城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一體化市場(chǎng)構(gòu)建研究.pdf

1、隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求日益旺盛。目前我國(guó)城市國(guó)有土地是建設(shè)用地的唯一合法供給，雖已建立了城市建設(shè)用地的市場(chǎng)化資源配置機(jī)制，但仍無法滿足巨大的用地需求。對(duì)此，廣大農(nóng)村土地特別是具有相同功能的集體建設(shè)用地將成為填補(bǔ)建設(shè)用地供需缺口的必然選擇。然而國(guó)家法律上限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定將農(nóng)村土地禁錮在了靜止層面，將建設(shè)用地巨大的供給源排斥在了用地市場(chǎng)之外。農(nóng)村土地要想進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)只能通過國(guó)家強(qiáng)制征收程

2、序，使得同樣用途的城鄉(xiāng)建設(shè)用地在不同的制度規(guī)制下形成了完全不同的用地供給模式。而實(shí)際上農(nóng)民在被征地過程中也被掠奪了應(yīng)得利益，引發(fā)了大量社會(huì)問題。
　　在我國(guó)人地關(guān)系緊張的背景下，推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革創(chuàng)新，順應(yīng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略思路，拋棄長(zhǎng)期以來城鄉(xiāng)分割的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一體制是必然趨勢(shì)。在改革當(dāng)前集體建設(shè)用地使用制度的基礎(chǔ)上，把集體建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)一并納入到土地市場(chǎng)當(dāng)中，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

3、，是適應(yīng)當(dāng)前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)以土地開發(fā)促進(jìn)農(nóng)民增收的必然選擇，也是極具現(xiàn)實(shí)意義值得深入研究的課題。
　　本論文首先交代了選題背景和意義，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的研究現(xiàn)狀，本文的研究思路和方法以及研究的創(chuàng)新點(diǎn)和不足，并且對(duì)論文研究對(duì)象包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化等概念進(jìn)行了界定，同時(shí)概括介紹了研究相關(guān)的理論基礎(chǔ)，包括產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、土地市場(chǎng)理論及城鄉(xiāng)一體化理論。在此基礎(chǔ)上，論文通過對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

4、二元制度現(xiàn)狀的描述，揭示出城鄉(xiāng)二元制度的弊端和缺陷，進(jìn)而從理論和現(xiàn)實(shí)角度闡明了構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的必要性。
　　本論文從城鄉(xiāng)二元制度出發(fā)，找到導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)割裂的最根本的制度問題即產(chǎn)權(quán)問題。通過對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)的剖析和對(duì)城鄉(xiāng)割裂的建設(shè)用地市場(chǎng)模型及其福利分析可以看出，導(dǎo)致同一區(qū)位條件下城鄉(xiāng)建設(shè)用地價(jià)值差異巨大及在現(xiàn)行集體建設(shè)用唯一流轉(zhuǎn)途徑征收制度下農(nóng)民和整個(gè)社會(huì)福利損失的根本原因就在于城鄉(xiāng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)在權(quán)能上存

5、在差別。由此，賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同地同權(quán)”的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，是構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)一體化的基礎(chǔ)。
　　在破除城鄉(xiāng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)差異制度安排的情況下，本論文試圖構(gòu)建起城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)所需的各項(xiàng)機(jī)制，包括建設(shè)用地價(jià)格形成機(jī)制、市場(chǎng)供給和需求、交易平臺(tái)和競(jìng)價(jià)模式在內(nèi)的各項(xiàng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)行要素的統(tǒng)籌和對(duì)接;以及合理有效的城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制的一體化構(gòu)建。
　　本論文在上述理論闡述基礎(chǔ)上，對(duì)三個(gè)典型試點(diǎn)

6、地區(qū)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了考察，主要選取了廣東省同地同權(quán)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)模式、天津宅基地?fù)Q房集約利用供給模式以及重慶農(nóng)村土地交易所下的流轉(zhuǎn)模式，以期對(duì)規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，進(jìn)而構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。
　　最后基于前面對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)制度的相關(guān)研究，本論文勾勒出了城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)框架，并在此基礎(chǔ)上提出了構(gòu)建統(tǒng)一市場(chǎng)的制度安排、立法建議和相關(guān)配套制度設(shè)計(jì)。
　　本論文試圖在構(gòu)建和完善集體建設(shè)用