王老師-稅屋網(wǎng)——第一時間傳遞財稅政策法規(guī)！

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃</p><p>　　今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會公眾關(guān)注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產(chǎn)市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導(dǎo)下的全

2、國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。同志們可能不太清楚什么叫專項稽查，專項稽查它要求的覆蓋面是百分之百，不像我們平常抽查日?；槠髽I(yè)，它的覆蓋面達到10％就可以。那么我們房地產(chǎn)企業(yè)列入專項稽查以后，覆蓋面是百分之百，就是凡是你在地稅系統(tǒng)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都要接受稅務(wù)檢查。從2002年開始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國專項稽查行

3、業(yè)，跟過去三年相比有一個質(zhì)的飛躍，這個質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查來流于表面。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征</p><p>　　應(yīng)該說，稅務(wù)局他自己也積累了一套戰(zhàn)術(shù)方法。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，我們房地產(chǎn)企業(yè)今年紛紛地落馬，就我了解的情況，補稅不低于1000萬的現(xiàn)在比比皆是，可能在座的各位還沒有查到，因為查到

4、今年10月30號為止，所以說房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風險是空前的。我現(xiàn)在身上代有五個案子，都是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)系的。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。對于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，什么時間清算，一般來講不是很清楚，特別是不少開發(fā)企業(yè)的會計對收入什么時間結(jié)轉(zhuǎn)，成本什么時間結(jié)轉(zhuǎn)稀里糊涂，帳做得也是稀里糊涂。所以納稅

5、遵從工作肯定做不好。我就是問大家你們知道房地產(chǎn)企業(yè)的收入應(yīng)該什么時間結(jié)轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務(wù)局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證辦下來以后來結(jié)轉(zhuǎn)你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，《稅法》對收入這個概</p><p>　　收入的概念

6、在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結(jié)轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經(jīng)濟交易事項完成后的納稅申報及其相關(guān)工作沒有做好。房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作，第一納稅遵從工作，遵守的遵，服從的從，納稅遵從工作，如果是一個名詞解釋的話，所謂的納稅遵從就是指房

7、地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項，已經(jīng)完成后的納稅申報，以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成，就是我們俗話講的“生米煮成熟飯了”想改也改不了，剩下就是要按照《稅法》老老實實去納稅，這是第一類工作。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成，完全可以來得及事先加以調(diào)整，事先加以改變，事先進行重新計劃安排，目的

8、是盡可能地完善稅收風險，盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔?？傮w來講，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個</p><p>　　那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結(jié)著我們工作結(jié)晶的東西。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產(chǎn)稅收政策，所以政

9、策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關(guān)系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實沒有關(guān)系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為這個政策就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。因為時間關(guān)系，如果你們是財務(wù)我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)節(jié)，我會像畫圖一樣把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營把它的立項、開發(fā)、銷售、利潤分配等環(huán)節(jié)我會專門細致給我們這些辦事人員講解，但是大家都是企業(yè)老

10、總管理者，那么你們大可不必去操作具體的納稅事務(wù)，但是作為納稅籌劃這門課程，確實作為我們課程的基礎(chǔ)，也就是說學習這門課程，它實際上已經(jīng)了解中國的稅法以及稅收政策，作為這門課程入門的課程，我在這里跟大家講一下。同時學習這門課程，還需要我們了解起碼的會計知識，因為所有的納稅資料都來</p><p>　　下面我給大家講第一個問題，我今天講解當中涉及到大量的真實的案例，希望大家從這些真實的案例當中找到經(jīng)驗，特別是作為他們這

11、些企業(yè)的教訓(xùn)。第一個問題是房地產(chǎn)企業(yè)在當前形勢下，為什么要做好納稅籌劃工作？這是我要給大家講的第一個問題，請大家在講義中記下來，我在講義上給大家留了一個空白，希望大家做好記錄，我覺得這個空白遠遠不夠記的，因為這個內(nèi)容是我們解決WAY的問題，為什么要學習稅收籌劃。第一個原因，當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔普遍偏重，是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。</p>

12、<p>　　首先我講一講與不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)這個原因，縱觀整個中國房地產(chǎn)稅制，實際上也稱不上中國房地產(chǎn)稅制，中國房地產(chǎn)稅制純粹是專業(yè)人員、教授得來的，如果跟財政部、稅務(wù)局這些人員打交道，你會發(fā)現(xiàn)他剛剛在開始立法的時候，根本就沒有把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個專門的行業(yè)來立法，房地產(chǎn)稅收直到97、98年，房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的業(yè)態(tài)形成的時候，才逐步地發(fā)了一些文件，迄今為止發(fā)的文件都不足以有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收，特別是我們從宏觀安排

13、就出了大問題。我們把房地產(chǎn)的稅收過多地加在了開發(fā)階段，也就是我們所講的加在了一級市場上，而沒有加在二級市場和三級市場。一個群眾買到商品房以后，或者是一個企業(yè)買到寫字樓以后，他承擔的稅收要比房地產(chǎn)開發(fā)商承擔的稅收要輕得多，甚至就不交了。就好比學生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復(fù)習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)

14、稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的</p><p>　　第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，做得都很好里面當然有故事，最大的故事就是你要用稅務(wù)局的票，這有軟處，票一開就要交5％，一交易完就要交5％，這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，現(xiàn)在5％

15、大家交都沒有什么怨言。為什么沒有什么怨言？說到底跟我們的行業(yè)利潤率過高有關(guān)系?，F(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。但是這100萬成本的房子你賣200萬拿5％10萬塊錢交營業(yè)稅你也不在乎，所以這5％什么時候爆發(fā)出危機，就是整個行業(yè)的利潤率下降，這5％你會感覺到像英年拖稻草一樣，越拖越重，隨著行業(yè)的利潤率下降，5％的負擔越來越明顯。不過好在在以票控稅大的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)

16、在這個環(huán)節(jié)的工作做得都很漂亮，基本上一查樓房營業(yè)稅都交了，但也有偷逃現(xiàn)象。今天我會給大家舉大量真實稅務(wù)稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。</p><p>　　第二道關(guān)各種地方稅和各種地方附加。這種關(guān)稅收關(guān)應(yīng)該說之所以叫它是一道關(guān)，很大一部分原因就是這些稅跟企業(yè)的經(jīng)營的利潤，盈利能力沒有關(guān)聯(lián)。比方說印花稅，你的各類交易合同，產(chǎn)權(quán)證書，注冊資金都要依法交納印花稅，一個房地產(chǎn)企業(yè)注冊了5000萬，說句不

17、好聽的話，你營業(yè)執(zhí)照還沒有拿到家5000萬，2.5萬的印花稅就已經(jīng)交給稅務(wù)局了。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，2.5萬的印花稅都交給國家了，所以印花稅就體現(xiàn)了它跟經(jīng)營成果沒有關(guān)聯(lián)的一面。再比方說房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅

18、跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關(guān)系，但是你每年就要交。再比如說土地增值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，但是土地增值稅在目前來講負擔不輕，土地增值稅創(chuàng)下來當前中國稅率最高的記錄，它的稅率高達6</p><p>　　第三道關(guān)就是企業(yè)所得稅關(guān)。企業(yè)所得稅我們現(xiàn)在的稅率是多少我想提問，33對不對

19、，就意味著你房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤100萬元就要交多少錢的所得稅，多少萬？100萬的利潤要交多少所得稅？33萬。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。這就是中國一個滑稽的稅制，表面上給你33％，但是征你的時候至少是40萬。為什么？大家肯定問為什么，因為有很多費用稅務(wù)局不同意你在稅前列支，比如說工資超支。現(xiàn)在全國規(guī)定每人每月的工資是800塊錢，就是交所得稅的時候，你現(xiàn)在付800塊錢一個工人給你干活，沒人給你干活，比如說一個員工一個月你

20、拿走5000塊錢，這個員工一個月就超支4200，一年就超支5萬塊，他多拿5萬塊，按照《稅法》規(guī)定多拿5萬塊，老板就要為他補交33％的所得稅，33％的企業(yè)所得稅，他個人還要交個人所得稅，企業(yè)的所得稅是多少？就是33％。這33％就是在你會計利潤的基礎(chǔ)上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計結(jié)果出來發(fā)現(xiàn)，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)

21、開的內(nèi)容不對也不讓稅前列支。比如說到清華學習</p><p>　　第四道關(guān)個人所得稅關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。第一在職職工要依法每月代扣工資薪金個人所得稅；第二公司的個人股東，公司的個人股東凡是報銷的與個人有關(guān)的費用，借款不還的，一律要按照《稅法》的規(guī)定代扣代繳20％的個人所得稅。我請大家學習這樣一個文件，希望你們記下來，這個文件在今年稅務(wù)稽查中必然產(chǎn)生社會反響，現(xiàn)在稅務(wù)局已經(jīng)拿這個文件

22、查了不少的問題，等一下我舉兩個案例給你們聽一聽，請你們先記一下這個文件的全稱，剛才我講了房地產(chǎn)第二類人就是房地產(chǎn)企業(yè)個人股東，我們在座的同志可能都脫不了干系，所以我希望大家能夠記下來。財稅2003 158號文件，這個文件是自1993年個人所得稅法修訂以來，發(fā)布的配套政策最嚴厲的一個，長期以來我們個人所得稅的征收重點都是按照個人所得稅的法的規(guī)定征收的，形成一個本末倒置的征收管理格局。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從

23、立法的原意來講是調(diào)節(jié)居民收入的，特別是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。所以個人所得稅在西方國家有一個美譽，叫“羅賓漢稅種”，羅賓漢在西方是什么樣的人物呢？是一個家喻戶曉的殺富濟貧的人物，那么</p><p>　　大家看這個文件里面，文件里面你報銷的人員就很廣泛，你股東個人或者你以你家庭成員的名義，或者是以跟你密切關(guān)系的人的名義去報銷與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出，比如企業(yè)里面有的是中央空調(diào)，有

24、的物業(yè)管理費，有的是電視，到房地產(chǎn)企業(yè)來看沒有這些東西，說明這些費用都是個人家里的，特別是物業(yè)管理費，可能是自己私人豪宅的物業(yè)管理費，但是拿到公司來報了，這一看就是與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的，屬于個人消費，對不起你報1萬塊錢就要扣2000塊錢的個人所得稅，而且這1萬塊錢的物業(yè)管理費還不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，也就是等于跟沒報一樣，就從稅務(wù)部門來看沒報銷一樣，所以報與不報對稅收影響不大。還比如買汽車，買房子，用公司的錢買車買房子，這也統(tǒng)統(tǒng)要交個人所

25、得稅，以前沒有規(guī)定，從現(xiàn)在開始有這個規(guī)定。面對這樣的政策，實際上就意味著我們將來個人所得稅會增加，之所以要帶大家學習這個政策，實際上就是根據(jù)政策來籌劃，就是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。根據(jù)這個規(guī)定我們就可以籌劃了，怎么籌劃？就要打破我們一些傳統(tǒng)的慣性的不正確的思維方式，比如據(jù)我了解很多房地產(chǎn)企業(yè)老板愿意以個人的名義買房，買別墅，買大奔，愿意以個人的名義，為什么？他們的解釋假</p><p>　　在中國實際上個人的

26、公司和個人之間的利益關(guān)系，實際上在政府長官的眼里你們就是一家，你是個人名義也好，還是有限責任公司他們想要的是什么？是自立門戶，什么叫自立門戶。我記得上次跟大家說過大家買寫字樓主要是為了什么？主要是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個面子。什么叫有面子？比如說在北京在商住公寓辦公就比在住宅樓辦公有面子，是不是？在純寫字樓里面辦公就比在商住公寓辦公有面子，在甲級寫字樓辦公就比在乙級寫字樓辦公有面子，能在華潤、國貿(mào)、南應(yīng)、東

27、方廣場這種最頂級的寫字樓辦公是最有面子的，但這還不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一棟樓，遞上一張名片，上面印著華高萊斯大廈，哪一天我給大家遞這樣的名片大家就覺得你小子發(fā)了，在北京居然有一棟華高萊斯大廈，可是問題這個大廈也可以是小大廈，就是小一點，800平方米，這好歹也是一棟大廈，知道的沒有什么，還不如在大寫字樓，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一棟樓了，就如同總經(jīng)理這三個字最具不同性的，總經(jīng)理可是差別太大了，

28、最大的國企中石化也叫總經(jīng)理，我們也叫總經(jīng)理，總經(jīng)理和總經(jīng)理差別是巨大的。所以我們說這件事就相當于越小的</p><p>　　第二類作為國企買這種樓自立門戶，我們發(fā)現(xiàn)他的競爭力又來自于另外一個方面，很多的老總，這種樓等于給了他一個買樓的理由，多公司我們都知道都愿意跟他的媽媽分開過，比如說某一個大廈里面有好多子公司，他們都希望分開過，分開以后自己說得算，但是一直沒有找到合適的理由，一說要分家，母公司就不干了，你干嗎要

29、走，在集團大廈也是一層樓，出去也是一層樓。</p><p>　　實際上二者沒有明確的界限，你這個公司，逃稅沒交完不會讓你破產(chǎn)，根據(jù)《公司法規(guī)》你就是申請破產(chǎn)，不會讓你破產(chǎn)，同志們你們放心好了。我在稅務(wù)部門工作過7、8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從來沒有遇到過一個私人逃稅，我們不把他稅收上來的，不可能的，我們想盡一切辦法扣押他的私人財產(chǎn)，因為在國家利益方面，我們就是做錯了，政府也會站在我們這方面的，因為你是私人。所

30、以，你現(xiàn)在所有的財產(chǎn)，中國有一個公務(wù)員叫做巨額財產(chǎn)歷來不明罪，我們對商人怎么辦，商人巨額財產(chǎn)歷來不明他沒有交稅怎么辦，現(xiàn)在我們就是沒有辦法，你在上海街頭，上一次上海國際汽車展覽會，888萬元的賓利車是房地產(chǎn)老板買的，這個消息稅務(wù)總局已經(jīng)知道了，這個消息知道對在座的同志都不是好消息，會加大對你稽查的力度，888萬第一天拿出來就被房地產(chǎn)開發(fā)商就買走了，你知道他是怎么想的？乖乖這個房地產(chǎn)企業(yè)來錢，我們這些稽查員怎么搞的收不到他們的稅，他會這么

31、想，個人所得稅收多少888萬買這個車，交這個稅紅利所得至少是170萬個人所得稅，地稅局查一查這個個人交稅交多少，沒有交，中國的稅法是這么規(guī)定的，單位和個人偷稅數(shù)額達到1萬元，并且占當期應(yīng)納稅額10％以上構(gòu)成偷</p><p>　　我可以毫不客氣告訴大家，我們房地產(chǎn)企業(yè)每天要犯8、9種罪，會計做假帳違反《會計法》，為什么做假帳？違反了《銀行法》；為什么做假帳？就是想騙騙小股東，違反了《公司法》；為什么做假帳？就是想

32、少交點稅，違反了《稅法》，非法集資，沒有建立工會組織，違反工會法，沒有給加班工資，給員工休假，違反《勞動法》，司機不好好開車闖紅燈，違反《道路交通管理安全法》，講地方話人家打電話也聽不懂，違反《語言文字工作法》，中國我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，但是真正能抓起來就是《稅法》，為什么？我剛才列了這么多的法，哪一條法觸犯國家利益？就是《稅法》，你觸犯國家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，國家是當老子，你《稅法》得罪我了，至于你沒有

33、給人家加班工資得罪職工的利益，闖紅燈給人碰了是當事人的利益，沒建立工會組織也是在職員工的利益，但是沒有威脅國家的利益不會為你試問的，但是你要是偷稅數(shù)額較大的話，他馬上就要采取措施，你們說是不是這樣。剛才我給大家學習了報銷這一條道堵死了。</p><p>　　怎么籌劃，我建議大家車和房最好以公司的名義購買，既可以集體折舊，又可以避免個人所得稅。從此以后買大宗消費品，盡量以你所在的公司的名義購買，一直到折舊期結(jié)束后可

34、以低價或者是無償轉(zhuǎn)讓給個人股東，這些都是不違反《稅法》規(guī)定的。比如說一輛賓利車，根據(jù)《稅法》的規(guī)定，不低于五年折舊，五年折舊以后過戶給個人，這個沒事，說明你這個人懂法，知法懂法，而且最關(guān)鍵是你轉(zhuǎn)讓了，說明你用法了，這都是對的，都是允許的，說白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法？《稅法》。</p><p>　　第二關(guān)于借款不還的問題。關(guān)于個人投資者從其投資的企業(yè)借款長期不還的處理問題，納稅年度內(nèi)，我在這里給大家

35、解釋一下什么叫納稅年度內(nèi)？納稅年度根據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》的解釋，就指的是公歷1月1號到公歷12月31號這一段時間叫納稅年度，納稅年度借款到了納稅年度結(jié)束后還不還的，而且也沒有證據(jù)表明你用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，沒有歸還的借款就要視為企業(yè)對個人股東的紅利分配依照利息、股息、紅利所得向你征收所得稅。我給大家舉一個案子，就是房地產(chǎn)公司的，北京市西城區(qū)有一個房地產(chǎn)公司老板是私人的，這個項目在建，已經(jīng)預(yù)售完了他跑到門頭溝，跟門頭溝政府協(xié)商招拍掛

36、拿了一塊地，拿了一塊地在門頭溝那個地方交稅就必須要注冊項目公司，買地要花多少？3000萬，他手里沒有這么多錢，就從西城在建的項目借了3000萬放在那個項目，今年3月份地稅局去查，說你帳面怎么有應(yīng)收款，其他應(yīng)收款怎么這么大額的應(yīng)收款，會計就解釋我們老板在門頭溝又搞一個項目，那邊沒錢跟我們這邊借，都是老板的公司。西城區(qū)地稅局的人一聽，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必須交600萬個人所得稅，把老板叫回來，說交多少，600萬，我缺錢，我要

37、不是缺錢不可能從這</p><p>　　那么怎么籌劃？根據(jù)政策就要籌劃，事前就要做好，確實要借一筆錢出去，暫時也回不來，你就想方設(shè)法不要以個人股東的名義去借，就應(yīng)該想方設(shè)法以公司的職員或者是家庭成員或者是親戚朋友的名義去借，就落在一個借款協(xié)議和借款憑據(jù)，上面名字不能寫你本人的名字，寫你本人的名字就不行，這是第一。第二如果你實在本人名義簽的話，建議你必須在12月31日前歸還，過了元旦你再借，這不是找事做嗎？不是，這

38、就是服從《稅法》的要求，請大家要注意這一些關(guān)鍵性的動作。有的老板在做這些事情之前不知道有這些政策，他就憑經(jīng)驗辦事，特別是新政策來了他也不知道，等出了事以后他說當初要考慮這個因素就好了，不至于跟稅務(wù)局扯皮扯這個事情，很多老板都有這個感覺。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)第二類人就是個人股東這一塊講到這里。</p><p>　　第三類人就是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的勞務(wù)人員的工資，或者是勞務(wù)人員的報酬要依法代扣代交個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)

39、的勞務(wù)人員是哪些？那多了，比如說臨時聘用的售樓人員，沒有簽合同的有關(guān)人員，還有記者、編輯、名人等等，只從要你公司領(lǐng)走勞務(wù)報酬的都要依法代扣代交個人所得稅，這一點我希望大家要注意一下。前四道關(guān)講完了，最后一道關(guān)你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關(guān)是什么？什么稅都交了，最后還有一道關(guān)，就是稅務(wù)稽查關(guān)，大家記一下稅務(wù)稽查關(guān)。稅務(wù)局的人員到你這里來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險太大了，他隨便找

40、你一點問題都能帶一點稅回去，不信我們做一個模擬檢查，我來檢查你這個企業(yè)的稅收好不好？我馬上能提7、8個問題出來。7、8個問題帶走70、80塊錢跟玩一樣，而且我把我檢查的時間限定在2個小時之內(nèi)，我就能查出7、8個問題，帶走70、80萬，一般的企業(yè)我都有這個能力。為什么？因為我們現(xiàn)在稅收政策本身就不規(guī)范，這樣解釋也行，那樣解釋也行，都對，企業(yè)的風險必然就很高了。這是我給大家講的房地產(chǎn)企業(yè)當前稅收的負擔要面對流轉(zhuǎn)稅、地方稅、稽查等一系列的影響

41、，我們把它比</p><p>　　第二點，大家記錄一下，傳統(tǒng)的落后的納稅模式，已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了長期負面影響，需要引進新型的納稅籌劃模式，我們傳統(tǒng)的落后的納稅模式表現(xiàn)為什么？主要表現(xiàn)為在企業(yè)各項經(jīng)營決策當中，稅收無地位，稅收無空間，無稅的經(jīng)營決策模式，給企業(yè)造成的影響是巨大的，甚至給法人代表帶來牢獄之災(zāi)。我給大家舉一個真實的例子給大家聽一聽，就是他在經(jīng)營決策當中無意之中把自己送到牢房之中去了。這家企業(yè)是民

42、營企業(yè)，在當?shù)?，在那個地級市這個民營企業(yè)，包括上市公司，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司加在一起目前業(yè)績排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個發(fā)展的關(guān)鍵時刻公司出了一件事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個開發(fā)商，所以開發(fā)商就是這樣子，做項目越做越大，項目越做越大，做資金供應(yīng)商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現(xiàn)在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了這樣一個主意，說

43、可以，但是這個寫字樓不能在開發(fā)商名字下面，而且上級部門也不允許，必須要轉(zhuǎn)到個人名下來才能貸到，大家聽明白沒有？這是真實的事情。按照工行的要求就到房屋管理土地局把寫字樓從他現(xiàn)在的開</p><p>　　第一他的兒子最近買了一輛賓利車，這是整個事件的導(dǎo)火索，一直在查他的帳，他曾經(jīng)2001、2002、2003年一直查他的帳，但是沒有查出來帳，這是第一個問題。第二就是排名第一的開發(fā)商一直在檢舉他。因為排名第一的開發(fā)商是一

44、個上市公司，財務(wù)比較規(guī)范，交的稅也比較多，但是就是不服氣排在第二民營企業(yè)逃稅，所以共同引發(fā)稅務(wù)局下狠心要弄他，原因是在這。我到看守所到老板了解情況，他說他當初并沒有決定逃稅，目前民營企業(yè)和國有企業(yè)和上市公司最大的區(qū)別在哪里，我們?nèi)绻诮üこ坍斨袛嗔速Y金就跟孩子斷奶一樣，死定了，整個公司就完蛋，我當時把寫字樓轉(zhuǎn)到個人名下只有一個目的，工行非要個人財產(chǎn)才可以抵押貸款，公司他不干，當我了解這個信息以后，我走之前我跟地稅局長講了一下，我也找總局

45、領(lǐng)導(dǎo)說一下，因為主觀意義上沒有任何犯罪的想法，實際上我告訴大家《稅法》里面用《征管法》第63條和第64條是天壤差別的，征管法第63條是偷稅，偷稅有一個強烈的特征就是這個人主觀上就想盈利收入，不想交稅，主觀上就想犯罪，那么64條是什么？64是不進行納稅申報的行為，主要是指納稅人可能對國家稅收政策法規(guī)不了解，不熟悉，導(dǎo)致無意中漏交了稅款，我告訴大</p><p>　　實際上民營企業(yè)家考慮問題比較單一，我們說話病急亂投

46、醫(yī)，他沒有錢的話，供應(yīng)不上的話，只要貸款給我，什么條件都答應(yīng)，這些條件引發(fā)其他的法律問題他沒有考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，實際上不是這樣，出去就是一道稅，而且你進來了，同志們，你進來又是視同銷售，你不要以為這是最典型的是你看企業(yè)帳單就可以看出來，過戶給個人的時候，個人交了契稅，后來不是又過戶回來了，房地產(chǎn)公司又交了160多萬，所以這個企業(yè)前后交了320萬的契稅，就為了5000萬貸款，但是他告訴我確實貸不到錢，找過很多朋友貸不了，

47、很多在當?shù)亟?jīng)濟不太發(fā)達的地區(qū)，是沒有人借這么多錢給他，他寧愿交契稅，而且最關(guān)鍵就是契稅交得也不對，契稅依據(jù)被他夸大了，實際上商場評估價格沒有7000萬，我們很多老板評估評估，一想到評估增值，實際上他這種情況應(yīng)該是評估減值的，7000萬應(yīng)該搞成2000萬，他評估真值這個老板傻不傻，為什么搞7000萬，他說現(xiàn)在評估不都增值嗎，我說你這要交契稅，他說我不知道，所以稅整個經(jīng)營決策思路里面他腦子里面沒有稅，就是我剛才講到落后傳統(tǒng)的納稅觀念，沒有稅

48、收的。什么時候有稅收？就是稅務(wù)局查來了補稅這個時候才高度重視，稅務(wù)局一</p><p>　　我再給大家舉一個例子，剛才是一個真實例子，再給大家舉一個例子，也是房地產(chǎn)公司，也是個民營企業(yè)，規(guī)模不大，但是非要打腫臉充胖子，結(jié)果臉沒胖起來，臉皮破了，他原來幾級資質(zhì)，房地產(chǎn)分幾級幾級資質(zhì)，三級、二級，有沒有這有的說法，原來他是比較低的級別房地產(chǎn)企業(yè)，所以原來很多招標都很失意，決定要把資質(zhì)提高，但是規(guī)模小又沒有實力，他就用

49、他的在建項目請一家事務(wù)所來評估，把1000萬的房子，原來注冊資本金就是1000萬，他現(xiàn)在要搞到5000萬，5000萬就達到二級資質(zhì)，現(xiàn)在評估5000萬，評估增值就是4000萬，資本供給增加了4000萬，他就轉(zhuǎn)股，這個主意誰出的，就是工商局人出的餿主意，他就聽工商局的人去辦了，他就請一家事務(wù)所評估增值，把評估增值報告交給工商局，然后把公司章程修改一下，注冊資本金5000萬，申請資質(zhì)，資質(zhì)也申請下來了，稅務(wù)局來查帳，你資本供給轉(zhuǎn)讓個人股本要

50、交個人所得稅知道嗎？他說不知道，說你不知道可以，補交800萬個人所得稅，大家明白我的意思嗎，1000萬的資產(chǎn)評估5000萬，增加了4000萬，要依法繳納紅利所得的個人所得稅20％，4000萬乘以20％800萬，還沒有罰他，就讓他補交80</p><p>　　第三個原因，大家看看你們納稅觀點落不落后？很落后，往往是事后補救的措施，沒有用，有的東西可以事后補救，有的東西是事后補救不了的。所以一定要養(yǎng)成事先考慮的習慣，

51、我決策的時候考慮，我這種決策會帶來什么樣稅收的麻煩，這是我們這一堂課最關(guān)鍵的地方，籌劃籌劃就是要把丑話說在先，要先考慮養(yǎng)成這種習慣，特別是我們公司人。因為往往你們決策以后，拿到會計那去作針的時候那都是形成證據(jù)，會計不知道你干什么，他是要記帳算帳，所以還有很多老板天真認為會計是負責給我搞這一方面，怎么可能，你干活的時候會計都不知道你干什么活，不可能，他只能給你報稅，不可能給你籌劃。</p><p>　　第三個原因就

52、是房地產(chǎn)企業(yè)在面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機。偷稅的空間逐步被壓縮，征管手段逐步加強，在這里我向大家通報一下稅務(wù)部門下一步征管改革的情況，下一步征管改革將著重圍繞四點，大概要投入1500億人民幣的資金來加強對全國稅務(wù)納稅人的監(jiān)控，哪四個方面？第一票據(jù)發(fā)票，要把地稅部門管理的發(fā)票和國稅部門管的發(fā)票聯(lián)網(wǎng)，形成全國統(tǒng)一貸款，全國統(tǒng)一計算機監(jiān)控，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)手寫發(fā)票的歷史即將結(jié)束，就意味著我們大頭小尾，取得虛開發(fā)票，這個機會空間被你壓掉了，沒

53、有機會了，你拿到的是手寫版的發(fā)票一概無效，大家到北京出差的時候，你們在北京拿到手寫版的發(fā)票，除了國稅還有商業(yè)零售票據(jù)以外，其他的票據(jù)都要求是機器打的，或者是手撕的定額票，否則拿到手寫版的發(fā)票都是假的，我看都不看就告訴你是假票，為什么？這是發(fā)票改革的一個重大的一個方向，在全國全部電子化處理，全部都是機器打印，直接把打印信息存在電腦里面，稅務(wù)局就可以監(jiān)控你這張發(fā)票是虛開的還是有沒有報稅的都很清楚，發(fā)票根據(jù)國務(wù)院的指示精神，增值稅打算投600

54、億，現(xiàn)在普通發(fā)票正在測算，估計也不能低于500億，就是在全國建立完善的稅收系統(tǒng)投入巨資。另外就是加強戶口管理</p><p>　　第四個原因，非國有企業(yè)規(guī)范自身發(fā)展的需要。需要什么？需要拿政策。我們過去的納稅處于自然狀態(tài)，雖然這種自然狀態(tài)是未加修飾的，沒有認真對納稅模式進行研究的，但是這種狀態(tài)實際上對于納稅人來講是非常有害的，非國有企業(yè)指的什么？主要是指民營企業(yè)，我們民營企業(yè)現(xiàn)在內(nèi)部的管理實際上是相當?shù)脕y，沒有一

55、個戰(zhàn)略安排，沒有一個發(fā)展的策略計劃，我講的是完整的策略計劃。而且表現(xiàn)出不是團隊作戰(zhàn)，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多是有多少經(jīng)濟實力就辦多大事情，做多大的項目，往往都是這樣，而且內(nèi)部的財務(wù)管理也是相當混亂的。出現(xiàn)同一時期能做三套帳，四套帳的現(xiàn)象。比如說有的企業(yè)有三套帳，一套帳給銀行貸款用的，一套帳是給稅務(wù)局報稅用的，一套帳是給小股東開會用的，自己那一套帳沒有了。西安有一家房地產(chǎn)公司請我們事務(wù)所幫他們把最近三年的帳整一下，我說你這個公司沒有會計部，他說

56、有。我說為什么讓我們整？他說我解釋一下王老師，我們帳原來有一段時間銀行要貸款，所以我們帳統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整為專門對付銀行，后來稅務(wù)局要稽查，把所有的帳又調(diào)整一下對付稅務(wù)局，最近要開股東會，他說實際上股東也不問事，就是給一點錢給我們，但是非要說帶他分錢，我就隱瞞了一點利潤，又對付他，弄</p><p>　　我們今天雖然講課，講課不到的地方，或者是突然引發(fā)你們稅務(wù)方法的問題，趕快寫在紙條上，趁我今天給大家講課的時候趕緊問，我還

57、要告訴大家，現(xiàn)在跟我打交道簽約的客戶有275家，截止到多天是275家房地產(chǎn)企業(yè)，你們大家想一想我主要的工作是跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道，你所有的問題到這里來都能給你一個答復(fù)是這樣還是那樣，或者是對還是錯的，你們現(xiàn)在就想一想，或者是打電話問會計，趕緊問。</p><p>　　作為地稅局管的重點戶當然也是稽查的重點戶，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)怎么說呢？如果地局任務(wù)稍微完成不了的話，必然把矛頭指向你，因為他心里很清楚，只有從你那才能

58、收一點錢回來，有的飯店，交通運輸業(yè)讓他們拿一點很困難，房地產(chǎn)企業(yè)一般資金流量都比較大，所以從里面挖一點錢出來，這成為地稅系統(tǒng)的人員的共識，一查至少是上百萬，所以完成任務(wù)也是很方便，我不知道大家有這個體會沒有，特別是規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常被稅務(wù)局所檢查，所以從這個角度來看風險也確實比較大。我們在座的企業(yè)，特別是今年，如果今年你們這個關(guān)能度過去的話，我覺得稅收風險可能相對就要平緩一點，因為今年從剛剛結(jié)束的全國房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作會議上，

59、我們看了一下，今年工作底稿的編制都非常詳細，就是稅務(wù)稽查人員必須把整個的一個房地產(chǎn)企業(yè)檢查的工作底稿全部填好以后才算貨全部查完了，底稿里面我翻了一下包括印花稅，印花稅列名了注冊資金，建筑合同，商品房銷售合同，購銷合同這些都是寫得非常清楚的，所以他就是可以按照這個順序一點點往下查，我就覺得所以我們現(xiàn)在學習這門課程確實到了該學的時候了。如果說過去跟地方大家都沒有嚴格依照《稅法》，相當長一段時間《稅法》將在稅收規(guī)</p><

60、;p>　　綜合來看，我講了這五個原因，分別指的是第一個原因指的是稅制因素，為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因；第二個因素傳統(tǒng)的落魄的納稅模式那是來自于納稅人納稅意志的原因，要引進新的觀念，來自于納稅人自身的原因；第三個原因是來自稅務(wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因，他在加強征管，讓你逃稅、偷稅的空間越來越狹窄，機會越來越少；第四個原因是非國有企業(yè)規(guī)范發(fā)展，這是來自于企業(yè)長遠建設(shè)的原因，你老退稅這個企業(yè)能長大嗎；第五個原因就是可行性原

61、因，我們討論了半天籌劃，籌劃是不是空中樓閣，由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在，和特定稅制要素內(nèi)容的存在，為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件，因此它是一個實實在在的學科，充滿著光明前景的學科，關(guān)鍵是我們企業(yè)目前沒有接觸這方面的教育，前面我給大家提到，我們企業(yè)處理納稅事物包括兩方面的工作，一方面是納稅遵從，稅務(wù)局給你講的課都是納稅遵從，你要服從他，你發(fā)票怎么填，稅怎么報都叫做納稅政策。稅務(wù)局會不會講納稅籌劃的課？不會，納稅籌劃的課只有回到大學教堂

62、把它作為一個前沿性的學科加以研究，所以它是一個實戰(zhàn)性很強，當然理論性也不弱這樣一個邊緣性學科。講它邊緣性？主要是它來源于多學科綜合的學科</p><p>　　上上個禮拜我去了河南鄭州，有一家房地產(chǎn)企業(yè)，我就覺得稅務(wù)局就太過分了，這個房地產(chǎn)企業(yè)等于事出有因，我在這里利用一、兩分鐘給大家講一下，你們以后碰到這種情況或者是碰到類似的情況一定要有冷靜的頭腦，不能稅務(wù)局說什么就是什么，有幾家銀行都是國有大銀行，幾家銀行自己

63、有一塊地，蓋了一個金融廣場整個從立項到建設(shè)，實際上都是由銀行自己來完成的，但是銀行蓋完以后大概有100多套房子多出來了，也分不出去了，銀行就多了一個想法想賣出去，但是銀行又是國家金融監(jiān)管部門控制的單位，又不能直接賣，而且也沒有資格賣，怎么辦？他就偷偷找了一家房地產(chǎn)企業(yè)，把這個房子100多套房子賣給房地產(chǎn)企業(yè)，然后利用房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)再賣向最終的客戶。就這樣一個二手房買賣的關(guān)系，稅務(wù)局查來了，查來了說金融廣場就是你開發(fā)商蓋的，金融廣場整棟

64、的營業(yè)稅都由開發(fā)商來交，稅務(wù)局也不是亂說，拿到一個證據(jù)，就是為了避免銀行上級部門檢查說你是賣房子的行為，銀行跟開發(fā)商簽了一個聯(lián)建協(xié)議，聯(lián)建協(xié)議里面好多字眼都屬于聯(lián)合開發(fā)，稅務(wù)局就抓住這個，實際上從我們的房產(chǎn)證、土地使用證、開工證各個證據(jù)方面來看，實際上就是二手房買賣，現(xiàn)在稅務(wù)局就開出一個罰單要求房地產(chǎn)</p><p>　　2004年納稅人和稅務(wù)局打官司，是稅務(wù)總局統(tǒng)計是850起，全國850起納稅人把稅務(wù)局告上法庭

65、的，審判的結(jié)果是這樣的，825起稅務(wù)局敗訴，還有25起是納稅人主動撤訴，稅務(wù)局沒有勝一個案子，全輸了，這說明什么？說明稅務(wù)局在執(zhí)法的時候，程序上、敘述說、政策理解上很多都是錯誤的。我講到我們納稅人比較老實，要不老實的話，都拿起《稅法》武器的話，將來整個社會的納稅環(huán)境會有很大的改觀。第一個問題我就給大家講到這里。</p><p>　　第二個問題，我想給大家講一講納稅籌劃的基本概念，這個很重要。作為我們講解納稅策劃的

66、老師來講為什么認為這個很重要？因為社會上普遍對節(jié)稅的做法有一些誤解，有的人把非法的逃稅和合法的節(jié)稅混淆在一起，認為不都是為了少交稅嗎，性質(zhì)上沒有多大的區(qū)別，我們認為這是一個錯誤的看法。都是為了獲得某種利益，手段的不同，就意味著他所承擔的法律責任是完全不一樣的。中國有一句古話君子愛財取之有道，所以古人把君子的前提都定得很好的，就是君子和小人其實在追求目標上也沒有多大的差別，小人愛財人家君子也愛財，但是他們的區(qū)別在哪里？主要在手段上。君子愛

67、財是去取之有道，這個道在現(xiàn)在法律社會可能就是遵守法律，小人就是不擇手段，管你違法不違法，先掙到錢再說，他是這樣想的，所以我們在這里提醒大家一下，君子不是不愛財，也愛財，但是講究策略，講究遵紀守法，這請大家一定要注意。其實我覺得我們的古人給我們很多的啟示，我們現(xiàn)在想想我們古人給我們留下很多的提示是很不錯的。比如說前一段時間湖南有一個老師講課講到你們現(xiàn)在上高中、讀大學就是為了將來娶美女掙大錢，后來引起全國的討論，這個老師還被開除了。說哪有這

68、樣給學生講娶美女掙大錢，但是回到中國古</p><p>　　我順便給大家講教育，包括我們的教育，拿我本人來講也是中國教育體制失敗的產(chǎn)品，為什么是失敗的產(chǎn)品？我從上小學到初中，到上大學讀研究生，我學的經(jīng)濟學、財政學、金融學都是干什么的？都是為政府服務(wù)的。比如說學的宏觀經(jīng)濟學，必須是總理才能做，利率杠桿的應(yīng)用，公開市場的操作，財政的分配，你說你不是總理的話你搞這些干什么，比如像我們講財政，財政實際上就是政府會計，它不

69、是房地產(chǎn)企業(yè)會計，當然我們沒有必要，我們分到企業(yè)的時候我們發(fā)現(xiàn)讀的書都沒有用，如果老板還站在政府角度，老板上來給你一拳，你現(xiàn)在來到我企業(yè)要為企業(yè)說話，還是之乎者也解決不了什么問題，實際上像我們這樣的人都是教育體制培養(yǎng)失敗的東西。比如說研究納稅策劃，那都是后天自己研究琢磨的東西，我們上大學哪學過納稅籌劃，老師一過來給你一個耳光，納稅籌劃研究什么東西？研究納稅人少交稅，我們現(xiàn)在研究政府如何收稅，防止納稅人逃稅，他不會培養(yǎng)納稅人怎么少交稅，那

70、個東西作為歪門邪道，現(xiàn)在社會上還有不少人這么看。我講的意思是什么？就是大學應(yīng)該有專門為企業(yè)服務(wù)的專業(yè)，專門為企業(yè)服務(wù)的課程，現(xiàn)在包括清華北大以外，正在探索去一步一步小心翼翼去開設(shè)這樣的課程，這樣的課程還沒</p><p>　　我們再回到講義上來講，我想起教育特別有意見，但是個人的力量不能修改社會的力量，每個家長都特別愛自己的孩子，我想大家也是一樣，但是眼看著社會扼殺我的孩子，我是很難受的，我認為就是扼殺我的孩子，

71、把他的天性給扼殺掉了，我現(xiàn)在是主張孩子逃學，今天不去就不去，在家里跟奶奶玩，而且我有幾張光盤家看光盤，他在3歲以前電腦全部會熟練掌握，我不在家可以電腦打開，可以玩游戲，在我們小時候是無法想象的，一個3歲小孩把電腦打開操作還懂得拷貝，他懂得很多，還懂得添加文件夾，對于10幾歲的小孩可能都不會，但是一到幼兒園什么都沒了，幼兒園上兩年，我上一次考他說老師教你什么，到目前為止2年花了我4萬多塊錢，就學了一首兒歌，什么草兒青，天空藍，我說回來吧別

72、學什么兒歌，跟爸爸學能學一百多個兒歌，我專門到書店買兒歌教你，我還教他三字經(jīng)，百家姓也能數(shù)50多個出來，就是在那背，趙錢孫李周吳鄭王，就背，過去私塾教育不是錯的，很多都是對的，我現(xiàn)在越來越覺得過去的教育方法還是對的，就是死記硬背，我還準備教他三字經(jīng)，幼兒園永遠不會教這些東西，我相信我這樣培養(yǎng)的孩子保證將來在社會上能有一席之地。為什么？學校里的普通話教育，我們現(xiàn)在大家都</p><p>　　我這個概念我回到主題上來

73、，概念實際上就是要表達一個中心思想，就是一定要把那種社會上所講一些非法的，逃稅的，騙稅的手段從合法的節(jié)稅當中要準確加以區(qū)別，讓人一看這個活動屬于籌劃活動，這個活動屬于逃稅，能夠準確地加以劃分，那是我們老師的責任，是研究人員的責任。就像把人從動物當中劃分開來一樣，必須對人下一個準確的概念，讓人讀得這個概念就是人，如果你讀到這個概念還想起來這到底是人還是動物，那就壞了，說明你這個概念就是一個失敗的概念。你講一講什么是人，你給人下一個概念，到

74、處都是人，你給人下一個概念，我看你這個講得對不對，你這個概念一講就想起來這是人，你講給我聽一聽，抬頭一看全都是人，回家一看全是人，我現(xiàn)在問你什么叫做人？問住了吧。有頭腦的，有智慧的動物，人肯定是一種動物，有智慧有頭腦的，老鼠有沒有頭腦，偷吃東西是不是當著人面吃，為什么他知道人走掉了，他腦子會思考，這么來說的話，我覺得你剛才講的東西是老鼠，不是人，有思維，老鼠有思維夜里出來，白天不能出來。就是你這么講，不能說服我，或者是說服大家，你要說服

75、我，這么一講對對，看來就是這樣的，確實找不到反面的證據(jù)來證明王老師的說法是錯的，那我就是對的，你</p><p>　　請大家看一看我怎么給納稅籌劃下概念？納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負，稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟人行為，他就像降低生產(chǎn)成本一樣，降低開發(fā)成本一樣，去降低

76、他的稅收成，這是一個新的概念，新的一種理念。不再像過去那樣成為《稅法》的奴隸，愛交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個概念怎么下的？我作為一個老師把握的意圖告訴大家，實際上這個概念包含了兩層的意思。第一，強調(diào)了納稅籌劃的目的，是減輕稅負和實現(xiàn)稅收的零風險，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區(qū)別開了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負，但是他減輕稅負是不擇手

77、段的，甚至是不顧忌稅務(wù)風險的，絕對不是零風險，偷稅絕對不是零風險，偷稅的風險是很高的，這樣一下子從目的上來講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開了，這是一方面。另外一層意思，又是指責納稅籌劃的手段，君子愛財取之有道，手段也是至關(guān)重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許</p><p>　　通過這個概念兩個方面的意思，我們都能夠找出來跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區(qū)別，從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負，還要追求

78、零風險，從手段上來看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補救，這就是明顯的區(qū)別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個就違法，因為刀屬于兇器，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當然作為旁觀人來講覺得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說不一定這個人都

79、被你打流血了，但是可能刀砍的那個人就抓走了，用磚頭帶到派出所問一下筆錄教育一頓就回來，不一樣，手段是不一樣的。我這個比喻實際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如給大家舉一個籌劃的例子，現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司，我們稱之為A，房地產(chǎn)公司A，投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤3000萬元，現(xiàn)有一個公司C，愿意收購B公司，C</p

80、><p>　　同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價3500萬舉手，4位，其余的同志還沒有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓有一個營業(yè)稅。所以這是非常重要的，在這個問題當中當然要選擇先分利潤后轉(zhuǎn)讓的方式，因為只有先分利潤，才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅，也就是說先分的話一分錢都不用交，如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話，你麻煩來了，你投了2

81、000萬，你賣股權(quán)賣了3500，說明你股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價收益是多少？1500，33％的所得稅，你要交495萬，但是如果你先分的話有什么好處？因為他這個房地產(chǎn)公司，他已經(jīng)交過33％的所得稅，我作為法人所得稅回來也是33％，他已經(jīng)交過了還要不要重新交，稅法規(guī)定不在重復(fù)征稅，除非有稅率差，就是他是15稅率，我是33，回來補18個點，他是18點的稅，我是33，回來補15個點，如果你是33，我也是33，回來就不在補稅了。因此，先分利潤實際上比直接轉(zhuǎn)讓要

82、節(jié)省稅收。大家明白嗎？所以我們納稅籌劃就告訴我們，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，就要開始籌劃了，哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好，所以大家不要小看這個課程，我今天可能講了20個</p><p>　　再給大家舉一個例子，如果你們現(xiàn)在在開發(fā)過程當中缺錢，缺2000萬，現(xiàn)在有一個老板提出來了，我可以借你2000萬，當然也可以變成你股東，借你2000萬，你每年給我10％的資金占用費，如果變成股東，那我就享受參與分配的權(quán)利，現(xiàn)在你作為開發(fā)商，你

83、覺得這個老板提的要求，他兩個要求都可以，作為借款人對你來說都能夠做得到，你覺得作為你來講哪一種方式對于你來講稅收上會賺便宜？是借貸的錢還是把他拉來當你的股東，當然他肯定是小股東，你覺得是借錢好還是讓他加入股東好。我告訴大家，納稅籌劃要求我們必須事先去安排，等你把事情已經(jīng)安排過了再來籌劃就來不及了，下面我問大家是借錢好還是加入股東好，哪一種更有利于納稅，同意加入股東的舉手，3位，同意借錢的舉手。正確的答案應(yīng)當是借錢，因為借錢產(chǎn)生的利息和資

84、金占用費可以進開發(fā)成本，而變成股東以后，他的利潤分配只能在交完所得稅之后進行，因此對納稅是很不利的。我們把這個現(xiàn)象就叫做財務(wù)杠桿效應(yīng)，大家可以記一下。在借款經(jīng)營和入股經(jīng)營中，借款經(jīng)營可以發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，有著明顯的節(jié)稅作用，有著明顯的節(jié)稅好處，所以應(yīng)當選擇借款，而不應(yīng)選擇入股。在這里我還要強調(diào)的是有一些時候你們雙方認為</p><p>　　我打一個不太恰當?shù)谋扔鳎秃帽惹槿颂岢鰜硪睦掀欧重敭a(chǎn)，你們說法律支持

85、不支持？情人實際上就是我們講的隱形合伙人，所以法律不保護他的權(quán)利，這一點我希望我們的開發(fā)商老板們一定要注意，不要你認為是投資，但是稅務(wù)局卻不認為你是投資，認為你是借款，扯皮由此產(chǎn)生。但是我們事先策劃就不一樣了，聽完我的課以后就會爭取顯性身份，如果我真的是合股，就是對方公司章程里面必須有的名稱，有我蓋章的，這樣才行，否則都不行，希望大家都了解。概念我就給大家介紹到這里，也舉了幾個例子，希望大家從這幾個例子當中要注意到籌劃它的重要性。<

86、;/p><p>　　下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個重要的概念，第一個概念是什么是企業(yè)稅收負擔率？我給大家再講兩個概念，什么叫做企業(yè)稅收負擔率？還有一個叫做企業(yè)稅務(wù)風險？這兩個概念，希望大家記錄下來。企業(yè)稅收負擔率請大家看講義第6頁，企業(yè)稅收負擔率等于企業(yè)當期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當期實現(xiàn)的銷售收入或營業(yè)收入乘以百分之百。這個指標告訴我們，它能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負擔狀況，比如說經(jīng)過測算，我們這個企業(yè)的

87、稅收負擔率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負率有什么含義？就表明你賣100萬的房子，你得拿出12萬交給國家，這個稅里面可能既包括營業(yè)稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進去，因為分子里面什么稅都包進去了，那么他會給老板決策帶來一個什么樣的初步印象呢？就是我這個企業(yè)國家貢獻率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個靜態(tài)指標，那么我下面就要問大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說一說，這12％的稅是重了還

88、是輕了？你感覺？感覺輕了，這感覺不錯，就是跟著感覺走，你這個感覺很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說重還是輕？你覺得是重還是輕？重了，你們兩個感覺怎么完全不一樣，</p><p>　　下面我給大家出一個小小的問題，也想難倒你們一下，現(xiàn)在我們知道有一個項目需要前后投資一個億，這兩個項目都要投資一個億，經(jīng)過我們對這兩個項目的測算，我們發(fā)現(xiàn)A項目的稅收負擔率是15％，B項目的稅收負擔率是10％，請問你會選擇哪個項目投資？

89、假如這兩個項目的投資額、投資期都一樣的話，你會選擇哪一個項目來投資？我再講一遍，現(xiàn)在有A、B兩個項目，A項目投資額是一個億，投資期是三年，那么已經(jīng)經(jīng)過測算以后，A項目稅收負擔率是15％，還有一個項目是B，它投資額也是一個億，回收期也是三年，B項目經(jīng)過測算稅收負擔率是10％，如果企業(yè)納稅處在自治狀態(tài)，屬于自治狀態(tài)就是沒有偷稅漏稅，也沒有籌劃，請問你們會選擇哪一個項目，是A項目還是B項目？我繞著彎子提問，我不告訴你利潤率，告訴你負擔率，同意

90、投資A項目的請舉手，舉高一點我看一下，4位；同意投資B項目的請舉手，3位。這個問題你們怎么好多人不敢舉手呢？因為心里沒底。我們對房地產(chǎn)納稅籌劃的研究從現(xiàn)在開始，已經(jīng)準備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經(jīng)告訴你稅負率是由誰來決定的，首先我問你稅負率高了對企業(yè)經(jīng)營有沒有好處？肯定沒有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多</p><p>　　今天上午的課我們就講到這里，下午我們講更深入的內(nèi)容供大家參考，謝謝各

91、位！</p><p>　　因為第一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅，沒有取得預(yù)售證之前，銷售的經(jīng)營是否交營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)在沒有取得預(yù)售證前，在取得各種定金的同時，要申報繳納營業(yè)稅，跟取得預(yù)售證沒有關(guān)系，請這位同志記下來，凡是取得定金性質(zhì)的，收入都要在取得時的當月申報繳納營業(yè)稅。</p><p>　　這位同志還問，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼

92、在商品房銷售購銷合同上，如果在預(yù)售的時候，沒有預(yù)售證的時候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時也不需要貼花，因為合同需要備案。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購買印花稅票，貼在商品房購銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬分之五。</p><p>　　還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產(chǎn)承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產(chǎn)用于承包，用于公司職

93、工的承包，按規(guī)定期限向公司繳納承包費。那么，個人將公司財產(chǎn)用無承包以后，可以自由進行經(jīng)營。那么，帳怎么做呢？我看不出來，反正大概根據(jù)我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問題是什么呢？員工經(jīng)營的稅收誰來交的問題，還有公司經(jīng)營收入的所得稅如何交的問題，應(yīng)該在這個合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權(quán)利義務(wù)，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對于所有合同交于公司財務(wù)備案，進行合

94、資、合作的商戶必須合法經(jīng)營，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營，依法納稅，但是沒有對職工進行約束，將來就有扯皮，到底誰來交的問題。所以，第六條第一款要進行修改。還有第七條違約責任第二條需要修改，這個就不講了。</p><p>　　下面，我們再圍繞這個主題，給大家繼續(xù)講。上午給大家講了關(guān)于納稅籌劃的概念，給大家導(dǎo)出新的概念，一個是企業(yè)稅收負擔率。還有一個概念，什么叫企業(yè)稅務(wù)風險？那么，

95、企業(yè)稅務(wù)風險，就是大家看第六頁，講義第六頁企業(yè)稅收零風險，是指納稅人 正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚，而導(dǎo)致了少交稅款，給稅務(wù)部門處罰的可能性，這是一個方面。另外一個方面，是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導(dǎo)向了另外一個后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風險，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，