2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

1、房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策匯總,信托業(yè)務(wù)二部 二O一一年六月,目錄,Part Ⅰ 概述篇 1. 研究意義 2. 什么是房地產(chǎn)信托? 3. 什么是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策?Part Ⅱ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之法條篇Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之業(yè)務(wù)篇 1. 融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策

2、 2. 投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之監(jiān)管政策Part Ⅳ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策——之最新動(dòng)態(tài),Part 1 概述篇,,,,一、研究意義:房地產(chǎn)信托的戰(zhàn)略互動(dòng),我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)信托的異軍突起;作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然受到政府宏觀調(diào)控和國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響,使房地產(chǎn)信托也帶上了鮮明的制度博弈色彩;如何通過有效的戰(zhàn)略互動(dòng)在合理的博弈空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展,在為房地產(chǎn)

3、業(yè)提供有效融資渠道的同時(shí)為投資者開拓多元化投資渠道,制度博弈下的房地產(chǎn)信托的命運(yùn)值得關(guān)注。,二、房地產(chǎn)信托的定義及其分類,廣義上講,與房地產(chǎn)相關(guān)的信托行為都可以被稱為房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)信托存在資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩種。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托公司制定信托投資計(jì)劃,與委托人(投資者)簽訂信托合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資、或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸

4、款證券、或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)信托可以使房地產(chǎn)金融投資和房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新結(jié)合起來,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的大眾化、多元化和融資社會(huì)化。,三、房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策,本課題所涉房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策,主要是指2007年以來國家出臺(tái)的與房地產(chǎn)信托緊密相關(guān)的法律法規(guī)、通知指引等規(guī)范性法律文件、以及監(jiān)管層的窗口指導(dǎo)等監(jiān)管措施,還包括我公司所制定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引。,,,,.,,法律法規(guī),,部門規(guī)章,,,通知指引,3個(gè),10個(gè),12個(gè),,

5、主要選取2007年以來的房地產(chǎn)信托相關(guān)法規(guī)及政策加以匯總。,,,,,,,,,,,,,,,,,《信托公司凈資本管理辦法》,,《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,,《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,,,,,《關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知》,,,《關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》,,,,,,,,,,《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、

6、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,,,,,Part Ⅱ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——之法條篇,,,,通知指引篇,1.《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》2.《關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》 3. 《關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知》4.《關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》5.《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》6

7、.《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》7.《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 (【2005】212號(hào)文)【已失效】,,,- 1,,,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)辦公廳時(shí)間:2005,本法規(guī)已被《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于制定、修改、廢止、不適用部分規(guī)章和規(guī)范性文件的公告》(2007年7月3日)廢止,212號(hào)文是監(jiān)管部門正式對(duì)房地產(chǎn)信托融資進(jìn)行規(guī)范的開端,首次提出了房地產(chǎn)信

8、托融資的三要件:“四證”、“二級(jí)資質(zhì)”、“項(xiàng)目資本金”。文件規(guī)定,信托公司對(duì)未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款;申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。不過,212號(hào)文目前已失效。,關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 (【2006】54號(hào)文),,,0,,,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀

9、監(jiān)會(huì)時(shí)間:2006.8.16,各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”,全過程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化,嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟(jì)適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限,嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè),要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。,第四條 嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定,

10、規(guī)范開發(fā)貸款行為,第五條 加強(qiáng)盡職調(diào)查,注重防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn),各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真評(píng)估和審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。貸款前,要加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查,嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測(cè)算和監(jiān)控土地收儲(chǔ)費(fèi)用,開設(shè)專門的托管賬戶,警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓,確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則,避免土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對(duì)貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。要完善相關(guān)抵押

11、手續(xù),認(rèn)真落實(shí)第二還款來源,根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況審慎確定抵押率。,第八條 進(jìn)一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款,要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)〔2005〕212號(hào))有關(guān)規(guī)定;用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款,要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強(qiáng)對(duì)信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。,關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券

12、業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 (【2008】265號(hào)文),,,1,,,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)辦公廳時(shí)間:2008.10.28,,,,嚴(yán)禁向“四證不全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款,嚴(yán)禁間接向“四證不全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款,,,開發(fā)項(xiàng)目資本金比例 不低于35%(經(jīng)濟(jì)適用房除外),禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放或變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款,,禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款,,審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款 (已廢止),高度重視風(fēng)險(xiǎn)控制,

13、應(yīng)充分認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn),審慎發(fā)放此類貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放,所購?fù)恋貞?yīng)具有合法的土地使用證,貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估值的70%,貸款期限最長不得超過2年。 【已廢止】,本規(guī)定:開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%(經(jīng)濟(jì)適用房除外)

14、 【已廢止】《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》 【國務(wù)院,2009.5.25】 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%; 其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。,風(fēng)

15、險(xiǎn)控制措施,建立健全房地產(chǎn)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理政策,并加大執(zhí)行力度; 進(jìn)行盡職調(diào)查,深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開發(fā)經(jīng)歷,以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開發(fā)前景等情況,確保房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合法性、合規(guī)性和可行性; 嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保,確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效;密切監(jiān)控貸款及投資情況,加強(qiáng)項(xiàng)目管理。,政策評(píng)價(jià):銀監(jiān)會(huì)265號(hào)文 收緊信托公司“過橋融資”閘門,背景:在信貸緊縮的

16、背景下,中小地產(chǎn)開發(fā)商從銀行融資無門而求助于信托公司,由于這些地產(chǎn)商一般都沒有拿全“四證”,他們通過信托計(jì)劃“過橋融資”以實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn),這就給房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 這反映出房地產(chǎn)信貸緊張局面尚未有效緩解,而房地產(chǎn)銷售的持續(xù)低迷已嚴(yán)重影響到中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。顯然,此次銀監(jiān)會(huì)針對(duì)信托公司開展房地產(chǎn)等敏感性業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范,反映出管理層對(duì)近期房地產(chǎn)信托集資規(guī)模超常規(guī)增長的擔(dān)憂。,關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的

17、通知(【2009】25號(hào)),,,,2,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2009.2.25,“25號(hào)文”,,,政策背景,,在金融危機(jī)背景下出臺(tái)的25號(hào)文,適當(dāng)調(diào)整了對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從嚴(yán)限制的政策。,第九條 信托公司管理集合資金信托計(jì)劃時(shí),向他人提供貸款不得 超過其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%;第十條 信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款,應(yīng)遵守的規(guī)定: (1)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)

18、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認(rèn)定可以以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 控股股東資質(zhì)為準(zhǔn)。 (2)嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款 (3)根據(jù)該規(guī)定,即使對(duì)于四證、二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金三個(gè)方 面均符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,信托公司也不得采取商品房 預(yù)售回購的方式提供融資。,主要內(nèi)容,防風(fēng)險(xiǎn)和保增長并重,加大對(duì)信托公司的支持力度,2009年是進(jìn)入

19、新世紀(jì)后中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年。為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn),2009年1月10日,中國銀監(jiān)會(huì)在認(rèn)真梳理各項(xiàng)信貸政策、法規(guī)、辦法和指引的基礎(chǔ)上,根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展需要,發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]3號(hào)) ; 從2008年歲末到2009年年初,中國銀監(jiān)會(huì)頻頻發(fā)出鼓勵(lì)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展的信息。令人欣喜的是,信托監(jiān)管政策的新動(dòng)向不斷向市場(chǎng)表明,信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展

20、的針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)性日趨增強(qiáng),傳導(dǎo)給信托公司的行動(dòng)力和執(zhí)行力越來越足。 25號(hào)文以專門文件的形式,通過細(xì)化相關(guān)政策規(guī)定,在堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控原則基礎(chǔ)上,支持并指引信托公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展。,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款,X,該通知規(guī)定,信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款,應(yīng)遵守以下規(guī)定:(1)不得向未取得“四證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款,但信托公司最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的可向已取得國有土地使用證、建設(shè)

21、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(“三證”)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款;(2)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)應(yīng)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),但發(fā)放貸款的信托公司最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的除外;(3)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于35%(經(jīng)濟(jì)適用房除外)。信托公司以投資附加回購承諾方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的間接融資適用前款規(guī)定。信托公司向只取得“三證”的房地產(chǎn)開

22、發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款的,應(yīng)在相應(yīng)的信托合同中以顯著方式向委托人或受益人進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示,并在后續(xù)管理報(bào)告中進(jìn)行充分披露。嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款。 【已作廢】,關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知 (【2

23、009】84號(hào)文),,,,3,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2009.9.1,,嚴(yán)格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金管理制度,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金來源及到位真實(shí)性的審查認(rèn)定。,不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金,以達(dá)到國家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)的合規(guī)性管理和風(fēng)險(xiǎn)管理,審慎開展該類業(yè)務(wù),確保公司健康。,對(duì)股東借款(股東承諾在項(xiàng)目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對(duì)該股東借款受償權(quán)的情形除外)、銀行

24、貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個(gè)人理財(cái)資金,不得充作項(xiàng)目資本金。,,債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾(含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形)等方式運(yùn)用的信托資金。 信托公司按照《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時(shí),約定股權(quán)投資附加回購選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。,,關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知(【2010】2號(hào)),,,,4,性

25、質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2010.2.10,2010年2月10日 關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知,,政策目的,規(guī)范信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù),保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益,鼓勵(lì)信托公司依法進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和培養(yǎng)自主管理能力,確保結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)健康、有序發(fā)展。,政策點(diǎn)評(píng),該文件規(guī)定信托公司開展結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)時(shí),不得以商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán)。,關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知(【201

26、0】54號(hào)文),,,,5,性質(zhì):規(guī)范性文件發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2010.2.11,,《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知【2010】54號(hào)文,除明確停止執(zhí)行25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定外,增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的資金配比要求以及對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的限制。,嚴(yán)格的監(jiān)管政策,杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。該原則給予了監(jiān)管部門

27、極大的自由裁量權(quán),對(duì)信托公司的方案設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力也提出了更高的要求。,,,,,投資者,進(jìn)一步明確了投資者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)不同確定不同檔次的投資者準(zhǔn)入門檻。,,,結(jié)構(gòu)化,規(guī)范優(yōu)先和劣后收益權(quán)的最高比例標(biāo)準(zhǔn):以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的,其優(yōu)先和劣后收益權(quán)比比例不得高于3:1。,,,資金投向,不得用于發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款,,,政策點(diǎn)評(píng):,54號(hào)文進(jìn)一步規(guī)定商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的,理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公

28、司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。至此,理財(cái)資金投資于集合信托計(jì)劃、權(quán)益類金融產(chǎn)品(包括單一和集合)、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品(包括單一和集合),理財(cái)客戶均應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。,土地儲(chǔ)備貸款定義:是指向借款人發(fā)放的用于 土地收購及土地前期開發(fā)、 整理的貸款。,關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知

29、 【2010】72號(hào)文,,,,6,性質(zhì):部門規(guī)章發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2010.8.10,銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù) 是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司,由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 商

30、業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。,,政策精神—— 調(diào)整流動(dòng)性,減少灰色信貸,并非全面叫停,“商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)?!?——“72號(hào)文”第五條 意味著銀信理財(cái)類資金不能用于交易對(duì)手為非上市公司的投資類房地

31、產(chǎn)信托。,關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知(【2010】343號(hào)文),,,,7,性質(zhì):部門規(guī)章發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2010.11.12,,政策背景:,主要在于強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制,警示房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),避免金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 不少信托公司為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都存在通過各種方式試圖突破“四二三五”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的情況,在這方面充分體現(xiàn)了信托的靈活性,但按實(shí)質(zhì)重于形式的原則,都不一定能保證符合合

32、規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。,政策概要,,,,,,,,,,……第一還款來源評(píng)價(jià);擔(dān)保措施評(píng)價(jià);項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià);風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案……,逐筆進(jìn)行核查,實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別,書面報(bào)告銀監(jiān)會(huì),加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)用的監(jiān)控,嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn),積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),信托公司——合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查,各銀監(jiān)局——合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,銀監(jiān)局督促信托公司——審慎選擇交易對(duì)手,,,政策分析: 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)

33、密的調(diào)控,目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。343號(hào)文的發(fā)行,說明銀監(jiān)會(huì)下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。不僅是為了配合國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,更說明房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)日益增大,市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊,已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。但并不能因此說房地產(chǎn)信托前途暗淡,如若信托公司能提高自主管理能力,很好的設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),做好風(fēng)控措施,高收益的房地產(chǎn)信托仍將會(huì)是投資者的寵兒。,信托公司凈資本管理辦法 (2010.8.24)

34、關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知【2011】11號(hào),,,,8,性質(zhì):部門規(guī)章發(fā)布單位:銀監(jiān)會(huì)時(shí)間:2010.8.24 2011.1.27,《信托公司凈資本管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)正式稿2010年8月24日正式出臺(tái),《辦法》共分為六章三十條,分別從凈資本計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)、監(jiān)督檢查等方面對(duì)信托公司的凈資本監(jiān)管做了精確的計(jì)量和要求?!掇k法》為不同業(yè)務(wù)類型設(shè)定了不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),要求信托公司管理的

35、信托資產(chǎn)規(guī)模與本身凈資本掛鉤。目的是約束信托公司過度擴(kuò)張,審慎經(jīng)營,精耕細(xì)作,提升業(yè)務(wù)水平,夯實(shí)風(fēng)控體系。,信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本扣減比例如下:,,,,措施一:增加資本金,提高風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力,《凈資本管理辦法》為信托公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供契機(jī),措施二:主動(dòng)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的資產(chǎn)管理公司,實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略,,改變?nèi)肆Y源配置方式,增加營銷能力建設(shè),加強(qiáng)研發(fā)能力,,Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——之業(yè)務(wù)篇,,,,1

36、.原則;2.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù);3.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。,,防范風(fēng)險(xiǎn)原則,,實(shí)質(zhì)重于形式原則,房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則,原則(一):防范風(fēng)險(xiǎn)原則,防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的宗旨,也是重要原則之一。在各監(jiān)管政策中均有體現(xiàn): “ 為有效防范和化解信托公司房地產(chǎn)等敏感類業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),防止信托公司出現(xiàn)流動(dòng)性問題,提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力…… ”

37、 【2008】265號(hào)文 保增長和防風(fēng)險(xiǎn)并存 【2009】25號(hào)文 “為有效落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力”

38、 【2010】343號(hào)文,原則(二):實(shí)質(zhì)重于形式原則,所謂“實(shí)質(zhì)重于形式”就是指信托公司無論是以入股形式還是購買債權(quán)的形式為開發(fā)商發(fā)放的信托計(jì)劃,如果其設(shè)置了回購條款都將被認(rèn)定為信托貸款,而按照貸款類信托的要求計(jì)算相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)資本。 銀監(jiān)會(huì)厘定房地產(chǎn)信托變相融資標(biāo)準(zhǔn) 。,融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),,,,,一、交易對(duì)手:二級(jí)資質(zhì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部

39、門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)??毓晒蓶|:是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東;出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十,但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對(duì)股東會(huì)、股東大會(huì)的決議產(chǎn)生重大影響的股東。,房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì):,1.注冊(cè)資本不低于2000萬元,凈資產(chǎn)不低于2000萬元;2.有固定的經(jīng)營場(chǎng)所;3.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上,取得三級(jí)資質(zhì)1年以

40、上;4.近3年累計(jì)竣工房屋15萬平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;5.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;6.上一年房屋施工面積10萬平方米以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;7.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專職專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱的專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不少于10人,持有會(huì)計(jì)資格的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人,專職統(tǒng)計(jì)人員不少于1人;8.工程技術(shù)

41、、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;9.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;10.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故;11.企業(yè)名稱須符合國家工商管理總局頒發(fā)的《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》的規(guī)定,名稱中的行業(yè)用語須為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”或“房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)”;12.原有國有和集體企業(yè)進(jìn)行了股份制和民營化改革。,“各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)

42、手,合理把握規(guī)模擴(kuò)張,加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控,嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn),積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。” 【2010】343號(hào)文Eg. 我公司對(duì)于“亞新系”房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)注。,二、開發(fā)項(xiàng)目——“四證齊全”,國有土地使用證 (即土地證,國土局頒發(fā)) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局頒發(fā))建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃局頒發(fā))建筑工程施工許可證(建設(shè)局頒發(fā)),三、項(xiàng)目資本金比例:不低于20%或30%,房地產(chǎn)開發(fā)

43、項(xiàng)目資本金:是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資中,由投資者認(rèn)繳的出資額,是投入開發(fā)項(xiàng)目的非債務(wù)性資金。開發(fā)項(xiàng)目資本金包含開發(fā)企業(yè)已獲得并未作抵押的土地使用權(quán)和用于開發(fā)建設(shè)的貨幣資金。 固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例:固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,指固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例,國家規(guī)定,投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè),該指標(biāo)根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益等因素確定。 前款所稱項(xiàng)目總投資是指經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的概算額(

44、應(yīng)包含土地投入費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、建安費(fèi)用以及各種相關(guān)費(fèi)用等)。,2009年5月27日 國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,【2009】84號(hào)文,一、信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金管理制度,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資本金來源及到位真實(shí)性的審查認(rèn)定。對(duì)股東借款(股東承諾在項(xiàng)目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對(duì)該股東借款受償權(quán)的情形除外)、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個(gè)人理財(cái)資金,不得充作項(xiàng)目資本

45、金。 信托公司應(yīng)要求借款人提供資本金到位的合法、有效證明,必要時(shí)應(yīng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定。,二、信托公司不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金,以達(dá)到國家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。前述債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾(含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形)等方式運(yùn)用的信托資金。 信托公司按照《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時(shí),約定股權(quán)投

46、資附加回購選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。,,,,定義:注冊(cè)資本+歷年收益結(jié)存 【權(quán)益資本】 意義:是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。為降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的授信風(fēng)險(xiǎn),保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完工,人民銀行和銀監(jiān)會(huì)均對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的自有資金比例有明確要求。 核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金來測(cè)算其資金缺口,而在核實(shí)自有資金時(shí),應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金的界定問題,防止開發(fā)商任意擴(kuò)大自有資金范圍,掩蓋項(xiàng)目

47、資金缺口。,,,解讀房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金,,,納入股東或關(guān)聯(lián)公司借款、承包商及材料供應(yīng)商墊資等,虛增資本公積,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例達(dá)到政策要求的主要做法:,項(xiàng)目拆分、滾動(dòng)開發(fā),調(diào)整項(xiàng)目投資估算,從事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的角度把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金,1. 從財(cái)務(wù)角度分析自有資金,落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際可使用資金情況。2. 股東或關(guān)聯(lián)公司借款雖然不能視作自有資金,但客觀上增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可使用資金。3. 工程承包商、材料供應(yīng)商等的墊資不僅不

48、能視為自有資金,即便事實(shí)上已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的一個(gè)重要來源,也需嚴(yán)格把握,以防止法律沖突引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)。4. 對(duì)于已經(jīng)到賬的定金和房屋購買人支付的房屋預(yù)售款,可以作為能用于開發(fā)的資金,在分析是否存在資金缺口時(shí)考慮。5. 對(duì)于未來可能實(shí)現(xiàn)的銷售或預(yù)售,不僅不能作為自有資金考慮,而且不能計(jì)入資金來源的一部分。,四、貸款用途,嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放或以購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款。嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企

49、業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。 【2008】265號(hào)文嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金價(jià)款的貸款。 【2008】265號(hào)文嚴(yán)禁發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。 【2

50、010】2號(hào)文 審慎發(fā)放 嚴(yán)禁發(fā)放,,,,實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證,抵押,金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押,五、擔(dān)保措施,保證,土地使用權(quán)在建工程現(xiàn)房資產(chǎn),閑置土地的規(guī)定,閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 具有下列情形之一的,可以認(rèn)定為閑置土地:①國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)

51、日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;②已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的;③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工

52、開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年為動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007.8.30),,行政關(guān)系不依附于民事關(guān)系,民事關(guān)系也不為行政關(guān)系買單。政府可以依據(jù)行政法律,征收被認(rèn)定為“閑置”的土地。在出現(xiàn)極端風(fēng)險(xiǎn)的

53、情況下,土地抵押的優(yōu)先權(quán)僅能對(duì)抗其他債權(quán)人,而無法對(duì)抗行政行為。,【百瑞信托有限責(zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引】,第六條 融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)抵/質(zhì)押物的標(biāo)準(zhǔn):(1)融資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般采取不動(dòng)產(chǎn)抵押方式,其中抵押物包括土地(主管部門所認(rèn)定的非閑置土地)、在建工程、房產(chǎn),抵押物價(jià)值應(yīng)當(dāng)由具備相關(guān)一級(jí)資質(zhì)或A級(jí)資質(zhì)以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告確定; (2)采用土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押的,抵押率原則上不應(yīng)高于40%;(3)融資類房

54、地產(chǎn)業(yè)務(wù)一般不接受未上市公司企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押作為主要擔(dān)保方式,但是金融企業(yè)股權(quán)、上市公司股權(quán)(非ST股票)除外,質(zhì)押率一般不超過40%。(4)如項(xiàng)目中上述擔(dān)保方式綜合運(yùn)用的,綜合抵質(zhì)押率不應(yīng)高于40%。,河南省具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),河南省豫建房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司河南宇達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司河南正達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司,六、風(fēng)險(xiǎn)資本扣減比例:,,就地調(diào)整 在交易對(duì)手的現(xiàn)有條件上進(jìn)行調(diào)整,使之符合監(jiān)管條件Eg.開

55、封新都匯項(xiàng)目,另辟蹊徑轉(zhuǎn)向投資類房地產(chǎn)信托,迂回繞行(1)建筑公司、關(guān)聯(lián)公司等發(fā)放流資貸款 (2)轉(zhuǎn)向符合監(jiān)管要求的其他成熟項(xiàng)目(3)商業(yè)物業(yè)收益權(quán)投資+回購 ……,,,,投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),,,,,結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)?!?010】72號(hào)文,【百瑞信托有限責(zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引】,第八條 投資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的基本條件:(1)

56、交易對(duì)手或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)及以上資質(zhì);(2)原則上交易對(duì)手最近3年的凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%/年; (3)融資規(guī)模不得低于1億元,原則上不得超過交易對(duì)手(通常指交易對(duì)手的集團(tuán)公司或控股公司)最近1年的凈資產(chǎn)規(guī)模(以提供的審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)); (4)所投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測(cè)的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年;(5)所投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書,明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)和成本支出;(6)投資期限不低于1年。,Part

57、 Ⅳ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 ——最新動(dòng)態(tài),,,,,,,5月中旬 十家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停,6月底窗口指導(dǎo)升級(jí),房地產(chǎn)信托新業(yè)務(wù)需逐筆報(bào)批,,5月5日 《關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)表的通知》,,,,7月 中長期房地產(chǎn)信托,每半年還本付息一次,2011年5月5日《關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)表的通知》,將此前較寬松的自主報(bào)備改為“一絲不茍”的詳細(xì)上報(bào),并要求地方銀監(jiān)局出示“判斷意見

58、”。 1. 項(xiàng)目要素:要求信托公司從5月起,每月詳細(xì)填寫每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的屬性、規(guī)模、到期日、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、資金投向等信息,并于當(dāng)月7日前完整并上報(bào)。 2. 風(fēng)險(xiǎn)控制:要求信托公司填報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,詳細(xì)說明抵押或擔(dān)保措施。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,要求填列第一、第二及其他還款來源,并根據(jù)5級(jí)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自評(píng)。 3. 還要求信托公司列明“資金來源有無銀行理財(cái)資金”,如有

59、還須說明具體金額。,除了信托公司自己的判斷,《監(jiān)測(cè)表》還要求各地銀監(jiān)局對(duì)三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,逐一出具“對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)的判斷意見”。,逐個(gè)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息,,,了解目前房地產(chǎn)信托融資的情況,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類● 1級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性充裕,無清算障礙;● 2級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)性不穩(wěn)定,有可能需要第二還款來源補(bǔ)充流動(dòng)性;● 3級(jí)代表第一還款來源流動(dòng)

60、性不足,需要?jiǎng)佑玫诙€款來源償付;● 4級(jí)代表第二還款來源流動(dòng)性不穩(wěn)定,有可能需要其他還款來源補(bǔ)充流動(dòng)性;● 5級(jí)代表現(xiàn)有還款來源資金流動(dòng)性不足,需要其他還款來源償付(對(duì)于無第二還款來源的項(xiàng)目,若第一還款來源資金不足,即認(rèn)定為5級(jí)風(fēng)險(xiǎn))。,5月中旬 數(shù)家信托公司房地產(chǎn)信托被叫停,5月的最后一周,中融信托、平安信托等20多家信托公司,陸續(xù)接到來自銀監(jiān)會(huì)的“窗口指導(dǎo)” 。對(duì)房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司,要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”;對(duì)于房

61、地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司,要求“把握好節(jié)奏,嚴(yán)格控制增速”。 但以上監(jiān)管措施均未完全奏效。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年4-6月,房地產(chǎn)信托規(guī)模分別為385.37億元、324.64億元、341.64億元、341.14億元。今年上半年,房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1540.87億元,同比增長119%。,6月 窗口指導(dǎo)升級(jí),監(jiān)管從“事后”到“事前”,銀監(jiān)會(huì)被迫從7月開始實(shí)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“事前報(bào)備”制度。按照以往的規(guī)定,信托公司只需要在集合

62、信托發(fā)行完畢后,到銀監(jiān)部門“事后報(bào)備”即可。 “事前報(bào)備”≠“事前審批” 但基于中國監(jiān)管者和被監(jiān)管者的微妙關(guān)系,信托公司普遍反映,“報(bào)備和審批并沒什么兩樣” ?!  皥?bào)備”從事后改為事前,使得銀監(jiān)會(huì)在控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模上,掌握了主動(dòng),吸取了去年監(jiān)管銀信合作的教訓(xùn)。去年,由于只是一再“忠告”,而沒有剛性措施配套,銀信合作超過2萬億規(guī)模,最終銀監(jiān)會(huì)只得全面叫停該業(yè)務(wù)。,“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是否叫停,不取決于銀

63、監(jiān)會(huì),取決于信托公司。 -----房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)研討會(huì) 監(jiān)管當(dāng)局人士 言下之意,如果房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模得不到有效控制,監(jiān)管層將被迫采取更為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施?! ∈站o房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),最主要的原因是,銀監(jiān)會(huì)需要配合宏觀經(jīng)濟(jì)決策層進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。同時(shí),監(jiān)管當(dāng)局也擔(dān)心,房地產(chǎn)項(xiàng)目到期出現(xiàn)無法兌付的案例,對(duì)信托行業(yè)的聲譽(yù)帶來重創(chuàng)。,現(xiàn)階段房

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