成都市郊區(qū)住房前期投資決策的實證研究.pdf

1、成都土地供應(yīng)情況表明：成都市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的地塊越來越小，地價卻越來越高，使開發(fā)商難以做項目；相對來說，郊區(qū)地價低，房價成長性卻很高，風(fēng)險小得多，開發(fā)商更樂意到郊區(qū)去開發(fā)。同時對政府來說，合理釋放郊區(qū)土地市場，發(fā)展郊區(qū)房地產(chǎn)，目的是統(tǒng)籌安排整個成都房地產(chǎn)市場，能夠有效的分流市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的壓力，這是房地產(chǎn)市場化的必然性需求。因此，成都樓市在市區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)殆盡之時，郊區(qū)將逐漸取代市區(qū)成為樓市主戰(zhàn)場，進入郊區(qū)開發(fā)時代。然而風(fēng)險與回報并存，在

2、房地產(chǎn)這樣一個“高投資、高風(fēng)險、高回報”的新興朝陽產(chǎn)業(yè)中，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃以及項目的前期投資決策，尤其重要。 在這種背景下，本文試圖在成都市郊區(qū)住房地產(chǎn)前期投資決策上進行一些探討研究，通過分析所面臨的市場機遇和競爭態(tài)勢，找到產(chǎn)品的定位，并據(jù)此進行產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)開發(fā)建議，制定項目市場價值策略，以便能對未來項目的實施發(fā)揮指導(dǎo)作用。進而總結(jié)出一套既科學(xué)又切實可行的成都市郊區(qū)住宅地產(chǎn)前期投資決策框架，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供

3、有益的幫助。 作者首次接觸金堂三星項目現(xiàn)狀地塊為2007年1月份，于07年春節(jié)后正式開始本項目的前期投資決策工作，經(jīng)過近三個月的深入細致的調(diào)查分析，于07年5月確立項目前期策劃方案。因此，本文中凡涉及對成都市郊區(qū)住宅地產(chǎn)的調(diào)查分析數(shù)據(jù)及定位結(jié)論的有效時間均截至于2007年5月。需要說明的是三星項目尚未最終開發(fā)運作完成，而前期投資決策是指導(dǎo)整個項目開展、貫徹過程始終、不斷調(diào)整的，因此本文并不是要對三星項目的前期投資決策做完全的描述