淺析“國五條”對中國房地產(chǎn)的影響

1、<p>　　淺析“國五條”對中國房地產(chǎn)的影響</p><p>　　摘要：我國的房地產(chǎn)市場是一個典型的政策市場，調(diào)控政策的出臺對整個房地產(chǎn)市場的供求和價量都會產(chǎn)生巨大的影響。近年來，我國的房地產(chǎn)價格一直在持續(xù)上升，尤其在2007年之后，房地產(chǎn)價格更是開始快速增長。從2008年起，政府針對房地產(chǎn)進行了大量調(diào)控，“國五條”的出臺成為市場熱議的對象。 “國五條”的出臺對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，但由于其

2、存在的缺陷與不足，并沒有完全發(fā)揮其最初的期待效果。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：“國五條”；房地產(chǎn)；房產(chǎn)稅；政策調(diào)控 </p><p>　　一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其影響 </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀 </p><p>　　近年來，我國的房地產(chǎn)價格一直在持續(xù)上升，尤其在2007年之后，房地產(chǎn)價格更是開始快速增長。在房地

3、產(chǎn)價格整體上漲的大勢下，我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀具體表現(xiàn)為以下幾個方面。 </p><p>　　1.房地產(chǎn)供求的非均衡性 </p><p>　　房地產(chǎn)供求的非均衡性可以分為供求總量上的非均衡性與供求結(jié)構(gòu)上的非均衡性。供求總量上的非均衡性表現(xiàn)為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給。另外，我國還存在著住宅有效需求不足和大量商品房空置的現(xiàn)象。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在高檔房、商品房、

4、廉租房和經(jīng)濟適用房的供給與需求結(jié)構(gòu)不合理，數(shù)量不匹配。自我國住房制度改革以來，過分強調(diào)住房的市場化分配，致使房價持續(xù)高速上漲，地方政府與開發(fā)商更熱衷于開發(fā)商品房，而在經(jīng)濟適用房與廉租房的提供上卻積極性不高，使得本應(yīng)為主體的保障性住房邊緣化。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)“泡沫”開始收縮，市場價格面臨下降壓力 </p><p>　　從2007年開始，在緊縮的政策調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場的“

5、泡沫”開始收縮，雖然房地產(chǎn)市場的價格依然很高，但面臨著嚴峻的下降壓力并出現(xiàn)了不同程度的下降。與此同時，招商、萬科和記黃埔地產(chǎn)等房地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售，一些炒房人更是為回籠資金盡快脫手，大幅度降低房價進行拋售。 </p><p>　　3.成交量萎縮，空置率上升 </p><p>　　由于房地產(chǎn)價格面臨著巨大的下降壓力，購房者都持著悲觀的觀望態(tài)度，房地產(chǎn)市場的成交量大大萎

6、縮，相對應(yīng)的，房地產(chǎn)的空置率大大上升。 </p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀的影響 </p><p><b>　　1.房價持續(xù)飆升 </b></p><p>　　房價的飆升使得房地產(chǎn)逐漸失去本性，從消費需求演變?yōu)橥顿Y需求進而轉(zhuǎn)化為投機需求。大部分的商品房將不再是人們的居所，而成為資產(chǎn)增值保值的工具和投機炒作的籌碼，甚至成為社會財富的收割機

7、，使我國兩極分化更加嚴重，社會財富集中在極少數(shù)的富人手里。 </p><p>　　2.對經(jīng)濟安全與金融安全構(gòu)成長期威脅 </p><p>　　房價的過快上漲，一方面使得利用信貸工具購買房地產(chǎn)的人增加，進行消費或投資甚至是投機，給社會經(jīng)濟安全構(gòu)成威脅；另一方面，高比例的釋放房地產(chǎn)貸款，增加了銀行經(jīng)營的不確定性，對經(jīng)營安全構(gòu)成威脅。 </p><p>　　3.造成經(jīng)濟的

8、“高碳”增長 </p><p>　　近年來，我國房地產(chǎn)投資占全部投資的1/4，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達60個。房地產(chǎn)直接影響了我國GDP的增長。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)均為主要依靠資源消耗、能源消耗及對環(huán)境占用來謀求增長的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)無論是在建設(shè)前還是在建設(shè)后都會造成高碳排放。 </p><p>　　二、“國五條”的提出及其對我國房地產(chǎn)的影響 </p><p

9、>　　（一）“國五條”的提出 </p><p>　　1.政府的政策調(diào)控 </p><p>　　從2008年起，政府針對房地產(chǎn)進行了大量調(diào)控。于2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次的房地產(chǎn)政策大調(diào)整。 </p><p>　　“國五條”的出臺成為市場熱議的對象，一方面是因為政策的出臺過快，超過市場的預(yù)期，政府如此迅速地出臺“國五條”旨在抑制當前過熱的房地產(chǎn)

10、價格。另一方面是因為政策的力度過于強硬，同樣超過了市場的原本預(yù)期，被稱為了“新國八條”的加強版。 </p><p>　　2.“國五條”對房地產(chǎn)的調(diào)控 </p><p><b>　?。?）抑制需求 </b></p><p>　　“國五條”系統(tǒng)地提出了抑制需求的細則：首先是繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房的限購措施；其次是繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；最后

11、是保證充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。從需求角度而言，可以將房地產(chǎn)市場的需求分成三個部分：剛性需求、改善性需求、投資及投機性需求?！皣鍡l”的出臺對以上三種不同的需求都造成了不同程度的影響，具體表現(xiàn)為：一是限購政策的繼續(xù)執(zhí)行，不僅很大程度上抑制了改善性需求與投資投機需求，也在一定程度上影響了剛性需求；二是差別化的住房信貸政策大大提高了首付比例與貸款利率，使得按揭貸款大幅減少，較大程度影響了改善性需求與投資性需求；三是對二手房交易額征收20%

12、的個人所得稅，對三種需求都造成了重大的負面影響，但由于房地產(chǎn)市場依舊是賣方市場，使得這種稅負轉(zhuǎn)移到了買方，會對剛性需求造成更大的影響。 </p><p><b>　?。?）增加供給 </b></p><p>　　“國五條”一方面加強了對普通商品房及其所需土地的供應(yīng)，另一方面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程（建成470萬套、新開工630萬套）。住房的供給受兩個方面的影響

13、：土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)投資。只有在土地供給的基礎(chǔ)上開發(fā)房地產(chǎn)投資，才能形成住房的供給。 </p><p>　　首先，增加土地的供給對解決市場狀況的作用相對有限。一方面，現(xiàn)在新增的住房土地大多位于城市郊區(qū)，而房地產(chǎn)又具有區(qū)位性和異質(zhì)性，城市郊區(qū)的住房并不會較大地改善城市中心的住房壓力；另一方面，土地的供給受制于城市規(guī)劃、土地儲備等綜合因素，使其土地供給增加的彈性不大。其次，保障性建設(shè)發(fā)揮效用在中長期，在短期市場上其

14、無法發(fā)揮增加住房供給的效用。 </p><p><b>　　（3）結(jié)構(gòu)調(diào)整 </b></p><p>　　“國五條”的調(diào)整采取了差異化信貸、稅收等政策，促進了剛性需求并抑制了投資投機性需求，以達到結(jié)構(gòu)調(diào)整、有保有壓的目的。 </p><p>　　總體而言，“國五條”具有很強的系統(tǒng)性，也將會對市場造成重大的調(diào)節(jié)作用，但是僅主要通過抑制需求來達成目

15、的，而增加供給調(diào)整房價將在短期內(nèi)無法發(fā)揮效力。 　　3.“國五條”的基本立意 </p><p>　　“國五條”的基本立意為：抑制房地產(chǎn)市場投資投機，支持自住需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其具體表現(xiàn)在以下方面。 </p><p>　?。?）完善與健全房地產(chǎn)稅收體系 </p><p>　　房產(chǎn)稅的主要作用是保障地方的財政收入，而不是調(diào)控房價。一個健全的房地產(chǎn)稅收體

16、制不僅應(yīng)該包括生產(chǎn)與交易環(huán)節(jié)的稅收，還應(yīng)包含財產(chǎn)環(huán)節(jié)的持有稅，從長遠來看這兩種稅制并存才是合理的體系。 </p><p>　?。?）引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費觀念 </p><p>　　我國一直面臨著人多地少的現(xiàn)實問題，居民合理的住房消費觀念顯得尤為重要。在保障居民基本住房需求的前提下，征收房產(chǎn)稅、增加了房屋的持有成本，可以使居民理性地選擇合適的居住面積，從而節(jié)約土地。 </p>

17、;<p>　?。?）合理調(diào)節(jié)收入分配 </p><p>　　隨著我國經(jīng)濟水平的提高，人民的收入分配差距也越來越大，這種差距同樣也體現(xiàn)在了住房上。房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配的重要手段之一，有利于縮小貧富差距。 </p><p>　?。?）破解土地財政 </p><p>　　我國房地產(chǎn)價格一直居高不下的一個很重要原因就是土地財政的存在。開征房產(chǎn)稅可以讓地方政府

18、按照市場經(jīng)濟的客觀要求得到穩(wěn)定的、年復(fù)一年的收入，為地方政府拓寬可持續(xù)的財政來源，突破“土地財政”。 </p><p>　?。ǘ皣鍡l”對房地產(chǎn)的影響 </p><p>　　滬渝兩地作為房產(chǎn)稅改革的試點，其房產(chǎn)稅改革的實效體現(xiàn)在稅收數(shù)量效果、稅收調(diào)控效果和公眾支持度三個方面。 </p><p><b>　　1.稅收數(shù)量方面 </b><

19、/p><p>　　據(jù)統(tǒng)計，2011年重慶市地方財政收入超過2900億元，其中房產(chǎn)稅收入約為1億元；上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅收入為22.1億元。據(jù)此，很多人認為稅收效果不好，但這種觀點還有待商榷。第一，兩地征稅并不是面對行政區(qū)域內(nèi)的全體居民，征稅范圍十分有限；第二，房產(chǎn)稅的完整征收依賴于個人住房信息系統(tǒng)的完善。事實上，根據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組的測算數(shù)據(jù)，依照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收

20、稅率，預(yù)計每年全國房產(chǎn)稅征收規(guī)模為5000億元。可以說，未來每年的預(yù)期收益十分可觀，能對地方政府財政收入的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用。 </p><p><b>　　2.稅收調(diào)控效果 </b></p><p>　　稅收的調(diào)控效果在直觀上直接表現(xiàn)在房價上?，F(xiàn)階段，無論是上海還是重慶，房地產(chǎn)價格并沒有下降，反而呈小幅度的上漲趨勢。 </p><p>&

21、lt;b>　　3.公眾支持度 </b></p><p>　　上海與重慶兩地改革在調(diào)控房價上的實際效果不好，這直接影響了公眾的支持度。鳳凰網(wǎng)曾經(jīng)做過全國范圍內(nèi)的調(diào)查，調(diào)查顯示，對“房產(chǎn)稅的開征會是哪些人最受影響”的回答中，47.9%的人認為是炒房者，30.9%的人認為是擁有三套房以上的普通家庭；對“房產(chǎn)稅開征會否再次推高房價”的回答中，44.5%認為不會，36.6%認為會，18.9%認為不確定。故

22、在房產(chǎn)稅改革初期，民眾大多持樂觀態(tài)度。但是，新浪網(wǎng)的民意調(diào)查顯示，73.9%的人認為房產(chǎn)稅不能抑制炒房現(xiàn)象，82.1%認為房產(chǎn)稅不能抑制房價的過快上漲。從兩次調(diào)查的結(jié)果的比較可以說明，公眾對房產(chǎn)稅改革的態(tài)度已從樂觀轉(zhuǎn)為消極。 </p><p>　　三、“國五條”的缺陷及建議 </p><p>　?。ㄒ唬χ贫缺旧淼姆治?</p><p><b>　　1.征

23、稅范圍 </b></p><p>　　房屋的價值最終來源于公共投入，根據(jù)成本收益匹配原則，房屋所有人因按房屋的市場價值繳納房屋的保有稅費。因而，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該擴大至市場上現(xiàn)存的所有的住房，而不僅僅只是針對新建的住房。 </p><p><b>　　2.征稅比率 </b></p><p>　　要使房產(chǎn)稅成為實現(xiàn)財富在分配的工具，

24、可以選擇實行與個人收入所得稅一樣的累進稅率。采用累計稅率時，稅額增長速度大于征稅對象數(shù)量的增長速度。因此，應(yīng)以房屋價值為依據(jù)，逐漸提高稅率。 </p><p><b>　　3.稅種權(quán)屬劃分 </b></p><p>　　我國幅員遼闊，發(fā)展不平衡，地域差異顯著，故由中央統(tǒng)一制定稅收政策的效率并不會很高，針對性也不會很強，這將會限制稅收政策作用的有效發(fā)揮。如果改由地方政府

25、針對本地區(qū)的特點來制定相關(guān)制度會更好地促進地方房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。但是，在地方政府行使房產(chǎn)稅管轄制度時，中央政府依然應(yīng)該對房產(chǎn)稅政策進行宏觀調(diào)控。 </p><p>　　4.稅收優(yōu)惠與稅收懲罰 </p><p>　　對居民自用房地產(chǎn)設(shè)定房產(chǎn)稅的免征面積與標準，以家庭為單位，本著照顧低收入群體原則，對于低收入者給予恰當?shù)亩愂諟p免，調(diào)控個人的財富分配。相反，針對我國投機性住房較為普遍對房地產(chǎn)

26、市場價格造成波動的現(xiàn)象，對投資性住宅給予懲罰性稅收，以此來在一定程度上遏制房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素。 </p><p>　?。ǘφ叽钆涞姆治?</p><p>　　房產(chǎn)稅政策要發(fā)揮其期望作用，并非一個政策就可達成，更需要輔助政策的搭配。我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，這使得房地產(chǎn)的占用、使用和轉(zhuǎn)讓交易等方面的計稅依據(jù)難以確定。另外，我國的產(chǎn)權(quán)登記制度也不夠完善，房地產(chǎn)地下交易十分普遍，這

27、些都大大削弱了房地產(chǎn)稅收實施的有效性。 </p><p>　　針對這些問題，可以建立健全相應(yīng)的征管扶助制度，如財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)評估制度、經(jīng)紀人隊伍等。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]楊勤法.住宅房產(chǎn)稅的經(jīng)濟法律分析[J].河北法學(xué)，2011（09）. </p><p>