淺談租賃型保障房激勵(lì)政策

1、<p>　　淺談租賃型保障房激勵(lì)政策</p><p>　　【摘要】目前，我國(guó)保障房是以政府投資及建設(shè)為主，但是隨著保障房建設(shè)力度加大，政府單一融資渠道難以彌補(bǔ)巨大的資金缺口。因此，吸引商業(yè)資本投資，鼓勵(lì)私人部門投入到保障性住房建設(shè)中來(lái)，化政府主導(dǎo)為市場(chǎng)主導(dǎo)是租賃型保障房未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】租賃型保障房 LIHTC模式 稅收政策 </p&

2、gt;<p>　　本文的研究對(duì)象是以廉租房和公共租賃房為主的租賃型保障房。因?yàn)樽赓U型保障房以租金為其基本收入，存在資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，且其資金回報(bào)率比經(jīng)濟(jì)適用房還要低，且現(xiàn)在保障房的建設(shè)主要依賴于有限的政府投資，因此，資金缺口大是租賃型保障房建設(shè)的最主要問(wèn)題。 </p><p>　　一、我國(guó)保障房現(xiàn)狀概述 </p><p>　　20世紀(jì)80年代開始，我國(guó)進(jìn)行了住房體制改革，由

3、原來(lái)的福利分房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱俗》可唐坊?，從原?lái)的住房實(shí)物分配演變成了住房分配貨幣化，逐步將住房市場(chǎng)引入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。但是，同時(shí)也帶來(lái)了中低收入者群體購(gòu)房難的現(xiàn)象。1998年，政府提出“建立由商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房構(gòu)成的多層次住房供應(yīng)體系”。2008年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設(shè)力度?！笆晃濉睍r(shí)期、“十二五”時(shí)期保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。 </p>&l

4、t;p><b>　　二、存在問(wèn)題 </b></p><p>　?。ㄒ唬﹪?guó)家建設(shè)為主 </p><p>　　在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房等銷售型保障房主要采取以現(xiàn)房的銷售進(jìn)行分配，比以期房為主的普通商品房資金周轉(zhuǎn)率慢。而公租房和廉租房是租賃型保障房，只租不售，投資回收期一般超過(guò)十年，資金回報(bào)率僅僅與存款利率水平相當(dāng)，這遠(yuǎn)低于銀行同期貸款基準(zhǔn)利率，使開發(fā)商面臨風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低、

5、貸款難的窘境。因此難以吸引市場(chǎng)參與到保障房，尤其是租賃型保障房的建設(shè)中來(lái)。 </p><p>　?。ǘ┤谫Y渠道單一 </p><p>　　實(shí)際上，保障房的融資主體只有一個(gè)，就是各級(jí)地方政府，很少有市場(chǎng)資金的參與。而土地出讓金收益、住房公積金收益本身就具有不穩(wěn)定性。另外，有調(diào)查顯示，各省土地出讓收益資金往往提取不足，加之，國(guó)家一直在加大對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，而且保障房也要占用一部分土地，

6、所以會(huì)更加減少土地的出讓收益。其實(shí)，最根本點(diǎn)在于投資保障性住房獲利較少，租金回報(bào)率僅與銀行存款利率水平相當(dāng)，政府層面也缺乏融資建設(shè)的動(dòng)力。 </p><p>　?。ㄈ┒愂諟p免缺乏有效性 </p><p>　　關(guān)于稅收減免的優(yōu)惠，我國(guó)出臺(tái)了《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）。提出開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造

7、廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適

8、用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。 </p><p>　　但是，可以看出，以上的稅收減免只能獲得少量的資金回流，而且資金回流的周期較長(zhǎng)，有些如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅是在出租給承租人之后才會(huì)免稅，難以滿足初期開發(fā)商所需的投入資金。 </p><p>　　三、美國(guó)租賃型保障房激勵(lì)政策 </p><p>　?。ㄒ唬㎜IHTC簡(jiǎn)介 <

9、;/p><p>　　20世紀(jì)80年代以前，租賃型保障房的建設(shè)成本基本上由聯(lián)邦政府負(fù)擔(dān)，設(shè)計(jì)開發(fā)也基本由政府投資的企業(yè)負(fù)責(zé)，幾乎沒有任何鼓勵(lì)保障房建設(shè)的金融激勵(lì)政策。1986年稅法改革從根本上改變了租賃型保障房的籌融資模式，保障性住房建設(shè)從原來(lái)的政府主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)主導(dǎo)的發(fā)展方式。 </p><p>　　LIHTC是針對(duì)開發(fā)商制定的稅收抵免計(jì)劃。開發(fā)商投資建設(shè)保障性住房，且按一定比例一定租金出

10、租給中低收入人群居住，那么就可獲得10年的稅收抵免。抵免額按其除土地購(gòu)置費(fèi)外的建造成本確定。而且，稅收抵免額會(huì)根據(jù)每年的通貨膨脹率進(jìn)行調(diào)整以確定最終數(shù)額。每年的可抵免的系數(shù)分為9%和4%。9%的稅收抵免意味著10年就會(huì)返還所有相當(dāng)于租賃型保障房建造成本的90%，如果考慮到資金成本，那么這部分返還就相當(dāng)于政府補(bǔ)貼了70%的建造成本。4%的稅收抵免是針對(duì)有50%以上可抵免項(xiàng)目是通過(guò)發(fā)行免稅證券方式融資實(shí)現(xiàn)的，稅收返還比例就變?yōu)?%。 <

11、;/p><p>　　聯(lián)邦稅務(wù)局統(tǒng)籌稅收抵免分配計(jì)劃，根據(jù)一定比例下達(dá)各州，并負(fù)責(zé)各州之間的調(diào)配。州住房信貸管理局審核開發(fā)商的資質(zhì)，對(duì)于符合條件的給予相應(yīng)的稅收抵免。 </p><p>　?。ǘ㎜IHTC的聯(lián)動(dòng)作用 </p><p>　　對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最難解決的問(wèn)題是開發(fā)階段資金投入問(wèn)題，啟動(dòng)資金短缺導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)保障房的建設(shè)望而卻步。而政府的稅收抵免只能抵稅，并不能以

12、現(xiàn)金形式返還，稅收抵免是直接抵免稅額，這就導(dǎo)致隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，稅收抵免額可能要大于企業(yè)自身應(yīng)納稅額。 </p><p>　　就此情況，美國(guó)創(chuàng)造了一種將稅收返還證券化的投資模式。即將政府的稅收抵免進(jìn)行證券化，投資者購(gòu)買股票，獲得對(duì)價(jià)的稅收抵免權(quán)利。或者開發(fā)商與投資者直接成立一家公司，投資者以股權(quán)出資換取稅收抵免金額。由于稅收抵免的提供方為國(guó)家，投資者相當(dāng)于購(gòu)買國(guó)債，因而具有信譽(yù)好、安全、穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。對(duì)于

13、投資者來(lái)說(shuō)，這不失為一種具有吸引力的投資方式。另一方面，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，以股權(quán)方式融資，獲取權(quán)益性融資，相比于債券融資，其資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)顯著，信貸能力提高，有利于其獲取銀行貸款。 </p><p><b>　?。ㄈ┬Ч?</b></p><p>　　經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展和完善，LIHTC已成為推動(dòng)美國(guó)保障性住房建設(shè)的最重要力量。它調(diào)動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的力量，鼓勵(lì)私人部門投資

14、建設(shè)，有效擴(kuò)大了低收入家庭住房的供給。這項(xiàng)政策實(shí)施以來(lái)，發(fā)展演變速度很快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)范圍內(nèi)，1995～2010年間，美國(guó)平均每年完成保障性住房項(xiàng)目1500個(gè)，累計(jì)完成項(xiàng)目2.4萬(wàn)個(gè)，合180多萬(wàn)個(gè)住房單元。這種以間接的稅收抵免方式激勵(lì)開發(fā)商，鼓勵(lì)投資者，提高保障性住房供應(yīng)的方式卓有成效。 　　四、對(duì)我國(guó)的借鑒 </p><p>　?。ㄒ唬┳⒅厥袌?chǎng)的力量 </p><p>　　十八屆三

15、中全會(huì)提出：“經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。”在改革開放三十多年來(lái)，我國(guó)逐漸認(rèn)識(shí)到政府作用的局限性，正確認(rèn)識(shí)政府和市場(chǎng)二者的功能和各自的長(zhǎng)處，對(duì)于經(jīng)濟(jì)體制改革具有重大而深遠(yuǎn)的意義。在保障性住房的建設(shè)中也是如此，美國(guó)LIHTC模式正是借助市場(chǎng)上的資金支持和金融證券 </p><p>　　市場(chǎng)強(qiáng)大的融資力量。對(duì)于我國(guó)也是如此，轉(zhuǎn)變

16、籌資模式，發(fā)揮市場(chǎng)力量，從根本上解決資金缺口問(wèn)題。 </p><p>　　（二）以政策調(diào)動(dòng)市場(chǎng) </p><p>　　一個(gè)高效的政策的影響范圍不應(yīng)僅僅局限于它所直接作用的某個(gè)單一的領(lǐng)域，而是應(yīng)當(dāng)牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生良性的作用。美國(guó)LIHTC對(duì)于低收入者住房稅收抵免政策就是一個(gè)絕佳范例。因?yàn)樗晒⒇?cái)稅政策延伸到金融市場(chǎng)，解決了租賃型保障房融資難的問(wèn)題，調(diào)動(dòng)了開發(fā)商、投資人多方的積

17、極性，緩解了政府財(cái)政壓力。政策的出臺(tái)并不是目的，出臺(tái)后能否有效調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量，調(diào)動(dòng)多方積極性，形成一個(gè)可持續(xù)的良性循環(huán)才是其真正的目的。而我國(guó)無(wú)論是關(guān)于稅收減免、還是財(cái)政補(bǔ)貼，均未能形成放大的效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)動(dòng)不足。且多半是針對(duì)租房者制定的，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于私人部門開發(fā)商有效的激勵(lì)政策。 </p><p>　　（三）多元化融資渠道 </p><p>　　拓展多元化的融資渠道是彌補(bǔ)保障性住房資金缺口

18、的關(guān)鍵。目前，各種創(chuàng)新型金融工具層出不窮，應(yīng)注重把握和利用。借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，如房地產(chǎn)信托基金和稅收抵免證券化的經(jīng)驗(yàn)，注重相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)。在目前階段，證券市場(chǎng)可以創(chuàng)新融資方式，開設(shè)保障性住房債券，以政府的財(cái)政補(bǔ)貼和租金收入作為資金支持，以相對(duì)低的風(fēng)險(xiǎn)籌措市場(chǎng)資金。或者可以鼓勵(lì)社?；稹⒈ｋU(xiǎn)資金、公積金等社會(huì)資金以各種形式進(jìn)入保障性住房建設(shè)市場(chǎng)。從而改善過(guò)度依賴財(cái)政撥款的現(xiàn)狀。 </p><p><b>

19、;　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]馮文麗，陳靖.構(gòu)建我國(guó)保障性住房建設(shè)的籌資機(jī)制[J].農(nóng)村金融研究，2011，（10）. </p><p>　　[2]羅霞，王崇鋒.我國(guó)保障性住房建設(shè)融資渠道拓展研究[J].中國(guó)外資，2013，（12）. </p><p>　　[3]徐琳琳，杜靜.稅收政策對(duì)保障性住房供給的影響分析[N]工程管理學(xué)報(bào)，