基于RS和GIS的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格評估研究.pdf

1、城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市與農(nóng)村相互結(jié)合的特殊經(jīng)濟(jì)地理單元，是城市快速擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域，受城市與農(nóng)村的雙重影響。城鄉(xiāng)結(jié)合部地價是土地價格研究中的薄弱點(diǎn)，土地市場的快速、健康發(fā)展迫切要求對該區(qū)進(jìn)行地價評估。該研究選取荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部為研究樣區(qū)，探索在計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)、遙感、現(xiàn)代數(shù)學(xué)模型等高新技術(shù)的支持下，劃分出研究區(qū)域的城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍，并對其進(jìn)行定級估價，最后建立數(shù)字地價模型，分析地價之間的時空關(guān)系。取得了一定的研究成果，主要有： 1.城

2、鄉(xiāng)結(jié)合部邊界的劃分選取了2000年的TM遙感影像作為數(shù)據(jù)源，在沒有高分辨率SPOT全色影像的情況下，嘗試使用Landsat7的第8波段(全色波段，分辨率為15m)代替SPOT全色影像，與分辨率為30m的多光譜圖像進(jìn)行影像融合(分辨率為15m)，采用監(jiān)督分類法進(jìn)行分類，精度均在85％以上。在ArcGIS下建立500×500m的方格，并與遙感影像分類結(jié)果圖進(jìn)行疊加，計(jì)算每個方格的熵值，繪制出熵值圖。以熵值40和60為閾值，分別劃分出荊州市城

3、鄉(xiāng)結(jié)合部的外邊界和內(nèi)邊界，最后得到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的面積為124.4km2，共包括25個行政村。 2.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級提出了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級影響因素的D-S-R概念模型；嘗試構(gòu)建了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級因素體系，將社會因素和環(huán)境因素納入該體系中，并針對荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的具體特點(diǎn)，選擇了道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施可實(shí)現(xiàn)度、耕地產(chǎn)出水平、土壤肥力、土壤污染狀況、城市中心影響度、土地利用規(guī)劃共7個因素作為定級因素；采用層次分析法確定了各因素

4、的權(quán)重。采用GIS的分析方法和一般分析方法結(jié)合，量化各因素，最后運(yùn)用因素法劃分出荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地級別，并采用土地收益進(jìn)行了驗(yàn)證。荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分為4個級別，其中以二級和三級土地為主，分別占總面積的39.68％和38.18％；四級地最少，僅占總面積的9.26％。 3.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，探討了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價值的組成，分為質(zhì)量價值、環(huán)境價值、存在價值三部分。質(zhì)量價值采用收益還原法評估，但是目前利用

5、此法評估地價時，采用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益而導(dǎo)致評估的地價不合理。本研究系統(tǒng)地論證了利用灰色系統(tǒng)建模來預(yù)測土地預(yù)期純收益的可行性，并分析了整個建模過程，最后將模型應(yīng)用到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價中。結(jié)果表明，應(yīng)用該模型預(yù)測的精度較高。利用預(yù)測的預(yù)期純收益評估出的土地質(zhì)量價值為：一級為16.76元/m2，二級為15.15元/m2，三級為14.59元/m2，四級為13.27/m2。本研究論證了采用假設(shè)市場評估法評估土地環(huán)境價值的可行性，并設(shè)

6、計(jì)相關(guān)問卷進(jìn)行調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，結(jié)果評估出的環(huán)境價值為：一級11.58元/m2，二級為7.80元/m2，三級為5.31元/m2，四級為3.79元/m2。采用保險費(fèi)率法模型評估出的存在價值為：一級66.84元/m2，二級為53.90元/m2，三級為40.75元/m2，四級為32.98元/m2。最后得到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部各級土地的綜合價值分別為：一級95.18元/m2，二級為76.85元/m2，三級為60.65元/m2，四級為50.04元/m2

7、。m24城鄉(xiāng)地價空間結(jié)構(gòu)分析以調(diào)查的荊州市城區(qū)基準(zhǔn)地價、荊州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和評估出的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價格為基礎(chǔ)建立數(shù)字地價模型，選擇中心和區(qū)域兩個基點(diǎn)，建立地價剖面。 結(jié)果表明：(1)地價從中心基點(diǎn)向城市邊緣總趨勢是降低的，但不同方向表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)；(2)在貫穿市區(qū)的地價剖面中，一般表現(xiàn)為從一個邊緣到另一個邊緣的地價由低到高再到低的變化規(guī)律；(3)地價從中心區(qū)向邊緣區(qū)降低的過程中，距離中心基點(diǎn)越近的地區(qū)，地價變化的波動較大，越