城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系研究畢業(yè)論文

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)</b></p><p>　圖書(shū)分類號(hào)：</p><p>　密 級(jí)：</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，生產(chǎn)要素和人口向城市聚集就會(huì)形成城市化。城市化是社會(huì)發(fā)展的必然過(guò)程，城市現(xiàn)代化、城市數(shù)量增多、

2、城市人口集中、城市規(guī)模擴(kuò)大是它城市化的具體表現(xiàn)。雖然我國(guó)的城市化水平穩(wěn)步提高，但是由于我國(guó)是全世界最大的發(fā)展中國(guó)家和最多人口的國(guó)家，所以我國(guó)的城市化進(jìn)程必然會(huì)推動(dòng)全球的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平也將不斷提高。與此同時(shí)，我們需要認(rèn)清城市化進(jìn)程中引發(fā)的住房緊缺、城鎮(zhèn)人口過(guò)快增長(zhǎng)、公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等一系列問(wèn)題。隨著城市化進(jìn)程穩(wěn)步實(shí)施，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展?，F(xiàn)階段如何做到趨利避害，對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)的

3、發(fā)展關(guān)系研究有著重要的意義。</p><p>　　本文從房地產(chǎn)業(yè)和城市化的基本理論著手，在我國(guó)現(xiàn)階段快速發(fā)展的城市化背景下，采用了定性定量分析法、演繹歸納法、系統(tǒng)分析比較法，分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響關(guān)系，總結(jié)出城市化的發(fā)展有效的帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有力的推進(jìn)了城市化進(jìn)程，然后對(duì)徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。</p><p>　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè)

4、；城市化；發(fā)展關(guān)系</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Urbanization is the process of the development of a productive forces to a certain level, the population and factors of production to a ga

5、thering, urbanization has become the necessity of the development of human society, it is specific performance: urban concentrations, Urbanisierung ist ein unvermeidbarer Prozess der gesellschaftlichen Entwicklung urbanm

6、odernization. At present, China is in a new period of accelerated urbanization, however, China is not only the world's most populous country, </p><p>　　Stage of China's cities into the background, st

7、arting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and inductive , quantitative and qualitative, comparative analysis and systems analysis. First, analysis of the impact of urbanization on the real e

8、state industry and the real estate industry on the effects of urbanization were obtained urbanization result in the developmentbetween the real estate industry, real estate industry a strong impetus to the process of ur

9、banization. T</p><p>　　Keywords Urbanization Real estate Development of relations</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 緒論1</b></p><p>　　1

10、.1選題背景及問(wèn)題提出1</p><p>　　1.1.1選題背景1</p><p>　　1.1.2問(wèn)題提出1</p><p>　　1.2研究目的及意義1</p><p>　　1.2.1 研究目的1</p><p>　　1.2.2 研究意義2</p><p>　　1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

11、2</p><p>　　1.3.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.3.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀3</p><p>　　2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論5</p><p>　　2.1 城市化基本理論5</p><p>　　2.1.1 城市化的內(nèi)涵5</p><p>　　2.1.2城市化水平評(píng)

12、價(jià)指標(biāo)5</p><p>　　2.1.3中國(guó)城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1.4我國(guó)城市化發(fā)展特點(diǎn)8</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)業(yè)基本理論9</p><p>　　2.2.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概念和特征9</p><p>　　2.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要作用9</p&g

13、t;<p>　　2.2.3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀10</p><p>　　3城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析11</p><p>　　3.1城市化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響11</p><p>　　3.1.1新增城市人口對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求11</p><p>　　3.1.2生活水平的提高對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響11</

14、p><p>　　3.1.3城市化帶來(lái)的流動(dòng)人口對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響11</p><p>　　3.2 城市化對(duì)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響12</p><p>　　3.3 城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)12</p><p>　　4.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的影響分析13</p><p>　　4.1 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

15、13</p><p>　　4.1.1房地產(chǎn)的高關(guān)聯(lián)性13</p><p>　　4.1.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響14</p><p>　　4.1.3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的影響14</p><p>　　4.2 房地產(chǎn)對(duì)城市人口就業(yè)的影響14</p><p>　　4.2.1房地產(chǎn)業(yè)直接提供就業(yè)機(jī)會(huì)15</p

16、><p>　　4.2.2房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機(jī)會(huì)15</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量15</p><p>　　4.3.1房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻(xiàn)15</p><p>　　4.3.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提升了城市層次16</p><p>　　5.徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

17、關(guān)系分析17</p><p>　　5.1 徐州市簡(jiǎn)介17</p><p>　　5.2 徐州市城市化發(fā)展評(píng)價(jià)17</p><p>　　5.3 徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)18</p><p>　　5.4 徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的關(guān)系模型20</p><p>　　5.5 促進(jìn)徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

18、21</p><p>　　5.5.1建立和完善城市社會(huì)保障機(jī)制22</p><p>　　5.5.2保持合理的城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度22</p><p>　　5.5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化進(jìn)程協(xié)同配合22</p><p><b>　　結(jié)論23</b></p><p><b>　　

19、致謝24</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)25</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　1.1選題背景及問(wèn)題的提出</p><p><b>　　1.1.1選題背景</b></p><p>　　

20、城市化是指人類賴以生存的社會(huì)，由封建陳舊的鄉(xiāng)村發(fā)展成為一個(gè)進(jìn)步文明的城市的所經(jīng)歷的過(guò)程。歐洲一些資本主義國(guó)家的城市化率達(dá)到80%，并且在發(fā)達(dá)國(guó)家中，國(guó)家收入的大部分來(lái)自于城市。因而可見(jiàn)，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平基本經(jīng)歷了從興起到發(fā)展再到成熟的基本歷程。學(xué)者表示，發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的城市化歷程在同一水平代表了城市化發(fā)展的總趨勢(shì)。 </p><p>　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃指出要穩(wěn)步將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口

21、。推進(jìn)城市化的首要任務(wù)就是把符合條件的農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。切實(shí)保障農(nóng)民宅基地、承包地的合法權(quán)利和利益，讓農(nóng)民有權(quán)選擇進(jìn)城或留鄉(xiāng)。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、分步進(jìn)行，盡可能把在城鎮(zhèn)居住滿一定年限并有相對(duì)穩(wěn)定的勞務(wù)關(guān)系條件的農(nóng)民工和他的家屬轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)人口。特大城市的人口數(shù)量要做到合理的控制，加強(qiáng)整頓大中城市的人口管理?xiàng)l例，繼續(xù)發(fā)揮吸納外來(lái)人口的積極作用，落戶條件要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況放低要求。鼓勵(lì)引導(dǎo)各大小城市探索政策，對(duì)農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)戶口

22、的規(guī)模做出合理確定。</p><p>　　實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，構(gòu)筑互補(bǔ)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、清晰的定位主體功能，有效利用國(guó)土資源的空間、努力尋求人和自然相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展途徑，依法落實(shí)不同地區(qū)公共服務(wù)的基本條件，堅(jiān)持走中國(guó)特色社會(huì)主義城鎮(zhèn)化的道路，制定科學(xué)的發(fā)展方案，大力發(fā)展城鎮(zhèn)化。</p><p>　　1.1.2問(wèn)題提出 </p><p>　　我國(guó)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)

23、業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)他們之間引發(fā)了一系列不同程度的問(wèn)題。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)代，作為城市化最有效的物質(zhì)載體，房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展的各個(gè)階段扮演著不同角色。隨著一個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程快速發(fā)展，這個(gè)國(guó)家無(wú)論在政治、經(jīng)濟(jì)、或者文化方面都會(huì)受到不同程度的影響，暴露出不同層次的受污染的環(huán)境，緊張擁擠的住宅，衰退的經(jīng)濟(jì)，腐敗的政治等社會(huì)矛盾。所以關(guān)于二者間發(fā)展聯(lián)系的研究非常有必要。</p><p>　　1.2研

24、究目的及意義</p><p>　　1.2.1 研究目的</p><p>　　21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程己經(jīng)處在一個(gè)新的高度，我國(guó)的城市化率處于從原來(lái)的30%向70%快速增長(zhǎng)的新階段。未來(lái)二十年我國(guó)都將處于城市化發(fā)展最為迅速的飛躍時(shí)期，從城市空間格局到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將發(fā)生很大的變化。該文章采用定性與定量的分析方法研究了城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)系。在此，以徐州市的城市化與房地產(chǎn)業(yè)為例，

25、運(yùn)用定量分析法研究二者之間的發(fā)展關(guān)系，全面的分析城市化與房地產(chǎn)業(yè)存在的關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展提供合理依據(jù)。</p><p>　　1.2.2 研究意義</p><p>　　城市化，在一定意義上，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)向先進(jìn)的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變進(jìn)程，城市化的快速發(fā)展是中國(guó)目前迫切需要解決的問(wèn)題。加快發(fā)展城市化由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著，城市的外觀、承載力、基礎(chǔ)設(shè)施的狀況及功能是房地產(chǎn)

26、業(yè)的顯性影響所在；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)城市化進(jìn)程則是它的隱性影響。所以，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城市化的發(fā)展。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化水平的定量分析研究，既能帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，又能加快城市化與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前，我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被客觀因素影響。所以，定量分析城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系為房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展和順利推進(jìn)城市化進(jìn)程提供合理性建議有著非常重要的意義

27、。</p><p>　　1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　1.3.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　（1）城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的研究現(xiàn)狀</p><p>　　美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘭帕德曾在《經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化變遷》一書(shū)中發(fā)表過(guò)一篇名為《經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市發(fā)展歷史》的文章，在這篇文章中提到，美國(guó)的城市化發(fā)展速度與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在近百年的發(fā)展中呈

28、現(xiàn)出一種顯著的正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市化水平相一致。除此以外，錢(qián)納里對(duì)城市化進(jìn)程過(guò)程分析得出，城市化能夠有著持續(xù)的推動(dòng)作用，就是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)果。錢(qián)納里的另一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析也指出：世界各國(guó)的人均GDP和城市化水平之間存在密切的正相關(guān)關(guān)系，即城市化水平隨著人均GDP的增加而增加；反之，相對(duì)質(zhì)量更高的城市化進(jìn)程也將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在Henderson（2000）的跨國(guó)研究指出，相對(duì)而言一個(gè)國(guó)家的城市化增長(zhǎng)速度與人均GDP存在的相關(guān)系數(shù)可達(dá)

29、0.85。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究現(xiàn)狀</p><p>　　美國(guó)學(xué)者約翰斯 1995年研究了華盛頓州的住宅建筑對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)影響，得出一個(gè)重要結(jié)論：建筑業(yè)是一個(gè)最高的乘數(shù)產(chǎn)出行業(yè)。T .Morrison和M .Ball，研究各國(guó)住宅投資問(wèn)題后，詳細(xì)總結(jié)出：各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與住宅建筑發(fā)展之間存在內(nèi)在聯(lián)系，他表示住宅建筑投資建設(shè)與人均GDP有著比例關(guān)系。英國(guó)學(xué)者D

30、. Denise和C . William，在通過(guò)對(duì)發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家不同時(shí)期的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度進(jìn)行比較分析得出要使得經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，必須保持1:0.7固定的比率。</p><p>　?。?)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究的現(xiàn)狀</p><p>　　自20世紀(jì)60年代以來(lái)，人們開(kāi)始從城市的不同建筑物以及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)等不同方面來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域科學(xué)家埃文斯提出了居住區(qū)位模式，加強(qiáng)

31、關(guān)于房地產(chǎn)供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市場(chǎng)與土地均衡模式的研究。1985年，埃文斯出版了《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)，該書(shū)比較系統(tǒng)地總結(jié)了住宅的地理位置、生產(chǎn)地點(diǎn)、辦公地點(diǎn)和房地產(chǎn)區(qū)域相關(guān)問(wèn)題，這是一本從區(qū)域角度研究房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)程的著作。</p><p>　　上世紀(jì)80年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家歌德堡和阿朗索等人分別研究了城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)住房、供求平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、城市土地利

32、用等相關(guān)問(wèn)題的基本理論就這樣形成了。</p><p>　　1.3.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀</p><p>　　(1)城市化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究現(xiàn)狀</p><p>　　在《增長(zhǎng)軸心轉(zhuǎn)移:中國(guó)進(jìn)入城市化推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段》一文中，中心觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是城市化的發(fā)展。蔡孝篇(1998)則認(rèn)為，城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相互影響，相互促進(jìn)，相互作用。城市化進(jìn)程是房

33、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為城市化進(jìn)程提供有力的保障。在《城市化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)作用的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》 (徐雪梅、王燕，2004)一書(shū)中，作者通過(guò)使用02年266個(gè)地級(jí)市城市的數(shù)據(jù)論證了城市化進(jìn)程速度與人均GDP之間存在著線性關(guān)系的結(jié)論，當(dāng)其他條件不變時(shí)，如果城市化水平每提高1%，可以提高4.17個(gè)百分點(diǎn)的人均GDP。 </p><p>　　（2)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究現(xiàn)狀</p><

34、p>　　在《關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響的初步分析》一文中指出，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。居民消費(fèi)受到房地產(chǎn)業(yè)兩方面的影響如下：其一，房地產(chǎn)投資可以逐步帶動(dòng)對(duì)建筑材料的購(gòu)買(mǎi)、對(duì)住房的供求需要、以及對(duì)日常消費(fèi)品的消費(fèi)等等，其二，房產(chǎn)投資費(fèi)用在國(guó)民支出費(fèi)用中占很大比例。當(dāng)前，我們既要積極適當(dāng)?shù)陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要讓房地產(chǎn)業(yè)符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，嚴(yán)禁房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。在《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析》一文中運(yùn)用

35、投入產(chǎn)出模型從而定量反映房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及其他產(chǎn)業(yè)之間前向、后向、環(huán)向關(guān)聯(lián)關(guān)系，揭示房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互影響、相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。</p><p>　　(3)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研究現(xiàn)狀</p><p>　　由于我國(guó)城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的作用也日漸顯現(xiàn)出來(lái)，很多學(xué)者開(kāi)始研究?jī)烧咧g關(guān)系，形成以下幾個(gè)比較典型結(jié)論。</p><p>　　在《城市化

36、與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》(蔣建林等人，2003)一文中認(rèn)為，城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不同程度的因果關(guān)系，城市化使得房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了城市化質(zhì)量的提高，二者是相互作用的。與此同時(shí)，預(yù)測(cè)了我國(guó)2015年至2020年的城市化增長(zhǎng)速度，估算出城市化發(fā)展的同時(shí)新居民對(duì)住宅產(chǎn)生的需求。最后得出結(jié)論是：在加快城市化發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)把握好機(jī)遇，健康發(fā)展起來(lái)。在《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展》一文中首先提出了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問(wèn)題，

37、比如部分地區(qū)投資過(guò)熱的房地產(chǎn)、個(gè)別地區(qū)住房日益突出的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控不完善和亟需改革的住房政策。對(duì)于我們面臨的這些問(wèn)題，我們要提出合理的城市規(guī)劃方案，并協(xié)調(diào)發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)與城市化進(jìn)程的關(guān)系。在《論中國(guó)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)》一文中也指出，城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著相同規(guī)律。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，并且城市化會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)商機(jī)都是中國(guó)城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的新機(jī)遇：房地

38、產(chǎn)業(yè)受城市化的影響是當(dāng)前城市化的發(fā)展優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供需不平衡，房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是怎樣</p><p>　　從以上關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系歸納表明，其大多停留在定性分析，定量分析、實(shí)證分析相對(duì)較少，規(guī)范的研究體系尚未形成。由于上述研究是基于全國(guó)范圍內(nèi)做出的分析，而實(shí)際并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)與城市化都有一定的區(qū)域性，固本文擬在實(shí)證分析階段選取徐州市為例，得出更具體的有說(shuō)服力的研究結(jié)果。&l

39、t;/p><p>　　2城市化與房地產(chǎn)業(yè)基本理論</p><p>　　2.1 城市化基本理論</p><p>　　2.1.1 城市化的內(nèi)涵</p><p>　　城市化就是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的自然過(guò)程，是人類生產(chǎn)生活方式從鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)變的歷史過(guò)程，就具體內(nèi)容而言，可以表現(xiàn)為以下四個(gè)不同方面：</p><p>　　第一方面是

40、人口的城市化。大量人口聚集到城市就是城市化的直接表現(xiàn)。通常意義上評(píng)價(jià)一個(gè)城市的城市化水平高低就是把該城市的城鎮(zhèn)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，城市化過(guò)程就是農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)村人口的過(guò)程，就是城鎮(zhèn)人口數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量得比例逐漸增大的過(guò)程。</p><p>　　第二方面是大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)。在城市化進(jìn)程初期，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)著城市化的進(jìn)程。當(dāng)前，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)了城市化進(jìn)程的快速發(fā)

41、展。所以可以簡(jiǎn)單看成，城市化是第二三產(chǎn)業(yè)代替第一產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。從人口角度來(lái)講，農(nóng)村人口集聚涌進(jìn)城市中是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)必然過(guò)程。只有城市不斷發(fā)展，農(nóng)村人口才會(huì)不斷的進(jìn)入城市，才能推動(dòng)城市化進(jìn)程。</p><p>　　第三方面是生活空間的轉(zhuǎn)變。如果僅僅是第二第三產(chǎn)業(yè)取代第一產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，而農(nóng)村人口始終留在農(nóng)村，并不會(huì)轉(zhuǎn)變生活空間。那么，城市化的發(fā)展并不能得以實(shí)現(xiàn)。城市化的進(jìn)程必須要通過(guò)城市化的發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)，人口

42、必須要從農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐擎?zhèn)人口。同樣，人必須生活在城市里。以城市這個(gè)載體作為生活空間。城市化進(jìn)程必須城市數(shù)量增加的過(guò)程，城市面積擴(kuò)大的過(guò)程，城鎮(zhèn)人口不斷增加的過(guò)程。</p><p>　　第四方面是城市觀念意識(shí)的確立。前三個(gè)是物質(zhì)的看得見(jiàn)的表現(xiàn)。我們把思想觀念、生存意識(shí)以及生活方式從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變過(guò)程的稱為城市化無(wú)形的意識(shí)觀念過(guò)程。相對(duì)于前三種不同表現(xiàn)，我們把第四種表現(xiàn)稱為無(wú)形的意識(shí)觀念表現(xiàn)。</p&g

43、t;<p>　　2.1.2城市化水平評(píng)價(jià)指標(biāo)</p><p>　　城市化進(jìn)程涉及范圍相當(dāng)廣泛，同時(shí)它的進(jìn)程過(guò)程有著豐富的表現(xiàn)，所以我們對(duì)城市化進(jìn)程測(cè)度并不是一件容易的事情。學(xué)者研究表明主要有兩種城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)，一種是單指標(biāo)評(píng)價(jià)方法，另一種是符合指標(biāo)評(píng)價(jià)法。</p><p>　　2.1.2.1傳統(tǒng)的單指標(biāo)評(píng)價(jià)方法</p><p>　　單指標(biāo)評(píng)價(jià)法分為人口

44、比重指標(biāo)法和土地利用指標(biāo)法兩種。</p><p><b>　　人口比重指標(biāo)法</b></p><p>　　人口比重指標(biāo)法是指通過(guò)對(duì)某一地區(qū)的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貋?lái)判斷該地區(qū)的城市化水平是高是低。它的公式可以這樣表示：</p><p>　　100% =×100% </p><

45、;p><b>　　式2-1</b></p><p><b>　　U—城市化水平</b></p><p><b>　　PC—城鎮(zhèn)人口</b></p><p><b>　　Pr—農(nóng)村人口</b></p><p><b>　　N—地區(qū)總?cè)丝?&l

46、t;/b></p><p>　　城市化進(jìn)程的一個(gè)重要表現(xiàn)就是人口的城市化，所以，城市化水平的判斷主要采用人口比重指標(biāo)法。然而，我們平時(shí)在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，統(tǒng)計(jì)方法的不同會(huì)導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同，產(chǎn)生誤差，比如，當(dāng)一個(gè)城市的外來(lái)工作人員比較多時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)忽略了這部分比重就會(huì)導(dǎo)致城市化率的不同，城市化水平就會(huì)有高有低。在中國(guó)，如果僅僅通過(guò)城市人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)量的比重來(lái)衡量城市化水平，就會(huì)導(dǎo)致某些東部發(fā)達(dá)的沿海省區(qū)城市化

47、水平低于某些西部省區(qū)，很明顯，這是不符合實(shí)際情況的。所以，傳統(tǒng)的人口比重指標(biāo)在當(dāng)前難以滿足發(fā)展的要求，存在一定的不科學(xué)性。</p><p>　　(2)土地利用指標(biāo)方法</p><p>　　土地利用指標(biāo)方法，是從地域面積和用地性質(zhì)這兩方面判斷一個(gè)城市的城市化水平。它主要是統(tǒng)計(jì)某一期間，農(nóng)村用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫氐臄?shù)量。因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)不便于統(tǒng)計(jì)，所以平時(shí)我們很少使用它。</p><

48、;p>　　2.1.2.2復(fù)合指標(biāo)法</p><p>　　我們用綜合分析與城市化發(fā)展緊密聯(lián)系的指標(biāo)來(lái)判斷一個(gè)城市的城市化水平高低的方法稱之為復(fù)合指標(biāo)法。隨著城市化水平的不斷提高，運(yùn)用復(fù)合指標(biāo)法是我們要綜合考慮人口數(shù)量，土地面積，文化差異，環(huán)境變化等多種因素。因?yàn)椋瑥?fù)合指標(biāo)就是各個(gè)指標(biāo)的一個(gè)集合分析，必須根據(jù)實(shí)際情況考察，所以，復(fù)合指標(biāo)就比單指標(biāo)法的針對(duì)性強(qiáng)點(diǎn)，通用性差點(diǎn)。</p><p&g

49、t;　　通常情況下，我們一般采用人口比重指標(biāo)法。</p><p>　　2.1.3中國(guó)城市化發(fā)展歷史及現(xiàn)狀</p><p>　　2.1.3.1中國(guó)城市化發(fā)展歷史</p><p>　　新中國(guó)成立以后中國(guó)的城市化才真正開(kāi)始起步。1949年以后，中國(guó)城市化進(jìn)程開(kāi)始邁進(jìn)新時(shí)期。1978年以來(lái)，我國(guó)的城市化更是快速發(fā)展，進(jìn)入了空前發(fā)展的新階段。從1949年至今我國(guó)的城市化發(fā)展大

50、致經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)階段：</p><p>　　第一階段，起步階段(1949-1957年)：在該階段中，城市化的進(jìn)程處于起步加速的階段，此期間中國(guó)的農(nóng)村人口在不斷向城市遷移，城市人口占總?cè)丝诘谋戎夭粩嘣龃?。這一階段，中國(guó)由城市布局在東部沿海地區(qū)過(guò)于集中的歷史現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)建設(shè)的布局開(kāi)始向內(nèi)地傾斜的現(xiàn)象，內(nèi)地大部分城市的城市化進(jìn)程也由此而得到加速，加之大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，不僅使得原有的城市規(guī)模得到擴(kuò)大，而且在不同

51、程度上促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)勞動(dòng)密集型和服務(wù)業(yè)等的發(fā)展起到非常重要的作用。</p><p>　　第二階段，大起大落階段（1958-1978年) ：我國(guó)在該階段出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元化社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市化進(jìn)程也在不斷探索中曲折前進(jìn)。1958年我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》，根據(jù)這個(gè)條例，國(guó)家機(jī)關(guān)要對(duì)我國(guó)公民基本信息進(jìn)行依法收集、登記和確認(rèn)，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等資料。在那之后，國(guó)家又進(jìn)一步采取了

52、一些辦法來(lái)加強(qiáng)對(duì)戶籍的管理，最后一套比較完備的戶籍制度誕生了。但是此種戶籍制度把城市人口和農(nóng)村人口按性質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)行分割的，分為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口，同時(shí)國(guó)家對(duì)這兩種不同性質(zhì)的人員也開(kāi)始實(shí)行不同的福利待遇。在這種制度下，城鄉(xiāng)二元化就慢慢產(chǎn)生了，給后代產(chǎn)生了極大的影響。在這個(gè)階段出現(xiàn)的知青下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)就是一種“逆城市化”現(xiàn)象。</p><p>　　第三階段，快速發(fā)展階段（1979-1991年)：在該階段，我國(guó)的農(nóng)村不斷改革

53、，城市占地面積不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口，尤其是東部沿海地區(qū)的城市化進(jìn)程尤為突出。1978年，隨著黨的十一屆三中全會(huì)的召開(kāi)，我國(guó)的城市化水平也在這一歷史時(shí)期發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變。改革開(kāi)放，堅(jiān)持“引進(jìn)來(lái)，走出去”原則 ，努力把以農(nóng)業(yè)人口為主的農(nóng)業(yè)國(guó)家轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代工業(yè)國(guó)家。此外，政府頒布新政策，鼓勵(lì)小城市和農(nóng)村集鎮(zhèn)的成長(zhǎng)擴(kuò)大，大力扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，中央還在東部沿海地區(qū)設(shè)立了沿海開(kāi)放城市和沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)等

54、，從而吸引了大量勞動(dòng)力和資金技術(shù)，在一定程度上為城市化水平和城市化質(zhì)量的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。</p><p>　　第四階段，飛躍發(fā)展階段（1992年至今)：鄧小平在1992年的南巡講話中明確提出了改革開(kāi)放的策略，要建設(shè)有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。隨著改革開(kāi)放的不斷發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制也逐步形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向，從此以后，我國(guó)的城市化進(jìn)程步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展的階段。</p><p>　　2

55、.1.3.2中國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　1978年以來(lái)，我國(guó)各個(gè)城市的發(fā)展都取得了顯著的成績(jī)，大大提高我國(guó)的城市化水平。截至2012年，我國(guó)城市數(shù)量已達(dá)到668個(gè)，相比較于1949年前的城市數(shù)量有了很大的提高，城市化水平也從原來(lái)的7.3%提高到現(xiàn)在的57.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)超過(guò)100萬(wàn)人口的城市已從1949年的10個(gè)，發(fā)展到現(xiàn)在的124個(gè)。東部沿海地區(qū)城市群尤為密集，目前東部地區(qū)己經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)核心所

56、在地。在取得這些成績(jī)的同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)了我國(guó)城市化進(jìn)程過(guò)程中出現(xiàn)的一些重要問(wèn)題：具體表現(xiàn)在六個(gè)方面：（1）環(huán)境污染嚴(yán)重，原有生態(tài)環(huán)境改變，環(huán)境質(zhì)量下降，趨于惡化；（2）中心區(qū)人口密集；（3）交通擁擠；（4）地價(jià)房租昂貴，居住條件差；（5）失業(yè)人口增多；（6）社會(huì)秩序混亂。</p><p>　　目前城市化進(jìn)程中的出現(xiàn)的現(xiàn)狀是“小城市不強(qiáng)、大城市不大、中城市不優(yōu)”。如何克服這些問(wèn)題是城市化戰(zhàn)略推行中所需面臨的難題。&

57、lt;/p><p>　　未來(lái)中國(guó)城市發(fā)展的關(guān)鍵是：</p><p>　?。?）完善《城市規(guī)劃法》，使其與經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代的需求相適應(yīng)。我國(guó)應(yīng)該放松對(duì)超大型和大型城市規(guī)模的控制，重點(diǎn)構(gòu)建兩到三個(gè)頂級(jí)城市，把這些城市作為我國(guó)城市體系的領(lǐng)頭羊。與此同時(shí)要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強(qiáng)完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺(tái)、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，使其能進(jìn)入世界平臺(tái)。&

58、lt;/p><p>　　（2）對(duì)國(guó)家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級(jí)成頂級(jí)的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動(dòng)作用淋漓精致的發(fā)揮出來(lái)。城市化戰(zhàn)略設(shè)計(jì)中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因?yàn)榇蟪鞘性诔鞘畜w系會(huì)重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會(huì)效益，大城市的發(fā)展是我國(guó)城市化戰(zhàn)略的重要組成部分。</p>

59、;<p>　?。?）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。同時(shí)，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國(guó)城市化進(jìn)程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國(guó)的城市化進(jìn)程。我們必須要解決中小城市不強(qiáng)、中等城市不活的問(wèn)題。</p><p>　　（4）具體問(wèn)題具體分析，對(duì)于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇不同的路徑。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人

60、口地區(qū)，大力鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周?chē)男〕擎?zhèn)。對(duì)于有著不發(fā)達(dá)企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實(shí)力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時(shí)，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)影響城鎮(zhèn)。</p><p>　?。?）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村

61、人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。</p><p>　　2.1.4我國(guó)城市化發(fā)展特點(diǎn)</p><p>　　(1)數(shù)量上的速度保持較高的增長(zhǎng)。1978年到2012年，由193個(gè)城市增長(zhǎng)到669個(gè)城市，增長(zhǎng)了246%；從城市規(guī)模來(lái)看，中等城市由60個(gè)發(fā)展到206個(gè)，增長(zhǎng)了243%；小城市由93個(gè)發(fā)展到381個(gè)，增長(zhǎng)了309%，而大城市只增長(zhǎng)了74%，所以中小城市的發(fā)展速度高于大城市。

62、從行政區(qū)級(jí)來(lái)看，由92個(gè)縣級(jí)市增長(zhǎng)到442個(gè)縣級(jí)市，增長(zhǎng)了380%；從地區(qū)分布來(lái)看，發(fā)展更快的是東部沿海地區(qū)，由69個(gè)增長(zhǎng)到301個(gè)，增長(zhǎng)了336%，而西部地區(qū)只增長(zhǎng)了202%。 </p><p>　　(2)東部沿海地區(qū)的城市密度與城市化水平高于中、西部地區(qū)。首先開(kāi)放發(fā)展的是東部沿海地區(qū)，所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)，城市水平比西部高。 </p><p>　　(3)中等

63、城市人口增加絕對(duì)量大于大、小城市。我國(guó)城市發(fā)展的基本方針是積極發(fā)展中、小城市，大城市規(guī)模要嚴(yán)格控制。我國(guó)城市發(fā)展基本方針與各國(guó)是相一致的。世界各國(guó)都在合理發(fā)展中、小城市，嚴(yán)格控制大城市人口增長(zhǎng)過(guò)快，在發(fā)達(dá)國(guó)家還出現(xiàn)的趨勢(shì)是城市人口向郊區(qū)移動(dòng)。</p><p>　　(4)城市帶、城市群逐漸形成和擴(kuò)大。由于改革開(kāi)放和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中心城市表現(xiàn)出日益增強(qiáng)輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬—滬杭線、焦枝—枝

64、柳—湘貴線、隴?！m新線、寶成—寶昆線、浙贛—湘黔—貴昆線逐步形成過(guò)渡狀的城市帶；我國(guó)的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形成五大城市群；1990年首先開(kāi)放上海浦東新區(qū)，隨即又開(kāi)放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、南昌等城市，形成了以上海浦東新區(qū)為首的城市帶，它已在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放起著舉足重的作用 。</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)業(yè)基本理論</p>

65、<p>　　2.2.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概念和特征</p><p>　　房地產(chǎn)還有一個(gè)名稱就是不動(dòng)產(chǎn)。從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的范圍很大，指的是土地和土地上的永久性基礎(chǔ)設(shè)施，建筑物、礦藏和水等自然資源，同時(shí)，和房屋所有權(quán)有關(guān)聯(lián)的權(quán)利跟利益、與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的商業(yè)界也包括在內(nèi)。而狹義上而言，房地產(chǎn)指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。</p><p>　　其他

66、商品相對(duì)比，房地產(chǎn)有自己的一些特征，列出如下：首先，房地產(chǎn)位置的固定性。因?yàn)橥恋乇仨毎诜康禺a(chǎn)之內(nèi)，所以土地的不可移動(dòng)這一特性決定了房地產(chǎn)的具有位置固定性這一特征；其次，房地產(chǎn)是長(zhǎng)期存在的。房地產(chǎn)有很長(zhǎng)的耐用行。具體來(lái)說(shuō)，在我國(guó)，一般土地使用年限達(dá)到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地產(chǎn)價(jià)格一直穩(wěn)漲不停。城市土地的稀少和較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)決定了房地產(chǎn)價(jià)格非常昂貴；最后，房地產(chǎn)的保值增值性。在城市化進(jìn)程規(guī)模擴(kuò)大趨勢(shì)下，城市土地資源的稀

67、少和固定的房地產(chǎn)位置必然增強(qiáng)房地產(chǎn)保值增值性。</p><p>　　從行業(yè)的基本信息上看，房地產(chǎn)業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)，其中包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，旨在為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)。</p><p>　　與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘芯用裉峁?/p>

68、住宅和配套服務(wù)的設(shè)施、為其他行業(yè)提供房和地的物質(zhì)保障、稅收收入的增加加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；第二，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條特別的長(zhǎng)，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展；第三，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)的發(fā)展必須適應(yīng)時(shí)代的要求，不能過(guò)分的發(fā)展而使其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，甚至超前發(fā)展；第四，房地產(chǎn)業(yè)的敏感性。從某個(gè)層次上來(lái)說(shuō)上房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)衰敗頹廢，房地產(chǎn)業(yè)也將衰敗落

69、伍；第五，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極具風(fēng)險(xiǎn)性的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，外部風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都存在：內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容是經(jīng)營(yíng)管理不善、投資決策失誤；外部風(fēng)險(xiǎn)主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變、城市規(guī)劃的變動(dòng)。</p><p>　　2.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要作用</p><p>　　從與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，兩者之間有著緊密無(wú)比的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相互依存，相互促進(jìn)

70、。從一方面上來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平又由國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定；從另一方面上來(lái)看，平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)又能促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速的優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。以下幾個(gè)方面可以體現(xiàn)：</p><p>　　第一，房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的物質(zhì)保證。各行各業(yè)，沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有其蓬勃的發(fā)展，只有以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，才能進(jìn)行最為基本的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。</p><p>　　第

71、二，由于房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，還涉及到建筑、輕工、化工、建材、電器等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)在不同程度上推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展起到促進(jìn)作用。</p><p>　　第三，房地業(yè)是當(dāng)代社會(huì)中的大產(chǎn)業(yè)。作為政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一的房地產(chǎn)，既促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為國(guó)家提供財(cái)政收入。在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅費(fèi)占很大份額，占財(cái)政收入的10%-40%。</p>

72、<p>　　第四，房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，能夠帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，給社會(huì)失業(yè)人員提供更多崗位，促進(jìn)其再就業(yè)，在一定程度上也改善了社會(huì)壓力。</p><p>　　2.2.3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀</p><p>　　國(guó)家建立初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)確立，所有的生存生活必需品都必須按計(jì)劃實(shí)行嚴(yán)格的分配制度，住房包括在內(nèi)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的確立幾

73、乎讓房地產(chǎn)業(yè)消失。1978年十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)的商品屬性才被賦予。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從此開(kāi)始了邁出的腳步。1998那年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是重要的一年，那年國(guó)家做出了一系列的重大決定。2000年，我國(guó)必須實(shí)行住房分配貨幣化的政策同時(shí)停止福利性分房這一制度。從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)極其迅速地發(fā)展，以至于在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著越來(lái)越重要的作用。</p><p>　　總體上來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是健康的。一

74、方面，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售率達(dá)到90%,這個(gè)數(shù)字說(shuō)明我國(guó)商品房銷(xiāo)售是很好的，而在第二第三線城市，房產(chǎn)品銷(xiāo)售更是火熱至極；另一方面，大多數(shù)時(shí)候是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅，從這個(gè)角度可以看出對(duì)于大部分的城市的房?jī)r(jià)，購(gòu)買(mǎi)者是有能力可以接受的。</p><p>　　除此之外，一些不和諧的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面，由建筑材料價(jià)格的提高、土地出讓金的上漲以及樓市炒作現(xiàn)象頻繁等因素使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。快速上漲的房?jī)r(jià)，不僅不符合我國(guó)當(dāng)

75、初住房制度改革的目的，也給和諧社會(huì)的建設(shè)造成了阻礙；另一方面，由于地方政府追求高政績(jī)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)這些不良的現(xiàn)象的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的快速上漲一定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資異常加快。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展是沒(méi)有好處的，這容易造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。從這個(gè)角度來(lái)看，很容易理解一些人關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”這一觀點(diǎn)。</p><p>　　3城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析</p&g

76、t;<p>　　城市化進(jìn)程是一個(gè)從傳統(tǒng)落后的農(nóng)村社會(huì)轉(zhuǎn)變成先進(jìn)的現(xiàn)代化城市社會(huì)的過(guò)渡性歷程，在城市化進(jìn)程中，必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)有利條件，為城市的發(fā)展吸引大量的人力物力，資金技術(shù)。為了滿足人們的生活條件，必將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以，城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要作用。</p><p>　　3.1城市化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響</p><p>　　3.1.1新增城市人口對(duì)房地

77、產(chǎn)產(chǎn)品的需求</p><p>　　大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市是城市化發(fā)展中最突出表現(xiàn)，他們?cè)诔鞘邪布衣鋺艟蜁?huì)大量的需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。</p><p>　　城市新增人口的經(jīng)濟(jì)能力是有限的，通常他們會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)租賃二手房來(lái)滿足日常生活的需要，這樣繁榮的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)就很快發(fā)展發(fā)展起來(lái)了?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)大大提高了市民投資房地產(chǎn)的熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)。</p><p&g

78、t;　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)將在很大程度上被城市化進(jìn)程中涌入的城市人口帶動(dòng)起來(lái)。</p><p>　　3.1.2生活水平的提高對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響</p><p>　　隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民生活水平的也隨之逐步提高，居民生活水平改善的同時(shí)必然對(duì)住房要求更高。而居民改善居住條件的首先要做的就是提高居住面積。因?yàn)槲覈?guó)是人口大國(guó)，所以每年因?yàn)榫用裆?/p>

79、活水平提高而提高居住面積的住房需求是不斷增長(zhǎng)的。</p><p>　　表3-1 2000-2013年城市人均住宅建筑面積 單位：平方米</p><p>　　綜上所述，人均城市住宅建筑面積平均每年約增長(zhǎng)1.1平方米，在2000年人均住宅面積僅有20.3平方米，等到2012年已經(jīng)上升到了33.7平方米，若按照這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，2013年我國(guó)6.8667億城鎮(zhèn)居民需要約7.5億平方米的房地

80、產(chǎn)產(chǎn)品，而且，隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品將會(huì)越需越多。</p><p>　　3.1.3城市化帶來(lái)的流動(dòng)人口對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的影響</p><p>　　在城市化推進(jìn)的過(guò)程中，城市繁華的經(jīng)濟(jì)和眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引了大量的農(nóng)民工和其他務(wù)工者。在這些務(wù)工者中，有少部分人會(huì)定居在這個(gè)城市，但是大部分的務(wù)工者的流動(dòng)性比較大，這類人就屬于流動(dòng)人口。流動(dòng)性人口是那些離開(kāi)自己戶籍所在地去其他地方居住的人口。

81、流動(dòng)人口通常選擇租賃的居住方式，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的流動(dòng)人口數(shù)量從1982年至2008年期間增長(zhǎng)了1.94億，流動(dòng)性人口的增長(zhǎng)必然會(huì)加大房屋租賃市場(chǎng)的需求，提高投資者對(duì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的投資信心，必然也會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求。</p><p>　　3.2 城市化對(duì)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響</p><p>　　城市土地利用結(jié)構(gòu)對(duì)城市的發(fā)展的有著極其重要的作用，不管是就城市用地的區(qū)位而言還

82、是對(duì)地租低價(jià)規(guī)律的影響都有的很強(qiáng)的重要性。城市化的內(nèi)涵不僅包含人口城市化也包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，人口城市化會(huì)擴(kuò)大城市公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地和公共設(shè)施等方面面積；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)就是指舊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)數(shù)量上被新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替，新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必定改善房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是通過(guò)城市土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的實(shí)現(xiàn)。</p><p>　　由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也隨之被打

83、破，在城市化進(jìn)程中我們可以發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到快速地上升，而第一、二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的呈現(xiàn)逐步降低的趨勢(shì)。首先，以通訊、金融、計(jì)算機(jī)為代表新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的統(tǒng)治地位，漸漸取代了城市傳統(tǒng)工業(yè)，城市化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)打破了之前簡(jiǎn)單明了的產(chǎn)業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變得多變和復(fù)雜。新型產(chǎn)業(yè)的興起必然會(huì)改善城市利用結(jié)構(gòu)。其次，城市化建設(shè)中城市的信息網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)已經(jīng)逐步完善，以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的信息社會(huì)已經(jīng)產(chǎn)生。城市的信息化也必定促進(jìn)對(duì)城

84、市土地利用結(jié)構(gòu)的改善。</p><p>　　3.3 城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)</p><p>　　城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整伴隨城市化的進(jìn)程。如果以城市要以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)就必須以工業(yè)區(qū)建設(shè)、住宅建設(shè)以及第二產(chǎn)業(yè)為核心，滿足城市商務(wù)辦公物業(yè)和中央商務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)需求。只有滿足需求，商品房才能成為房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)。一線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響城市房產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)的變化，

85、當(dāng)創(chuàng)造新的房產(chǎn)需求時(shí)也會(huì)隨之影響市場(chǎng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。</p><p>　　上海在90年代初大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提出了“三二一”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了上海的商務(wù)辦公建設(shè)高峰期，建成了包括虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浦東新區(qū)、以及外灘金融貿(mào)易區(qū)等商務(wù)中心。而蘇州大力吸引外資，以工業(yè)立市，在古城建立了新加坡工業(yè)園區(qū)和蘇州新區(qū)。整個(gè)90年代，商務(wù)辦公區(qū)的建設(shè)很少，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是為滿足外來(lái)務(wù)工人員的居住需要。城市化進(jìn)程也引發(fā)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新的思

86、考方式，在房產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)之前必須結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等相關(guān)方向進(jìn)行調(diào)整，合理開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　4 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的影響分析</p><p>　　4.1 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響</p><p>　　自1978年以來(lái)，我們國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)有了持續(xù)迅猛的發(fā)展，這為我國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到卓越的貢獻(xiàn)。尤其是1998年7月國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)

87、的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的文件，當(dāng)中明確規(guī)定了我國(guó)停止分福利房，必須推行住房分配貨幣化制度，這些措施明確了我國(guó)住房制度改革的下一步規(guī)劃，這樣也確定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的比重非常大。</p><p>　　4.1.1房地產(chǎn)的高關(guān)聯(lián)性</p><p>　　正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)處于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的中間環(huán)節(jié)，并且房地產(chǎn)業(yè)與60多個(gè)產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，

88、所以決定了產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特征。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分類，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)類型可以分為以下三類：前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)就是一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)制造之前，由其他行業(yè)為它的生產(chǎn)提供它所需的燃料、原料和生產(chǎn)設(shè)備等物質(zhì)資料所產(chǎn)生的部門(mén)關(guān)聯(lián)效應(yīng)。由此可見(jiàn)，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的家電業(yè)、裝修業(yè)、家具業(yè)等一些產(chǎn)業(yè)是它的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)為其他行業(yè)

89、提供的服務(wù)和產(chǎn)品則是這些行業(yè)的后向關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，比如：建筑業(yè)、冶金業(yè)和森林工業(yè)等等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了這些產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)，同時(shí)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為它的發(fā)展提供生產(chǎn)要素。</p><p>　　去除上文中已經(jīng)提到的之外，房地產(chǎn)業(yè)還與其他產(chǎn)業(yè)有著環(huán)向關(guān)聯(lián)性。換而言之，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)是其他行業(yè)的生產(chǎn)要素，也可也說(shuō)，這些行業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)也是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素。他們之前相互作用相互影響。服務(wù)業(yè)、金

90、融業(yè)和商業(yè)是典型的行業(yè)代表。如下圖所示描述房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)的關(guān)系：</p><p>　　圖4-1 房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系圖</p><p>　　4.1.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響</p><p>　　從1998年開(kāi)始，全國(guó)實(shí)行了房改政策、全面實(shí)行住房商品化舉措，取消福利分房政策。從此以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入緊跟時(shí)代發(fā)展的新階段。穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快

91、速發(fā)展。</p><p>　　表4-1 2003-2012年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值</p><p>　　如表4-1所示，2003年到2012年這短短的10年時(shí)間中，房地產(chǎn)業(yè)投資額已經(jīng)從原來(lái)的10153.8億元迅猛地上升為72466.8億元，差不多增長(zhǎng)了7倍。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)增加值也從6172.7億元提高到2012年的32197.9億元，足足增長(zhǎng)了5.21倍。同時(shí)在圖

92、中可以看出，同比GDP只增長(zhǎng)了3.82倍，顯然GDP的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。</p><p>　　4.1.3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的影響</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)主要分為三大類：</p><p>　　第一類是土地出讓金。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2008年當(dāng)?shù)禺?dāng)年財(cái)政總收入2.27萬(wàn)億元，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共向

93、地方政府交納土地出讓金約為1.3萬(wàn)億元，所占比重約為57.2%[14]，由此可見(jiàn)土地出讓金是財(cái)政收入的重要組成部分。</p><p>　　第二類是房地產(chǎn)業(yè)所繳各種稅費(fèi)。據(jù)調(diào)查顯示，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向政府所交納的費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的19.06%；</p><p>　　第三類其他費(fèi)用，這些費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向政府繳納的其他各種費(fèi)用，這一類費(fèi)用大概占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用總支出的1

94、0%。</p><p>　　綜上述所示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展交納給政府的稅收資金，在房產(chǎn)企業(yè)總支出費(fèi)用中占到了59.42%,所以，可以得出這樣的結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上保障了政府的財(cái)政收入。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性決定了，房地產(chǎn)業(yè)除了可以通過(guò)消費(fèi)投資及進(jìn)出口貿(mào)易的發(fā)展帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)之外，也能夠保障地方財(cái)政收入的征收。顯然，GDP的增長(zhǎng)為城市化發(fā)展打好了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其中政府將大

95、部分稅收收入用于舊城改造，興建基礎(chǔ)設(shè)施上，很大程度上促進(jìn)我國(guó)城市化發(fā)展。</p><p>　　4.2 房地產(chǎn)對(duì)城市人口就業(yè)的影響</p><p>　　城市化的一個(gè)重要的特點(diǎn)就是農(nóng)村人口向城市聚集，然而簡(jiǎn)單的人口聚集并不代表城市化的發(fā)展，城市化的人口聚集應(yīng)該是滿足一定就業(yè)條件的人口聚集。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有著其高的關(guān)聯(lián)性，這樣能夠?yàn)樯鐣?huì)提供很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。</p>

96、<p>　　4.2.1房地產(chǎn)業(yè)直接提供就業(yè)機(jī)會(huì)</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的直接就業(yè)吸納能力也越來(lái)越高。2004年，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)的人數(shù)就達(dá)396.3萬(wàn)，經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，截止到2012年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)了552萬(wàn)。這個(gè)數(shù)量竟然是2004年的1.4倍。房地產(chǎn)業(yè)還以其相對(duì)優(yōu)厚的待遇以及優(yōu)越的辦公條件，吸引大家在房地產(chǎn)領(lǐng)域就業(yè)。</p><p>　　4.2.

97、2房地產(chǎn)業(yè)間接提供就業(yè)機(jī)會(huì)</p><p>　　其高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還能夠提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)給社會(huì)帶來(lái)充分的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)在12年從事建筑業(yè)的就業(yè)量已經(jīng)達(dá)到了3133.7萬(wàn)人，其中絕大部分是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的務(wù)工人員。這樣的話，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力有了很大程度的轉(zhuǎn)移。同樣，冶金業(yè)也是一個(gè)房地后關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鋼材總產(chǎn)量中，占30%左右的是供給房地產(chǎn)業(yè)的。這樣的

98、話，一個(gè)相對(duì)勞動(dòng)密集、技術(shù)含量低的冶金業(yè)，可以給社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。2008年我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口約為一億，這樣一個(gè)無(wú)比龐大的數(shù)字在全國(guó)就業(yè)人數(shù)中約占12.9%，在城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)中約占33.3%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但為轉(zhuǎn)移社會(huì)剩余勞動(dòng)力做出貢獻(xiàn)，還為社會(huì)加快城市化建設(shè)構(gòu)建和諧社會(huì)起到重大作用。</p><p>　　4.3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量</p><p>　　4

99、.3.1房地產(chǎn)業(yè)為改善居民居住條件做出貢獻(xiàn)</p><p>　　集居模式的變化形成城市化，由農(nóng)村集居模式變?yōu)槌鞘屑幽Ｊ?。而生活方式也發(fā)生變化，由鄉(xiāng)村生活城市生活的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于居住條件的不同和建筑形式的不同，這些對(duì)人們的生活意識(shí)和生活狀態(tài)都產(chǎn)生了影響。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，人們長(zhǎng)期以來(lái)改變居住條件的迫切愿望也一步一步地得到滿足。1949年之前，城鎮(zhèn)住宅只有2.18億平方米，人均居住

100、面積也僅僅只有3.75平方米，而且占90%以上的是公共用水、簡(jiǎn)易平房和公共廁所。1949年之后的30年間新建的城鎮(zhèn)住宅1400萬(wàn)套，總面積達(dá)到7億平方米。通過(guò)下述方法，我們來(lái)計(jì)算一下，每套若按照50平方米來(lái)計(jì)算，我國(guó)必須每年平均建成47萬(wàn)套住宅。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，嚴(yán)重的住房短缺是影響社會(huì)前進(jìn)發(fā)展的重大問(wèn)題。這種情況下，1980年4月，小平同志做出了加快住宅建設(shè)重大的決定。從這以后，我國(guó)進(jìn)入了大力發(fā)展住宅建設(shè)的新時(shí)期。截止到2012年

101、，我國(guó)國(guó)新建城市住房面積達(dá)到了102億平方米。如果按照一套房子90平方米來(lái)計(jì)算的話，10427萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題得到解決。這樣，與日俱增的住房需求在很大程度上得到緩解。</p><p>　　此外，采取了一系列措施來(lái)配合地方政府，例如，規(guī)范物業(yè)管理、加快改造危樓建設(shè)、有力整治市容市貌、加快完善各種基礎(chǔ)設(shè)施的步伐、加強(qiáng)整治噪音污染擾民等現(xiàn)象，持續(xù)改善人們的生活環(huán)境。</p><p>　　此外，

102、由于人們?nèi)藗儗?duì)生活質(zhì)量越來(lái)越高標(biāo)準(zhǔn)化的要求，人們開(kāi)始選擇在近郊購(gòu)買(mǎi)住房，同樣，也有大量鄉(xiāng)村人口涌進(jìn)城鎮(zhèn)同時(shí)增加了現(xiàn)有城市電力、通訊、信息、交通和市政公共設(shè)施的建設(shè)，使得城市文化教育、科研衛(wèi)生等公共事業(yè)功能得到進(jìn)一步完善，城市的對(duì)外的吸引力和品位達(dá)到從來(lái)未有的高度。</p><p>　　4.3.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提升了城市層次</p><p>　　在整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，投資

103、消費(fèi)具有舉足輕重的作用。因?yàn)橄M(fèi)不僅可以擴(kuò)大市場(chǎng)、吸引外資，還可以帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體制，從而促進(jìn)城市發(fā)展。對(duì)于消費(fèi)的基本指標(biāo)的考察最主要的是考察其消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們將人們消費(fèi)的各式各樣的消費(fèi)資料的比例關(guān)系稱之為消費(fèi)結(jié)構(gòu)，如按基本生活保障、發(fā)展需要、自我滿足享受等資料來(lái)劃分的比例關(guān)系。當(dāng)前由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加，生活水平也得到相應(yīng)提高，恩格爾系數(shù)也是從1978年的62%一直下降到2012 年的36.3%，消

104、費(fèi)結(jié)構(gòu)也得以改善。正因如此，城市中的旅游觀光、休閑娛樂(lè)、出國(guó)等高檔次消費(fèi)行為占居民家庭的消費(fèi)支出日益增大，于是，城市中也就相應(yīng)增加了季節(jié)性、度假性、公共性物業(yè)設(shè)施，如度假區(qū)、酒店等高級(jí)場(chǎng)所，以此提升了城市層次。</p><p>　　隨著小康社會(huì)在當(dāng)今社會(huì)中變得日益重要，“小康化”居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的也逐漸在城鎮(zhèn)居民的生活條件變化中顯現(xiàn)出來(lái)。1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，延續(xù)了幾十年的福利性、實(shí)物性分房體制宣告結(jié)束，為

105、了緊跟居民住房條件的步伐，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行住宅分配實(shí)行貨幣化、商品化制度；鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)住房，同時(shí)提高住房的質(zhì)量和舒適度，進(jìn)一步提高居民的居住水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年城鎮(zhèn)居民人均住宅25平方米，比2001年增長(zhǎng)21%?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，加快了住宅消費(fèi)商品化進(jìn)程，完善了有關(guān)金融政策，改變了人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也充分體現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化的作用。 </p><p>　　5 徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析&l

106、t;/p><p><b>　　5.1 徐州市簡(jiǎn)介</b></p><p>　　江蘇省徐州市位于江蘇省西北部，處于長(zhǎng)江流域與黃河流域過(guò)渡地帶，黃淮海平原的南部，地處東經(jīng)116º22′～118º40′、北緯33º43′～34º58′之間，全市總面積11258 平方公里，占江蘇省總面積的11％，是全省第二大城市，且交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，具有“五省