可售與不可售面積分攤

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品面積的涉稅審核房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品面積的涉稅審核編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)項目時間跨度大、生產(chǎn)過程復(fù)雜、財務(wù)核算行業(yè)特色明顯等特點，其稅收審核則是一項比較復(fù)雜的工作。為給房地產(chǎn)企業(yè)稅收審核工作提供參考與借鑒，我們約請北京中稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所撰寫了一組文章，從對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)證件的審核、開發(fā)產(chǎn)品面積的審核、合同的審核、票據(jù)的審核、合作建房的審核、減免稅的界定等方面闡述了房地產(chǎn)稅收審核的方式方法，供讀者參考。房地產(chǎn)開

2、發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品面積是稅收審核的一個基本數(shù)字指標(biāo)，它可以幫助確定諸如開發(fā)成本總額、產(chǎn)品單位成本、應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本等重要的指標(biāo)，進而影響最終的稅款計算（包括企業(yè)所得稅和土地增值稅）。確定開發(fā)產(chǎn)品面積的用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品就是商品房，它一般包括總建筑面積、可售面積和不可售面積、已售面積和未售面積等指標(biāo)。1.總建筑面積用以對開發(fā)產(chǎn)品有一個總體的掌握，并用以測算其他分解指標(biāo)的正確性；2從數(shù)字上說，可售面積與不可售面積之和應(yīng)該等于總建筑

3、面積。確定可售面積和不可售面積的用途是用以計算開發(fā)產(chǎn)品的單位成本。很明顯，在開發(fā)成本總額一定的情況下，不可售面積越多，單位成本就越高，反之亦然。3從數(shù)字上說，已售面積與未售面積應(yīng)該等于總可售面積來需要向其他方面移交產(chǎn)權(quán)的設(shè)施面積一般作為不可售面積，如配套設(shè)施中的學(xué)校需要向教育部門移交產(chǎn)權(quán)，醫(yī)院需要向衛(wèi)生部門移交產(chǎn)權(quán)，人防設(shè)施需向人防管理部門移交產(chǎn)權(quán)等。在一些特殊的情況下，按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分可售與不可售面積則可能遇到困難，比如某一住宅小區(qū)，開

4、發(fā)商為了提高小區(qū)檔次，在小區(qū)內(nèi)建有會所、健身房等高檔娛樂設(shè)施，購房時開發(fā)商已經(jīng)明確承諾業(yè)主可以免費享受或低價享受這些設(shè)施，并在購房合同中約定了條款。在這種情況下，這些設(shè)施的面積雖然不包括在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，但業(yè)主卻可以在一定期限內(nèi)享有使用的權(quán)利，換句話說，業(yè)主買房所支付的價款中就已經(jīng)包含了這種權(quán)利。如果開發(fā)商將其出售，則會侵害業(yè)主的利益并且違背了合同的承諾。所以，雖然開發(fā)商名義上對這些設(shè)施擁有產(chǎn)權(quán)，但卻不能用于出售。因而，我們也應(yīng)將其作