商品房預(yù)售風險控制的法律對策.pdf

1、商品房預(yù)售制度起源于我國香港地區(qū)，后為大陸所借鑒，經(jīng)過十多年的發(fā)展為大陸房地產(chǎn)業(yè)的繁榮作出了巨大的貢獻。它具有融資功能，可以降低開發(fā)主體的準入門檻，減少開發(fā)商的資金壓力，調(diào)動其積極性，從而促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但凡事有利必有弊，由于商品房預(yù)售標的物具有非現(xiàn)實性、履行周期長等特點，決定了其具有比現(xiàn)房交易更大的風險，在實踐中出現(xiàn)了一房多賣、延期交樓、工程爛尾等現(xiàn)象，因此，學術(shù)界也出現(xiàn)了關(guān)于其存廢的爭論。筆者認為對于商品房預(yù)售不宜因噎

2、廢食，不能因為其可能具有的風險而忽略其帶來的巨大益處，而是應(yīng)該強化商品房預(yù)售制度本身及其相關(guān)制度，將風險控制到適度的范圍。本文正是基于這樣的寫作目的，擬從經(jīng)濟法的角度對商品房預(yù)售風險控制進行系統(tǒng)地研究，尋求適當?shù)姆蓪Σ?，以期豐富經(jīng)濟法理論體系，并對實踐產(chǎn)生一定的指導意義。 本文除前言和結(jié)束語外分為五個部分。 第一部分，概述。首先對商品房預(yù)售的概念、特征和性質(zhì)進行探討；其次根據(jù)探討的結(jié)果對商品房預(yù)售風險產(chǎn)生的原因進行分析

3、，并闡述其危害；最后根據(jù)前兩部分的鋪墊證明商品房預(yù)售風險控制的可行性與復雜性。 第二部分，商品房預(yù)售主體準入的管理。繼概述之后，從本部分即進入商品房預(yù)售風險控制具體制度層面的探討。首先根據(jù)邏輯順序確定從主體準入方面進行探討。本部分主要從以下三個方面進行論述：第一、介紹我國預(yù)售主體準入制度的現(xiàn)狀與存在的問題；第二、根據(jù)第一部分提出的問題，提出有針對性的改革設(shè)想，包括建立資金專項審查機制，開發(fā)商信用審查機制和商品房預(yù)售強制保險制度；

4、第三、闡述主體準入制度的完善對商品房預(yù)售風險控制的積極意義。 第三部分，商品房預(yù)售合同形式的選擇與內(nèi)容的管理。首先從合同形式的選擇入手，介紹合同格式條款的特點及利弊，并基于此探討格式條款對于商品房預(yù)售的特殊意義。然后分析我國商品房預(yù)售合同格式條款存在的問題及相應(yīng)的對策，最后總結(jié)合同格式條款管理對預(yù)售風險控制的積極意義。 第四部分，商品房預(yù)售合同登記的效力和管理。本部分以格式合同在使用過程中的風險控制為出發(fā)點，從四個方面進

5、行論述：首先，對商品房預(yù)告登記的效力進行理論分析，結(jié)合剛剛通過的《物權(quán)法》重點對預(yù)告登記制度的順位效力進行介紹；其次，對我國商品房預(yù)告登記效力的立法規(guī)定進行分析，并提出相應(yīng)的完善意見；再次，從我國商品房預(yù)售合同登記的行為的立法規(guī)定出發(fā)探討對其進行完善的方式；最后，總結(jié)商品房預(yù)售合同登記對風險控制的積極意義。 第五部分，商品房預(yù)售款使用的監(jiān)督和管理。首先，對預(yù)售款監(jiān)管的必要性進行論證；其次，介紹我國當前預(yù)售款監(jiān)管的立法現(xiàn)狀與存在的