商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制的法律對(duì)策.pdf

1、商品房預(yù)售制度起源于我國(guó)香港地區(qū)，后為大陸所借鑒，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展為大陸房地產(chǎn)業(yè)的繁榮作出了巨大的貢獻(xiàn)。它具有融資功能，可以降低開(kāi)發(fā)主體的準(zhǔn)入門檻，減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，調(diào)動(dòng)其積極性，從而促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但凡事有利必有弊，由于商品房預(yù)售標(biāo)的物具有非現(xiàn)實(shí)性、履行周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定了其具有比現(xiàn)房交易更大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中出現(xiàn)了一房多賣、延期交樓、工程爛尾等現(xiàn)象，因此，學(xué)術(shù)界也出現(xiàn)了關(guān)于其存廢的爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為對(duì)于商品房預(yù)售不宜因噎

2、廢食，不能因?yàn)槠淇赡芫哂械娘L(fēng)險(xiǎn)而忽略其帶來(lái)的巨大益處，而是應(yīng)該強(qiáng)化商品房預(yù)售制度本身及其相關(guān)制度，將風(fēng)險(xiǎn)控制到適度的范圍。本文正是基于這樣的寫作目的，擬從經(jīng)濟(jì)法的角度對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行系統(tǒng)地研究，尋求適當(dāng)?shù)姆蓪?duì)策，以期豐富經(jīng)濟(jì)法理論體系，并對(duì)實(shí)踐產(chǎn)生一定的指導(dǎo)意義。 本文除前言和結(jié)束語(yǔ)外分為五個(gè)部分。 第一部分，概述。首先對(duì)商品房預(yù)售的概念、特征和性質(zhì)進(jìn)行探討；其次根據(jù)探討的結(jié)果對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析

3、，并闡述其危害；最后根據(jù)前兩部分的鋪墊證明商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制的可行性與復(fù)雜性。 第二部分，商品房預(yù)售主體準(zhǔn)入的管理。繼概述之后，從本部分即進(jìn)入商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制具體制度層面的探討。首先根據(jù)邏輯順序確定從主體準(zhǔn)入方面進(jìn)行探討。本部分主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行論述：第一、介紹我國(guó)預(yù)售主體準(zhǔn)入制度的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題；第二、根據(jù)第一部分提出的問(wèn)題，提出有針對(duì)性的改革設(shè)想，包括建立資金專項(xiàng)審查機(jī)制，開(kāi)發(fā)商信用審查機(jī)制和商品房預(yù)售強(qiáng)制保險(xiǎn)制度；

4、第三、闡述主體準(zhǔn)入制度的完善對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制的積極意義。 第三部分，商品房預(yù)售合同形式的選擇與內(nèi)容的管理。首先從合同形式的選擇入手，介紹合同格式條款的特點(diǎn)及利弊，并基于此探討格式條款對(duì)于商品房預(yù)售的特殊意義。然后分析我國(guó)商品房預(yù)售合同格式條款存在的問(wèn)題及相應(yīng)的對(duì)策，最后總結(jié)合同格式條款管理對(duì)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)控制的積極意義。 第四部分，商品房預(yù)售合同登記的效力和管理。本部分以格式合同在使用過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制為出發(fā)點(diǎn)，從四個(gè)方面進(jìn)

5、行論述：首先，對(duì)商品房預(yù)告登記的效力進(jìn)行理論分析，結(jié)合剛剛通過(guò)的《物權(quán)法》重點(diǎn)對(duì)預(yù)告登記制度的順位效力進(jìn)行介紹；其次，對(duì)我國(guó)商品房預(yù)告登記效力的立法規(guī)定進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的完善意見(jiàn)；再次，從我國(guó)商品房預(yù)售合同登記的行為的立法規(guī)定出發(fā)探討對(duì)其進(jìn)行完善的方式；最后，總結(jié)商品房預(yù)售合同登記對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的積極意義。 第五部分，商品房預(yù)售款使用的監(jiān)督和管理。首先，對(duì)預(yù)售款監(jiān)管的必要性進(jìn)行論證；其次，介紹我國(guó)當(dāng)前預(yù)售款監(jiān)管的立法現(xiàn)狀與存在的