探討房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價管理

1、<p>　　探討房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價管理</p><p>　　【摘要】：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程建設(shè)也在逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)工程也越來越多。而造價管理也成為了工程建設(shè)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，只有做好造價管理才能全面實現(xiàn)項目管理目標(biāo)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；工程造價管理 </p><p>　　中圖分類號：T

2、U723.5文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　0、引言 </b></p><p>　　工程造價的管理是一個動態(tài)的過程，隨著市場經(jīng)濟的變化，使工程造價的管理與確定變得更為復(fù)雜，這就需要我們對工程造價的管理始終貫穿在建設(shè)項目全過程中。加強工程造價管理，就是要合理確定和有效控制工程造價。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)建設(shè)

3、項目的工程造價管理的基本原則 </p><p>　　工程造價有效控制應(yīng)遵循的基本原則有：以設(shè)計階段為重點進行建設(shè)全過程造價控制的原則；主動控制的原則；技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的原則。為此應(yīng)通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求達(dá)到在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設(shè)計和技術(shù)措施中。因此，從項目投資決策階段、設(shè)計、招投標(biāo)、施工

4、等各個階段均需做好相應(yīng)的造價控制。 </p><p>　　2、工程造價控制管理的影響因素 </p><p><b>　　2.1、人員因素 </b></p><p>　　在建筑工程的管理工作中，編制管理概預(yù)算是最重要的也是最復(fù)雜的任務(wù)，他直接決定了建筑產(chǎn)品的價格，是定價的依據(jù)。因此，這對編制人員的工作能力、道德素質(zhì)和工作態(tài)度都是重要考驗。首先，編

5、制人員要時刻將企業(yè)利益放在首位，努力節(jié)約投資。其次，編制人員要敏感地把握政策變化，；理論知識豐富，行業(yè)視野開闊。再次，編制人員的業(yè)務(wù)水平，專業(yè)能力也要能勝任編制工作。最后，編制人員要掌握市場動態(tài)，了解經(jīng)濟信息，對有關(guān)建筑工程標(biāo)準(zhǔn)的政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)有所了解。這樣，編制人員的素質(zhì)就成了工程造價控制的重要影響因素，好的編制人員能為企業(yè)帶來最大的利益，反之亦然。 </p><p><b>　　2.2、設(shè)計因素 &l

6、t;/b></p><p>　　編制概預(yù)算的主要是依據(jù)企業(yè)提供的建筑設(shè)計圖。因此，建筑設(shè)計在整個項目中也是關(guān)鍵，對工程造價有很大影響。尤其在工程進行初步設(shè)計的階段，若能對該項目進行準(zhǔn)確的功能定位，依據(jù)定位確定合適的建筑結(jié)構(gòu)，合理設(shè)計總平面圖，選擇合適的施工工藝和建筑材料設(shè)備，就能為之后的工程造價控制打好基礎(chǔ)，實現(xiàn)在保證工程達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡量為項目節(jié)約投資。因此，設(shè)計因素也是影響工程造價的關(guān)鍵之一。 <

7、/p><p><b>　　2.3、施工因素 </b></p><p>　　在減少投資方面，施工的影響雖然相對人員和設(shè)計較小，但仍然不可忽視。因此，概預(yù)算的編制過程也必須將施工組織、施工技術(shù)考慮在內(nèi)。施工階段是項目實施的關(guān)鍵階段，施工技術(shù)和施工組織直接關(guān)系著施工質(zhì)量，施工花費。所以，施工因素也是影響概預(yù)算編制的重要方面。把握好施工過程的造價控制，也有利于實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。 &l

8、t;/p><p>　　3、我國房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理中存在的問題 </p><p>　　3.1造價控制與管理手段落后 </p><p>　　造價控制與管理主要是依據(jù)財務(wù)部門的決算報告，缺乏造價控制與管理的事前預(yù)測和過程控制，只能被動監(jiān)督。從造價控制與管理方法來看，事前事中和事后造價控制相互脫節(jié)。許多企業(yè)的造價控制只有事后的造價核算和簡單的造價分析，缺乏科學(xué)的事前造價預(yù)測

9、和決策，缺乏嚴(yán)格的事中造價控制和事后造價考核。一旦反映在財務(wù)賬面上造價失控，已是既成事實，無法發(fā)造價控制的作用，不能及時收集、傳遞、處理、儲存生產(chǎn)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，不能及時準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)造價管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥，采取有效措施降低造價，使效益大量流失。&#160; </p><p>　　3.2 造價控制意識薄弱 </p><p>　　在房地產(chǎn)工程項目的實

10、施過程中，施工人員往往只關(guān)心自己負(fù)責(zé)的那一部分內(nèi)容，認(rèn)為造價控制與他們無關(guān)，造價控制意識比較薄弱。例如，項目經(jīng)理往往會覺得他的工作內(nèi)容就是關(guān)注項目的質(zhì)量是否得到保障、能否在給定工期內(nèi)完成項目的問題以及項目資金是否到位的問題，而項目造價的控制則認(rèn)為是項目當(dāng)中負(fù)責(zé)造價控制的人員或者是財務(wù)部門的責(zé)任；技術(shù)人員則會認(rèn)為自己的任務(wù)是解決工程項目當(dāng)中的技術(shù)難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量沒有任何問題；項目的實際施工人員則只關(guān)注項目的施工現(xiàn)場情況等

11、。表面上看來，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將造價控制的目標(biāo)分解到項目過程中的相關(guān)人員，缺少造價控制的責(zé)任，違背了項目造價控制的全員性原則。在沒有造價目標(biāo)的約束下，個人在項目施工過程中往往具有盲目性，缺乏主動進行造價控制意識，從而造成項目造價管理的無序、矛盾，使項目造價控制失效。&#160;&#160; </p><p>　　4、提升房地產(chǎn)工程造價管理的對策 </p>

12、<p>　　4.1、工程造價在投資決策階段的控制 </p><p>　　4.1.1 明確項目資金使用狀況 </p><p>　　建設(shè)項目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個工程中，都要將資金的使用情況落實到每一個人、每一件事。斌設(shè)立監(jiān)察組，組備監(jiān)察機構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)督好使用資金的狀況。倘若發(fā)現(xiàn)有部分項目資金出現(xiàn)了偏離，就要立即分析和判斷，及時的進行決策和調(diào)整，避免因為資金失控而

13、致使工程停工。 </p><p>　　4.1.2 做好前期市場分析 </p><p>　　投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場狀況，從而為項目的決策提供依據(jù)，減少投資的風(fēng)險。并對工程的地況進行相應(yīng)的分析，比較同類的項目和工程的案例，做好合理充分的評估準(zhǔn)備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學(xué)性。 </p><p>　　4.2、工程造價在設(shè)計階段的控制 </

14、p><p>　　4.2.1優(yōu)化設(shè)計方案 </p><p>　　在工程造價的控制中，設(shè)計階段能夠滿足于工程的多方面需求，保障工程項目的合理的經(jīng)濟效益。對設(shè)計方案進行優(yōu)化，能夠平衡功能和價值。保證功能，消除較高的投入資金。設(shè)計方案的優(yōu)化，要注重每一個方案的技術(shù)、經(jīng)濟的科學(xué)合理，從而才能控制好工程造價。 </p><p>　　4.2.2 施行限額設(shè)計 </p>

15、<p>　　通過可行性研究報告所指出的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，可以作為限額設(shè)計的依據(jù)。限額設(shè)計是處于投資估算的限度之內(nèi)開展工程設(shè)計，從而提高整個項目投資的經(jīng)濟效益。施行限額設(shè)計，要注重技術(shù)問題，而不是經(jīng)濟問題。采用價值工程的理論，對工程的功能和部位進行劃分，形成多個小部分。設(shè)計人員再根據(jù)評估額度開展設(shè)計方案。限額設(shè)計不但能夠?qū)こ添椖康脑靸r進行控制，而且還可以對工程的每個階段開展逐層控制。限額設(shè)計，能夠解決建筑行業(yè)常見的投資超估

16、算、設(shè)計超概算以及施工超預(yù)算的“三超現(xiàn)象”。 </p><p>　　4.2.3 實施設(shè)計招標(biāo)和監(jiān)理制度 </p><p>　　目前，多數(shù)的工程項目都采取競招標(biāo)制度，不單單可以考察設(shè)計方案的合理性，而且可以避免競標(biāo)單位的低價競爭。建設(shè)單位要在設(shè)計階段科學(xué)合理的編制工程的造價，并加強設(shè)計階段監(jiān)理，確定好成熟的工藝技術(shù)，避免施工階段的方案變化和設(shè)計變更。工程設(shè)計中，設(shè)置監(jiān)察人員，并嚴(yán)格監(jiān)督工程設(shè)

17、計，保證經(jīng)濟核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)濟分析和技術(shù)比較之中，選擇經(jīng)濟合理的招標(biāo)方案。注重滿足功能，并控制好項目投資，發(fā)揮出工程項目的社會效益和經(jīng)濟效益。 </p><p>　　4.3、工程造價在施工階段的控制 </p><p>　　房地產(chǎn)工程項目的施工階段，是完成建筑物成體階段。在這一階段，所消耗的物力、人力、財力也比較大，而且有較大的工程量，涉及諸多的層面。施工階段的影響因素比較多，材料的采購也

18、受到市場周期和政策性的變化。因此，在這一階段的工程造價控制，就顯的格外重要。施工階段最注重材料的價格，應(yīng)選擇經(jīng)濟實用的施工材料。施工階段加強監(jiān)督和管理，避免設(shè)計、進度計劃、施工條件出現(xiàn)變更。在現(xiàn)場進行嚴(yán)格的簽證，保證材料的合理用量，確定好材料的價格，控制好施工時出現(xiàn)的索賠價格。施工階段面臨的現(xiàn)場突發(fā)情況比較多，要全過程、全方位的進行造價控制。 </p><p>　　4.4、竣工決算階段對造價的管理 </p&

19、gt;<p>　　加強工程量的復(fù)核工作。工程量是工程造價計算的基礎(chǔ)，審價人員不僅要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，還應(yīng)對整個工程的設(shè)計和施工過程有系統(tǒng)的認(rèn)識，精通施工技術(shù)。加強對變更費用的審查。特別是變更單價，主要審查其有無錯套、高套，是否符合工程實際。 </p><p><b>　　5、結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述， 工程造價控制是一項復(fù)雜

20、的系統(tǒng)工程， 無論哪一個環(huán)節(jié)有疏忽， 都影響到整個開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)，只有通過對以上各階段影響造價因素的控制，才能把工程造價控制落到實處，使開發(fā)成本降到最低，進而為控制商品房價格提供空間。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳增偉.建設(shè)工程項目造價控制之我見[J].中國城市經(jīng)濟，2011（4）.&#160; </p&