2018華南理工房地產(chǎn)金融模擬試題

1、一、一、單項(xiàng)選擇題單項(xiàng)選擇題（在每?。ㄔ诿啃☆}列出的四個(gè)列出的四個(gè)選項(xiàng)選項(xiàng)中只有一個(gè)中只有一個(gè)選項(xiàng)選項(xiàng)是符合是符合題目要求的）目要求的）1.我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（C）。A.商業(yè)信用B.國家信用C.銀行信用D.民間個(gè)人信用2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（D）。A.回收期長B.風(fēng)險(xiǎn)性C.運(yùn)行的地域性D.保值增值性3.債務(wù)人無法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定肯定造成較大損

2、失較大損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（B）A次級B可疑C關(guān)注D損失4.某一目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（C）。A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B.全國房地產(chǎn)的供求狀況C.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況D.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況5.通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（B）。A.應(yīng)付利息B.貸款額度C.股票價(jià)值D.市場價(jià)格6.我國個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率(C)。A自法定利率調(diào)整的次月1日起調(diào)整B自法定利

3、率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整C從次年1月1日起按新的利率調(diào)整D維持合同利率，無需調(diào)整7.在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，如果購房者首付比例增加，貸款比例降低，則（A）。A.放貸者風(fēng)險(xiǎn)變小B.放貸者風(fēng)險(xiǎn)增加C.放貸者風(fēng)險(xiǎn)不變D.不影響借款人的積極性8.在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬()，但未經(jīng)()同意，不得變賣抵押品。AA抵押人，抵押權(quán)人9.房屋拍賣所得的清償順序是（B）：①支付處分抵押房屋的費(fèi)用，②扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，③償還抵押權(quán)人的

4、債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，④剩余金額返還抵押人，⑤若拍賣所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。B①②③④⑤10.房地產(chǎn)開發(fā)信貸過程中的借款人分析，可以衡量房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力的指標(biāo)是（D）。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.速動(dòng)比率D.銷售利潤率11.環(huán)境保護(hù)評價(jià)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的（B）階段的內(nèi)容。A借款人評估B.項(xiàng)目建設(shè)條件評估C.市場評估D.投資估算與籌資評價(jià)12.我國的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安

5、排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于(C)。A商業(yè)性住房金融B福利性住房金融C政策性住房金融D保障性住房金融13.住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是(D)，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A中國人民銀行B省、市人民政府建設(shè)行政主管部門C住房公積金管理委員會(huì)D住房公積金管理中心14.收入還原法的基本假設(shè)是：(A)A.資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值B.資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的終值C.資產(chǎn)價(jià)值等于未來租金收入的現(xiàn)值D.資產(chǎn)價(jià)值

6、等于未來所有凈營業(yè)收入。15.如果有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可行的，則該項(xiàng)目未來的收益率必須大于或等于（A）。A.期望收益率B.內(nèi)部收益率C.營業(yè)率D.保本占用率三、判斷題(以下陳述中，將正確的，錯(cuò)誤的)1.房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。（√）2.房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，利用自有資金開發(fā)建設(shè)的能力越強(qiáng)，對銀行業(yè)的依賴性越低。（）3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（）4.借款人將預(yù)購房屋或

7、其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為擔(dān)保貸款。（）5.還貸常數(shù)是月還款額與總借款額的比值。（）6.可調(diào)利率抵押貸款的利率是根據(jù)物價(jià)指數(shù)定期調(diào)整的貸款方式。（）7.我國商業(yè)銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（）8.家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入。其高低能說明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說明還債能力。（√）9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動(dòng)性。（√）10.收益性

8、房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（√）四、四、論述題1.分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。存在問題：存在問題：1.房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一。住房公積金制度還很不完善，金融機(jī)構(gòu)利用儲(chǔ)蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲(chǔ)蓄和抵押貸款長期期限不匹配的問題，容易導(dǎo)致非周期性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)貸款具有過渡性，抵押貸款的類型、還款方式較為單一。3.房地產(chǎn)金融市場不完善，抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與少，擔(dān)保機(jī)構(gòu)幾

9、乎沒有，房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)也有待改善。4.房地產(chǎn)金融市場的法律體系有待完善，有關(guān)法律主要是《擔(dān)保法》，其他配套法律尚待制訂和完善。5.商業(yè)銀行的經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變，個(gè)人信譽(yù)評級機(jī)構(gòu)和對抵押貸款發(fā)放后的追蹤、監(jiān)督機(jī)制亟需逐步建立和完善。6.商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，既有商業(yè)銀行個(gè)別職員道德水平不高，為開發(fā)商違規(guī)放貸現(xiàn)象，也有一些商業(yè)銀行為了市場份額和追逐短期利益，有組織的違規(guī)放貸現(xiàn)象。解決思路：解決思路：1.房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制

10、。房地產(chǎn)信貸從可行性研究開始介入，制定科學(xué)的可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)開發(fā)成功的保證，也是成功借貸的保證。2.全程管理機(jī)制。房地產(chǎn)貸款的期限較長，住房抵押貸款期限內(nèi)借款人的收入和工作情況可能出現(xiàn)波動(dòng)，房屋的不當(dāng)使用等行為可能降低房屋價(jià)值，從而增加貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)推行貸款發(fā)放經(jīng)手人責(zé)任制，付起貸款全程管理責(zé)任。3.科學(xué)決策機(jī)制。住房抵押貸款期限長，涉及面廣，需要引入更多房地產(chǎn)管理、土地管理、MBA和保險(xiǎn)方面的專業(yè)人才加入，形成科學(xué)決策機(jī)

11、制。4.呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。運(yùn)用科學(xué)的呆壞賬評估方法，對可能存在的呆壞賬問題及時(shí)追蹤，適時(shí)披露。5.建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)。制定適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)決策的新方法和指標(biāo)體系，如個(gè)人誠信評估方法、科學(xué)確定安全貸款額的方法和指標(biāo)、呆壞賬評估和預(yù)警方法、調(diào)整房貸比例及利率的指標(biāo)等。2.試述我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題?，F(xiàn)狀：現(xiàn)狀：1.住房公積金歸集進(jìn)一步加強(qiáng)。2.調(diào)整了使用方向，住房公積金的使用得到調(diào)整和改善。3.住房公積金管理工作逐步規(guī)