淺談房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理

1、淺談房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理淺談房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理來源：中國論文下載中心[06032111:41:00]作者：張長江編輯：studa9ngns摘要：房地產(chǎn)項目的實施過程存在著很多風(fēng)險，正確地對待、評價、處理過程風(fēng)險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，加強對風(fēng)險的管理，是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理一、引言以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的

2、發(fā)展時期，隨著國家經(jīng)濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行121號文件對房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。

3、因此，加強開發(fā)項目的風(fēng)險管理，保證項目目的、目標(biāo)的實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析風(fēng)險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、項目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)

4、品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃

5、分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。2、項目的投資支持能力風(fēng)險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。2、

6、合理確定項目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。3、編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。4、根據(jù)實現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境

7、情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風(fēng)險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險技術(shù)，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險，避免過程控制風(fēng)險。5、強化風(fēng)險管理的計劃手段，把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備

8、資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險，規(guī)避潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險的可能。6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險管理提供信息保障。7、加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合

9、同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風(fēng)險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險轉(zhuǎn)移。8、在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險。強化財務(wù)監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風(fēng)險或風(fēng)險因素進(jìn)行有效的控制

10、和管理。轉(zhuǎn)貼于中國論文下載四、開發(fā)商規(guī)避項目風(fēng)險的對策建議1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密