在城市化進程中優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控

1、<p>　　在城市化進程中優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控</p><p>　　[摘要]我國房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但近來房價回暖，供給不足，調(diào)控遇到了不少難題。完善房地產(chǎn)調(diào)控，需要在城市化視野下，將首要目標轉(zhuǎn)移到保障農(nóng)民工住有所居上來。借鑒發(fā)達國家調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗，應(yīng)加大力度落實中低收入者的住房保障制度，實行差異化的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分類，完善統(tǒng)一的土地權(quán)利登記，適時調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，實施以利率杠桿為主要調(diào)控工具的房地產(chǎn)金融

2、政策。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)調(diào)控城市化政策優(yōu)化 </p><p>　　[中圖分類號]F299.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-6623（2013）01-0059-04 </p><p>　　兩年多來，我國房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，房價的快速上漲得到有效遏制，對防范金融風險、防止房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟硬著陸，發(fā)揮了重要的作用。但是，以行政手段為主要內(nèi)

3、容的調(diào)控，也積累了眾多矛盾，亟需以加快城市化發(fā)展的大視野，調(diào)整思路，標本兼治，以適應(yīng)城市化快速發(fā)展的需要，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)調(diào)控中的若干難題 </p><p>　　2003年至2012年間，我國房地產(chǎn)市場先后歷經(jīng)了四次大的調(diào)控。2012年，可以說是調(diào)控力度最嚴厲、措施最密集的一年。然而，實施以限購、限貸為核心的調(diào)控政策遇到了一個又一個難題。 <

4、/p><p>　　一是房價回暖跡象明顯，調(diào)控效果出現(xiàn)不確定因素。各地樓市在嚴厲調(diào)控下，度過最困難的時段后，成交量持續(xù)回暖，各大城市都有一些成交量增大的現(xiàn)象，個別樓盤甚至出現(xiàn)了“熱銷”場面。在一些原本不太活躍的二、三線城市，投資者數(shù)量增添了約30%以上。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場正在加速回暖。2012年12月，全國100個城市住宅平均價格為9715元/平方米，相比11月上漲0.23%，已是連續(xù)第7個

5、月環(huán)比上漲。同時，同比也扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)8個月的下跌趨勢，微幅上漲0.03%。德銀、高盛、花旗等投行日前陸續(xù)發(fā)布研究報告稱，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場復蘇超過預期，短期內(nèi)一、二線城市的開發(fā)商將繼續(xù)跑贏大市，房價或?qū)⒂?%左右的上漲。 </p><p>　　二是限制投資性購房與供給不足產(chǎn)生負面影響。為抑制過高的房價，現(xiàn)行調(diào)控政策著力限制投機需求，同時限制投資需求，這樣使一些投資者買房受限，也使購房的剛需轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?。目前租房?/p>

6、剛性需求約占租房市場需求的70%以上。要租房就得有人提供房源。然而，國家廉租房、公租房十分有限，原先由投資者提供的房源因為調(diào)控受到壓縮，這樣，租房的人多了，房源少了，又必然抬高房租。不只如此，隨著租金越來越高，房價也跟著走高，結(jié)果與調(diào)控的初衷漸行漸遠，更增加了中低收入家庭，尤其是農(nóng)民工的住房困難。 </p><p>　　三是調(diào)控松緊度拿捏兩難。房地產(chǎn)價格瘋漲，會對國計民生產(chǎn)生危害，不調(diào)控不行，但過度打壓也有問題。

7、發(fā)達國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，它們在現(xiàn)代化進程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位愈來愈突出，已經(jīng)成為保持GDP增長、拉動內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。近兩年，受國際金融危機沖擊，許多行業(yè)發(fā)展受限，而房地產(chǎn)一枝獨秀，成為對國家穩(wěn)增長貢獻最大的行業(yè)。調(diào)控對房價過度打壓，必然會影響整個國家經(jīng)濟的發(fā)展。因而現(xiàn)在的調(diào)控似陷入進退兩難的境地，繼續(xù)嚴格執(zhí)行，弄得不好會損傷實體經(jīng)濟；如果放松，調(diào)控中受到擠壓

8、的剛性需求和改善性需求就會集中釋放，毫無疑問會帶來房價上漲。調(diào)控力度因此總是在保增長和控房價之間搖擺。 </p><p>　　四是一些地方政府成了房價上漲的主要推動者。目前，土地的唯一供應(yīng)者依然是政府。當土地被特定主體獲得以后，必然會產(chǎn)生對該土地的排他性占有，并且擁有排他性的經(jīng)營權(quán)。地方政府直接掌管土地，其職能是既有管理又有經(jīng)營。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導致管理服從經(jīng)營。國

9、有土地的經(jīng)營作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。這也是房地產(chǎn)調(diào)控在一些地方收效不佳的重要原因。然而，破解土地財政，涉及中央與地方政府財權(quán)事權(quán)關(guān)系的再調(diào)整，難度不小。 </p><p>　　目前房地產(chǎn)調(diào)控中遇到的難題，其實質(zhì)既涉及利益如何調(diào)整，也有人的認識問題，需要進一步解放思想，在制度設(shè)計上做出適當改進。 二、讓農(nóng)民工住有所

10、居應(yīng)成為首要目標 </p><p>　　住房是絕大多數(shù)民眾最大的民生需求。房價高漲，成為社會嚴重關(guān)注的重大問題，也成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要動因。房價成為調(diào)控的風向標，潮起潮落，引發(fā)高度關(guān)切，自在情理之中。但是，看房地產(chǎn)調(diào)控的效果，只是房價一個指標，跌了就是有效，漲了就是有問題，這就是一種認識誤區(qū)了。應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)調(diào)控最重要也是首要的目標，應(yīng)該是讓老百姓住有所居，尤其是讓進城務(wù)工的農(nóng)民有房子住。 </p&g

11、t;<p>　　當然，住有所居是大家有房住，不是大家都有房產(chǎn)。解決有房住，最關(guān)鍵的問題不在商品房價格的升或降。實際上，商品房房價再降也不可能人人買得起房，尤其是對于中低收入家庭，特別是農(nóng)民工而言。 </p><p>　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是與城市化息息相關(guān)的?？焖侔l(fā)展的城市化帶來了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，又進一步促進了城市化。 </p><p>　　在我國，城市化就

12、是在勞動力轉(zhuǎn)移中進城務(wù)工的農(nóng)民成為市民，他們在城市有工作，有房住，能夠安居樂業(yè)。改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進城農(nóng)民達到了4億。但這個群體在很大程度上是“半城市化”的，因為他們在很多方面并沒有享受到和市民一樣的公共服務(wù)和社會保障，還沒有真正融入城市體制和城市生活。因為住房等問題，他們成了城市的“邊緣人”，城市里形成了新的二元結(jié)構(gòu)。春運的壯觀大戲便每年因此而上演。 </p><p>　　解決農(nóng)民

13、工住有所居，通過調(diào)控房地產(chǎn)，促使各類保障房合理布局，并有相應(yīng)的數(shù)量，是一個重大的經(jīng)濟問題，也是一個重大的政治問題。 </p><p>　　我國由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國向現(xiàn)代化國家邁進，關(guān)鍵在于實現(xiàn)城市化。只有解決好進城農(nóng)民工的市民化問題，才能將人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來，土地才可能進一步集中，農(nóng)業(yè)集約化以及農(nóng)民收入才有可能提高?？梢哉f，沒有農(nóng)民工市民化，就沒有城市化。農(nóng)民工市民化，需要解決就業(yè)、教育、就醫(yī)、養(yǎng)老等一系列民生問題，

14、其中十分重要的是要在城市有個家，有房子住。中國城市化的成功與否，就取決于未來十年，能不能促使這些人口在城市中定居落戶。 　　三、優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議 </p><p>　　目前我國房地產(chǎn)調(diào)控遇到的問題，迫切需要進一步解放思想，從制度上理順房地產(chǎn)市場，使調(diào)控不再僅集中于房價本身的起落。對房地產(chǎn)市場要有頂層設(shè)計，如何有效抑制非理性上漲的房價，如何解決中低收入群體，尤其是龐大的農(nóng)民工隊伍的住房問題，如何化解人數(shù)眾

15、多的80后的住房困難，這些都是頂層設(shè)計需要思考和解答的問題。時至今日，應(yīng)該說我們的房地產(chǎn)調(diào)控有了教訓，也有了經(jīng)驗，可以進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策和措施，實行保障性住房限價限購，普通住房控價控購，高檔住房放價放購。 </p><p>　?。ㄒ唬┎扇《喾N措施，完善中低收入者的住房保障制度 </p><p>　　近年來，我國建立了包括經(jīng)濟適用房、廉租房在內(nèi)的住房保障制度，限價房、公共租賃住房也有

16、所發(fā)展，并且投資和建設(shè)規(guī)模逐年擴大，但當前我國保障性住房覆蓋率只有7%左右，實現(xiàn)居民的“住有所居”住房保障目標，還有相當大的距離。因此建議，一是政府要進一步加大保障性住房的資金投入力度，不斷擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模和覆蓋范圍。同時，要引導和鼓勵多種社會力量積極履行社會責任，提供資源支持經(jīng)濟適用房或廉租房建設(shè)。二是推行住房結(jié)構(gòu)分類制度。把市場的交給市場，把保障的交給保障。高收入者的住房問題交由市場解決；中等偏低收人家庭的住房問題，可通過購買

17、經(jīng)濟適用房或限價房；對低收入者，以租住政府建設(shè)的廉租住房和公共租賃房為主，逐漸擴大范圍。三是突破現(xiàn)有的對經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)減免稅收的單一模式，探討對保障性住房購房人實行貨幣補貼、個人抵押貸款貼息等金融政策創(chuàng)新。 </p><p>　　對于農(nóng)民工進城的住房需求，可以試用城中村小產(chǎn)權(quán)存量房來解決。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會給出的數(shù)據(jù)：1995～2010年間，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五

18、”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達到2.83億平方米。這是解決農(nóng)民工住房問題的一筆巨大的資源。實際上，正是由于有價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房，眼下的千百萬農(nóng)民工才有了棲身之地。因此，政府對城中村的改造似應(yīng)緩行，淡化而不要過于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國有的性質(zhì)，容忍集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在較長時間內(nèi)存在?？梢栽诜績r較高的一線城市進行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進

19、一步豐富城市住房供給體系。 </p><p>　?。ǘ嵭胁町惢姆慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)分類制度。滿足不同收入人群的購房需求 </p><p>　　由于我國土地屬于國有性質(zhì)，普通住宅土地使用年限為70年，因此無論是公寓、聯(lián)排房、獨立住房還是別墅，均為非永久性產(chǎn)權(quán)。這種單一的產(chǎn)權(quán)期限，決定了各類房地產(chǎn)價格的同一性，導致購房者無論收入高低，都必須拿同樣多的錢來購買70年的產(chǎn)權(quán)，造成很多人買不起房。這種單一

20、的產(chǎn)權(quán)分類與我國居民收入差異化，需求多樣化的國情是不相符的，也不利于政府住房規(guī)劃目標的實現(xiàn)。因此，我們可借鑒英國的做法，逐步實行差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分類制度。一是設(shè)置不同的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限。建議將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限分設(shè)為10年、20年、30年、50年、70年、100年甚至更長。二是推行混合產(chǎn)權(quán)即共有產(chǎn)權(quán)制度。允許低收入人群購買部分產(chǎn)權(quán)，為中低收入者取得房屋所有權(quán)創(chuàng)造新的機會，讓其享有對該房屋的全部使用權(quán)。這樣既可以解決其住房困難的問題，又可以讓其分

21、享房屋增值帶來的好處。三是將房產(chǎn)價格與購房者享有的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限和產(chǎn)權(quán)份額掛鉤，即擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限越長、份額越大，價格就越高，反之價格就越低，以滿足不同收入層次購房者的需求。 </p><p>　　（三）完善統(tǒng)一的土地權(quán)利登記制度，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展提供保障條件 </p><p>　　目前，我國的房地產(chǎn)登記制度還不夠完善，容易導致市場信息不對稱，增加了國家對房地產(chǎn)實行差別化的信貸和稅收政策

22、的調(diào)控難度。因此，我們可借鑒英國的經(jīng)驗，加快建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。一是加快建立從上至下的房地合一產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)。即便短期內(nèi)難以建立全國性的登記機構(gòu)，也應(yīng)盡快建立完善的、全國聯(lián)網(wǎng)的電子登記系統(tǒng)。二是加快實現(xiàn)“兩證合一”（土地使用權(quán)證與房屋所有權(quán)證合一），明確房地產(chǎn)登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建筑物、附著物的，應(yīng)同時登記。三是進一步完善房地產(chǎn)登記種類和登記內(nèi)容，擴大登記覆蓋面，逐步消除產(chǎn)權(quán)登記“空白點”.強化市場監(jiān)督，為我國房

23、地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展提供必要的制度保障。 </p><p>　?。ㄋ模┻m時調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收 </p><p>　　稅收作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，在調(diào)節(jié)社會收入分配特別是在中央財政積聚資金等方面發(fā)揮了極其重要的作用。但是由于我國房地產(chǎn)稅制還不完善，稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用受到了諸多限制。應(yīng)從以下幾方面對房地產(chǎn)稅制予以完善：一是要充分發(fā)揮稅收的分配功能，如可適時開征遺產(chǎn)稅，以利于調(diào)節(jié)、

24、分配社會財富；對土地增值稅和個人所得稅予以完善，以利于土地增值部分的再分配。二是短期內(nèi)應(yīng)以調(diào)節(jié)交易環(huán)節(jié)的稅收為主。打擊投機需求，抑制投資需求，對高價房征收更高稅率的累進契稅；此外征收資本增值稅也是抑制房產(chǎn)投機最有效的手段。三是擇機推出物業(yè)稅?？梢钥紤]對居民家庭第一、二套住房免征物業(yè)稅，但對第三套及以上住房開征物業(yè)稅，增加投資性購房者保有環(huán)節(jié)的成本，逐步降低住宅空置率。 </p><p>　?。ㄎ澹┮允袌鰴C制為主導

25、，實施以利率杠桿為主要調(diào)控工具的房地產(chǎn)金融政策 </p><p>　　近年來，我國為促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展出臺了一系列的房地產(chǎn)金融政策，包括對首套和非首套購房人實行差異化的首付和利率政策等，這些政策的出臺，對規(guī)范當前房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價，防范金融風險等方面發(fā)揮了重要的作用。但是，從長期來看，我國要從根本上解決房地產(chǎn)供求矛盾突出、房價上漲過快等深層次問題，還要堅持發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)的作用。一是要完善房地產(chǎn)金融市場運行

26、機制，積極構(gòu)建多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，商業(yè)銀行是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者，同時也是主要風險承擔者，而其他融資渠道所占資金比例十分小。這不利于我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，也增大了商業(yè)銀行的金融風險。因而，應(yīng)積極培育和發(fā)展專業(yè)住宅金融機構(gòu)、房地產(chǎn)信托公司和房地產(chǎn)投資基金公司、住宅信用合作社和保險公司等房地產(chǎn)金融市場主體，并逐步擴大房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券