房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的工程造價管理探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計階段的工程造價管理探討</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段造價管理與成本控制，做好限額設(shè)計 </p><p>　　【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)設(shè)計階段的工程造價 成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合各類資源的過程，房地產(chǎn)企業(yè)利潤的獲取則是在合理有效利用各類資源的

2、過程中獲取的。因而，作為企業(yè)為獲取最大利潤就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。 </p><p>　　目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競爭分析： </p><p>　　當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。 </p><p>　　在當(dāng)今這個競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是競爭市場價格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，即為熱點又是難點。 </p>&

4、lt;p>　　簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭。 </p><p>　　二、項目成本的工程造價分析 </p><p>　　房地產(chǎn)項目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標(biāo)為依據(jù)來測算項目成本構(gòu)成，具體的項目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下： </p><p>　　1、土地成本約占30%-35%； </p><p>　　2、建安工程

5、費約占50%-55%； </p><p>　　3、前期性費用（三通一平整、各類規(guī)費等5%）； </p><p>　　4、管理、財務(wù)、銷售費用約占8%-10%； </p><p>　　5、大市政費用約占5%-10%； </p><p>　　土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償

6、費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本準(zhǔn)確分析。 </p><p>　　前期費用（約占項目總成本的5%左右），主要指設(shè)計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計費在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計單位成為關(guān)鍵，而成本控制成

7、為其次。 </p><p>　　工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項工程/供貨合同成本。 </p><p>　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：這部分一般占5-10%左右。主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市

8、政基礎(chǔ)設(shè)施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對固定。 </p><p>　　三項費用：管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。 </p><p>　　通過對以上數(shù)據(jù)的分析，設(shè)計階段的費用只占全部費用的1%，但在項目決策正確的前提下，他對工程造價影響程度高達(dá)75%以上。必須充分重視設(shè)計階段的造價控制。 <

9、;/p><p>　　三、設(shè)計階段的工程造價控制分析 </p><p>　　建筑設(shè)計作為房地產(chǎn)項目的先行者，對成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計從源頭方案起，貫穿整個工程。而一般來說，建筑方案對項目建安成本起決定性作用，初步設(shè)計及施工圖設(shè)計則是對方案的優(yōu)化，也即是對建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。 </p><p>　　設(shè)計階段包含規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計和施工圖設(shè)

10、計等，要求上述各項設(shè)計結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實施階段不再做大的調(diào)整。 </p><p>　　影響項目投資最大的階段，是設(shè)計階段。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；初步設(shè)計階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價75%-95%；在技術(shù)設(shè)計階段，只是對工程設(shè)計的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75

11、%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工稱造價的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計這個關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。 </p><p>　　怎樣實現(xiàn)

12、設(shè)計階段的工程成本管理與控制 </p><p>　　工程造價的有效控制，應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，在投資決策階段、設(shè)計階段，把建設(shè)工程造價控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，要做好此項工作應(yīng)注意以下幾個方面： </p><p>　　1、引入競爭機制，實行設(shè)計招標(biāo) </p><p>　　實行設(shè)計招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范

13、設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設(shè)計水平，增強競爭能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。實行設(shè)計招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價，使設(shè)計階段投資費用控助目標(biāo)成本的實現(xiàn)。 </p><p>　　2、強化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 </p><p>　　強化設(shè)計環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，

14、使設(shè)計既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項目投資費用。能大幅降低投資費用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；（2）適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。 </p><p>　　3、實行限額設(shè)計。項目設(shè)計的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益，作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是

15、能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習(xí)慣做法。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時經(jīng)過計算又降低了工程造價，嚴(yán)格把工程的建安成本控制住了，達(dá)到了限額要求。 </p><p>　　4、加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在

16、設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足與缺陷，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設(shè)計出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。 </p><p>　　5、加強變更管理，杜絕不合理的設(shè)計變更。對確實必須發(fā)生的設(shè)計變更，必須采取變更制度管

17、理，必須有充分的理由、啟動會簽程序，必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效。同時分清變更的責(zé)任方，及時采取經(jīng)濟(jì)處罰。這樣可以大大減少由于設(shè)計人責(zé)任心不強所發(fā)生的設(shè)計變更，給工程帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　大浪淘沙，適者生存。房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的洗牌，為達(dá)到工程造價的有效控制，在優(yōu)化設(shè)計方案基礎(chǔ)上，在建設(shè)程