城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展關(guān)系研究.pdf

1、城市化已經(jīng)成為20世紀(jì)對(duì)人類社會(huì)產(chǎn)生最大影響的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程。城市化不僅是人口、生產(chǎn)要素向城市聚集的過(guò)程，而且是城市在空間數(shù)量上的增多、區(qū)域規(guī)模上的擴(kuò)大、職能和設(shè)施上的完善以及城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技、文化等在城市等級(jí)體系中的擴(kuò)散。世界城市人口增長(zhǎng)主要集中在發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)已成為世界城市化的重要推進(jìn)器。中國(guó)城市化水平已從1978年的17.9％提高到2005年的43％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到5.62億人，但快速城市化進(jìn)程中存在諸如注重外延擴(kuò)展而忽視

2、城市內(nèi)涵提升、土地利用粗放、缺乏明確的發(fā)展規(guī)劃與具體的實(shí)施步驟等問(wèn)題；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城市化等方面起到了積極的作用，然而由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚、發(fā)展歷史短、經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)業(yè)存在投資增長(zhǎng)過(guò)快、投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價(jià)格偏高、土地閑置與浪費(fèi)等問(wèn)題。 “穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程”作為促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本戰(zhàn)略之一，得到各級(jí)政府的一致認(rèn)同；而當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也是政

3、府決策部門、學(xué)術(shù)理論界乃至普通百姓極為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)兩者分別進(jìn)行的各項(xiàng)研究不計(jì)其數(shù)，但卻缺乏將城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合的研究成果，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、政策措施與城市化戰(zhàn)略、方針、政策不協(xié)調(diào)，無(wú)法從根本上解決存在的問(wèn)題，既影響城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，又影響房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。 本文針對(duì)當(dāng)前城市化進(jìn)程中外延過(guò)度擴(kuò)張、缺乏合理規(guī)劃、粗放利用土地以及房地產(chǎn)業(yè)無(wú)序發(fā)展等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，從橫向與縱向、微觀與宏觀綜合的角度展開(kāi)，以

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交叉點(diǎn)為研究的切入點(diǎn)，探討城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系，提出城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)和諧發(fā)展的對(duì)策建議，以避免在政策制定過(guò)程中的疏漏a這對(duì)于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性是勿庸置疑的。因此，研究城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系對(duì)于我國(guó)城市化進(jìn)程的順利推進(jìn)及房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 本文在歸納和演繹、定性與定量、系統(tǒng)分析與對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用多學(xué)科知識(shí)，從橫向與縱向兩個(gè)層次選擇通徑分析和Granger

5、因果關(guān)系檢驗(yàn)等定量分析方法考察城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系，并將促進(jìn)城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的途徑統(tǒng)一到優(yōu)化城市土地利用層面，為進(jìn)一步研究提供了創(chuàng)新思路。本文的主要內(nèi)容包括： 第1章，界定城市化與房地產(chǎn)業(yè)的基本概念、內(nèi)涵及其在我國(guó)的發(fā)展歷史； 第2章，從城市發(fā)展的原因、城市化的動(dòng)力機(jī)制分析入手，借鑒區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于城市聚集經(jīng)濟(jì)及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互關(guān)系及其增長(zhǎng)和發(fā)展的規(guī)律，從城市化拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)、

6、拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)需求等方面探討城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用； 第3章，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行分析，利用地租理論、區(qū)位理論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體的區(qū)位選擇對(duì)城市空間的決定作用，探討房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的作用過(guò)程；利用四象限模型分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與城市用地規(guī)模擴(kuò)張(空間城市化)的關(guān)系； 第4章，從宏觀角度分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系及其對(duì)城市化進(jìn)程的影響，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控對(duì)城市化進(jìn)程產(chǎn)生的影響；

7、第5章，從橫向的角度實(shí)證分析城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)關(guān)系，利用DPS3.01灰色系統(tǒng)處理軟件首先進(jìn)行城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上借助通徑分析求得城市化與房地產(chǎn)業(yè)相互影響的直接與間接作用系數(shù)，并建立兩者的主成分回歸模型，評(píng)價(jià)我國(guó)各地區(qū)的城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度規(guī)模與協(xié)調(diào)程度； 第6章，從縱向的角度，利用Eviews計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件，對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，表明從長(zhǎng)期趨勢(shì)分析城市化與房地