商品房精裝修交付法律風(fēng)險研究

1、1商品房精裝修交付法律風(fēng)險研究商品房精裝修交付法律風(fēng)險研究作者：VK集團(tuán)法務(wù)室張春麗Dianazhang2@裝修已成為商品房建設(shè)的的必然趨勢。在日本、歐美等發(fā)達(dá)國家，毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我國建設(shè)部下發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（以下簡稱《導(dǎo)則》），明確房地產(chǎn)市場要逐步取消毛坯房，提供全裝修房。深圳市政府也明確提出2010年全市實(shí)現(xiàn)一手房100%精裝修的要求。集中采購和管理、避免再裝修浪費(fèi)，是精裝修的明顯優(yōu)勢

2、。但精裝修增加了裝修工序和設(shè)備部品，出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的機(jī)率大大提高，由此引發(fā)更多的質(zhì)量爭議。如何分析和解決這些爭議，進(jìn)而從源頭上預(yù)防精裝修帶來的法律風(fēng)險，是本文試圖達(dá)到的目的。一、精裝修房屋的定義、質(zhì)量缺陷及其判斷標(biāo)準(zhǔn)一、精裝修房屋的定義、質(zhì)量缺陷及其判斷標(biāo)準(zhǔn)（一）精裝修房屋定義（一）精裝修房屋定義《導(dǎo)則》對精裝修的定義為“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成”。顯然，政府所要求的“精裝修

3、”，只是基本功能的實(shí)現(xiàn)和基本的裝飾，并不是我們?nèi)粘Ｉ钪兴斫獾木蓝A麗的裝修。它只是與“毛坯房”相對而言。毛坯房是指房屋專有部位沒有經(jīng)過任何裝修，只是水電到戶，墻面地面僅做基層處理，未安裝潔具、燈具，基本上是空殼交付的房屋。滿足《導(dǎo)則》的要求，就滿足了精裝修交付的條件。而當(dāng)前市場上精裝修交付有多種標(biāo)準(zhǔn)，有的還配置了家私、家電等設(shè)備，這種超過《導(dǎo)則》要求的精裝修，屬于開發(fā)商與購房人自行約定的內(nèi)容，是對房屋功能的錦上添花。（二）精裝修房

4、屋的質(zhì)量缺陷（二）精裝修房屋的質(zhì)量缺陷《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義第39條“質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同中對質(zhì)量的要求等。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第3條“本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！币陨戏ㄒ?guī)制定時，毛坯房還是房屋的主流產(chǎn)品，法規(guī)并未直接對精裝修房質(zhì)量缺陷作出規(guī)定。但鑒于精裝修房屋也屬于“房屋建筑工程”，因此參考以上規(guī)定，我們可以得出這樣

5、一條結(jié)論：精裝修房屋不符合法律、法規(guī)、國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同約定，存在妨礙使用功能、耐久性以及嚴(yán)重影響觀感的情形，屬于精裝修質(zhì)量缺陷。（三）判斷質(zhì)量缺陷的依據(jù)（三）判斷質(zhì)量缺陷的依據(jù)1、國家標(biāo)準(zhǔn)與合同約定是判斷質(zhì)量缺陷的主要依據(jù)、國家標(biāo)準(zhǔn)與合同約定是判斷質(zhì)量缺陷的主要依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范”；《建筑法》六十一條規(guī)定“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

6、”；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定?！庇纱丝梢?，國家標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，是具有普遍約束力的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；而合同中的質(zhì)量條款則是雙方當(dāng)事人之間關(guān)于房屋質(zhì)量的特別約定，該約定不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，對雙方具有約束力。合同法第六十一條規(guī)定“質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行

7、業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”。具體到精裝修房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的，依合同約定；合同沒有約定的，依國家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；合同及標(biāo)準(zhǔn)均不明確的，則以符合交易習(xí)慣、滿足合同目的實(shí)現(xiàn)為原則。但值得注意的3部品主要是指以工業(yè)化方式生產(chǎn)，在施工現(xiàn)場安裝的房屋部件和設(shè)施，如門窗、廚柜、潔具、開關(guān)插座、地板等。這些部品都是開發(fā)商通過采購取得，并非自己生產(chǎn)。但如果存在質(zhì)量缺陷，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。建

8、筑法第五十六條規(guī)定“設(shè)計(jì)文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)注明其規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谖迨艞l規(guī)定“建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得使用?！薄督ㄖb飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210－2001）明確規(guī)定“建筑裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定”。門窗不合格，影響到房

9、屋的安全、保溫、防水；廚柜、地板的質(zhì)量，關(guān)系到室內(nèi)空氣質(zhì)量能否達(dá)標(biāo)；開關(guān)插座直接關(guān)系到人身與財產(chǎn)安全；潔具涉及到節(jié)水性能；不合格的墻地磚及石材可能產(chǎn)生超標(biāo)的輻射。（二）裝修質(zhì)量缺陷（二）裝修質(zhì)量缺陷裝修質(zhì)量缺陷主要體現(xiàn)在裝修施工時設(shè)計(jì)不當(dāng)與用料及工法的錯誤。如某業(yè)主發(fā)現(xiàn)其廚房兩排廚柜之間的凈寬很狹窄，提出投訴。經(jīng)查《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》“雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于０９０ｍ”，該廚房的裝修不符合規(guī)范的要求。另外，涉及到人身安全隱

10、患的部位，如室內(nèi)欄桿高度、樓梯寬度，國家規(guī)范都有明確規(guī)定，違反即構(gòu)成質(zhì)量缺陷。裝修用料，主要是木材、石材、涂料、膠粘劑等，通常都包含有害物質(zhì)（甲醛、苯、氨、TVOC、輻射等），《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB503252001）》對各用料的有害物質(zhì)最高含量均有明確規(guī)定，違反也構(gòu)成質(zhì)量缺陷，如不對單元房屋的用料嚴(yán)格控制，最終還會導(dǎo)致室內(nèi)污染超標(biāo)。施工工藝方面，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細(xì)規(guī)定了住宅建筑內(nèi)部的裝飾裝修工程施工的標(biāo)

11、準(zhǔn)，對裝修中的成品保護(hù)、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質(zhì)量及施工要點(diǎn)都作了明確要求。《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》則明確了裝修的驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)與方法。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，也將構(gòu)成質(zhì)量缺陷。（三）室內(nèi)環(huán)境污染（三）室內(nèi)環(huán)境污染《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內(nèi)環(huán)境污染”定義為：指室內(nèi)空氣中混入有害人體健康的氧、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機(jī)物等氣體的現(xiàn)象。室內(nèi)空氣中有害氣體超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即構(gòu)成不合格。室內(nèi)環(huán)

12、境污染一是來自建筑本身，如混凝土抗凍劑中的氨，混凝土砌塊中的氡，礦渣磚、石渣中的放射性物質(zhì)；二是來自裝修，如大芯板、多層膠合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低檔材料污染更甚；三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。危害最大的5種污染物質(zhì)是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多樣性，即使單項(xiàng)指標(biāo)合格，房間的總體污染指標(biāo)仍有可能超標(biāo)，構(gòu)成室內(nèi)環(huán)境污染的質(zhì)量缺陷。2002年1月1日開始實(shí)施的《民用建筑

13、工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325－2001），提出了對氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機(jī)污染物指標(biāo)濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗(yàn)收時，室內(nèi)環(huán)境污染經(jīng)檢測不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式實(shí)施的，由國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國家環(huán)?？偩?、衛(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國第一部《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GBT188832002），明確提出“室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學(xué)性污染物質(zhì)不僅包括甲醛、苯、

14、氨等污染物質(zhì)，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項(xiàng)，規(guī)定凡有害物質(zhì)含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。中國室內(nèi)環(huán)境委員會五年來對六千戶家庭室內(nèi)環(huán)境檢測結(jié)果顯示，有兒童健康問題的家庭百分之九十室內(nèi)環(huán)境超標(biāo)。2008年是中國生育的高峰年，中國將有一百六十萬個嬰兒誕生。為了保護(hù)母嬰健康，預(yù)防由于室內(nèi)環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國室內(nèi)環(huán)境委員會確定2008年6月為“關(guān)注室內(nèi)環(huán)境污染，保護(hù)母嬰身體健康”宣傳月。