上海經(jīng)適房政策分析

1、<p><b>　　上海經(jīng)適房政策分析</b></p><p>　　【摘要】經(jīng)適房政策是應(yīng)現(xiàn)有住房資源分配不均，貧富兩極分化嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題而產(chǎn)生的。在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨失控的狀態(tài)下，政府作為市場(chǎng)的管理與調(diào)控者，有責(zé)任介入，宏觀調(diào)整畸形的市場(chǎng)，保障人民最基本的住房需求。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】均衡分配 退出機(jī)制 配套設(shè)施 戶型 </p>

2、<p>　　中圖分類號(hào)：[C979]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A </p><p><b>　　經(jīng)適房政策及功能 </b></p><p><b>　　經(jīng)適房政策概念 </b></p><p>　　定義：經(jīng)適房是指針對(duì)中低收入家庭的社會(huì)保障性商品住宅。其價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)商品房較低。并按住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅 </p

3、><p>　　模式特征：經(jīng)適房更強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑質(zhì)量不過(guò)關(guān)，保證生活配套設(shè)施齊全。 </p><p><b>　　功能 </b></p><p><b>　　社會(huì)保障功能 </b></p><p>　　保證更多人獲得住宅權(quán)。對(duì)于收入水平

4、較低的人，沒(méi)有能力取得適合的住宅，住宅權(quán)對(duì)于他們而言主要是一種公法上的權(quán)利，能使他們獲得政府和社會(huì)的住房扶助和保障。 </p><p><b>　　社會(huì)分配功能 </b></p><p>　　促進(jìn)均衡分配住房資源。通過(guò)經(jīng)適房政策，政府可以將稅收合理公平得分配到群眾身上，緩解貧富兩極分化現(xiàn)象。 </p><p><b>　　宏觀調(diào)控功能

5、 </b></p><p>　　政府通過(guò)經(jīng)適房政策，介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，平衡供求關(guān)系，緩解供需矛盾。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策發(fā)展歷程及社會(huì)背景 </p><p>　　上海保障房體系包括住房解困、廉租房、公房租憑、公房出售、、租金補(bǔ)貼等方式。經(jīng)適房政策屬于保障房政策體系的具體分支。 </p><p>　　第一階段（1995

6、~1999）： 1995年福利分房政策結(jié)束后，住宅商品化一路猛進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱。在福利分房結(jié)束的同時(shí)，上海也建立起了不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：即最低收入家庭租賃廉租房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；高收入家庭購(gòu)買、租賃商品房。當(dāng)時(shí)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)尚未過(guò)高，這幾項(xiàng)政策并未予以重視，并且由于經(jīng)適房與上海普通商品房?jī)r(jià)格相近而滯銷。經(jīng)適房政策于1999年停止。 </p><p>　　第二階段（1999~2008）：這

7、幾年，上海房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高，大掀炒房熱潮，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通民眾的購(gòu)買力。中低收入家庭住房苦難，而新建的商品房卻被屯在炒房者手中，大量閑置，造成了住房?jī)杉?jí)分化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。為緩解這一現(xiàn)象，政府開(kāi)始宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力發(fā)展社會(huì)保障性住房政策。先是于2005年商品房?jī)r(jià)瘋漲之際，啟類似于經(jīng)適房的動(dòng)“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”。至2008年上海全面重新啟動(dòng)經(jīng)適房政策。 </p><p>　　經(jīng)適房政策是應(yīng)現(xiàn)有住房資源分配不

8、均，貧富兩極分化嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題而產(chǎn)生的。在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨失控的狀態(tài)下，政府作為市場(chǎng)的管理與調(diào)控者，有責(zé)任介入，宏觀調(diào)整畸形的市場(chǎng)，保障人民最基本的住房需求。 </p><p><b>　　經(jīng)適房相關(guān)政策 </b></p><p>　　1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，正式提出經(jīng)濟(jì)適用房。 </p><p>　　2002年《經(jīng)

9、濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》 </p><p>　　2003年《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理意見(jiàn)的通知》 </p><p>　　2004年《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》 </p><p>　　2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 </p><p>　　建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段每套住房一般控制在60平

10、方米左右。 </p><p>　　價(jià)格方面，規(guī)定保本微利利潤(rùn)不高于3% </p><p>　　銷售對(duì)象：主要是家庭年工資收入3萬(wàn)元以下的住房困難戶，同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。 </p><p>　　購(gòu)買程序：凡購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，須由職工所在單位出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，由經(jīng)適房項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行審核，符合條件后方可購(gòu)買。 </p>&l

11、t;p>　　政策在上海的實(shí)施情況 </p><p>　　據(jù)2012年調(diào)查數(shù)據(jù)，在上海市經(jīng)適房相對(duì)集中的區(qū)域，如金山、奉賢，抽取符合申請(qǐng)條件及暫時(shí)不符合但住房情況較差的居民作為調(diào)查樣本 </p><p><b>　　整體滿意度調(diào)查: </b></p><p>　　70.5%對(duì)經(jīng)濟(jì)房政策總體呈滿意態(tài)度，對(duì)經(jīng)適房的申購(gòu)及審核程序認(rèn)可。 <

12、/p><p><b>　　價(jià)格評(píng)價(jià)： </b></p><p>　　40%左右居民認(rèn)為價(jià)格可以接受，40%認(rèn)為價(jià)格不高不低，20%認(rèn)為偏高。并且，購(gòu)買經(jīng)適房只能擁有60% 的產(chǎn)權(quán)。這一點(diǎn)，成為市民棄購(gòu)經(jīng)適房的主要原因。 </p><p><b>　　存在問(wèn)題： </b></p><p>　　仍有相當(dāng)部分

13、市民住房困難，但是不符合經(jīng)適房申購(gòu)要求，希望可以放寬申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p>　　近一半的被調(diào)查者表示，出行、就醫(yī)不方便是居住經(jīng)適房的主要問(wèn)題。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策效果評(píng)價(jià) </p><p><b>　　預(yù)期目標(biāo) </b></p><p>　　作為上海保障房政策中的一部分，經(jīng)適房政策預(yù)期目標(biāo)是改善中

14、低收入家庭住房條件，緩解商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的問(wèn)題，與廉租房、公房租憑等政策不同的是，經(jīng)適房是介入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，涉及產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。 </p><p><b>　　實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià) </b></p><p>　　從上海目前發(fā)展情況看，2008年的經(jīng)適房的重新啟動(dòng)取得了部分成效，體系機(jī)制都較1999年之前更為成熟。但投入有限，受惠的人群不夠多，不足以有力解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題

15、；制上的不完善，讓贏利者有機(jī)可圖，使本就不足的經(jīng)適房源沒(méi)有全部用到真正需要的市民上；選址偏僻，配套生活設(shè)施不足，使居民出行就醫(yī)成問(wèn)題。 </p><p>　　總體來(lái)看，2008年后的上海經(jīng)適房政策，更加明確了經(jīng)適房保障性的屬性，保障對(duì)象更有針對(duì)性，申購(gòu)程序標(biāo)準(zhǔn)化。但是因?yàn)榻ㄔ斐杀荆瑱C(jī)制存在紕漏，審核不嚴(yán)格等問(wèn)題，未能完全發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)，很多方面有待改善。 </p><p>　　1999年

16、經(jīng)適房被迫停止原因分析 </p><p>　　房?jī)r(jià)與商品房?jī)r(jià)格接近，優(yōu)惠幅度不大，并且在隨后的房?jī)r(jià)波動(dòng)中，沒(méi)有適時(shí)調(diào)節(jié)價(jià)格，造成大量經(jīng)適房滯銷。 </p><p>　　經(jīng)適房的使用和性質(zhì)概念模糊，由于國(guó)外并沒(méi)有經(jīng)適房的概念，只能參考如英國(guó)政府建低價(jià)房出售等國(guó)外政策，機(jī)制沒(méi)有貼合上海當(dāng)時(shí)的情況。 </p><p>　　經(jīng)適房多選址于近郊區(qū)，而當(dāng)時(shí)的上海缺乏成網(wǎng)絡(luò)的軌交

17、體系，居民工作、出行、就醫(yī)問(wèn)題無(wú)法解決。 </p><p>　　上海經(jīng)適房政策存在問(wèn)題及原因分析 </p><p>　　經(jīng)適房市場(chǎng)整體制度混亂，有人為的腐敗和不規(guī)范操作，更多的是政策本身尋在模糊不清或者不合理之處。主要表現(xiàn)在以下幾方面： </p><p>　　一套經(jīng)適房只能保障一戶，且是永久享用的。 </p><p>　　因?yàn)橥顺鰴C(jī)制不完善，

18、部分市民經(jīng)濟(jì)能力提高后，依然占據(jù)經(jīng)適房，而更為需要的家庭因房源不足，不能享受經(jīng)適房政策。 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)保障屬性與市場(chǎng)屬性界定不清。 </p><p>　　經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)入手五年后，經(jīng)政府批準(zhǔn)，即可出售。利潤(rùn)比例較一般商品房大得多，很多人因此弄虛作假，購(gòu)買經(jīng)適房贏利。 </p><p>　　經(jīng)適房配套設(shè)施不完善，且周邊交通不便 </p><

19、;p>　　為了降低建設(shè)成本，經(jīng)適房可選擇的區(qū)位條件有限，大多位于外環(huán)附近或者更遠(yuǎn)的郊區(qū)，工作生活極不方便。而配套的生活設(shè)施不完善，又增加了居民的生活成本。 </p><p>　　戶型設(shè)計(jì)不合理，部分面積過(guò)大，導(dǎo)致超出低收入家庭承受范圍 </p><p>　　按照經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)，面積應(yīng)當(dāng)控制在60~110平方米之間，經(jīng)適房的面積不宜大，因?yàn)樯虾５姆績(jī)r(jià)即使優(yōu)惠過(guò)后，100平方米左右的房子總價(jià)

20、依然是很高的，低收入家庭購(gòu)買依然困難。 </p><p>　　居民收入的私密性導(dǎo)致經(jīng)適房對(duì)象審核困難 </p><p>　　工資信息容易獲得，但是財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)備的情況就很容易弄虛作假，作為審核人員也不容易調(diào)查清楚，所以在審核經(jīng)適房購(gòu)買資格時(shí)，情況混亂。 </p><p><b>　　政策建議 </b></p><p>　　建立

21、必要的申購(gòu)者舊房回購(gòu)制度，由政府同意回收的舊房可以作廉租房或公租房 </p><p>　　對(duì)特別困難的申購(gòu)者實(shí)施低息、免息貸款政策，幫助無(wú)法自行負(fù)擔(dān)購(gòu)房費(fèi)用的家庭。 </p><p>　　完善經(jīng)濟(jì)適用住房退出機(jī)制，讓公共福利資源循環(huán)使用，對(duì)于經(jīng)濟(jì)改善的家庭不再需要居住保障性住房的及時(shí)退出，流出資源給更加需要的人。需要管理部門定期調(diào)查經(jīng)適房居民經(jīng)濟(jì)情況。 </p><p&

22、gt;　　明確產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可以受助家庭擁有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)、處分權(quán); 政府則享有有限的收益權(quán)和處分權(quán),完全讓渡出占有權(quán)、使用權(quán), 房屋存繼期間也不承擔(dān)管理、維護(hù)等相關(guān)義務(wù)。 </p><p>　　擴(kuò)大廉租房房源，因?yàn)榱夥颗c市場(chǎng)的界限劃定相對(duì)清晰，且不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，避免了經(jīng)適房被投機(jī)贏利的問(wèn)題。并且廉租房不需要大量資金購(gòu)買房屋，可以及時(shí)緩解住房問(wèn)題，作為購(gòu)買經(jīng)適房前的過(guò)渡。 </p>

23、<p>　　加強(qiáng)軌交網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，經(jīng)適房的選址與交通系統(tǒng)建設(shè)相結(jié)合，方便的公共交通體系可以減少因距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，帶來(lái)的生活不便。并在考慮建設(shè)成本的情況下，盡可能為經(jīng)適房配備生活基本設(shè)施。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　李明. 《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格研究》. 四川大學(xué)碩士論文. 2009年4月 </p>&l

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25、房退出機(jī)制研究》. 江西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文 . 2010第12期 </p><p>　　徐薔.《上海城鎮(zhèn)低收入人群住房保障問(wèn)題研究》.2011年第三期 </p><p>　　梁繼凱. 《上海市保障性住房市民評(píng)價(jià)調(diào)查》.統(tǒng)計(jì)科學(xué)與實(shí)踐期刊.2012年9月刊 </p><p>　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù). 《上海市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況調(diào)查》2012數(shù)據(jù) </p

26、><p>　　王傳真,葉前. 《保障性住房政策需加強(qiáng)監(jiān)管》新華社報(bào). 2013.5 </p><p>　　Renaud, Bertrand.2004.”Permanence and Change, East Asian Housing Policies after Fifty Years “. Paper presented at International Housing Conferenc