完善農村土地轉包制度的建議

1、<p>　　完善農村土地轉包制度的建議</p><p><b>　　【文章摘要】 </b></p><p>　　土地轉包是一種法定的土地流轉形式，但是目前法律法規(guī)關于轉包的規(guī)定與實踐運行仍有些不相適應的地方。建議從統(tǒng)一轉包與出租的叫法、廢除轉包受讓方條件限制、設立鄉(xiāng)級土地流轉中介機構、完善本集體經濟組織優(yōu)先權的保護和救濟、完善土地轉包合同備案。 </p

2、><p><b>　　【關鍵詞】 </b></p><p><b>　　轉包；制度；完善 </b></p><p>　　土地轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業(yè)生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。土地轉包一種法定土地流轉形式。但

3、目前土地流轉法律法規(guī)關于轉包的規(guī)定都是以土地流轉形式出現的概括式規(guī)定，具體的轉包、出租等流轉形式規(guī)則并沒有細化，相關土地流轉管理部門也沒有切實對土地流轉的管理，筆者試圖從以下幾方面提出建議，以完善土地轉包法律制度。 </p><p>　　1 法律上不再區(qū)分轉包與出租 </p><p>　　關于土地轉包和出租能否并存一直是理論界和實務界爭議的焦點之一。學理界呈現出三種不同的觀點：其一，轉包與

4、出租可以并存。其二，出租可以替代轉包。其三、轉包和出租無并存的必要。筆者贊同第二種觀點，將土地轉包和出租統(tǒng)稱為出租。具體理由從以下兩方面分析： </p><p>　　1.1筆者通過對瓦房店市趙屯鄉(xiāng)土地轉包情況的調研，發(fā)現實踐中農民并不區(qū)分轉包和出租，他們將轉包和出租統(tǒng)稱為“出租”，轉包和出租是所簽訂的合同、租金支付方式、合同的備案情況都也沒有差別。 </p><p>　　1.2比較《農村土

5、地承包經營管理辦法》中出租和轉包的定義，二者唯一的區(qū)別是受讓方是否是本集體經濟組織成員。筆者認為，如果法律能夠落實本集體經濟組織成員土地流轉時的受讓優(yōu)先權，沒有必要區(qū)別轉包和出租。 </p><p>　　2 廢除轉包受讓人資格條件的限制 </p><p>　　廢除轉包受讓人資格的原因從以下兩方面考慮： </p><p>　　2.1 《土地承包法》中對于土地轉包等流轉

6、主體資格條件的限制，是為了維護廣大農民的土地權益。“具有農業(yè)經營能力”的另一種表達是土地要在農民之間流轉，限制土地向非農人員流轉。目前農民對于土地的依賴程度越來越小。如果仍然要求土地流轉主體具有農業(yè)經營能力，限制非農人群轉包土地，不僅不會達到保障農民權益的目的，反而限制農民土地的流轉，損害農民的土地收益。 </p><p>　　2.2 《土地承包法》中對于土地轉包受讓方的資格條件進行限制，是也為了保護土地的農業(yè)用

7、途，防止沒有農業(yè)經驗的人管理土地，破壞土地的質量。筆者調研發(fā)現，絕大多數農民對于土地的農業(yè)用途都有清楚的認識，沒有經過法定程序，不會擅自改變土地的農業(yè)用途。由此得知，如果能夠對土地的農業(yè)用途和耕地保護進行嚴格管理，沒必要對土地流轉主體進行限制。 </p><p>　　此外，2014年中央一號文件強調要加強“三農建設”，建設農村必須進行改革，改革的途徑之一就是開放農村土地市場，使土地這一農村最重要的生產資料在不同主

8、體之間進行自由流轉。如果能夠廢除土地流轉主體的資格條件限制，必定會推進土地市場的繁榮和農村經濟的發(fā)展。 </p><p>　　3 設立非營利性鄉(xiāng)級土地流轉中介組織 </p><p>　　土地流轉中介組織是指在社會主義市場經濟條件下，遵循獨立自主、公平、公正的原則，憑借特有的專業(yè)化職能，在農村土地流轉中溝通各方關系、協(xié)調各方利益，并保障農村土地高效有序流轉和維護土地流轉當事人利益，而依法成立

9、的社會自律性組織。建議設立鄉(xiāng)級的土地流轉中介組織，理由是：村級土地流轉中介組織已經不能滿足當下土地的流轉需求，縣級信息量太大，覆蓋面太廣，徒增轉包雙方的交易成本。鄉(xiāng)級土地中介機構恰好能夠克服二者的缺點，能夠實現不同村集體之間土地使用權的流轉。 </p><p>　　土地流轉中介組織不僅是土地承包方和受讓方之間的中介，也是村委會和縣級農業(yè)部門之間的中介。它使土地在流轉機制的作用下形成新的整合，發(fā)揮著橋梁紐帶作用。在

10、履行職責方面，村委會配合鄉(xiāng)級土地流轉中介機構開展工作，同時中介機構受縣級及上級農業(yè)部門的監(jiān)督。 </p><p>　　4 完善本集體經濟組織成員優(yōu)先權的保護及救濟 </p><p>　　優(yōu)先權是指法律上基于特殊政策性考慮而賦予某些特定債權或者其他權利的一種特殊效力，以保障該權利能夠較之普通債權而優(yōu)先實現。優(yōu)先權并非單獨存在的一類權利，而是對某些權利的法律效力的加強，其性質仍未完全脫離其所強

11、化的權利本身的性質。從以上概念得知，本集體經濟組織成員具有優(yōu)先權的最初原因是對于集體所有的土地具有土地承包經營權。從法律角度講，優(yōu)先權源自于對土地承包經營權這一用益物權法律效力的加強。 </p><p>　　關于優(yōu)先權的保護，應該由村委會和土地流轉中介機構二者共同履行職責。前面已經提到村委會負責配合土地流轉中介機構開展土地流轉工作，二者具體職責的分工是：村民首先將自己的土地轉包供求信息上報給村委會，由村委會在村內

12、部發(fā)布信息，如果集體內部能夠實現土地的成功轉包，則由村集體指導雙方簽訂轉包合同。如果村集體內部不能實現土地的轉包，村集體應將本村土地流轉信息報給鄉(xiāng)級土地流轉中介機構，由鄉(xiāng)級土地流轉中介機構負責土地在更大范圍內的信息流轉公布。按照“同等條件下，本集體經濟組織成員具有優(yōu)先權”的原則，鄉(xiāng)級土地流轉中介機構應該監(jiān)督村集體對本集體成員優(yōu)先權的保護。 </p><p>　　對轉包的程序進行規(guī)范的管理，能夠有效實現優(yōu)先權的救濟

13、。如果村民的優(yōu)先權被侵犯，先找村委會調解，如果是在土地流轉中介處流轉土地環(huán)節(jié)優(yōu)先權被侵害，由中介機構進行調解。調解不成，可以通過訴訟的方式進行保護。 </p><p>　　5 完善土地轉包合同的備案 </p><p>　　上面（四）討論本集體成員優(yōu)先權保護時，談到分別由村集體和土地中介機構促成的轉包情況。由村集體組織完成的轉包合同，按照合同一式四份的原則，轉包雙方各執(zhí)一份，村集體備案一份，

14、再報鄉(xiāng)級土地承包管理部門備案一份。由鄉(xiāng)級土地流轉中介機構促成的轉包合同，轉包雙方各執(zhí)一份，土地流轉中介備案一份，再報鄉(xiāng)級土地承包管理部門備案一份。 </p><p>　　轉包合同的備案是土地流轉的關鍵環(huán)節(jié)，必須將合同備案的主體明確。完善轉包合同的備案能使合同有案可查，有據可依。在轉包糾紛產生后，在合同性質、在合同效力上便是確定的，不需要結合法律規(guī)定從主體程序等方面進行考察，有效預防糾紛的發(fā)生，節(jié)約了司法資源和農民