培訓(xùn)題目

1、1培訓(xùn)題目收益還原法：某公司于1999年以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2000年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑物全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用

2、稅及房產(chǎn)稅為20元建筑面積，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，試根據(jù)上述資料估算A地塊在2003年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。剩余法：宗地Ａ已得到規(guī)劃許可，可建一幛５層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現(xiàn)正招標(biāo)出讓。某開發(fā)公司已進(jìn)行了市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為２年，估計(jì)建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90%，年租金為３００元／平方米，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元／平方米

3、，第一年投入４０％，第二年投入６０％，貸款年利率為１２％，年出租費(fèi)用為年租金的２５％，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原率為8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的１５％，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為地價(jià)的３％，試估算開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)款。3成本逼近法收益還原法市場比較法：一工業(yè)企業(yè)計(jì)劃將其使用的一宗國有土地A，經(jīng)政府批準(zhǔn)后投入到新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估。該機(jī)構(gòu)收集到下列資料：Ａ、Ａ宗地周圍地區(qū)２００４年

4、新征地資料，征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用為３５萬元／公頃。Ｂ、與Ａ宗地同一區(qū)域于２００３年５月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程度為七通一平，年出租凈收益為２３元／平方米。Ｃ、與Ａ宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，２００１年４月出讓，出讓年期為４０年，開發(fā)程度為五通一平，出讓地價(jià)為224元／平方米。D、當(dāng)?shù)赝恋厝ㄒ黄介_發(fā)費(fèi)用平均為５０元／平方米，從征地到完成三通一平的開發(fā)周期為一年，土地開發(fā)資金利息率１２％，投資回報(bào)率１０％，土