信托投融資項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)及基本框架

1、信托投融資項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)及基本框架 唐 琪2013年6月,1,,,Contents,1.信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的基本內(nèi)容,2.盡職調(diào)查的基本流程,4.信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn),3.盡職調(diào)查報(bào)告的基本框架及要點(diǎn)分析,2,盡職調(diào)查工作計(jì)劃,工作目標(biāo)：調(diào)查某某項(xiàng)目信托融資可行性工作范圍：項(xiàng)目、外部環(huán)境、行業(yè)特點(diǎn)等。工作方式：查閱資料、實(shí)地調(diào)查等。工作時(shí)間：××天工作流程：查

2、閱資料、補(bǔ)充資料、實(shí)地調(diào)查、外部調(diào)查、討論等。參與人員：項(xiàng)目小組成員、公司相關(guān)部門人員。,3,盡職調(diào)查的基本流程,一、初步審核二、初步盡職調(diào)查三、項(xiàng)目立項(xiàng)四、二次盡職調(diào)查五、討論和驗(yàn)證六、補(bǔ)充調(diào)查七、形成結(jié)論意見,4,盡職調(diào)查的層次劃分,一、初級：詳盡的資料搜集及完善的情況反映提示：外部機(jī)構(gòu)受信托公司進(jìn)行盡職調(diào)查的基本標(biāo)準(zhǔn)二、中級：以公司風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，完善資料，促進(jìn)項(xiàng)目通過審批（業(yè)績壓力）提示：信托經(jīng)理與后臺

3、審批的二元沖突（貓鼠游戲）項(xiàng)目資料的包裝風(fēng)險(xiǎn)三、高級：對盡職調(diào)查所獲取相關(guān)資料進(jìn)行深度研究，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)控制、轉(zhuǎn)移及處置化解方案財(cái)務(wù)顧問公司的現(xiàn)實(shí)出路：包裝項(xiàng)目OR優(yōu)化項(xiàng)目,5,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查：市場營銷與風(fēng)險(xiǎn)控制的矛盾集合體,信托融資的相對較高財(cái)務(wù)成本各家信托公司對項(xiàng)目的激烈爭奪信托公司以發(fā)展業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的現(xiàn)階段發(fā)展思路項(xiàng)目選擇的“二八原則”二、盡職調(diào)查的難點(diǎn)1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的快速識別。2、項(xiàng)目信息的過濾和處理。3、

4、項(xiàng)目核心風(fēng)險(xiǎn)的挖掘。4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度的把握。,6,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的客觀背景,一、聯(lián)接金融孤島。拾遺補(bǔ)缺，填充金融洼地。二、客觀上起到了替代民間融資的作用：信托業(yè)的融資方有很多是不符合銀行貸款條件、不符合證券上市條件的公司信托產(chǎn)品的核心優(yōu)勢：具有較高預(yù)期收益率的私募固定收益金融產(chǎn)品,7,盡職調(diào)查的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn),一、現(xiàn)實(shí)背景：房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)集中于中小開發(fā)商二、異地信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)三、大量單一資金對大型開發(fā)商、政信項(xiàng)

5、目及較高質(zhì)量股票質(zhì)押業(yè)務(wù)的追逐四、券商等機(jī)構(gòu)的加入競爭：全民放貸時(shí)代的到來集合信托的項(xiàng)目來源縮小,8,信托業(yè)的分化發(fā)展路徑,路徑1：優(yōu)質(zhì)的交易對手：較低的融資成本，追求穩(wěn)健和資金來源充足的信托公司。路徑2：不夠強(qiáng)大的交易對手：通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)來防控風(fēng)險(xiǎn)。 激烈競爭環(huán)境下信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的現(xiàn)實(shí)出路：1、基于詳細(xì)真實(shí)項(xiàng)目情況調(diào)查的真實(shí)情況反映2、基于適度風(fēng)險(xiǎn)容忍度的信托執(zhí)行方案設(shè)計(jì)盡職調(diào)查的兩個(gè)維度：交易對手、項(xiàng)目

6、（即資金用途與還款來源）。盡職調(diào)查的四個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：交易對手狀況、資金用途、還款來源、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。,9,對信托產(chǎn)品的猜測與爭議,1、信托產(chǎn)品沒有評級：與債券不同2、資金投向：房地產(chǎn)、政信合作等領(lǐng)域3、較高預(yù)期收益率4、信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)控制方式的個(gè)性特點(diǎn)私募+債性+融資問題的提出：信托產(chǎn)品的高收益從何而來？高收益能否持續(xù)？風(fēng)險(xiǎn)是否可控？盡職調(diào)查：體現(xiàn)市場化的靈活性與談判能力。,10,信托：私募債性融資在三個(gè)維

7、度的創(chuàng)新,融資對象：房地產(chǎn)、政府融資平臺、工商企業(yè)等抵質(zhì)押物：上市公司限售流通股、非上市公司股權(quán)、藝術(shù)品等操作模式：受讓應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)、有限合伙、基金化信托等提示：現(xiàn)有的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更多是處于規(guī)避監(jiān)管而非優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)控制方案的需要，而且已經(jīng)為信托項(xiàng)目帶來了現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn),11,信托的生存發(fā)展空間,信托業(yè)發(fā)展空間的主要參照對象：銀行銀行：流動(dòng)性充分、資產(chǎn)價(jià)值足值信托：資產(chǎn)足值、最終風(fēng)險(xiǎn)可控、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)適度容忍信托

8、：鎖定核心資產(chǎn)及其收入、鎖定融資方全部資產(chǎn)、鎖定擔(dān)保方及擔(dān)保物據(jù)統(tǒng)計(jì)：部分信托項(xiàng)目是通過其他還款來源回籠資金實(shí)現(xiàn)還款。提示：部分信托項(xiàng)目的高融資成本來源是對還款來源、資金管控等的適度風(fēng)險(xiǎn)容忍。盡職調(diào)查的四個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：交易對手狀況、資金用途、還款來源、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。,12,信托項(xiàng)目的來源與市場機(jī)會,一、房地產(chǎn)、政信合作、礦產(chǎn)能源等結(jié)構(gòu)性的市場機(jī)會二、企業(yè)資金來源的補(bǔ)充渠道：內(nèi)部資金調(diào)度。三、反周期資金需求：國內(nèi)宏觀金融調(diào)

9、控提供的業(yè)務(wù)空間。四、項(xiàng)目的私募融資渠道五、對項(xiàng)目方：1、信托計(jì)劃期限一般超過1年：銀行貸款多數(shù)為1年期流動(dòng)資金貸款。 融資方愿意為較長期限的融資支付較高的資金成本。2、部分信托計(jì)劃無需披露資金真實(shí)用途（銀行貸款不允許）提示：信托業(yè)不再具備制度優(yōu)勢，其競爭能力在于尋找理想項(xiàng)目、有效控制風(fēng)險(xiǎn)及對接資金的能力,13,信托產(chǎn)品運(yùn)行的外部約束：有限保本,重要提示：所有的明示固定收益的信托產(chǎn)品都是有限保本產(chǎn)品非保本信托產(chǎn)品的投資

10、方向集中于證券市場,14,信托產(chǎn)品運(yùn)行的外部約束：明示固定收益+有限保本,,固定收益產(chǎn)品必定是有限保本產(chǎn)品,15,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的目標(biāo)要求,一、項(xiàng)目真實(shí)情況的全面及深度掌握二、項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況的全面梳理與把握三、項(xiàng)目核心風(fēng)險(xiǎn)的揭示與把控四、項(xiàng)目操作方案的制定五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、轉(zhuǎn)移及化解方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)提示1：基于詳細(xì)真實(shí)項(xiàng)目情況調(diào)查的真實(shí)情況反映提示2：基于適度風(fēng)險(xiǎn)容忍度的信托執(zhí)行方案設(shè)計(jì)

11、,16,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的起點(diǎn)與核心,以信托資金退出為核心私募債性融資：信托公司資產(chǎn)管理能力的體現(xiàn),17,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告的撰寫要點(diǎn),一、 項(xiàng)目要點(diǎn)二、 信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)三、 交易對手情況（一）外部環(huán)境（二）交易對手介紹（三）交易對手分析與評價(jià)四、法律分析五、 財(cái)務(wù)分析（一）交易對手財(cái)務(wù)狀況（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（三）還款能力分析六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià)：窮舉法，分析各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性七、風(fēng)險(xiǎn)控制措

12、施分析：對第六條中相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方案八、項(xiàng)目操作方案九、法律文本事項(xiàng)十、收益分析十一、結(jié)論,18,盡職調(diào)查的基本框架內(nèi)容,一、法律盡職調(diào)查二、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查三、項(xiàng)目盡職調(diào)查1、房地產(chǎn)：土地權(quán)屬、項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃、市場分析等2、礦產(chǎn)能源：項(xiàng)目建設(shè)情況、證照情況、地質(zhì)概況、市場分析等四、行業(yè)及外部環(huán)境盡職調(diào)查五、其他盡職調(diào)查的兩個(gè)維度：交易對手。項(xiàng)目情況。,19,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析,融資申請書：包括融資

13、的使用目的、使用計(jì)劃、還款來源和計(jì)劃以及擔(dān)保措施等內(nèi)容 項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)所投資項(xiàng)目的合法及合規(guī)性調(diào)查；項(xiàng)目可行性分析報(bào)告；項(xiàng)目公司的債務(wù)明細(xì)及還款計(jì)劃資金使用計(jì)劃：欠款明細(xì)。后續(xù)用款明細(xì)。預(yù)計(jì)回款明細(xì)（銷售客戶清單等）信托資金、既往欠款、后續(xù)用款、預(yù)計(jì)回款財(cái)務(wù)顧問的角色及價(jià)值體現(xiàn)：優(yōu)化客戶方案而非傳遞資料,20,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手基本資料,企業(yè)情況介紹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本組織機(jī)構(gòu)代碼證

14、正副本稅務(wù)登記證正副本(國稅、地稅)法人代表身份證明、身份證復(fù)印件、個(gè)人簡歷、簽字樣本法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡歷和身份證復(fù)印件企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況企業(yè)貸款卡復(fù)印件企業(yè)基本信用信息報(bào)告財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簡歷和身份證復(fù)印件公司章程復(fù)印件企業(yè)全套工商注冊資料,21,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手財(cái)務(wù)資料,借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表 驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)主要會計(jì)科目明細(xì)納稅證明固定資

15、產(chǎn)明細(xì)表,22,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析交易對手經(jīng)營狀況相關(guān)資料,主要客戶及銷售占比部分銷售合同企業(yè)原料購銷說明部分原材料采購合同水電費(fèi)發(fā)票等,23,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析風(fēng)險(xiǎn)控制措施分析,抵押物情況：房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件土地使用證復(fù)印件抵押物評估報(bào)告（包括固定資產(chǎn)中機(jī)器設(shè)備、其他輔助設(shè)施、房屋建筑等有形資產(chǎn)）,24,信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查資料清單分類分析項(xiàng)目分析,一、相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)出具的《可行性研究報(bào)告

16、》。二、《可行性研究報(bào)告》內(nèi)容：項(xiàng)目概況 行業(yè)情況 融資企業(yè)情況市場分析項(xiàng)目效益分析風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施等,25,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,一、盡職調(diào)查范圍1、主體資格2、股權(quán)結(jié)構(gòu)3、資產(chǎn)合法性（房地產(chǎn)項(xiàng)目）：土地、規(guī)劃等4、債權(quán)債務(wù)5、擔(dān)保訴訟等二、企業(yè)基本情況盡職調(diào)查文件資料：1、公司章程2、驗(yàn)資報(bào)告3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議4、股東會決議5、營業(yè)執(zhí)照、

17、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證等6、信用信息報(bào)告,26,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,三、盡職調(diào)查文件資料：1、立項(xiàng)批復(fù)2、資質(zhì)證書3、用地規(guī)劃4、工程規(guī)劃5、施工許可證6、土地使用權(quán)出讓合同、變更合同7、其他,27,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,四、盡職調(diào)查報(bào)告正文：1、主體資格2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更情

18、況4、土地使用權(quán)5、建設(shè)用地規(guī)劃等許可、審批情況6、資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況7、債權(quán)債務(wù)8、或有負(fù)債9、訴訟10、特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建項(xiàng)目11、其他需要補(bǔ)充說明的情況：土地及規(guī)劃變更等,28,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,難點(diǎn)：融資方的自有資金來源，經(jīng)營背景及其他產(chǎn)業(yè)。民間融資與非法集資。避免融資方因?yàn)樯婕皣?yán)重的刑事案件，導(dǎo)致訴訟中的巨大不確定性。案

19、例：山西礦產(chǎn)能源項(xiàng)目 某融資方涉黑 大連實(shí)德提示：民間融資的穩(wěn)定性與合法形式 非法融資的不穩(wěn)定性與非法形式,29,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,一、盡職調(diào)查工作范圍：1、資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益及損益情況2、土地市場價(jià)值3、項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流4、對信托資金使用計(jì)劃的分析5、房屋銷售價(jià)格、銷售情況預(yù)測分析

20、6、融資成本及對項(xiàng)目的影響二、公司基本情況三、項(xiàng)目情況描述：四、財(cái)務(wù)核算情況,30,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,五、公司財(cái)務(wù)狀況分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析1、貨幣資金分析 2、其他應(yīng)收款分析 3、存貨情況分析4、預(yù)付賬款分析：（1）開發(fā)成本 （2）開發(fā)間接費(fèi)用5、待攤費(fèi)用6、固定資產(chǎn)7、無形資產(chǎn)8、長期待攤費(fèi)用、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款

21、等9、長期借款、長期應(yīng)付款10、實(shí)收資本及變動(dòng)情況11、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用12、現(xiàn)金流分析、大額資金往來,31,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,（二）對外抵質(zhì)押、擔(dān)保、訴訟情況（三）其他重大事項(xiàng)：房地產(chǎn)聯(lián)建合同六、土地市場價(jià)值（一）土地權(quán)屬、面積（二）土地規(guī)劃情況（三）評估依據(jù)1、地塊獨(dú)特價(jià)值2、土地市場交易行情 3、評估結(jié)論 市場調(diào)研的客觀性，未來土

22、地的價(jià)值變動(dòng)趨勢分析。,32,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,七、未來兩年現(xiàn)金流分析（一）現(xiàn)金流入1、信托資金到位時(shí)間：2009年9月2、項(xiàng)目竣工時(shí)間: 2010年底3、主要銷售期：2010年上半年（二）預(yù)計(jì)未來兩年收入2009年：1500萬元2010年：2.7億元2011年：1.2億元,33,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,

23、（三）資金流出：1、土地2、前期工程費(fèi)3、建設(shè)規(guī)費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、公建設(shè)施費(fèi)6、銷售費(fèi)用：400萬元7、銷售提成8、償還金額（四）現(xiàn)金凈流量（五）敏感性分析：銷售價(jià)格下降10%或項(xiàng)目成本上升10%，凈現(xiàn)金流仍為正。,34,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例）,（六）信托資金使用計(jì)劃（七）對銷售價(jià)格的分析,35,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡

24、職調(diào)查報(bào)告為例）短板提示,一、現(xiàn)金流預(yù)測1、銷售價(jià)格2、壓力測試：銷售價(jià)格下跌，成本上升3、目標(biāo)客戶來源案例：別墅項(xiàng)目，意向銷售客戶名單。二、項(xiàng)目方自有資金來源1、資金調(diào)度2、民間借貸（結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性）3、非法集資三、項(xiàng)目收益預(yù)測分析：融資方的最終收益分析提示：為何融資方要跑路？提示：限價(jià)對項(xiàng)目的影響,36,2013年房地產(chǎn)信托的分化發(fā)展趨勢,一、選擇優(yōu)秀的交易對手1、大量單一資金對優(yōu)質(zhì)交易對手的追逐（非抵押模式）

25、2、開發(fā)商名單制：全國50強(qiáng)與大型開發(fā)商的合作方案？二、選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目：專業(yè)性要求更高優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的選擇？,37,項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)把控,產(chǎn)品類型地域選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、人口結(jié)構(gòu)變遷和消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)換政策調(diào)整帶來新的投資機(jī)遇 市場周期帶來的投資機(jī)遇開發(fā)商的核心競爭力：土地選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目估值與評價(jià)：對項(xiàng)目未來售價(jià)、成本的把握,38,房地產(chǎn)信托融資盡職調(diào)查,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查 (出資能力、債務(wù)狀況、擔(dān)保、抵押狀況等)法律盡職調(diào)查 (或

26、有訴訟、法律瑕疵等)市場盡職調(diào)查 (市場供求、價(jià)格走勢、同類型項(xiàng)目競爭等)工程盡職調(diào)查 (完工進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制等)環(huán)境盡職調(diào)查 (大氣污染、水污染、土壤污染等),39,房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,對項(xiàng)目公司的深度管理在董事會中行使職權(quán)，參與重大決策，必要時(shí)使用一票否決權(quán)向項(xiàng)目公司派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，封閉使用資金，全面監(jiān)管資金安全輸出財(cái)務(wù)管理體系或系統(tǒng)，提升項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理水平委派工程經(jīng)理，參與招投標(biāo)流程，監(jiān)督工程進(jìn)度、

27、工程質(zhì)量和預(yù)算執(zhí)行情況聘請第三方工料測量師，協(xié)助掌握成本造價(jià)和工程進(jìn)度四張表：現(xiàn)金流表、工程進(jìn)度表、成本預(yù)算表、銷售計(jì)劃表,40,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信托計(jì)劃,信托規(guī)模： 10 億元信托期限： 24 個(gè)月 資金用途： 向云南奧宸發(fā)放信托貸款，用于昆明財(cái)富廣場（半島4 期）的開發(fā)建設(shè)。還款來源： 昆明財(cái)富廣場（半島4 期）項(xiàng)目1 期、2 期銷售回款；橙郡2 期的項(xiàng)目銷售。還款來款：奧宸集團(tuán)

28、經(jīng)營性收入。,41,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信托計(jì)劃,風(fēng)險(xiǎn)控制措施：土地及商鋪抵押抵押物：位于云南省昆明市市區(qū)的財(cái)富廣場2 號地塊、橙郡2 期地塊、東方廣場B 幢一、二、三層部分商鋪。由于昆明的當(dāng)?shù)靥厥馇闆r，土地及在建工程抵押只能選擇其一。受托人辦理了土地抵押。若按照在國土部門辦理土地抵押測算，貸款本金抵押率為57% 。橙郡的地上建筑物在法律上也應(yīng)視為一并抵押，按此計(jì)算，則實(shí)際的貸款本金抵押率為

29、40.3%。奧宸集團(tuán)擔(dān)保以及奧宸集團(tuán)實(shí)際控制人擔(dān)保。 華潤信托與銀行對云南奧宸的收款賬戶進(jìn)行三方監(jiān)管，將銷售回款按照一定比例留存在監(jiān)管賬戶，保障信托資金安全。,42,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信托計(jì)劃,（1）昆明財(cái)富廣場（半島4 期）項(xiàng)目 （資金用途及還款來源之一）地理位置：本項(xiàng)目位于昆明市主城區(qū)南市區(qū)滇池板塊，毗鄰滇池。項(xiàng)目指標(biāo)：整個(gè)項(xiàng)目共分兩期開發(fā)建設(shè)，業(yè)態(tài)以商業(yè)為主，包括寫字樓、商鋪、住宅、公

30、寓等，總建筑面積21.34 萬平米。其中1 號地塊土地面積1.29 萬平米，建筑面積6.32萬平米，容積率4.28。2 號地塊土地面積2.56 萬平米，建筑面積15.02 萬平米，容積為4.28。 項(xiàng)目預(yù)期進(jìn)程：1 號地塊已取得5 證，目前項(xiàng)目主體已完工，正在進(jìn)行室外立面石材安裝，玻璃幕墻已經(jīng)完成，樣板已具備展示條件。2 號地塊已經(jīng)取得四證，正在進(jìn)行工程樁和支護(hù)樁的施工。截至2011 年4 月5 日，財(cái)富廣場1 號地塊已售11,8

31、68.69 平米，實(shí)現(xiàn)銷售回款9978 萬元，均價(jià)8538.31 元/平米，已實(shí)現(xiàn)1 號地塊住宅及公寓部分34%的銷售。,43,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信托計(jì)劃,項(xiàng)目亮點(diǎn)： 地理位置極佳，配套設(shè)施齊全財(cái)富廣場項(xiàng)目附近集中了省委、省政協(xié)、省高院、省公安廳等行政機(jī)關(guān)。是昆明主城區(qū)向新昆明東城區(qū)、一湖四片、一湖四環(huán)的發(fā)展的樞紐。項(xiàng)目自身配套有沃爾瑪超市、高檔會所、影劇院、高級餐廳等設(shè)施。財(cái)富廣場項(xiàng)目為半

32、島項(xiàng)目的第四期，半島項(xiàng)目的1、2、3、5 期均已完工并售罄，市場反響熱烈。 土地價(jià)格低，安全邊際高財(cái)富廣場項(xiàng)目1 號地塊的樓面地價(jià)為2356 元/平米，2 號地塊的樓面地價(jià)為1969 元/平米，橙郡2 期樓面地價(jià)為736 元/平米。周邊最具可比性的土地“廣福路季關(guān)村、后所村地塊”樓面地價(jià)為3344 元/平米。本項(xiàng)目拿地時(shí)間早，土地價(jià)格低，安全邊際高。融資方云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)公司以及奧宸集團(tuán)均具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。,4

33、4,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信托計(jì)劃,項(xiàng)目利潤預(yù)測：1 號地塊項(xiàng)目投資總額48,817.57 萬元，預(yù)計(jì)收入68,306.10 萬元，凈利潤19,488.53 萬元，銷售利潤率28.53%。2 號地塊項(xiàng)目總投資99,297.57 萬元，預(yù)計(jì)收入158,429.14 萬元，凈利潤59,131.57 萬元，銷售利潤率37.32%，利潤可觀。,45,華潤信托·鼎新30 號昆明世紀(jì)半島四期集合資金信

34、托計(jì)劃,（2）橙郡2 期項(xiàng)目（還款來源之一）橙郡項(xiàng)目地處“呈貢新城-昆明主城-昆明新機(jī)場”三大黃金點(diǎn)交匯的核心區(qū)域，昆洛路、廣福路兩條城際主干道交匯。建設(shè)中的輕軌1 號線體育城站就在社區(qū)門口，交通極為便利。周邊配套包括沃爾瑪、家樂福、世紀(jì)金源購物中心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民醫(yī)院、新亞洲體育館等。項(xiàng)目規(guī)劃用地6.49 萬平米，總建筑面積23.02 萬平米，容積率2.88。建筑總投資114,154.50 萬元，預(yù)計(jì)總收

35、入154,154.48 萬元，凈利潤約40,000 萬元，銷售利潤率25.95%。財(cái)富廣場項(xiàng)目和橙郡2 期的銷售收入足夠覆蓋信托計(jì)劃本息。,46,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計(jì)劃,發(fā)行規(guī)模：1.64億元產(chǎn)品期限：24個(gè)月資金運(yùn)用情況：信托資金用于云南奧宸“滇池星城”房地產(chǎn)項(xiàng)目G07地塊在建商業(yè)樓盤部分工程尾款的支付、“財(cái)富廣場”項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)。云南奧宸企業(yè)實(shí)力雄厚，信用良好。云南奧宸控股股東

36、奧宸地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”之一，2012年在“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”中排68名。,47,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計(jì)劃,風(fēng)險(xiǎn)控制措施：1、云南奧宸提供其名下39套辦出房產(chǎn)證的商鋪辦理抵押，抵押房產(chǎn)位于云南奧宸開發(fā)的“世紀(jì)半島五期”項(xiàng)目（即蘋果谷項(xiàng)目），均為最容易變現(xiàn)的一層商鋪，擬抵押房產(chǎn)證載總面積為2,780平方米，評估價(jià)值為9,662.36萬元；2、云南奧宸提供其名下“財(cái)富廣場”

37、項(xiàng)目在建工程（共計(jì)48套物業(yè)，物業(yè)性質(zhì)為商鋪，位于財(cái)富廣場1-4層，測繪面積合計(jì)12,416.64平方米）進(jìn)行抵押，評估價(jià)值為26,400.46萬元。兩項(xiàng)合計(jì)36,062.82萬元，綜合抵押率為45%；3、云南奧宸實(shí)際控制人鄒建民及云南奧宸關(guān)聯(lián)企業(yè)北京奧宸提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；,48,金牡丹·融豐系列·云南奧宸信托貸款集合信托計(jì)劃,3、賬戶監(jiān)管措施如下:（1）監(jiān)管資金用途：以云南奧宸名義開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，接收信托

38、資金，確保信托資金用于規(guī)定用途；（2）滇池星城項(xiàng)目銷售賬戶監(jiān)管：由華融信托與農(nóng)業(yè)銀行潘家灣支行共同對云南奧宸開立的“滇池星城”房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金專戶進(jìn)行監(jiān)管；（3）設(shè)置還款歸集期：以信托財(cái)產(chǎn)專戶為信托資金資金歸集賬戶，要求云南奧宸按合同要求提前歸集資金，要求云南奧宸在項(xiàng)目到期前30天開始?xì)w集資金，到期前第30天累計(jì)歸集剩余借款本金5%，到期前第15日累計(jì)歸集剩余借款本金15%，到期前10日累計(jì)歸集剩余借款本金的35%，到期日前5日累

39、計(jì)歸集剩余借款本金的50%，到期歸集全部剩余本金并償還全部本息。,49,房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評判,區(qū)域性(市場及政策的多元化)周期性政策性投資大、借款多、周期長投資和消費(fèi)的雙重性專業(yè)性個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)性,50,房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn),一、房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立多個(gè)項(xiàng)目公司分別開發(fā)不同的項(xiàng)目股東的背景應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集行業(yè)，對股東實(shí)力要求更高要點(diǎn)：股東情況及實(shí)際控制人的經(jīng)歷某房地產(chǎn)

40、開發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè),系由A公司實(shí)際控制的項(xiàng)目公司,提出融資申請,用于項(xiàng)目開發(fā),以其他土地作抵押。 A公司背景復(fù)雜,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足,51,房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)資信情況 企業(yè)有無拖欠工程款的現(xiàn)象案例:某企業(yè)提出融資申請,以項(xiàng)目在建工程抵押,抵押物足值,且項(xiàng)目基本已經(jīng)建成,建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)較小,調(diào)查報(bào)告沒有反映借款人有不良的信用情況發(fā)現(xiàn)借款人與項(xiàng)目的施工方有訴訟事件,系施工方以借款人不能按時(shí)付款提起訴訟提示：

41、相關(guān)問題的處理和解決方式,52,房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析,產(chǎn)成品的種類較多、成本核算復(fù)雜經(jīng)營收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)分析影響企業(yè)銷售收入、成本支出等的重點(diǎn)科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款(其他應(yīng)付款)等科目。,53,房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析,存貨及預(yù)收帳款的分析：對于非項(xiàng)目公司，存貨和預(yù)收帳款的構(gòu)成可能較為復(fù)雜，包含多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，在這種

42、情況下，通過查詢企業(yè)的帳務(wù)資料，將開發(fā)成本按不同的開發(fā)項(xiàng)目、不同的明細(xì)內(nèi)容填列；對預(yù)收帳款分項(xiàng)目填列，以利于清楚看到借款人每個(gè)項(xiàng)目的投資情況、預(yù)售情況。在分析存貨時(shí)，應(yīng)注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。某公司部分存貨是以前開發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映。,54,房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料分析,應(yīng)付款的分析：對照合同分析應(yīng)付帳款的合理性，看有無拖欠地價(jià)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施

43、工款的情況股東借款(其他應(yīng)付款)的分析：對于股東借款應(yīng)加以分析，是否屬于長期性的資金支持，還是屬于臨時(shí)性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說明是否需要在信托貸款歸還之前抽離,55,房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn),項(xiàng)目的基本情況：項(xiàng)目批文、土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計(jì)劃、招標(biāo)文件、施工合同、監(jiān)理合同、可研報(bào)告等資料項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得過程“四證”的頒發(fā)時(shí)間,確認(rèn)“四證”的有效性,56,房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn)區(qū)域選擇,房價(jià)

44、/地均GDP大郊區(qū)型的城市，如杭州、長沙、沈陽、成都、武漢、天津、北京第二類是大市區(qū)型城市，如深圳、南京、上海大郊區(qū)型的城市行政區(qū)的房價(jià)/地均GDP大于市區(qū)的房價(jià)/地均GDP,57,房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn)區(qū)域選擇,一：人口密度： 人/平方公里二、住宅與人口發(fā)展速度比：住宅成交面積增長率與人口增長率的比值大于1表明住宅成交增長高于人口增長率，市場處于快速擴(kuò)張期，但可能存在市場發(fā)展速度過快，需求無法支撐的危險(xiǎn)

45、；小于1表明人口增長速度更快重慶最高， 北京最低,58,房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn)區(qū)域選擇,房價(jià)收入比土地供給與消化：土地消化周期CRIC報(bào)告,59,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,該市近年GDP及人均GDP變化趨勢歷年人均可支配收入變化趨勢歷年社會消費(fèi)品零售總額變化趨勢,60,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,該市土地供應(yīng)偏緊，由于區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因，土地供應(yīng)量明顯小于上年商品房投資同比下降商品房施工

46、面積同比下降商品房竣工面積同比下降商品房空置率同比減少,61,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,該市各區(qū)域/各房型/各價(jià)格區(qū)間的成交情況住宅銷售價(jià)格趨勢該市主要成交區(qū)域價(jià)格區(qū)間主要成交戶型價(jià)格上漲幅度二手房交易保持高速增長二手住宅的價(jià)格增長高于新建住宅的價(jià)格漲幅租賃市場升溫：外來人口OR拆遷人口租金小幅上漲,62,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,居民購買能力較強(qiáng)土地市場供應(yīng)下降人口增長房地產(chǎn)需求旺盛整體的市場環(huán)

47、境較好,63,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,該區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū)近年來由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁彿啃枨笤搮^(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū)區(qū)內(nèi)居民以外來人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主,購買能力較弱由于近年來有一兩所大學(xué)遷入以及交通計(jì)劃的改善而吸引了一定的開發(fā)商目前在開發(fā)的樓盤較多,項(xiàng)目面臨集中放盤的競爭壓力該項(xiàng)目與周邊其他樓盤相比,由于土地系近期拍賣獲得,土地成本較高周邊不少樓盤系通過工廠拆遷方式獲得土地該樓盤預(yù)計(jì)

48、的售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊的樓盤成交價(jià)格結(jié)論：放棄該項(xiàng)目據(jù)此,審查人員對該項(xiàng)目的市場前景作出了不樂觀的分析價(jià)格分析:結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位/客戶定位/成本以及周邊樓盤的成交價(jià)格合理確定樓盤的價(jià)格價(jià)格定位是否合理,64,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目銷售預(yù)測分析,C項(xiàng)目系小高層普通住宅項(xiàng)目位于該市新工業(yè)開發(fā)區(qū),配套較差該市前一段時(shí)間房價(jià)暴漲該項(xiàng)目由于定價(jià)過高而出現(xiàn)滯銷,65,某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目內(nèi)在要素的優(yōu)勢和劣勢 外部環(huán)境對項(xiàng)目的有

49、利因素和不利因素,66,房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目分析,項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度監(jiān)管根據(jù)融資方提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進(jìn)行預(yù)測融資方提供項(xiàng)目的工程進(jìn)度，款項(xiàng)支付憑證,與現(xiàn)場施工進(jìn)度進(jìn)行對比監(jiān)理人員,67,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,資金回籠計(jì)劃：從企業(yè)提供的銷售計(jì)劃及可研報(bào)告所提供的銷售計(jì)劃著手進(jìn)行分析，根據(jù)上述市場分析的結(jié)果，比較周邊項(xiàng)目的銷售狀況，研究項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和資金回籠進(jìn)度,68,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,根據(jù)各類型房產(chǎn)預(yù)售推

50、出的時(shí)間，預(yù)計(jì)： 獨(dú)立住宅銷售進(jìn)度為：30%，50%，20%低層住宅銷售進(jìn)度為：20%，50%，30%多層住宅銷售進(jìn)度為：20%，50%，30%高層住宅銷售進(jìn)度為：30%，30%，25%，15%項(xiàng)目回款進(jìn)度與銷售進(jìn)度有一定差異：假設(shè)首期30%，余70%部分在下季度收取,69,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的主要構(gòu)成:(一)開發(fā)成本1、土地出讓金2、前期工程費(fèi)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研費(fèi)、地質(zhì)勘測、三通一平等，一般可按

51、項(xiàng)目總投的一定比例估算）4、建安工程費(fèi)（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費(fèi)的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算，但需根據(jù)情況隨不同時(shí)期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用）6、公共配套設(shè)施費(fèi)（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）7、不可預(yù)見費(fèi)（包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他工程費(fèi)等，可以上述六項(xiàng)費(fèi)用之和

52、為基數(shù)，按一定比例估算）8、開發(fā)期稅費(fèi)（項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和規(guī)費(fèi)，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，）,70,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的各種費(fèi)用）2、銷售費(fèi)用（在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的費(fèi)用）3、財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用）稅費(fèi),71,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分析 按照經(jīng)濟(jì)效益是否考慮了時(shí)間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益和動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益

53、對于投資期較短的項(xiàng)目，可以靜態(tài)方式進(jìn)行評價(jià)在評價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一類評價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)，如投資利潤率等指標(biāo),72,投資計(jì)劃與資金籌措表,,,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,73,,,,,,房地產(chǎn)信托項(xiàng)目分析,74,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查誤區(qū),股東背景了解不夠深入項(xiàng)目的市場預(yù)測和分析不足投資的測算和籌資來源的依據(jù)不足對項(xiàng)目的贏利能力、資金來源與運(yùn)用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足貸款期限的確定較為隨意對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不

54、了解，要交哪些稅費(fèi)及當(dāng)?shù)氐牟僮饕蟛涣私鈱θ绾畏忾]操作設(shè)想不充分未設(shè)定分期還款的條件，對銷售回籠款的還款比例沒有確定，或由于項(xiàng)目情況難以執(zhí)行,75,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),公司的股東背景開發(fā)歷史項(xiàng)目來源----權(quán)屬是否清晰財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目的合規(guī)性分析：自有資金的幾個(gè)基本特征項(xiàng)目市場分析封閉操作流程分析-----可否真正做到封閉操作,76,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),項(xiàng)目資金缺口分析：------投資估算是否全面、準(zhǔn)確---

55、---資金籌集計(jì)劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來源------自有資金是否已落實(shí)：,77,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),資金平衡分析：------根據(jù)調(diào)查報(bào)告反映的工程款項(xiàng)支付進(jìn)度及銷售回籠進(jìn)度，結(jié)合市場分析，制作資金平衡表------資金平衡表反映項(xiàng)目投資計(jì)劃與籌資計(jì)劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷售計(jì)劃相配合；反映項(xiàng)目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達(dá)到資金最優(yōu)利用的目的。,78,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),還款期的

56、計(jì)算以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金組成：自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款和預(yù)售款,79,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析的意義：房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性因素的變化可能對還款產(chǎn)生重大的影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩大敏感性因素：成本和售價(jià)分析項(xiàng)目敏感性主要考慮對項(xiàng)目盈利水平和銷售率償債平衡點(diǎn)的影響,80,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),抵押物的分析：抵押方式----抵押物價(jià)值的判斷和分析抵押物取得或投入的成本

57、價(jià)格抵押物的評估價(jià)格抵押物的認(rèn)定價(jià)格,81,房地產(chǎn)信托盡職調(diào)查要點(diǎn),項(xiàng)目的合法性評估項(xiàng)目市場分析與SWOT分析項(xiàng)目現(xiàn)金流與投資計(jì)劃的匹配分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及還款能力評價(jià)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析,82,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的短板分析,1、股東背景核實(shí)2、項(xiàng)目資本金核實(shí)3、項(xiàng)目市場前景及銷售情況分析4、現(xiàn)金流測算5、項(xiàng)目收益分析6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)客觀分析：窮舉法，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置及應(yīng)對方案分析,83,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的

58、起點(diǎn)與歸宿---現(xiàn)金流盡職調(diào)查,一、信托投融資的實(shí)質(zhì)與核心---資金進(jìn)入與安全退出。二、傳統(tǒng)借貸思維的缺陷：重抵押擔(dān)保，輕視現(xiàn)金流。三、現(xiàn)金流盡職調(diào)查的價(jià)值1、從整體入手，進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)。 不局限于項(xiàng)目本身，從整體著眼。2、更加符合信托公司盡職調(diào)查的要求。 資金的進(jìn)入和退出。3、為項(xiàng)目后期管理提供依據(jù)和工具。 資金監(jiān)管：項(xiàng)目監(jiān)管的重要內(nèi)容。 難點(diǎn)：現(xiàn)金流預(yù)測,84,以現(xiàn)金流為核心的信托項(xiàng)目盡職調(diào)

59、查,基于廣義現(xiàn)金流的盡職調(diào)查分析思路：1、項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金流2、外來現(xiàn)金流3、資產(chǎn)處置現(xiàn)金流操作方案的靈活設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、現(xiàn)金流狀況的挖掘與揭示2、圍繞信托資金退出的盡職調(diào)查與操作方案設(shè)計(jì),85,盡職調(diào)查中外部合作機(jī)構(gòu)的選擇與分工,信托公司較為普遍的委托或聘請第三方參與到盡職調(diào)查。調(diào)查顯示：委托或聘請第三方參與法律盡職調(diào)查的信托公司比例占到78%，參與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查比例占到49%，參與資產(chǎn)評估的比例占到89%。,86,

60、盡職調(diào)查中“外部合作機(jī)構(gòu)”的選擇與分工,背景：異地信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)信托公司的異地項(xiàng)目調(diào)查短板1、法律盡職調(diào)查2、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查3、財(cái)務(wù)顧問4、融資方背景調(diào)查能力提升：1、法律盡職調(diào)查：背景調(diào)查，風(fēng)險(xiǎn)處置方案調(diào)查2、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查：現(xiàn)金流預(yù)測分析，項(xiàng)目自有資金來源調(diào)查能力提升：資源優(yōu)化組合,87,信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心思路與要點(diǎn)總結(jié),一、項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)性把握（工商企業(yè)類信托）二、交易對手自身現(xiàn)金流的評估三、交易對

61、手綜合實(shí)力的評估四、抵押物的價(jià)值認(rèn)定與風(fēng)險(xiǎn)處置操作五、項(xiàng)目操作方案的專業(yè)性把握六、基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)定、增值操作與處置操作七、外部資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)實(shí)力分析提示：綜合判斷成為盡職調(diào)查的關(guān)鍵,88,答疑與交流,電話：18601203470郵箱：tangqi123@foxmail.com,專注于信托、私募基金研發(fā)及投融資咨詢服務(wù)。為華夏銀行、中國郵政儲蓄銀行、中誠信托、北京國際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英