什么是土地開發(fā)主體

1、城市土地一級開發(fā)的主體1）土地一級開發(fā)主體概念及類型（1）土地一級開發(fā)主體的概念所謂主體，即在一個過程中主要的個體，土地一級開發(fā)主體是指在國土局下達土地一級開發(fā)批復(fù)后負責有關(guān)一級開發(fā)全部工作的個體。土地一級開發(fā)主體是整個土地一級開發(fā)實施的靈魂與核心，是關(guān)系到項目成敗與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)主體的選擇與確定作為所有工作的重中之重。（2）土地一級開發(fā)主體的類型目前，根據(jù)北京、上海等地的經(jīng)驗，土地一級開發(fā)主體，可有如下三種類型：政府作為開發(fā)

2、主體：政府作為開發(fā)主體，即土地一級開發(fā)所需的全部費用和風險均由政府承擔，而且也同時享受土地開發(fā)的所有收益。在這一前提下，或者政府的相關(guān)職能部門，比如說土地管理局作為一級開發(fā)主體；或委托給其相應(yīng)的土地管理的下設(shè)事業(yè)單位土地儲備中心直接負責一級開發(fā)項目的運營，并代表政府，統(tǒng)籌管理開發(fā)中的各項事宜。政府下屬的企事業(yè)單位作為開發(fā)主體，主要是指以政府管理土地的派出機構(gòu)或國有企業(yè)作為土地開發(fā)的第一責任人，對土地開發(fā)的整個過程進行管理和運營。如果以派

3、出機構(gòu)作為主體的，資金來源由政府承擔；以國有企業(yè)作為開發(fā)主體的，開發(fā)資金由該企業(yè)負責籌集。這種開發(fā)主體，非常有利于政府監(jiān)管和企業(yè)運作的優(yōu)勢合作，便于土地開發(fā)過程中一系列涉及政府政策問題的合理解決。在已經(jīng)實行土地一級開發(fā)的很多地方，政府都會成立相應(yīng)的國有專業(yè)公司，專門負責土地一級開發(fā)事務(wù)。企業(yè)作為開發(fā)主體：如果選擇企業(yè)作為開發(fā)主體，則政府僅負責開發(fā)前期城市規(guī)劃的頒布，土地利用規(guī)劃的編制和土地利用政策的制定等宏觀事務(wù)。具體開發(fā)項目的運作模式

4、，融資渠道，施工建設(shè)，經(jīng)營管理等都由企業(yè)獨立完成。以企業(yè)作為開發(fā)主體，雖然需要企業(yè)預(yù)先墊付或籌措一總分開發(fā)資金，但卻能夠大大減輕政府開發(fā)土地的財政負擔，提高施工管理的工作效率進一步促進土地一級開發(fā)的市場化運作。政府和企業(yè)共同作為開發(fā)主體：當政府缺乏土地開發(fā)資金或管理經(jīng)驗的時候，可能選擇政府和企業(yè)共同作為開發(fā)主體，一起負責整個開發(fā)的運作實施。這種投資主體的確定實質(zhì)是由于雙方共同入股參與土地開發(fā)而設(shè)立的，并按照各自投資股份的比例來合理分配未

5、來的土地開發(fā)收益和投資風險。2）土地一級開發(fā)主體的選擇行業(yè)非常廣泛。因此，土地一級開發(fā)主體對其內(nèi)部的組織建設(shè)要求較高，應(yīng)遵循以下原則：（1）目標一致原則土地一級開發(fā)主體，是一個多功能的項目責任人，其內(nèi)部構(gòu)成涵蓋策劃、設(shè)計、施工、財會等多個方面的業(yè)務(wù)內(nèi)容。這就要求整個開發(fā)團隊，雖然每個部門的職能、責任有所不同，但都需要有一個共同的目標來整合各個部分，整合團隊中的不同力量。（2）優(yōu)勢互補原則由于土地一級開發(fā)涉及的行業(yè)較多，這就要求開發(fā)主體內(nèi)

6、部部門與成員之間要實現(xiàn)優(yōu)勢互補。（3）統(tǒng)籌兼顧原則在土地一級開發(fā)中，有很多工作是平行并列進行的，而且根據(jù)中國的實際情況，一邊施工，一邊跑手續(xù)，一邊做開發(fā)的工程很多。這就需要在一級開發(fā)主體的工作中，要遵循效優(yōu)選法優(yōu)先的原則，統(tǒng)籌安排各項工作。（4）精干高效原則雖然土地一級開發(fā)中的工作千頭萬緒，但這并不意味著一級開發(fā)主體中的人越多越好。因此，在組建一級開發(fā)主體團隊的時候，應(yīng)特別注意理清工作思路，明晰工作主次，合理分配單位個人的工作量，使整個