基于DEA原理的住宅小區(qū)投資效率研究.pdf

1、針對(duì)當(dāng)前我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)中普遍存在的投資效率過(guò)低問(wèn)題，通過(guò)對(duì)投資效率的理解，將數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法運(yùn)用到住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的投資效率研究中，從而為開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)策劃，及政府對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)審批工作方面提供新的思考方式和評(píng)價(jià)辦法。
　　本研究參考王成秋博士對(duì)投資效率的界定：“項(xiàng)目投資所取得的有效成果與所消耗或占用的投入額之間的比率，也就是投資活動(dòng)所得與所費(fèi)、產(chǎn)出與投入的比例關(guān)系?！睂?duì)投資所費(fèi)和投資所得作出了詳細(xì)的界定。以此

2、為基礎(chǔ)，描述了投資效率的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)多樣性、外部性等形式特征。在投資效率評(píng)價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)選擇過(guò)程中，需要把握好三種均衡：?jiǎn)我粌r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與多元價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的均衡，財(cái)務(wù)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與非財(cái)務(wù)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的均衡，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)價(jià)指標(biāo)的均衡。通過(guò)對(duì)當(dāng)前各種常用的評(píng)價(jià)方法的分類匯總和比較，結(jié)合本研究的具體情況選擇了數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法作為住宅小區(qū)投資效率評(píng)價(jià)的主要方法。
　　在論證了運(yùn)用DEA方法評(píng)價(jià)住宅小區(qū)投資效率的可行性之后，結(jié)合住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情

3、況，總結(jié)分析了影響住宅小區(qū)投資效率的六大重要因素：土地市場(chǎng)總價(jià)值、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、外環(huán)境投資、智能化投資和項(xiàng)目品牌投入。在此基礎(chǔ)上建立了數(shù)據(jù)包絡(luò)分析測(cè)算模型的投入指標(biāo)體系；同時(shí)對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)的產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行分析篩選，以經(jīng)濟(jì)效益――住區(qū)市場(chǎng)總價(jià)值和社會(huì)環(huán)境效益為產(chǎn)出指標(biāo)。從而建立起了住宅小區(qū)投資效率的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型。本文選定了20個(gè)住宅小區(qū)為樣本，運(yùn)用DEAP軟件對(duì)其投資效率進(jìn)行測(cè)算分析。經(jīng)過(guò)測(cè)算，從這20個(gè)住宅小