論述房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題及措施

1、<p>　　論述房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題及措施</p><p>　　【摘 要】文章主要結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)，闡述了房產(chǎn)測(cè)繪的概念和內(nèi)容，以及探討了房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，從而進(jìn)一步針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析與論述，旨在為房產(chǎn)測(cè)量工作人員提供參考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；面積測(cè)繪；問(wèn)題；措施 </p><p><b>　　1 引言

2、</b></p><p>　　近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，商品房作為一種高價(jià)、耐用的特殊商品進(jìn)人了流通領(lǐng)域，商品房交易市場(chǎng)日趨活躍，城市住宅需求更顯示了其強(qiáng)勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長(zhǎng)。而房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作，其成果的準(zhǔn)確性既關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，也關(guān)系到房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋的管理工作。 &l

3、t;/p><p><b>　　2 房產(chǎn)測(cè)繪概述 </b></p><p>　　房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來(lái)測(cè)定房屋的位置、界線、占地范圍、面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和房產(chǎn)管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。房產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)變更測(cè)量、房產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。我國(guó)城鎮(zhèn)居民

4、住房制度以及土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等問(wèn)題始終是人們關(guān)注的熱點(diǎn)。為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，切實(shí)做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作，應(yīng)盡量規(guī)避具體作業(yè)中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，提高房產(chǎn)測(cè)繪的工作效率，確保成果質(zhì)量。 </p><p>　　3 房屋計(jì)算建筑面積的條件 </p><p>　　在測(cè)算房屋建筑面積之前，首先要判斷該建筑各個(gè)部位是否符合計(jì)算面積的條件： </p><p>　　（1）應(yīng)

5、具有頂蓋。 </p><p>　　（2）應(yīng)有圍護(hù)物。 </p><p>　?。?）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物。 </p><p>　?。?）層高在2.20米以上（含2.20米）。 </p><p>　?。?）可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。 </p><p>　　4 房產(chǎn)面積測(cè)算的基本方法 </p><

6、p><b>　　4.1 圖解法 </b></p><p>　　就是在一定比例尺的圖上（地形圖、地籍圖或土地利用現(xiàn)狀圖），采用一定的儀器、工具和方法，量算出地塊的圖上面積，依據(jù)比例尺換算成實(shí)地面積的方法。常用方法有：方格網(wǎng)法、求積儀法、幾何圖形法等。圖解法計(jì)算面積的精度偏低，主要用于宗地內(nèi)地類面積計(jì)算。 </p><p>　　4.2 實(shí)地量距法 </p>

7、;<p>　　實(shí)地量距法，就是在實(shí)地用距離測(cè)量工具量取有關(guān)圖形的邊長(zhǎng)，進(jìn)而計(jì)算出該圖形的面積。對(duì)于不規(guī)則圖形的面積測(cè)算時(shí)，可以將其分解成幾個(gè)簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算出這些圖形的面積，用簡(jiǎn)單的加減法計(jì)算出其最終的面積。該方法常用的測(cè)量工具是鋼卷尺、皮尺和激光測(cè)距儀。 </p><p>　　4.3 坐標(biāo)解析法 </p><p>　　坐標(biāo)解析法，是采用數(shù)字測(cè)繪技術(shù)先測(cè)繪出房產(chǎn)平

8、面圖，然后再按照房角點(diǎn)的坐標(biāo)值計(jì)算出該房屋的建筑面積。 </p><p>　　4.4 房屋建筑面積的計(jì)算 </p><p>　　現(xiàn)代房產(chǎn)測(cè)繪工作中，用于面積測(cè)算的軟件大多都是基于AutoCAD軟件為平臺(tái)開(kāi)發(fā)出來(lái)的，形式各異，但具體的面積測(cè)算步驟基本相同：（1）房屋分層分戶圖形的繪制。（2）計(jì)算每層建筑面積。（3）計(jì)算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。（4）計(jì)算分戶套內(nèi)建筑面積。

9、（5）計(jì)算公用建筑面積。（6）檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。 將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較，進(jìn)行粗差檢查。如兩者相等，則無(wú)粗差。（7）計(jì)算分戶建筑面積。 先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定，按分戶套內(nèi)比例分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶分?jǐn)偟降墓媒ㄖ娣e，得到該戶總建筑面積。（8）檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。 </p><p>　　5 房產(chǎn)測(cè)繪中存在

10、的問(wèn)題及措施 </p><p>　　5.1 房產(chǎn)測(cè)繪中常見(jiàn)問(wèn)題分析 </p><p>　　面對(duì)現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者求新、求異心理，現(xiàn)代的新型建筑物在外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面復(fù)雜多變，國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）（后簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）中針對(duì)面積計(jì)算的相關(guān)條款已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有建筑格局的需要，也給房產(chǎn)測(cè)繪工作者帶來(lái)了更多的挑戰(zhàn)。測(cè)繪結(jié)果一旦出具，將直接進(jìn)入市場(chǎng)交易、抵押

11、、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)等，許多問(wèn)題往往是既成事實(shí)后才被發(fā)現(xiàn)，這樣將使房地產(chǎn)測(cè)繪單位處于非常不利的境地。常見(jiàn)問(wèn)題如下： </p><p>　　（1）成果測(cè)算方法的選擇問(wèn)題。 </p><p>　?。?）測(cè)算成果的準(zhǔn)確性問(wèn)題。 </p><p>　?。?）對(duì)共有部位的認(rèn)定及其分?jǐn)偡秶嬖诿黠@的人為因素。 </p><p>　?。?）測(cè)繪成果的描述和表示不是很

12、直觀。測(cè)繪成果的描述和表示偏于專業(yè)化，有不少用戶老百姓不一定能全看懂，等老百姓發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，購(gòu)房已成事實(shí)，不能做到 “防患于未然”。 </p><p>　　5.2 解決房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題的措施 </p><p>　　結(jié)合部分城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及自身的工作實(shí)踐，并從社會(huì)及市場(chǎng)角度方面出發(fā)，下面就如何解決房屋面積測(cè)繪的問(wèn)題提出幾點(diǎn)看法。 </p><p>　　（1）成果測(cè)算方法的選

13、擇問(wèn)題 </p><p>　　目前，大多數(shù)城市在房屋建筑面積測(cè)繪時(shí)常用的方法有兩種：一是現(xiàn)場(chǎng)直接測(cè)量邊長(zhǎng)，進(jìn)行計(jì)算；二是現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)建筑施工平面圖（簡(jiǎn)稱施工圖），確認(rèn)建成房屋各部位邊長(zhǎng)與施工圖一致后，內(nèi)業(yè)計(jì)算時(shí)從施工圖上取值計(jì)算。 </p><p>　　第一種做法精度較低并且無(wú)法做到測(cè)繪成果的唯一性，因?yàn)榉课萁ǔ珊?，軸線隱含在墻內(nèi)，成了一條看不見(jiàn)摸不到的理論軸線。實(shí)地測(cè)量受到墻體的厚度、厚度均

14、勻度、裝飾板材等影響，而且這種影響是非系統(tǒng)性的，它大大抵消了高精度測(cè)繪儀器的優(yōu)勢(shì)。由于測(cè)量特征點(diǎn)的標(biāo)志不明確，其對(duì)測(cè)量邊長(zhǎng)的影響較大，造成現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪各層戶型相同的房屋，每層結(jié)果都不一樣。當(dāng)采用這種面積測(cè)算方法時(shí)，首先要求使用有足夠精度的測(cè)量工具來(lái)進(jìn)行長(zhǎng)度的測(cè)量，觀測(cè)讀數(shù)時(shí)，應(yīng)獨(dú)立量取兩次數(shù)據(jù)，讀數(shù)至0.001m；兩次數(shù)據(jù)較差滿足精度要求時(shí)方可記錄，記錄至0.01m，數(shù)據(jù)取位按“四舍五入”的原則。其次是結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)情況，正確、合理地判

15、斷墻體厚度，盡量減少長(zhǎng)度測(cè)量誤差對(duì)面積的影響。 　　若新建筑在施工放線時(shí)，完全保證了施工放線精度的狀況下，建成后該建筑的現(xiàn)狀將完全符合施工平面圖格局，此時(shí)采用第二種方法完成的面積計(jì)算成果精度高、問(wèn)題少，這種方式計(jì)算后的成果也更符合房產(chǎn)管理部門對(duì)成果的管理及后續(xù)使用。使用這種方式進(jìn)行面積測(cè)算時(shí)，必須要有房管部門和具備房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)共同到現(xiàn)場(chǎng)完成建筑物邊長(zhǎng)的核查。 </p><p>　　采用第二種做法，因?yàn)閿?shù)據(jù)

16、來(lái)自設(shè)計(jì)圖紙，它保證了結(jié)果的唯一性。另外，從圖紙取值計(jì)算出的面積，易于社會(huì)接受，結(jié)果是透明的，凡具備一定數(shù)學(xué)知識(shí)的人，可以驗(yàn)算。從根本上消除部分購(gòu)房人對(duì)成果真實(shí)性的懷疑。因?yàn)椤兑?guī)范》中沒(méi)有規(guī)定不可以從設(shè)計(jì)圖紙取值測(cè)繪房屋面積，所以實(shí)踐中這種做法在逐步增多。 </p><p>　　（2）測(cè)算成果的準(zhǔn)確性問(wèn)題。 </p><p>　　影響測(cè)繪成果準(zhǔn)確性問(wèn)的因素主要有兩個(gè)方面：一是測(cè)量對(duì)象的范圍

17、界定錯(cuò)誤，二是測(cè)量對(duì)象的局部區(qū)域面積計(jì)算方式錯(cuò)誤。 </p><p>　　首先，為了防止測(cè)量對(duì)象的范圍界定錯(cuò)誤，在進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)算時(shí)，要依據(jù)圖紙和建筑現(xiàn)狀，區(qū)分清楚哪里是戶型套內(nèi)使用范圍，哪里是套內(nèi)與共有建筑面積區(qū)域的分隔界限、套與套的分隔界限等，并做出自己熟悉的標(biāo)記，繪制圖形時(shí)按照標(biāo)記范圍逐步完成，待圖形全部繪制完畢后，經(jīng)檢查核對(duì)正確后再進(jìn)行后續(xù)工作。在這里特別要說(shuō)的是，各戶套內(nèi)獨(dú)立使用的陽(yáng)臺(tái)和結(jié)構(gòu)功能轉(zhuǎn)換

18、層上下層間，出現(xiàn)問(wèn)題的機(jī)會(huì)最多，需要大家在進(jìn)行面積測(cè)算時(shí)特別留意。 </p><p>　　其次，為了防止特殊區(qū)域面積計(jì)算方式錯(cuò)誤，在繪圖時(shí)，一定要根據(jù)《規(guī)范》相關(guān)條款，確定建筑各部位具體的面積計(jì)算方式，哪些位置該計(jì)算全部面積，哪里該計(jì)算一半面積，哪里不計(jì)算面積，使用文字注記或者圖層線型等在圖上做標(biāo)記，在后續(xù)面積計(jì)算時(shí)有據(jù)可循，減少錯(cuò)誤。對(duì)面積計(jì)算方式不確定的區(qū)域，一定要參照當(dāng)?shù)胤抗懿块T的建議來(lái)完成。 </p

19、><p>　　（3）共有共用部位的認(rèn)定及分?jǐn)?</p><p>　　在實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生這樣的情況，例如，某樓設(shè)計(jì)有一附屬用房，應(yīng)屬于本棟共有部位，但在測(cè)繪時(shí)該附屬用房既未砌墻又未安裝設(shè)備，是否承認(rèn)其存在？如果不承認(rèn)其存在，測(cè)繪結(jié)果出具后，開(kāi)發(fā)商可開(kāi)始售房，而在某一日開(kāi)發(fā)商將設(shè)備施工安裝到位，并要求分?jǐn)?，其要求是合理的，因?yàn)橛性O(shè)計(jì)依據(jù)，但測(cè)繪結(jié)果已產(chǎn)生效力如何更改？ 如果測(cè)繪時(shí)承認(rèn)其存在，按施工