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1、項目投資融資決策,仝允桓 教授清華大學經(jīng)濟管理學院,課程主要內容,項目可行性研究的內容項目現(xiàn)金流量構成投資項目財務分析不確定性分析技術改造項目財務分析房地產(chǎn)項目投資決策,資產(chǎn)評估公共項目投資決策先進技術應用項目投資決策項目投資與融資結構項目融資風險管理,第一部分 項目投資決策,項目周期投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究投資決策項目實施項目后評估,投資決策所要考慮的主要問題,投資者自身的條

2、件；投資的外部環(huán)境投資者的目標與目標、條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略投資的收益，費用及相應的風險,影響投資決策的主要因素,投資決策的層次,戰(zhàn)略層次的投資決策戰(zhàn)略指高層次的全面計劃。理想的戰(zhàn)略決策應是根據(jù)長期目標需要制定最佳利用資源的全面計劃。衡量戰(zhàn)略方案的標準是效益，即計劃能滿足目標要求的程度。戰(zhàn)術層次的投資決策戰(zhàn)術指低層次的專門方案。戰(zhàn)術決策圍繞戰(zhàn)略決策所確定的目標提出和選擇實現(xiàn)目標的策略和方案。戰(zhàn)術選擇的衡量標準是效率，即

3、一項活動能完成使命的程度。,項目投資決策框架,工程項目投資決策中收益與風險的權衡,作為決策依據(jù)的評價過程評價要素 評價層次 評價對象,目標準則指標尺度權重方案綜合評價,企業(yè)政府社會個人,項目盈利性項目公共項目技術產(chǎn)品工藝方法政策,投資時機的把握,技術進步市場需求變化經(jīng)濟結構調整政策變化其他發(fā)展機遇,行業(yè)生命周期產(chǎn)品生命周期技術生命周期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期宏觀經(jīng)濟形

4、勢,行業(yè)的生命周期,產(chǎn)品的生命周期,,投資方式選擇,新建項目項目建設投資、項目建設周期（是否會貽誤市場機會）、市場開拓費用改造原有項目改造投資、技術轉換成本兼并、收購其它企業(yè)對象企業(yè)的情況：經(jīng)營業(yè)績、市場份額、成長率、營銷網(wǎng)絡、研究開發(fā)能力、生產(chǎn)能力、資產(chǎn)負債狀況、社會負擔并購方式：直接購買，換股、股份換資產(chǎn)、承擔債務換股份或資產(chǎn),一、項目可行性研究 的內容,市場分析投資條件與項目選址技術方案環(huán)境保護與勞動

5、安全企業(yè)組織和勞動定員項目實施進度安排投資估算與資金籌措財務分析國民經(jīng)濟與社會效益分析結論與建議,（一）市場分析,市場調查產(chǎn)品用途現(xiàn)有生產(chǎn)能力產(chǎn)量及銷售量替代產(chǎn)品產(chǎn)品價格國外市場市場需求預測消費對象消費條件產(chǎn)品更新周期特點市場成長速度及趨勢可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品產(chǎn)品可能的新用途產(chǎn)品出口或進口替代分析,市場進入壁壘技術壁壘規(guī)模壁壘政策壁壘產(chǎn)品方案和項目規(guī)模產(chǎn)品方案（規(guī)格標準）項目擬建規(guī)模市

6、場營銷策略市場定位（領先或追隨、目標市場）促銷價格、推銷方式與措施產(chǎn)品銷售費用預測產(chǎn)品銷售收入預測價格預測銷售收入預測,市場調查方法,普遍調查：對調查對象進行全樣本調查。抽樣調查：抽取調查對象樣本進行調查。抽樣調查需要根據(jù)擬調查問題的性質和調查對象的具體情況進行抽樣設計。主要抽樣方法有：隨機抽樣、分層抽樣和分群抽樣等。專家調查：專家訪談、專家會議、Delphi法等。調查方式：書面問卷、電話訪談、當面訪談等。問卷設計

7、要盡量避免偏差。檔案研究：通過收集和查閱有關資料獲取信息?？衫玫馁Y料包括宏觀社會、經(jīng)濟統(tǒng)計資料、公眾傳播媒介信息、專業(yè)機構業(yè)務信息等。,市場預測方法,定性預測通過分析歷史資料和研究未來條件，憑借預測人員的經(jīng)驗和判斷推理能力進行預測?？刹捎肈elphi法、組織專家小組進行分析判斷等。定量預測根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用數(shù)學分析技術，建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關系的模型進行預測。常用的方法趨勢外推法：移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法、包絡

8、線趨勢預測法等。因果分析法：回歸分析法、相關分析法等。,市場壁壘分析,技術壁壘：能否獲得所需要的專門技術？規(guī)模壁壘：能否達到一定的經(jīng)濟規(guī)模？投資能力市場有效需求及可能取得的市場份額政策壁壘：政府對市場有哪些管制政策？投資許可生產(chǎn)許可能否打破既成的市場格局，取得一定的市場份額？先入企業(yè)的技術與品牌優(yōu)勢先入企業(yè)的排他性聯(lián)盟用戶對后進入者的認可,市場結構與企業(yè)行為,市場結構類型及其特征,壟斷競爭市場的非價格競爭,在壟斷競

9、爭市場中，企業(yè)影響價格，控制價格的能力較弱，因而會采取非價格競爭手段品質競爭促銷活動競爭壟斷競爭條件造成產(chǎn)品差別和品質競爭，有利于滿足消費者多樣化的需要和激勵企業(yè)創(chuàng)新。,需求價格彈性在市場分析中的意義,對于富于彈性的商品，價格與總收入成反方向變化P 則 TR ， P 則 TR對于缺乏彈性的商品，價格與總收入成同方向變化P 則 TR ， P 則 T

10、R,,,,,,,,,（二）投資條件與項目選址,自然條件基礎設施條件原材料及輔助材料供應燃料動力供應人力資源條件社會、經(jīng)濟、人文條件政策環(huán)境,主要原材料、燃料動力費用估算土地費用其它應考慮的因素與政府的關系目標市場戰(zhàn)略布局各備選方案比較,（三）技術方案,產(chǎn)品及工藝方案產(chǎn)品功能產(chǎn)品規(guī)格、標準生產(chǎn)方法技術參數(shù)和工藝流程主要工藝設備選擇主要原材料、燃料、動力消耗指標生產(chǎn)車間布置方案廠內外運輸方案存貯方案

11、,土建工程主要建、構筑物的建筑特征及結構設計特殊基礎工程的設計建筑材料土建工程造價估算其他工程給排水工程 動力及公用工程防災設施生活福利設施,技術方案選擇,技術方案選擇要考慮的制約條件需求制約（現(xiàn)存的需求結構及需求結構可能的變化）資源制約（資金、人力資源、自然資源、其它要素）環(huán)境制約（經(jīng)濟技術環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然環(huán)境）技術方案選擇的原則經(jīng)濟性原則（以最小的投入取得最好的效果）發(fā)展原則（發(fā)展的前景及適應發(fā)

12、展的能力）兼容性原則（與原有經(jīng)濟、技術、環(huán)境、社會的兼容性）相關效果原則（相關的經(jīng)濟、技術、環(huán)境、社會效果）技術方案選擇的視角技術先進性技術適用性,產(chǎn)品方案評價,產(chǎn)品功能的合理性，產(chǎn)品在技術上的先進性；產(chǎn)品在功能、技術、成本上的競爭優(yōu)勢；其它產(chǎn)品替代該產(chǎn)品的可能性；產(chǎn)品的市場生命周期及目前所處的階段；有無可能形成產(chǎn)品鏈、產(chǎn)品群；是否符合國家有關技術和環(huán)境標準的要求。,工藝方案評價,技術的先進性所采用工藝和設備的技術

13、效能、效率、能耗水平等技術參數(shù)的先進程度技術生命周期及所采用技術在生命周期中所處的階段技術的成熟程度實驗室技術經(jīng)過中試的技術已經(jīng)工業(yè)化應用的技術技術轉換成本技術發(fā)展趨勢及所采用技術的發(fā)展前景與競爭技術相比，所采用技術的優(yōu)勢及缺陷,（四）環(huán)境保護與勞動安全,環(huán)境現(xiàn)狀項目主要污染源項目主要污染物擬采用的環(huán)境保護標準環(huán)境保護方案環(huán)境監(jiān)測制度環(huán)境保護投資估算環(huán)境影響評價結論,生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素分析職業(yè)安全衛(wèi)生

14、主要設施勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督保障機構消防措施和設施方案,（五）企業(yè)組織和勞動定員,企業(yè)組織企業(yè)組織形式企業(yè)工作制度企業(yè)薪酬制度勞動定員和人員培訓勞動定員項目年人工費用估算人員培訓計劃及費用估算,（六）項目實施進度安排,項目實施的各階段資金籌措安排技術獲得勘察設計與設備訂貨工程招標與施工準備工程施工生產(chǎn)準備試運轉竣工驗收項目實施進度安排,項目實施管理機構項目實施費用建設單位管理費生產(chǎn)籌備費生產(chǎn)

15、職工培訓費辦公家具購置費勘察設計費其他應支出的費用,項目實施進度計劃方法,橫道圖（例）,項目實施進度計劃方法,網(wǎng)絡圖（例）,（七）投資估算與資金籌措,固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)構建費用無形資產(chǎn)獲取費用遞延資產(chǎn)預備費流動資金估算流動資產(chǎn)流動負債,資金籌措資金來源項目籌資方案建設期貸款利息投資使用計劃投資使用計劃借款償還計劃,（八）財務分析,財務預測投資估算與資金籌措銷售收入預測成本費用預測財務報表編制

16、損益表資產(chǎn)負債表資金來源與運用表現(xiàn)金流量表其它輔助報表,資金規(guī)劃資金來源與運用資金平衡財務效果評價盈利能力評價清償能力評價不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析概率分析,（九）國民經(jīng)濟與社會效益分析,公共項目和對國民經(jīng)濟和社會利益有重要影響的項目，在可行性研究中需要作國民經(jīng)濟與社會效益分析。,確定國民經(jīng)濟與社會目標辨識項目的國民經(jīng)濟與社會效益及費用直接效益及費用、間接效益及費用內部效益及費用、外部效益及費用

17、有形效益及費用、無形效益及費用確定國民經(jīng)濟與社會效益評價參數(shù)項目國民經(jīng)濟與社會效益綜合評價,二、現(xiàn)金流量構成,現(xiàn)金流量（Cash Flow , CF）現(xiàn)金流入（Cash In Flow , CI）銷售（經(jīng)營）收入、資產(chǎn)回收、借款等現(xiàn)金流出（ Cash Out Flow , CO）投資、經(jīng)營成本、稅、貸款本息償還等凈現(xiàn)金流量（NCF）NCF＝CI－CO,（一）投資,項目總投資建設投資（習慣上稱固定資產(chǎn)投資）

18、流動資金投入項目建設期借款利息項目建成后，投資轉化為相應的資產(chǎn)：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)流動資產(chǎn),工業(yè)項目建設投資構成,工業(yè)項目流動資金構成,流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負債,（二）成本費用,成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費,我國實行固定資產(chǎn)分類折舊制度。直線折舊:年限平均法工作量法,成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費,加速折舊:雙倍余額遞減法其中最后兩年年數(shù)總和法,成本費用中的無形、遞延資產(chǎn)攤銷費,無形資產(chǎn)指沒

19、有物質實體而以某種特殊權利和技術知識等資源形態(tài)存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，如專利、商標、版權、土地使用權、非專利技術、商譽、特許經(jīng)營權等。無形資產(chǎn)的原值相對于獲得無形資產(chǎn)的實際支出。無形資產(chǎn)原值按無形資產(chǎn)的有效使用期平均攤銷，并計入成本費用。攤銷期限不少于10年。遞延資產(chǎn)指不能全部計入當期損益，需要分期攤銷計入成本的各項費用。如開辦費、租入資產(chǎn)改良費。開辦費按不少于5年的期限攤銷。租入資產(chǎn)改良費按租賃期限攤銷,成本費用要素及其現(xiàn)金流屬性

20、,經(jīng)營成本＝總成本費用－利息支出－折舊、攤銷費,（三）銷售收入、利潤及稅金,銷售收入 －總成本費用 －銷售稅金及附加_____________________________________________________________________ ＝銷售利潤 －所得稅____________________________________________________________________

21、_ ＝稅后利潤 －公積金 －公益金_____________________________________________________________________ ＝可分配利潤,計入成本的稅房產(chǎn)稅車船稅土地使用稅進口材料關稅等銷售稅金及附加增值稅營業(yè)稅城鄉(xiāng)維護建設稅教育費附加消費稅資源稅所得稅,資金等值計算,不同時間發(fā)生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發(fā)生的資金金額折算

22、成另一個時點上的等值金額，稱為資金的等值計算。把將來某時點發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時點上的等值金額，稱為“折現(xiàn)”或“貼現(xiàn)”。將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“現(xiàn)值”。與現(xiàn)值等價的將來某時點上的資金金額稱為“將來值”或“終值”。,常用資金等值計算公式,現(xiàn)值與將來值之間的換算其中 i 是反映資金時間價值的參數(shù)，稱為“折現(xiàn)率”。以上兩式亦可記作：,常用資金等值計算公式,等額年值與將來值之間的換算其中

23、A 是從第 1 年末至第 n 年末的等額現(xiàn)金流序列，稱為“等額年值”。以上兩式亦可記作：,常用資金等值計算公式,等額年值與現(xiàn)值之間的換算亦可記作：若 則：,三、投資項目財務分析報表,基本報表損益表資產(chǎn)負債表資金來源與運用表現(xiàn)金流量表（全部投資）現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（各投資方）輔助報表固定資產(chǎn)投資估算表流動資金估算表投資計劃與資金籌措表,主要產(chǎn)出物和

24、投入物使用價格依據(jù)表生產(chǎn)成本估算表固定資產(chǎn)折舊費估算表無形及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表制造費用、銷售費用、管理費用估算表借款還本付息表總成本費用估算表銷售收入及銷售稅金估算表,工業(yè)項目流動資金估算,擴大指標估算法參照同類項目流動資金與銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動資金占用額進行粗略估算。分項詳細估算法流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負債流動資產(chǎn)＝存貨＋應收帳款＋周轉現(xiàn)金流動負債＝應付帳款,工業(yè)

25、項目流動資金估算,存貨: 包括外購材料、燃料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、備品備件應收帳款：周轉現(xiàn)金：應付帳款：,主要的債務償還方式,一次還本借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；等額還本規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；等額攤還規(guī)定期限內分期等額攤還本金和利息；一次性償付借款期末一次償付全部本金和利息；“氣球法”期中任意償還本利，到期末全部還清,項目資

26、金規(guī)劃,資金運用涉及投資計劃、項目實施進度計劃以及生產(chǎn)計劃。資金來源與資金結構自有資金與借入資金國內資金與國外資金資金結構與財務風險資金平衡不產(chǎn)生資金缺口的條件是各年的累計盈余資金額必須大于或等于零,清償能力分析指標,借款償還期（按盡早歸還的原則計算出的還清項目長期借款所需要的時間）資產(chǎn)負債率＝負債總額/資產(chǎn)總額流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額速動比率＝速動資產(chǎn)總額/流動負債總額,各財務報表之間的關系,四、項

27、目財務分析指標,凈現(xiàn)值 （Net Present Value, NPV） 內部收益率（IRR） (Internal Rate of Return) 投資回收期 （Pay back period , Pb）,（一）凈現(xiàn)值,計算公式：判斷準則： 項目可接受； 項目不可接受。,

28、,凈現(xiàn)值計算示例,上例中 i =10% , NPV＝137.24亦可列式計算：NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％ ，5） ＝－1000＋300×3.791＝137.24,凈現(xiàn)值函數(shù)式中 NCFt 和 n 由市場因素和技術因素決定。若NCFt 和 n 已定，則,典型的NPV函數(shù)曲線,基準折現(xiàn)率的確定,基準折現(xiàn)率的概念基準折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)

29、，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）決定基準折現(xiàn)率要考慮的因素資金成本項目風險,用凈現(xiàn)值指標進行多方案比選,互斥方案具有可比性的條件考察的時間段和計算期可比收益和費用的性質及計算范圍可比備選方案的風險水平可比評價所使用的假定合理壽命期相等的互斥方案比選在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負的方案為最優(yōu)可

30、行方案。,用凈現(xiàn)值指標進行多方案比選,壽命期不等的互斥方案比選壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標進行比選，需要根據(jù)決策需要和備選方案的技術、經(jīng)濟特征引入相應的假定，設定一個共同的計算期。以短壽命方案的壽命期為計算期，假定長壽命方案在計算期結束時將資產(chǎn)余值變現(xiàn)回收；以長壽命方案的壽命期為計算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計算期，假定一個或若干備選方案可重復實施。,（二）內部收益率

31、（IRR）,內部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。計算IRR的理論公式:判斷準則： 項目可接受； 項目不可接受。,計算IRR的試算內插法,,IRR計算公式：,內部收益率計算示例,,項目內部收益率的唯一

32、性問題討論,由計算內部收益率的理論公式令可得從數(shù)學形式看，計算內部收益率的理論方程應有n 個解。問題：項目的內部收益率是唯一的嗎？,項目內部收益率的唯一性問題討論,例：某大型設備制造項目的現(xiàn)金流情況用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結果。可以證明，當項目凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內發(fā)生多次變化時，計算IRR的方程可能有多個解。問題：這些解中有項目的

33、IRR嗎？如果項目凈現(xiàn)金流量的正負號發(fā)生多次變化，計算IRR的方程一定多個解嗎？該項目能用IRR評價嗎？,項目內部收益率的唯一性問題討論,結論：常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化）IRR有唯一實數(shù)解。非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化）計算IRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。項目的IRR是唯一的，如果計算IRR的方程有多個實數(shù)解，這些解都不是項目的IRR。對非常規(guī)項目，須根據(jù)IRR的經(jīng)濟

34、含義對計算出的IRR進行檢驗，以確定是否能用IRR評價該項目。,項目投資回收模式,上式中，NCFt 為第 t 年的凈現(xiàn)金流量，F(xiàn)t 為第 t 年項目內部未收回的投資。,非常規(guī)項目內部收益率的檢驗,檢驗標準：在項目壽命期內，項目內部始終存在未收回的投資。即：能滿足 及條件的 i* 就是項目唯一的IRR，否則就不是項目的IRR，且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟意義

35、的IRR。,非常規(guī)項目內部收益率的檢驗,令顯然，Pt 是項目在第 t 年以 i * 為折現(xiàn)率的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。由于(1＋ i *)－t 為正數(shù)，非常規(guī)項目內部收益率通過檢驗的條件亦可表述為：,（三） 投資回收期,投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目風險的評價指標。靜態(tài)投資回收期不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。動態(tài)投資回收期考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。

36、,五、項目不確定性分析,主要的不確定性分析方法盈虧平衡分析確定盈利與虧損的臨界點敏感性分析分析不確定因素可能導致的后果概率分析對項目風險作直觀的定量判斷,項目投資風險類別,非系統(tǒng)風險指隨機發(fā)生的意外事件有關的風險； 系統(tǒng)風險指與一般經(jīng)營條件和管理狀況有關的風險； 內部風險指與項目清償能力有關的風險； 外部風險指與獲取外部資金的能力有關的風險。,常見的項目風險因素,信用風險項目參與方的信用及能力建設和開發(fā)

37、風險自然資源和人力資源項目生產(chǎn)能力和效率投資成本竣工延期不可抗力市場和運營風險市場競爭市場準入市場變化技術變化經(jīng)營決策失誤,金融風險匯率、利率變動通貨膨脹貿易保護政治風險體制變化政策變化法律法規(guī)變化法律風險有關法律法規(guī)不完善對有關法律法規(guī)不熟悉法律糾紛及爭議難以解決環(huán)境風險,項目投資決策中收益與風險的權衡,銷售收入及成本與產(chǎn)量之間的關系,銷售收入(B)、產(chǎn)品價格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關

38、系,總成本(C)、固定成本(Cf)、單位產(chǎn)品變動成本(Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關系,盈虧平衡分析圖,銷售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關系,盈虧平衡分析,由 即 可導出：盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡價格盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本,盈虧平衡分析示例,某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本30

39、00萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關系。單位產(chǎn)品變動成本盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡價格盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本,經(jīng)營杠桿,設項目固定成本占總成本的比例為S，則固定成本銷售利潤當銷售量變化時，S越大，利潤變化率越大。,盈虧平衡分析的擴展,某項目的NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素當NPV＝0時，有可解得，能使NPV≥ 0 的項目壽命期的臨界值約為10年,敏感性分析,例:不確定因素變動對項目NPV的影響,項

40、目凈現(xiàn)值的概率描述,假定A、B、C是影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有l(wèi)、m、n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則項目現(xiàn)金流有 k＝l × m×n 種可能的狀態(tài)。根據(jù)各種狀態(tài)所對應的現(xiàn)金流，可計算出相應的凈現(xiàn)值。設在第 j 種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為 NPV（j）,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為:,概率分析示例,概率樹,兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹,各種狀態(tài)組合的凈

41、現(xiàn)金流量及發(fā)生概率,投資項目風險估計,上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標準差假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出該項目凈現(xiàn)值大于或等于0的概率為,各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率,項目風險估計的圖示法,六、技術改造項目財務評價,技術改造項目費用與效益的識別“有無法”與“前后法”沉沒成本技術改造項目費用與效益的計量邊際分析原理增量分析法機會成本、追趕成本,七、房地產(chǎn)項目投資分析,房地產(chǎn)投資考慮的因素投資盈利性方面的因素

42、投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益；投資安全性方面的因素投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者所作的財務和法律等方面的安排；其他因素企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標。,房地產(chǎn)項目的費用和收益,財務收益租售收入財產(chǎn)升值收益折舊蔽稅收益非財務收益,開發(fā)階段費用土地費用建設費用財務費用銷售費用經(jīng)營階段費用出租費用維護、管理費用財務費用,房地產(chǎn)開發(fā)項目總投

43、資構成,折舊的蔽稅作用,房地產(chǎn)項目初步財務分析過程框圖,參數(shù)調整后的初步財務分析,抵押貸款常數(shù),計算公式：式中：r為年利率， n為貸款年限,,,示例：,房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流分析模型,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,八、先進技術應用項目評價,先進技術應用項目評價的特點具有戰(zhàn)略決策性質的多準則決策定量與定性分析相結合的半結構化決策強調競爭優(yōu)勢與核心能力的建立與發(fā)展著眼于企業(yè)長遠目標重視項目的總體效益與集成效