露量。由于土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中占比較大，土地儲備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲備量和其成本構(gòu)成，因為土地成本低代表著企業(yè)項目有巨額的利潤，而這些土地儲備的信息并沒有體現(xiàn)在土地使用權(quán)總額上面，所以企業(yè)必須在財務(wù)報告中將土地儲備量和

105、成本構(gòu)成披露給信息使用者。由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險較高，如因為施工問題可能會帶來巨額賠償、擔(dān)保金尚未結(jié)清、大筆銀行貸款卿期但是企業(yè)已無償還能力等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計信息披露中必須要重視風(fēng)險的披露，各種風(fēng)險要在財務(wù)報告中進行充分揭示，包括籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等，提高其透明度；同時根據(jù)具體情況提取質(zhì)量保證金，加強企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險的能力。 </p><p>　　完善會計核算制度，促進信息化核算建設(shè) </p><

106、;p>　　房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競爭優(yōu)勢，就必須有效地進行會計核算。在選定會計制度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的自身情況和行業(yè)特點，完善會計核算規(guī)章制度，保證會計核算工作有章可循，保證會計資料的真實性，促進自身企業(yè)核算水平的提高。 </p><p>　　隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項目開發(fā)的同一時間內(nèi)同時開展多個項目，這樣不僅加大了企業(yè)會計核算的工作量，同時，因為核算項目較多、核算人員較少，

107、非常容易出現(xiàn)問題。因此，為了適應(yīng)當(dāng)代建筑的發(fā)展，企業(yè)必須要推進信息化會計核算的進程，建立企業(yè)會計核算的信息化體系，利用集中核算方式，保證各個項目會計核算工作高質(zhì)高量地完成。通過建立會計核算信息化體系，不僅可以有效連接項目現(xiàn)場會計和企業(yè)會計核算中心的會計信息，保證項目會計信息在第一時間內(nèi)傳遞到企業(yè)會計核算部門，提高會計核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用