【全面解讀《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范【2018】4號(hào)文》

1、1全面解讀全面解讀《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，2013年4月8日，國(guó)土資源部制訂并公布了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“舊版《規(guī)范》”），文件有效期5年。在過(guò)去5年里，該文件有效規(guī)范了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估以及補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估活動(dòng)。鑒于舊版《規(guī)范》將于今年4月8日失效，加之舊版《規(guī)范》在執(zhí)行過(guò)程中遇到的諸多

2、問(wèn)題，2018年3月9日，國(guó)土資源部制定并印發(fā)了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱“新版《規(guī)范》”）。新版《規(guī)范》自2018年4月9日起施行，但并未明確文件的有效期。本文就新舊兩版《規(guī)范》的內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，以期為大家在該文件的理解和應(yīng)用上提供幫助。1、出臺(tái)背景出臺(tái)背景在地價(jià)管理層面在地價(jià)管理層面。為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序，國(guó)土資源部相繼發(fā)布了《協(xié)議出

3、讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第21號(hào)）、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）等一系列文件。這些文件明確了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌和協(xié)議出讓的范圍，規(guī)范了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌和協(xié)議出讓的程序，確立了經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，通過(guò)實(shí)行地價(jià)評(píng)估、出讓底價(jià)集體決策和出讓結(jié)果公開(kāi)等制度，促進(jìn)決策的民主化、科學(xué)化和規(guī)范化，保證土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。但是，國(guó)有土地出讓過(guò)程中仍然存在著一些問(wèn)題，

4、其中主要是少數(shù)地方政府國(guó)有土地出讓信息公開(kāi)程度較低，操作行為和操作程序不夠規(guī)范，存在諸如行政部門(mén)按已有文件確定底價(jià)或直接自定底價(jià)的情況。這不但有悖于制度的公平、公正性原則，而且也不利于國(guó)有土地出讓制度的真正落實(shí)，不利于更大程度地發(fā)揮由市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。在地價(jià)評(píng)估層面在地價(jià)評(píng)估層面。在實(shí)際地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨由于相關(guān)評(píng)估規(guī)定不夠具體，地價(jià)評(píng)估缺乏相關(guān)技術(shù)指引的難題；同時(shí)，存在評(píng)估地價(jià)時(shí)受到行政干預(yù)，以及市場(chǎng)不斷出

5、現(xiàn)新情況等問(wèn)題。因此，針對(duì)上述地價(jià)評(píng)估管理及技術(shù)層面存在的問(wèn)題，為進(jìn)一步完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序，國(guó)土資源部于2013年4月正式印發(fā)舊版《規(guī)范》。舊版《規(guī)范》的制訂是在2013年4月，特定的市場(chǎng)環(huán)境與時(shí)代背景，賦予了舊版《規(guī)范》相應(yīng)的實(shí)施目的，這也讓舊版《規(guī)范》在執(zhí)行過(guò)程中面臨著前所未有的困難和挑戰(zhàn)。舊版《規(guī)范》在歷經(jīng)了5年的風(fēng)風(fēng)雨雨后，終于完成了她的使命，新版《規(guī)范》除了繼承舊版《規(guī)范》的衣缽之外，還在很

6、多地方做了改進(jìn)。2、新版新版《規(guī)范規(guī)范》地位地位針對(duì)舊版《規(guī)范》在執(zhí)行過(guò)程中遇到的地方政府規(guī)范性文件與舊版《規(guī)范》不一致的問(wèn)題，新版《規(guī)范》再次強(qiáng)調(diào)，各地自行出臺(tái)的出讓地價(jià)評(píng)估政策與新版《規(guī)范》不一致的，3強(qiáng)調(diào)土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的程序要求；同時(shí)，新版《規(guī)范》明確“估價(jià)報(bào)告需由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽署”。8、評(píng)估方法評(píng)估方法1、新版《規(guī)范》將文中所有的“案例”改為“實(shí)例”，更強(qiáng)調(diào)實(shí)例的真實(shí)性；同時(shí)，將市場(chǎng)比較法中“歷年交易實(shí)

7、例”改為“近三年交易實(shí)例”，要求實(shí)例的選取更加貼合當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平，估價(jià)結(jié)果更符合市場(chǎng)實(shí)際。9、特定情況評(píng)估要點(diǎn)特定情況評(píng)估要點(diǎn)新版《規(guī)范》將原（1）生地評(píng)估、（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估兩點(diǎn)合并說(shuō)明，整體評(píng)估技術(shù)思路不變。內(nèi)容內(nèi)容舊版舊版新版新版差別差別特定情況評(píng)估要點(diǎn)6.1（1）生地評(píng)估。生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估。視開(kāi)發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所

8、需的平均費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。6.1（1）土地開(kāi)發(fā)程度不足。土地開(kāi)發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_(kāi)發(fā)程度下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。將原（1）生地評(píng)估、（2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估兩點(diǎn)合并說(shuō)明。1010、特定條件招拍掛出讓方式特定條件招拍掛出讓方式新版《規(guī)范》根據(jù)近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境和政策要求的變化情況，與時(shí)俱進(jìn)地增加了“競(jìng)自持面積”這項(xiàng)條件；同時(shí)，新增“出讓時(shí)約定租賃住宅

9、面積比例”條件下的評(píng)估技術(shù)要求，將近年來(lái)國(guó)家大力鼓勵(lì)的用于長(zhǎng)期租賃的住宅用地納入新版《規(guī)范》范圍，使這類(lèi)評(píng)估工作有據(jù)可依，也為這類(lèi)工作的全面開(kāi)展打好了基礎(chǔ)。內(nèi)容內(nèi)容舊版舊版新版新版差別差別內(nèi)容舊版舊版新版新版差別差別成本逼近法技術(shù)要求(1)國(guó)家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類(lèi)專項(xiàng)資金包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金?國(guó)有土地收益基金?農(nóng)田水利建設(shè)資金?教育資金?保障性安居工程資金等以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不得計(jì)入土地成本

10、也不得計(jì)入出讓底價(jià)?(4)確定土地增值收益率或收益額應(yīng)符合《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資廳函〔2009〕311號(hào))的規(guī)定?(1)國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排）的各類(lèi)專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，